Rescission of Property Sale Due to Exploitation of Vulnerability

A.

B.K. , était propriétaire de l'article x du cadastre de

Vaumarcus

en nature de place-jardin de 923 m2 et d'un tiers en copropriété de l'article y du même cadastre en nature d'habitations et garage de 332 m2 et place-jardin de 316 m2 (extrait du registre foncier, annexes D.77).

L'article y était copropriété

pour un tiers de B.K. , pour un

tiers

de sa soeur A.S. et pour un autre tiers

de E.B. (D.77).

Par contrat de vente immobilière du 13 juin 1988 reçu Me C. ,

notaire,

B.K. a vendu à E.B. l'article x

du cadastre de Vaumarcus et sa

part

d'un tiers de l'article y .

S'agissant du prix de vente, l'acte mentionne :

" Le prix de vente des

immeubles et part d'immeuble ici

transférés est arrêté d'un commun

accord :

- pour la parcelle x à mille francs Fr. 1'000.-

- pour la part de copropriété d'1/3

à la

parcelle y à cinquante-quatre mille

francs

Fr. 54'000.-

soit au total à la somme de

CINQUANTE-CINQ MILLE FRANCS

Fr. 55'000.-

Il est payé par règlement entre

parties hors la vue du

notaire, à leur entière

satisfaction.

La venderesse en donne bonne et

valable quittance à

l'acquéreur."

En ce qui concerne le logement familial, l'acte indique :

" Par déclaration du 13 juin

1988, pièce annexée à la minute

du présent acte, K.K. a consenti à la vente de la part de

copropriété d'1/3 de son épouse à

la parcelle y du

cadastre de Vaumarcus.

Le droit d'habitation inscrit au

registre foncier à la

suite de la désignation de cet

immeuble continue à s'exer-

cer à son profit et à celui de la

venderesse."

Il n'est pas contesté que le défendeur E.B. n'a pas versé à

B.K. la somme de 55'000 francs indiquée dans

l'acte (allégué 15 ss de la

réponse).

Les explications du défendeur à ce sujet se sont modifiées au

cours

de la procédure.

B.K. a fait demander par son

mandataire au notaire

instrumentant

copie du contrat de vente du 13 juin 1988, laquelle lui a

été

adressée le 7 octobre 1988 (D.39/8). B.

B.K. est décédée le 9 décembre

1988, laissant comme seul

héritier

légal et testamentaire son mari K.K.

(D.39/9). K.K. est à son

tour

décédé le 1er mars 1991, laissant comme héritiers testamentaires,

X. ,

Y. et Z. (D.52), qui ont souhaité continuer la procédure. Il en va de même des héritiers de Z. , décédée le 10 avril 1994, qui a laissé comme héritiers légaux sa mère, A.S. et son frère

V. (D.99). A.S. est

décédée,

laissant pour seul héritier son fils W. , demandeur dans la

présente

procédure (D.102).

C. Une

expertise a été demandée à l'architecte

H. (D.77 et 84).

L'expert

estime la valeur vénale de l'immeuble formant l'article y du

cadastre

de Vaumarcus en juin 1988 à 454'000 francs (valeur selon le

volume

740'000 francs, valeur selon le rendement 168'000 francs) et en

décembre

1994 à 522'000 francs (valeur selon le volume 900'000 francs;

valeur

selon le rendement 144'000 francs). Quant aux articles z et x

du

cadastre,

l'expert estime leur valeur globalement, l'un étant construc-

tible,

l'autre pas, à un montant total de 40'800 francs, soit 951 m2 à 40 francs, 38'040 francs (art.z ) et 923 m2 à 3 francs, 2'769 francs (art.x ). La valeur vénale globale susmentionnée est valable selon l'expert, aussi bien en 1988 qu'en 1994.

L'expert se penche par ailleurs sur des travaux effectués par le défendeur jusqu'en 1990 et estimés par D., mandaté par celui-ci, à 220'395 francs.

Il estime quant à lui que l'estimation de l'architecte D. est

proche

de la réalité.

Dans son rapport complémentaire, l'expert apporte encore différentes précisions s'agissant des travaux exécutés (D.84).

On notera toutefois que les mémoires des parties, en particulier ceux du défendeur, ne font nullement état des travaux réalisés ni de leur coût. Il n'y a ainsi pas lieu d'examiner plus avant les réponses données à ce sujet par l'expert.

D. Par

mémoire du 14 avril 1989, K.K. a

introduit action contre

E.B. ,

prenant pour conclusions :

" 1. Constater la nullité de la

vente immobilière du 13 juin

1988 concernant l'article

y et une part d'un tiers en

copropriété à l'article x du cadastre de Vaumarcus.

2. Ordonner au conservateur du

registre foncier du dis-

trict de Boudry de rectifier le

feuillet du Grand livre

relatif aux article x

et y du cadastre de Vaumarcus,

en rétablissant la propriété en

faveur de B.K. ,

respectivement de son héritier

unique K.K. .

3. Sous suite de frais et

dépens."

Il fait valoir que le contrat passé le 13 juin 1988 est nul pour trois motifs : l'existence d'une lésion, d'une erreur essentielle et la simulation.

Il estime qu'il y a disproportion évidente entre les prix de

l'immeuble

et sa valeur objective et que le défendeur a exploité tant

l'inexpérience

de B.K. que sa légèreté. De plus le

contrat est affecté

d'une

erreur essentielle quant à l'objet de la transaction. A aucun moment il n'a été envisagé la donation des deux articles du cadastre comme cela a été le cas. De même y a-t-il eu erreur en ce qui concerne les prestations réciproques, puisque s'agissant du prix il n'a nullement été question d'une quelconque compensation avec des prétendus travaux effectués par le défendeur, ce qui n'a pu que favoriser l'erreur dans laquelle pouvaient se trouver B.K. et son mari. Il y a par ailleurs simulation, puisque le défendeur a travesti son intention de bénéficier d'une donation, ceci pour des raisons fiscales, concluant ainsi un acte simulé, qui avait les apparences d'une vente immobilière mais les effets économiques d'une donation.

E. Le

défendeur conclut quant à lui au rejet de la demande dans

toutes

ses conclusions sous suite de frais et dépens. Il fait en premier lieu valoir que les conclusions de la demande comportent une inexactitude, puisqu'elle fait état d'un tiers en copropriété de l'article x et de la parcelle y , intervertissant ainsi les inscriptions figurant au registre foncier, la conclusion 1 paraissant de ce fait irrecevable. Il conteste également l'application de l'article 21 CO, l'épouse du demandeur n'étant pas dans un état d'infériorité provenant notamment de sa légèreté ou de son inexpérience. De plus, il n'y a pas disproportion évidente entre prestation et contre-prestation, en raison notamment du fait que le prix a été fixé en fonction de la volonté de B.K.

de l'avantager. Il n'a par

ailleurs

jamais voulu sciemment utiliser l'état d'infériorité de

B.K. .

C O N S I D E R A N

T

1. Les

conclusions de la demande portent sur la nullité du contrat

de

vente immobilière du 11 juin 1988. La valeur litigieuse est supérieure à 20'000 francs. Elle fonde la compétence d'une des cours civiles du Tribunal cantonal.

2. Le

défendeur conclut à l'irrecevabilité de la conclusion no 1 de

la

demande, à tort.

Une erreur figure effectivement dans cette conclusion, les

chiffres

des articles ayant été intervertis. Cette erreur doit être

rectifiée.

L'interprétation des conclusions ne saurait conduire à une

autre

solution. La partie demanderesse conclut en effet sans ambiguïté aucune à la nullité du contrat de vente immobilière du 13 juin 1988, lequel porte sur l'article x et 1/3 de l'article y du cadastre de Vaumarcus et non pas le contraire. L'interprétation de la conclusion no 1 ne peut conduire qu'à la rectification des numéros des articles, l'article y devenant l'article x et vice-versa. On relèvera que le lapsus calami du demandeur est d'autant plus manifeste qu'à plusieurs reprises dans ses mémoires introductifs d'instance, il fait état de la situation exacte, soit de sa propriété du tiers de l'article y du cadastre du Vaumarcus, voire de tout l'article x (all. demande 2, 3, 7, réplique 28). 3. L'article 21 al.1 CO dispose qu'en cas de disproportion évidente entre la prestation promise par l'une des parties et la contre-prestation de l'autre, la partie lésée peut, dans le délai d'un an, déclarer qu'elle résilie le contrat et répéter ce qu'elle a payé, si la lésion a été déterminée par l'exploitation de sa gêne, de sa légèreté ou de son inexpérience.

L'acte de vente immobilière a été passé le 13 juin 1988

(D.39/6).

Le 16 novembre 1988 le mandataire de la venderesse, B.K. ,

informait

E.B. qu'elle résiliait le contrat conformément

à l'article 21

CO

(D.39/10). La demande a été introduite le 14 avril 1989. Le délai d'un an prévu par l'article 21 CO a manifestement été respecté. La demande est à cet égard également recevable.

4. a)

La lésion suppose en premier lieu une disproportion évidente

entre

prestations promises et contre-prestations. Pour être évidente, la disproportion doit sauter aux yeux, être flagrante et frappante. Elle s'apprécie au moment de la conclusion du contrat. Pour la déterminer, il faut comparer non pas la prestation effectuée, mais la prestation promise avec sa valeur objective, appréciée selon les lois de l'offre et de la demande (Gauch/Schluep/Tercier, Partie générale du droit des obligations, T.1, p.99; Engel, Traité des obligations en droit suisse, p.211 ss; Von Tuhr/Peter, Allgemeiner Teil des schweizerischen Obligationenrecht, p.344;

ATF 61

II 31, JT 1935 I 492, JT 1946 I 354 ss; ATF 92 II 167 JT 1967 I

130). Une prestation qui ne correspond pas à ce qui a été convenu peut en effet donner lieu à l'application des prescriptions relatives à l'inexécution des obligations (art.97ss CO). En l'espèce la condition portant sur la disproportion évidente des prestations est manifestement remplie. Dans la meilleure hypothèse pour le défendeur, on comparera ainsi que le font les demandeurs les montants de 1'000 francs et 2'769 francs indiqués par l'expert (art.x ) et 54'000 francs et 151'330 francs (1/3 de l'art.y ), voire 55'000 francs et 154'099 francs, si l'on envisage les deux parcelles globalement. En 1988 la valeur vénale globale des deux parcelles représentait ainsi, sans tenir compte du droit d'habitation qui subsistait, les 280 % du prix convenu. La première condition est dès lors remplie.

La solution pourrait être différente si on était en présence

d'une

donation mixte ce que le contrat ne mentionnait toutefois nullement.

Il se

présentait bien au contraire comme un simple contrat de vente

immobilière,

sans réserve aucune. La clause au sujet du paiement du prix

ne fait

pas davantage une quelconque allusion à une volonté de donation de la venderesse, voire seulement à la volonté d'accorder à l'acheteur un prix favorable. On relèvera également à ce sujet que les position et explications du défendeur au sujet du prix de vente se sont en partie modifiées, les travaux effectués sur l'article no y ne faisant dans un premier temps l'objet d'aucun allégué contrairement à ce qu'il en a été par la suite. Le contrat considéré doit ainsi être envisagé comme un contrat de vente immobilière ordinaire.

b) Subjectivement la partie lésée doit se trouver dans un état d'infériorité, lequel résulte soit d'un état de gêne, de sa légèreté ou encore de son inexpérience. Bien qu'ayant la capacité de discernement, la partie lésée se trouve au moment de la conclusion du contrat dans l'une des trois situations précitées. Dans cette mesure, on peut dire de la lésion qu'elle constitue un vice affectant la formation de la volonté, puisque la partie lésée agit "sous l'influence d'une volonté viciée"

(Gauch/Schluep/Tercier,

T.1, p.99 ss; ATF 84 II 110, JT 1958 I 535).

L'inexpérience existe non seulement dans l'hypothèse d'une

ignorance

générale des choses de la vie, mais également lorsqu'une des

parties

au contrat n'a pas les connaissances ordinairement requises pour

juger

d'une situation du genre de celle qui se présente, au vu des circonstances existantes au moment de la conclusion du contrat (ATF 92 II 175, JT 1967 I 137, RJN 1980-81, p.55). Il est ainsi suffisant qu'une partie ne soit pas capable d'appréhender les implications d'une affaire qui lui a été proposée dans le domaine concerné (Guggenheim, Le droit suisse des contrats, La conclusion des contrats, p.186-187). Il faut encore pour que les conditions de l'article 21 CO soient réalisées, que le défendeur ait sciemment utilisé l'état d'infériorité de B.K. pour obtenir la

conclusion du contrat.

Cette double condition est en l'espèce réalisée. Les déclarations du médecin du couple, la Doctoresse G. sont en particulier significatives à ce sujet (D.56).B.K. a signé le contrat en question alors qu'elle était âgée de 84 ans. Son mari était hospitalisé depuis quelque trois semaines. Il n'a ainsi pas pu l'assister dans cette opération.

Rien ne permet par ailleurs de penser qu'elle soit le résultat

de

discussions préalables approfondies auxquelles auraient participé conjointement les deux époux, voire l'un deux. Bien au contraire, la notaire instrumentant admet ne pas avoir rencontré K.K. (D.57). Aucun projet d'acte n'a été remis préalablement à la demanderesse. Aucune discussion avec le notaire n'a semble-t-il eu lieu hors de la présence du défendeur.

En ce qui concerne B.K. , l'opération de vente a apparemment

été

effectuée en un seul jour, signature du consentement marital compris, lequel est d'ailleurs d'une grande imprécision (D.72). On relèvera également que selon B.K. , elle a cru que son neveu la conduisait à l'hôpital pour voir son mari, alors qu'en fait, il la conduisait chez le notaire, ceci il est vrai sans qu'il n'y ait sur ce point des certitudes.

Les

termes de la quittance ([Le prix de vente] "est payé par réglement entre parties hors la vue du notaire à leur entière satisfaction. La venderesse en donne bonne et valable quittance à l'acquéreur") qui ne correspondent à aucune réalité donnent aussi à penser que B.K. ne réalisait pas pleinement et précisément ce qui se passait. On ne peut d'ailleurs que s'étonner que dans des circonstances pareilles (venderesse âgée dont le mari âgé également est hospitalisé) le notaire se soit prêté à ce genre d'opération et en particulier à la rédaction de la clause susmentionnée, comme on peut s'étonner de l'absence de précautions particulières prises par le notaire dans l'instrumentation d'un tel acte (D.57). La fragilité de la demanderesse et de son mari ressort également de l'attitude hésitante et troublée que celui-ci a eu après l'introduction de la procédure ainsi que du fait qu'en octobre 1988 B.K. rédigeait un testament par lequel elle disposait encore, alors qu'elle n'en était plus propriétaire, de ses biens immobiliers, objet de la présente procédure (D 39/9).

Ultérieurement, ce n'est apparemment qu'à la demande de son

mandataire,

en automne 1988, que B.K. a reçu copie

du contrat passé.

Compte

tenu de ces différents éléments - pour la plupart objectifs -

déterminants

pour l'appréciation de la situation, les explications du

notaire

instrument sont d'un poids insuffisant. Il paraît ainsi évident qu'il y a eu de la part du défendeur exploitation de la vulnérabilité et de l'inexpérience de la venderesse dans ce domaine.

Le rôle très actif du défendeur dans cette opération et la

rapidité

avec laquelle les choses se sont déroulées ne permettent aucun

doute

s'agissant de la conscience qu'il avait de la situation réelle de B.K. .

Le contrat de vente du 13 juin 1988 est par conséquent entaché

de

lésion au sens de l'article 21 CO. 5.

Dans la mesure où les conditions d'application de l'article 21

CO sont

remplies, il n'y a pas lieu d'examiner si B.K.

était au surplus

victime

d'une erreur essentielle lorsqu'elle a conclu. Il n'y a pas

davantage

lieu d'examiner si l'acte serait nul pour vice de forme, la

clause

figurant à propos du prix ne correspondant à aucune réalité, ou encore pour simulation.

6. La

demande est ainsi bien fondée.

Les frais et dépens de la procédure doivent être mis à la charge du défendeur. Il y aura à ce sujet lieu de fixer les frais à un montant supérieur au montant auquel ils avaient été estimés indépendamment de l'expertise, montant qui sera avancé par les demandeurs actuels.

Par ces motifs,

LA Ie COUR CIVILE

1. Constate la nullité de l'acte de vente immobilière du 13 juin 1988 passé entre B.K. et E.B. et portant sur les articles y (1/3) et x du cadastre de Vaumarcus. 2. Ordonne au conservateur du registre foncier du district de Boudry de procéder aux rectifications qui s'imposent et d'inscrire comme propriétaires desdits articles feu B.K. , respectivement ses héritiers. 3. Condamne le défendeur aux frais et dépens de la procédure, avancés ainsi qu'il suit :

- Frais avancés par la partie demanderesse

Fr. 7'630.--

- Frais avancés par le défendeur

Fr. 310.--

___________

Total Fr. 7'940.--

4. Condamne le défendeur à payer à la partie demanderesse une indemnité de dépens de 8'000 francs.

Neuchâtel,

le 2 juin 1997

AU NOM DE LA

Ie COUR CIVILE

Le greffier La présidente