Règlement sur l'estimation, la fixation de la valeur locative et fiscale ainsi que la procédure d'évaluation des immeubles non agricoles (Règlement d'estimation, SchäR) (Schätzungsreglement, SchäR) - Champ d'application (SchäR)

1. Ce règlement régit les détails concernant l'évaluation, la détermination des valeurs locatives propres et fiscales ainsi que la procédure d'évaluation pour les biens immobiliers non agricoles.

1. Valeurs Foncières (Art. 5 Par. 2) (Base de valeur 2006)

Commune | Zone | Fr./m²

--- | --- | ---

Altdorf | 1 | 1'000 Francs

Altdorf | 2 | 900 Francs

Altdorf | 3 | 800 Francs

Altdorf | 4 | 650 Francs

Altdorf | 5 | 500 Francs

Altdorf | 6 | 400 Francs

Altdorf | 7 | 300 Francs

Altdorf | 8 | 200 Francs

Altdorf | 11 | 100 Francs

Altdorf | 12 | 80 Francs

Andermatt | 1 | 500 Francs

Andermatt | 2 | 450 Francs

Andermatt | 3 | 400 Francs

Andermatt | 4 | 300 Francs

Andermatt | 5 | 200 Francs

Andermatt | 6 | 100 Francs

Andermatt | 7 | 40 Francs

Attinghausen | 1 | 400 Francs

Attinghausen | 2 | 350 Francs

Attinghausen | 3 | 300 Francs

Attinghausen | 4 | 200 Francs

Attinghausen | 5 | 150 Francs

Attinghausen | 6 | 80 Francs

Attinghausen | 11 | 60 Francs

Attinghausen | 12 | 40 Francs

Bürglen | 1 | 650 Francs

Bürglen | 2 | 550 Francs

Bürglen | 3 | 600 Francs

Bürglen | 4 | 400 Francs

Bürglen | 5 | 300 Francs

Bürglen | 6 | 200 Francs

Bürglen | 16 | 150 Francs

Bürglen | 17 | 120 Francs

Bürglen | 18 | 100 Francs

Erstfeld | 1 | 400 Francs

Erstfeld | 2 | 350 Francs

Erstfeld | 3 | 300 Francs

Erstfeld | 4 | 250 Francs

Erstfeld | 5 | 200 Francs

Erstfeld | 6 | 150 Francs

Flüelen | 1 | 800 Francs

Flüelen | 2 | 600 Francs

Flüelen | 3 | 500 Francs

Flüelen | 4 | 400 Francs

Flüelen | 5 | 300 Francs

Flüelen | 6 | 250 Francs

Flüelen | 7 | 200 Francs

Göschenen | 1 | 150 Francs

Göschenen | 2 | 130 Francs

Göschenen | 3 | 75 Francs

Göschenen | 4 | 10 Francs

Gurtnellen | 1 | 150 Francs

Gurtnellen | 2 | 120 Francs

Gurtnellen | 3 | 100 Francs

Gurtnellen | 4 | 75 Francs

Gurtnellen | 5 | 60 Francs

Gurtnellen | 6 | 30 Francs

Gurtnellen | 11 | 100 Francs

Gurtnellen | 12 | 60 Francs

Hospental | 1 | 150 Francs

Hospental | 2 | 120 Francs

Hospental | 3 | 75 Francs

Isenthal | 1 | 225 Francs

Isenthal | 2 | 200 Francs

Isenthal | 3 | 180 Francs

Isenthal | 4 | 100 Francs

Isenthal | 11 | 100 Francs

Isenthal | 12 | 50 Francs

Realp | 1 | 150 Francs

Realp | 2 | 120 Francs

Realp | 3 | 100 Francs

Realp | 4 | 75 Francs

Realp | 5 | 20 Francs

Schattdorf | 1 | 700 Francs

Schattdorf | 2 | 600 Francs

Schattdorf | 3 | 500 Francs

Schattdorf | 4 | 400 Francs

Schattdorf | 5 | 300 Francs

Schattdorf | 6 | 200 Francs

Schattdorf | 7 | 20 Francs

Schattdorf | 11 | 200 Francs

Schattdorf | 12 | 150 Francs

Seedorf | 1 | 450 Francs

Seedorf | 2 | 400 Francs

Seedorf | 3 | 300 Francs

Seedorf | 4 | 200 Francs

Seedorf | 5 | 50 Francs

Seedorf-Bauen | 1 | 600 Francs

Seedorf-Bauen | 2 | 500 Francs

Seedorf-Bauen | 3 | 400 Francs

Seedorf-Bauen | 4 | 300 Francs

Seedorf-Bauen | 5 | 200 Francs

Seedorf-Bauen | 6 | 150 Francs

Seelisberg | 1 | 250 Francs

Seelisberg | 2 | 225 Francs

Seelisberg | 3 | 200 Francs

Seelisberg | 4 | 175 Francs

Seelisberg | 5 | 150 Francs

Seelisberg | 6 | 100 Francs

Silenen | 1 | 200 Francs

Silenen | 2 | 175 Francs

Silenen | 3 | 150 Francs

Silenen | 4 | 140 Francs

Silenen | 5 | 120 Francs

Silenen | 6 | 100 Francs

Silenen | 7 | 75 Francs

Silenen | 11 | 50 Francs

Sisikon | 1 | 600 Francs

Sisikon | 2 | 500 Francs

Sisikon | 3 | 400 Francs

Sisikon | 4 | 300 Francs

Sisikon | 5 | 150 Francs

Spiringen | 1 | 225 Francs

Spiringen | 2 | 200 Francs

Spiringen | 3 | 150 Francs

Spiringen | 4 | 100 Francs

Spiringen | 11 | 80 Francs

Spiringen | 12 | 50 Francs

Spiringen | 13 | 40 Francs

Unterschächen | 1 | 225 Francs

Unterschächen | 2 | 200 Francs

Unterschächen | 3 | 150 Francs

Unterschächen | 4 | 100 Francs

Unterschächen | 5 | 50 Francs

Wassen | 1 | 150 Francs

Wassen | 2 | 130 Francs

Wassen | 3 | 100 Francs

Wassen | 4 | 75 Francs

Wassen | 11 | 50 Francs

Wassen | 12 | 30 Francs

1. Les facteurs de dépréciation liés à l'âge sont les suivants

a) pour les maisons individuelles, bifamiliales et trifamiliales ainsi que pour la propriété par étage, 1,0 pour cent par an de la valeur de construction à neuf, mais au maximum 60 pour cent, et

b) pour les objets utilisés à des fins industrielles et commerciales, 2,0 pour cent par an, mais au maximum 60 pour cent.

1. Les taux de capitalisation s'élèvent à

a) pour les immeubles à usage d'habitation : 6,25 pour cent

b) pour les immeubles commerciaux : 7,50 pour cent et

c) pour la propriété par étages à des fins commerciales : 7,50 pour cent

1. Valeurs locatives

a) Pour les maisons individuelles, les maisons bifamiliales et trifamiliales, les valeurs locatives suivantes s’appliquent

1. 3.75 pour cent jusqu'à une valeur fiscale de 0 franc à 250'000 francs

2. plus 3.50 pour cent de la partie excédentaire de la valeur fiscale au-delà de 250'001 francs jusqu'à 500'000 francs

3. plus 3.25 pour cent de la partie excédentaire de la valeur fiscale au-delà de 500'001 francs jusqu'à 750'000 francs

4. plus 3.00 pour cent de la partie excédentaire de la valeur fiscale au-delà de 750'001 francs jusqu'à 1'000'000 francs

5. plus 2.75 pour cent de la partie excédentaire de la valeur fiscale au-delà de 1'000'001 francs jusqu'à 1'250'000 francs

6. plus 2.50 pour cent de la partie excédentaire de la valeur fiscale au-delà de 1'250'001 francs jusqu'à 1'500'000 francs

7. plus 2.25 pour cent de la partie excédentaire de la valeur fiscale au-delà de 1'500'001 francs jusqu'à 1'750'000 francs

8. plus 2.00 pour cent de la partie excédentaire de la valeur fiscale au-delà de 1'750'001 francs jusqu'à 2'000'000 francs

9. plus 1.00 pour cent de la partie excédentaire de la valeur fiscale au-delà de 2'000'001 francs

b) Pour les propriétés par étage, les valeurs locatives suivantes s’appliquent

1. 4.00 pour cent jusqu'à une valeur fiscale de 0 franc à 250'000 francs

2. plus 3.75 pour cent de la partie excédentaire de la valeur fiscale au-delà de 250'001 francs jusqu'à 500'000 francs

3. plus 3.50 pour cent de la partie excédentaire de la valeur fiscale au-delà de 500'001 francs jusqu'à 750'000 francs

4. plus 3.25 pour cent de la partie excédentaire de la valeur fiscale au-delà de 750'001 francs jusqu'à 1'000'000 francs

5. plus 3.00 pour cent de la partie excédentaire de la valeur fiscale au-delà de 1'000'001 francs jusqu'à 1'250'000 francs

6. plus 2.75 pour cent de la partie excédentaire de la valeur fiscale au-delà de 1'250'001 francs jusqu'à 1'500'000 francs

7. plus 2.50 pour cent de la partie excédentaire de la valeur fiscale au-delà de 1'500'001 francs jusqu'à 1'750'000 francs

8. plus 2.25 pour cent de la partie excédentaire de la valeur fiscale au-delà de 1'750'001 francs jusqu'à 2'000'000 francs

9. plus 2.00 pour cent de la partie excédentaire de la valeur fiscale au-delà de 2'000'001 francs jusqu'à 2'250'000 francs

10. plus 1.00 pour cent de la partie excédentaire de la valeur fiscale au-delà de 2'250'001 francs

1. Sont considérés comme des biens immobiliers à évaluer

a) les propriétés foncières

b) les droits indépendants et permanents inscrits au registre foncier

c) les mines

d) les parts de copropriété sur des biens immobiliers

e) les choses et droits solidement attachés aux biens immobiliers ainsi que les constructions et installations sur un sol étranger

2. Les biens immobiliers comprennent également les accessoires et les droits d'usage.

3. L'évaluation des biens immobiliers est dispensée, dans la mesure où aucune évaluation officielle n'est requise à des fins fiscales.

1. L'estimation est effectuée uniquement sur demande d'une autorité, du propriétaire ou de la propriétaire du terrain

a) terrains improductifs

b) biens-fonds de la Confédération, du canton, des communes ainsi que des corporations d'Uri et d'Ursern et de leurs communes bourgeoises corporatives, servant directement à des fins publiques, tels que bâtiments administratifs, écoles, routes publiques, ponts, chemins et places

c) biens-fonds servant exclusivement à des fins religieuses, comme les églises, chapelles, bâtiments de monastère et cimetières

d) biens-fonds et installations de personnes morales

e) constructions et installations servant totalement ou principalement à la construction et à l'exploitation de chemins de fer, conformément à la loi sur les chemins de fer (RS 742.101)

f) installations militaires

1. Les droits et charges liés aux biens fonciers doivent être pris en compte lors de l'évaluation.

1. Les valeurs foncières sont établies pour chaque commune selon les zones de valeur foncière et les prix au mètre carré.

2. Les valeurs foncières fiscalement déterminantes sont déterminées par l'Office des impôts et sont incluses en annexe au règlement.

3. Pour certaines surfaces inscrites au registre foncier, telles que les surfaces de circulation, les forêts, etc., un taux forfaitaire peut être pris en compte. La direction des finances règle les détails dans une directive.

1. Pour les maisons individuelles, maisons à deux ou trois familles, propriétés par étage, immeubles mixtes d'habitation et de commerce jusqu'à trois unités, ainsi que pour les biens utilisés à des fins industrielles et commerciales, la valeur fiscale est déterminée selon la valeur réelle.

2. Pour les immeubles d'habitation à partir de quatre unités, les propriétés par étage à des fins commerciales, les immeubles purement commerciaux, ainsi que pour les immeubles mixtes d'habitation et de commerce à partir de quatre unités, la valeur fiscale est déterminée selon la valeur de rendement. Dans des cas justifiés, la valeur fiscale peut être déterminée selon la valeur réelle.

3. Pour les objets utilisés à des fins industrielles et commerciales, il s'agit d'objets dont la valeur est principalement déterminée par une production artisanale telle que menuiseries, pépinières, garages ou restaurants. Pour les immeubles commerciaux, il s'agit d'objets dont la valeur est déterminée par une utilisation non artisanale comme des bureaux ou des magasins. Pour les objets à utilisation mixte, c'est l'utilisation prédominante qui est déterminante.

1. La valeur réelle des terrains non bâtis est déterminée en multipliant la superficie du terrain par la valeur foncière au mètre carré.

1. La valeur réelle d'un bien immobilier bâti se compose de la valeur foncière et de la valeur actuelle de construction.

2. La valeur actuelle de construction correspond à la valeur de construction à neuf diminuée de la dépréciation liée à l'âge et à l'état du bâtiment. Les facteurs de dépréciation liés à l'âge sont contenus dans l'annexe au règlement.

3. La valeur de construction à neuf correspond aux coûts de construction d'objets équivalents à la date de référence pertinente pour l'évaluation.

1. La valeur de rendement est calculée en divisant les revenus locatifs nets annuels par le taux de capitalisation applicable. Le revenu locatif net correspond au loyer net (loyer sans charges).

2. Pour les biens utilisés à titre personnel, non loués, partiellement loués ou loués manifestement à des conditions préférentielles, le revenu réalisable (loyer de marché) doit être pris en compte comme revenu locatif net.

3. Le taux de capitalisation pour les immeubles locatifs, les immeubles commerciaux et les propriétés par étage à des fins commerciales est spécifié dans l'annexe au règlement. Pour les biens à usage mixte, l'utilisation prépondérante, mesurée par le montant des revenus locatifs ou des valeurs locatives, est déterminante.

1. La valeur locative des maisons individuelles, maisons à deux ou trois appartements utilisées par le propriétaire, des propriétés par étages utilisées par le propriétaire ainsi que des immeubles d'habitation et commerciaux mixtes est généralement calculée en pourcentage (détermination de la valeur locative) de la valeur fiscale.

2. Pour les maisons à deux ou trois appartements ainsi que les immeubles d'habitation et commerciaux mixtes, la valeur locative déterminée est répartie proportionnellement entre les différentes parties du bâtiment / unités d'utilisation en fonction du nombre de pièces, d'unités ou de surfaces habitables.

3. Les déterminations de la valeur locative sont contenues dans l'annexe au règlement.

1. Pour les biens utilisés à des fins industrielles et commerciales, aucune valeur locative propre n'est établie. Ce n'est que pour un usage personnel ou pour des logements existants que la valeur locative propre est fixée de manière forfaitaire sur la base de loyers comparatifs.

2. La valeur locative propre des unités utilisées personnellement dans des immeubles d'habitation ou commerciaux, ainsi que des copropriétés à usage commercial, est déterminée sur la base de loyers comparatifs de biens similaires.

3. Si aucun loyer comparatif n'est connu, la valeur locative propre est estimée.

1. La surutilisation ou la sous-utilisation d'un bien immobilier est prise en compte lors de la détermination de la valeur locative imputée par des majorations ou réductions correspondantes. Les détails sont réglementés par la direction des finances dans une directive.

1. Une réévaluation générale de tous les terrains est effectuée lors d'une modification des paramètres déterminants pour l'évaluation conformément à l'annexe.

2. Tous les six ans, les paramètres utilisés tels que les valeurs foncières, les facteurs de dépréciation liés à l'âge, les approches de valeur locative, les taux de capitalisation et les montants forfaitaires sont examinés et, le cas échéant, ajustés par un comité d'experts. La direction des finances détermine la composition de ce comité.

3. Le Conseil d'État fixe les paramètres sur la base de la proposition du comité d'experts et détermine la date d'entrée en vigueur de la réévaluation générale.

1. Une estimation intermédiaire individuelle est effectuée

a) pour des objets nouvellement créés

b) en cas de modification des éléments d'évaluation concernant le terrain, comme la modification de la surface du terrain

c) en cas de modification des circonstances factuelles déterminantes pour l'évaluation, telles qu'une variation des revenus locatifs ou un changement d'affectation

d) lors de rénovations complètes ou de transformations, agrandissements ou constructions annexes significatives des objets

e) en cas de démolition d'objets ou pour d'autres raisons entraînant une modification substantielle de la valeur ou

f) lors d'un changement de détenteur

2. Sont déterminants dans ce contexte la valeur foncière selon la dernière réévaluation générale, l'âge et l'état de l'objet au moment de l'estimation intermédiaire, ainsi que le revenu locatif net annuel de l'objet au moment de l'estimation intermédiaire.

3. Les nouvelles valeurs locatives et fiscales personnelles sont applicables dès que la décision d'évaluation devient définitive et exécutoire.

1. Si la détermination schématique et formelle selon les articles 5 et suivants aboutit à une valeur fiscale qui dépasse 100 % ou est inférieure à 85 % de la valeur de marché, une évaluation individuelle de la valeur fiscale peut être effectuée d'office ou à la demande selon une autre méthode d'évaluation reconnue.

2. Lors de changements de main entre des tiers indépendants, lorsque le prix du changement de main s'écarte sensiblement de la valeur fiscale déterminée, la valeur fiscale est fixée de manière forfaitaire. Si la valeur fiscale déterminée selon les articles 5 et suivants

a) est inférieure à 85 % du prix du changement de main, la valeur fiscale est forfaitairement élevée à 85 % du prix du changement de main

b) est supérieure au prix du changement de main, la valeur fiscale est forfaitairement réduite à 100 % de la valeur du changement de main

3. La valeur fiscale ajustée forfaitairement est déterminante pour la détermination schématique et formelle de la valeur locative propre selon l'article 10.

1. Si le calcul schématique et formel selon l'article 10 aboutit à une valeur locative propre qui dépasse 100 pour cent ou est inférieure à 85 pour cent du loyer du marché, la valeur locative propre peut être fixée d'office ou sur demande de manière forfaitaire sur la base des loyers du marché ou de comparaison.

1. Après l'entrée en vigueur de ce règlement, la fixation des valeurs locatives et fiscales propres pour les estimations en cours se fait conformément aux dispositions de ce règlement.

1. Ce règlement entre en vigueur le 1er janvier 2025.