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1. Objet et champ d’application

1 La présente loi règle la détermination de la valeur locative propre et de la valeur fiscale de la fortune des immeubles non agricoles.

2 Un immeuble est considéré comme non agricole s’il ne relève pas du champ d’application de la loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR). Le § 42 al. 2, 2e phrase de la loi fiscale est réservé.

2. Relation avec la loi fiscale et ses autres dispositions

d'exécution

Dans la mesure où la présente loi ne contient aucune disposition, les pres-

criptions générales de la loi fiscale et ses autres dispositions d'exécution sont

applicables.

3. Égalité linguistique

Les désignations de personnes se réfèrent indifféremment aux membres des deux

sexes.

4. Définitions

L'usufruit est assimilé à la propriété et le bail à ferme au louage.

II. Principes généraux

1. Objets d'estimation

L'objet de l'estimation est constitué par les immeubles au sens de l'article 42 al. 1 LHID, appartenant à des personnes physiques et à des personnes morales non exonérées d'impôt au sens de l'article 81 LHID.

2. Nouvelle estimation générale

1 Une nouvelle estimation générale de tous les objets d'estimation est effectuée

avec la base de valeur au 31 décembre 2004.

2 Les nouvelles estimations sont applicables pour la première fois à la période

fiscale 2007 et restent valables jusqu'à la prochaine estimation générale, à

moins qu'une estimation individuelle n'ait été effectuée entre-temps

conformément à l'art. 8 et suivants.

3 L'évaluation d'un immeuble dans le cadre de la nouvelle estimation générale

est abandonnée si, entre le 31 décembre 2004 et le 31 décembre 2007, une

estimation individuelle de l'ensemble de l'immeuble a été effectuée.

3. Estimation individuelle

a) Conditions préalables

1 Des estimations individuelles de biens-fonds particuliers doivent être effectuées

d'office en cas de modifications substantielles de la consistance, de la valeur et de l'utilisation.

2 Les modifications de la consistance, de la valeur et de l'utilisation sont notamment

– Rezonage ;

– Parcellisation ou réunion de biens-fonds ;

– Nouvelles constructions, transformations, extensions et annexes ou démolition de constructions durables ;

– Constitution ou suppression de droits de superficie et de propriété par étages ;

– Octroi de droits et de charges économiquement importants ;

– Changement d'affectation de constructions durables ;

– Exploitation d'avantages naturels, création de décharges et remises en culture.

3 Lorsqu'une personne physique acquiert un immeuble qui n'a pas été estimé

auparavant, une estimation individuelle doit être effectuée d'office.

4 Pour les transformations, extensions et annexes, une estimation individuelle n'est effectuée

qu'à partir d'une somme de construction de Fr. 200 000.--.

b) Moment de l'estimation

1 Pour la détermination des valeurs d'estimation, les conditions au moment de la

survenance du motif d'estimation sont déterminantes.

2 En cas de modifications structurelles, l'estimation s'applique à partir du moment

où les travaux sont suffisamment avancés pour permettre une utilisation, et pour

les nouvelles constructions, au plus tard à la date d'emménagement.

4. Portée de l'estimation

Lors de réévaluations générales, l'intégralité de l'immeuble doit toujours être

réévaluée. Pour les estimations individuelles, seuls les parties modifiées de l'immeuble

doivent être réévaluées, dans la mesure où celles-ci peuvent être évaluées distinctement

du reste de l'immeuble sur le plan technique de l'estimation.

5. Durée de validité

Les estimations sont valables jusqu'à la prochaine estimation générale ou

individuelle.

III. Valeur locative propre

1. Principe

1 L'objectif pour la fixation de la valeur locative propre du logement en pro-

priété est de 65 pour cent de la valeur locative du marché.

2 En cas d'utilisation commerciale des immeubles, la valeur locative est de 100

pour cent de la valeur locative du marché.

3 Pour les immeubles grevés d'un droit de superficie, l'estimation est effectuée

conformément à l'al. 1.

4 Si l'espace de logement en propriété change, en ce sens que le propriétaire

utilise lui-même une part plus grande ou plus petite de celui-ci ou une autre

zone de l'immeuble, les valeurs doivent être adaptées aux nouvelles conditions

sur la base de la dernière estimation.

2. Calcul

1 La valeur locative marchande est le loyer qui peut être obtenu dans le cadre

d'une transaction libre. Pour le calcul de la valeur locative marchande, un

niveau de prix de loyer est fixé pour les localités figurant à l'annexe.

2 Le niveau de prix de loyer est déterminé à partir des loyers relevés de manière

représentative par localité. À cette fin, les loyers doivent être convertis en

valeurs locatives normatives. Les critères d'évaluation sont l'âge économique

(valeur actuelle), le mode de construction, l'emplacement, les aménagements,

la disposition et le type de chauffage. La moyenne des valeurs locatives

normatives donne le niveau de prix de loyer en francs par unité d'espace et par

année.

3 Dans chaque cas particulier, la valeur locative marchande déterminante est

calculée sur la base du niveau de prix de loyer local, en tenant compte de la

situation individuelle du logement et des critères d'évaluation conformément

à l'al. 2.

4 Le niveau de prix de loyer local est fixé par l'administration fiscale et mis à jour

annuellement.

5 Dans la procédure de recours, le contribuable peut exiger une justification

compréhensible concernant la détermination du niveau de prix de loyer local

actuel.

IV. Valeur fiscale de la fortune

1. Principe

1 Est réputée valeur fiscale la valeur vénale.

2 Le calcul de la valeur fiscale s'effectue dans le cadre des dispositions sui-

vantes ainsi qu'en vertu du Guide d'estimation.

2. Valeur vénale

1 La valeur vénale correspond au prix d'achat réalisable dans des conditions

normales. Elle est généralement déterminée à partir de la valeur réelle et de la valeur

de rendement.

2 Le rapport entre la valeur réelle et la valeur de rendement est déterminé par le

coefficient de pondération. La valeur réelle est pondérée par le coefficient un. La

marge de pondération pour la valeur de rendement se situe entre 0.0 et 5.0 et dépend

du type, de l'utilisation et de la commercialisation de l'objet. En règle générale, le

coefficient de pondération de la valeur de rendement est faible pour les maisons

individuelles et les propriétés par étages, et élevé pour les immeubles de rendement et

les immeubles commerciaux.

3 La valeur de rendement des terrains non bâtis est pondérée par le coefficient 0.0,

la valeur de rendement des maisons individuelles et des unités de propriété par étages

par le coefficient d'au moins 0.3, et la valeur de rendement des immeubles de rendement

et des immeubles commerciaux par le coefficient d'au moins 3.0.

3. Valeur réelle

1 La valeur réelle se compose de la valeur vénale des bâtiments, des frais annexes

d’aménagement et de construction, et de la valeur du terrain.

2 La valeur vénale d’un bâtiment correspond à la valeur à neuf réduite de la

dépréciation (vieillissement technique et économique).

3 La valeur du terrain correspond, pour toutes les parcelles, à la valeur vénale

d’un terrain non bâti.

4. Valeur de rendement

1 La valeur de rendement correspond au loyer annuel réalisable capitalisé,

sans les charges.

2 Pour les nouvelles estimations générales avec base de valeur au 31 décembre

2004, le taux de capitalisation est composé du taux d’intérêt moyen pondéré

des années 1999 à 2004 pour les premières hypothèques variables de la Banque

Cantonale de Schwyz et d’un supplément pour les frais de gestion.

3 Pour les estimations individuelles, le taux de capitalisation est composé du

taux d’intérêt moyen pondéré des cinq dernières années pour les premières

hypothèques variables de la Banque Cantonale de Schwyz au 1er janvier de

l’année d’estimation et d’un supplément pour les frais de gestion.

4 Le taux de capitalisation est d’au moins 5.4 pour cent pour les maisons

individuelles, d’au moins 6.0 pour cent pour les immeubles locatifs et d’au

moins 6.0 pour cent pour les immeubles commerciaux, les bâtiments commer-

ciaux et les bâtiments industriels.

5 Les frais de gestion comprennent notamment les frais d’exploitation, les frais

d’entretien, les frais d’administration, le risque de perte de loyer et les provi-

sions.

V. Organisation et procédure

1. Augenschein

1 Les estimations sont effectuées sur la base d'une visite des lieux par l'administration fiscale cantonale. Le propriétaire est en principe informé du moment de la visite des lieux au moins dix jours à l'avance.

2 En règle générale, des estimations individuelles sont effectuées sans visite des lieux suite à une modification de la surface du terrain ou après la démolition d'une construction.

2. Participation du propriétaire

Le propriétaire est en droit et, si l'administration fiscale cantonale l'exige, tenu d'assister à l'estimation. Il est responsable de veiller à ce que l'accès à la parcelle soit libre. Il doit fournir toutes les informations nécessaires et mettre à disposition tous les documents pertinents pour l'estimation.

3. Communication des valeurs estimatives

La valeur fiscale de la fortune immobilière et la valeur locative propre sont communiquées

au propriétaire sous forme d'une décision sujette à recours indépendant. Le propriétaire

reçoit avec cette décision un rapport d'estimation compréhensible.

4. Dispositions d'exécution

Le Conseil d’État arrête les dispositions d'exécution dans un guide d'estimation.

Ce faisant, il tient compte des directives du manuel d'expertise en vigueur de l'Association suisse des experts cantonaux en évaluation immobilière et de la Chambre suisse des experts en estimation / Fédération suisse de l'immobilier (SVKG et SEK/SVIT).

VI. Dispositions finales

1. Abrogation du droit antérieur

Avec l'entrée en vigueur de la présente ordonnance, toutes les dispositions qui lui

sont contraires sont abrogées, en particulier l'ordonnance du 17 avril 1984 concernant

l'estimation fiscale des immeubles.

2. Référendum, publication, entrée en vigueur

1 La présente loi est soumise au référendum conformément aux §§ 34 ou 35 de la

Constitution cantonale.

2 Elle est publiée dans la Feuille officielle et, après son entrée en vigueur, insérée

dans le Recueil des lois.

3 Le Conseil d'État est chargé de l'exécution. Il fixe la date de l'entrée en vigueur.

Annexe

Localités pour la détermination du niveau local des loyers conformément au § 12

al. 1

Localité Localité Localité

Alpthal Illgau Rothenthurm

Altendorf Immensee Sattel

Arth Ingenbohl Schindellegi

Bäch Innerthal Schübelbach

Bennau Küssnacht Schwyz

Biberbrugg Lachen Seewen

Brunnen Lauerz Siebnen

Buttikon Merlischachen Steinen

Egg Morschach Steinerberg

Einsiedeln Muotathal Stoos

Euthal Nuolen Studen

Feusisberg Oberarth Trachslau

Freienbach Oberiberg Tuggen

Galgenen Pfäffikon Unteriberg

Gersau Reichenburg Vorderthal

Goldau Rickenbach Wangen

Gross Ried Wilen

Ibach Riemenstalden Willerzell

Wollerau

1 La présente loi a été édictée sous forme d'ordonnance soumise au référendum facultatif : RS

21-4 avec modifications, du 25 septembre 2013 (DCF Adaptation à la nouvelle Constitution

cantonale, RS 23-80g) et du 17 décembre 2013 (ACF Adaptation à la nouvelle Constitution

cantonale, RS 23-97).

2 SRSZ 172.200.

3 Al. 1 dans la version du 25 septembre 2013.

4 SR 211.412.11.

5 Version du 25 septembre 2013.

6 RS 17-493.

7 Titre, al. 1, 2 et 3 dans la version du 17 décembre 2013.

8 Entrée en vigueur le 1er janvier 2005 (FO 2005 1410) ; modifications du 25 septembre 2013

entrées en vigueur le 1er janvier 2014 (FO 2013 2851) et du 17 décembre 2013 entrées en

vigueur le 1er janvier 2014 (FO 2013 2974).