1 Grundlagen und Organisation, öffentliche Abgaben » 17 Öffentliche Abgaben » 172 Kantonale Steuern (GGSTV)

1. Objet

La présente ordonnance contient les dispositions d'exécution relatives à la taxation et au recouvrement des impôts sur les gains immobiliers ainsi que des rappels d'impôts y afférents.

2. Relations avec d’autres dispositions d’exécution

Dans la mesure où la présente ordonnance ne contient pas de disposition, les

autres dispositions d’exécution de la loi fiscale s’appliquent par analogie.

II. Dispositions d'exécution matérielles

1. Transfert de participations déterminantes dans des sociétés

immobilières

1 Une participation dans une société immobilière est considérée comme déterminante

au sens de l'art. 106 al. 2 lettre a LI, si elle confère, seule ou de concert avec

des tiers, la majorité des voix ou si, par cette participation, des droits

spéciaux sur une unité d'habitation ou des droits d'utilisation spéciaux sont

accordés.

2 Le moment déterminant de l'aliénation lors d'un transfert échelonné est le

moment du transfert de la part avec laquelle une participation déterminante est

considérée comme transférée dans son ensemble.

2. Partage successoral

Lorsqu'un bien immobilier change de propriétaire dans le cadre d'un partage

successoral au profit d'un ou de plusieurs héritiers, un report complet de l'imposition

est toujours accordé, indépendamment de tout paiement de compensation éventuel.

3. Avance d'hoirie, donation et legs

1 En cas d'aliénations avec avance d'hoirie partielle, de donation mixte ou de

legs partiellement onéreux, l'imposition est différée, pour autant que le produit

de l'aliénation n'excède pas 75 % de la valeur vénale de l'immeuble et que le

différé d'imposition soit demandé conjointement par les parties.

2 Si le produit de l'aliénation est supérieur à 75 % de la valeur vénale, l'entier

du gain immobilier est imposé.

3 Pour les immeubles auxquels s'applique la loi fédérale sur le droit foncier

rural5, la valeur vénale correspond au produit réalisable.

4 Pour les immeubles non agricoles, la valeur vénale fiscale selon la décision

d'estimation entrée en force est en principe déterminante, ajustée de l'évolution

du renchérissement depuis la date de référence de la valeur selon l'indice des

coûts de construction fiscalement pertinent. Dans des cas dûment motivés,

l'autorité de taxation peut s'écarter de la valeur déterminée.

5. Acquisitions de remplacement

a) Délai pour les acquisitions de remplacement

1 Le délai pour les acquisitions de remplacement au sens des articles 108 et 109

StG se calcule à partir du moment de l'aliénation pour laquelle un report

d'imposition est demandé.

2 Les acquisitions de remplacement effectuées après un délai de quatre ans

pour un logement en propriété n'entraînent un report ultérieur que si elles

n'ont pas pu être effectuées dans les délais impartis pour des motifs importants.

Il en va de même, par analogie, pour les acquisitions anticipées.

b) Calcul et imposition du report

1. En cas de remplacements au sens des §§ 108 et 109 LSt, l'imposition est

reportée à concurrence de la part du gain de réalisation pour laquelle les

coûts d'investissement déterminants de l'immeuble de remplacement ou

de la participation de remplacement excèdent ceux de l'immeuble ou de la

participation aliénée. Si un report d'imposition selon le § 107 LSt a été accordé

au cédant de l'immeuble ou de la participation de remplacement, le prix

d'acquisition payé par l'acquéreur et les dépenses qu'il a supportées au sens

du § 116 LSt sont déterminants, à la place des coûts d'investissement de

l'immeuble ou de la participation de remplacement.

2. En cas d'aliénation d'un immeuble de remplacement ou d'une participation

de remplacement, les gains non imposés sont déduits des coûts d'investissement.

3. Pour le calcul du report d'imposition conformément à l'al. 1, il convient de se

baser sur les rapports de propriété inscrits au registre foncier, tant pour l'immeuble

aliéné que pour l'immeuble de remplacement ; en cas de propriété collective,

la quote-part applicable dans les rapports internes doit en outre être prise en compte.

c) Propriété de logement

Pour la détermination du produit de vente pertinent pour le report d'impôt en

cas de remplacement d'un immeuble partiellement loué à des tiers, la part

correspondant à l'utilisation par des tiers doit être exclue. Il en va de même

par analogie pour la détermination des coûts d'investissement pertinents d'un

immeuble de remplacement partiellement loué à des tiers. Si un report d'impôt

selon l'art. 107 LFJP a été accordé au vendeur de l'immeuble de remplacement,

ce sont le prix d'acquisition payé par l'acquéreur et les dépenses qu'il a supportées

au sens de l'art. 116 LFJP qui sont déterminants, à la place des coûts

d'investissement de l'immeuble de remplacement.

2 L'al. 1 s'applique par analogie aux immeubles à usage propre qui ne sont que

partiellement construits.

III. Organisation et procédure

1. Déclaration fiscale

1 Le défaut de remise d’une déclaration fiscale ne libère pas de l’obligation de la

déclaration en temps utile.

2 L’art. 142 LHID s’applique par analogie.

2. Montant probable de l'impôt

a) Annonce préalable de la vente

Les personnes aliénantes et acquéreuses sont tenues, aux fins de garantir

l'impôt, de signaler au moins cinq jours à l'avance au notariat et au registre foncier

compétents les aliénations qui entraînent une inscription au registre foncier.

En cas d'aliénations non inscrites au registre foncier, l'annonce doit être faite

dans le même délai auprès de l'administration cantonale des impôts. L'article 15

est applicable par analogie.

b) Fixation et communication

1 Le montant d’impôt prévisionnel est fixé en tenant compte des informations contenues dans

la déclaration de mutation.

2 L’autorité de taxation communique par écrit le montant d’impôt prévisionnel fixé au sens du

§ 197 LIFD à la personne aliénante, et en cas de mutation soumise à inscription au registre

foncier, également au notariat et au registre foncier, qui, en cas de garantie fiscale

insuffisante, informe par écrit les acquéreurs de la situation juridique conformément au

§ 197 al. 3 LIFD.

3 En cas de mutations non inscrites au registre foncier, l’autorité de taxation informe

également par écrit la personne acquéreuse de l’existence d’une obligation de garantie fiscale

(sans indication du montant), de la responsabilité fiscale en cas de non-paiement et de la

possibilité de se renseigner auprès de l’Office des finances avant la mutation sur la

prestation de la garantie fiscale requise.

4 Il n’existe pas de droit d’opposition contre le calcul du montant d’impôt prévisionnel.

3. Collaboration d'autres autorités

a) Notariats et offices du registre foncier

aa) Tâches

1 Les notariats et offices du registre foncier ont les tâches suivantes dans la

procédure relative à l'impôt sur les gains immobiliers

a) Annonce des aliénations probables avec inscription au registre foncier;

b) Collaboration au calcul du montant d'impôt probable;

c) Encaissement et versement des garanties fiscales;

d) Information des acquéreurs sur la responsabilité fiscale;

e) Annonce des aliénations effectuées au registre foncier.

2 La collaboration s'effectue selon les instructions de l'Administration cantonale

des impôts.

bb) Annonce des aliénations

1 Les notariats et les offices du registre foncier transmettent à l'Administration

cantonale des impôts, selon ses instructions, des annonces concernant les

aliénations de biens immobiliers ou de parts de ceux-ci et les actes juridiques

qui ont les mêmes effets que des aliénations.

2 Chaque annonce d'aliénation doit contenir

a) les noms, dates de naissance et adresses des personnes aliénantes et

acquérantes ;

b) l'objet de l'aliénation (commune du bien-fonds, numéro du registre foncier/

cadastral, superficie/parts, description) et les droits réels-personnels y afférents ;

c) la contrepartie (prix de l'aliénation et autres prestations) ;

d) le mode d'acquisition.

3 Les annonces relatives aux aliénations prévisionnelles doivent, en plus de

l'al. 2, contenir

a) les dates prévisionnelles de l'authentification et de l'inscription au registre

foncier ;

b) la part des personnes aliénantes aux frais d'aliénation (frais de notariat et

de registre foncier) ;

c) la date de la dernière aliénation imposable ainsi que les données personnelles

des personnes aliénantes de l'époque.

4 Les annonces relatives aux aliénations exécutées doivent, en plus de l'al. 2,

contenir les dates de l'authentification, de l'inscription au registre foncier et de

l'entrée en jouissance.

5 L'Administration cantonale des impôts peut demander des informations

complémentaires.

b) Autorités de poursuite et de faillite

Dans la procédure de réalisation forcée, les autorités de poursuite et de faillite

collaborent, aux fins de garantir l'impôt et d'établir la taxation, selon les instructions

de l'Administration cantonale des impôts.

c) Indemnisation

1 Les notariats et les offices du registre foncier ainsi que les autorités des

poursuites et de faillite reçoivent une indemnité forfaitaire pour leur collaboration.

2 Le Conseil d’État règle l’indemnisation.

4. Report de l'imposition

a) Remplacement (nouveau)

aa) (nouveau) Demande en cas de remplacement préalable

En cas de remplacement préalable, le report de l'imposition pour un gain de

réalisation ultérieurement obtenu doit être demandé au plus tard jusqu'à

l'expiration du délai dans lequel un recours peut être formé contre la taxation de

ce gain de réalisation.

bb) Décision en cas de remplacement ultérieur

Si un remplacement est effectué plus de 30 jours après l'aliénation, l'autorité de taxation statue d'abord sur le gain sans tenir compte du remplacement, puis procède à un ajustement au sens de l'article 173 LHID.

b) Restructuration

1 Si les conditions nécessaires à un report d'imposition permanent dans le cadre

d'une restructuration au sens de l'art. 107 let. d LFisc sont prématurément

remplies, le bénéfice est imposé ultérieurement à la date de l'aliénation pour

laquelle un report avait été accordé. La participation dans une société

immobilière aliénée conformément aux art. 20 al. 2 LFisc ou 67 al. 2 LFisc ne

doit pas être déterminante au sens de l'art. 4.

2 Les décisions prises sur la base d'un report d'imposition antérieur doivent être

adaptées. Dans le cadre de la procédure de recours, seule une adaptation

incorrecte peut être invoquée.

3 La procédure est régie par les art. 175 ss. LFisc.

5. Perception de l'impôt

a) Organe de perception

Le Service des finances perçoit toutes les créances régies par la présente ordonnance.

b) Exigibilité et délai de paiement

1 Les impôts sur les gains immobiliers et les rappels d’impôts sont exigibles 30 jours après l’aliénation et doivent être acquittés dans les 30 jours suivant la facturation.

2 Le recouvrement des rappels d’impôts est suspendu pour la durée d’une procédure d’opposition ou d’une procédure judiciaire.

3 La garantie de l’impôt au sens de l’art. 197 al. 1 LI reste réservée.

c) Intérêts

aa) Intérêts rémunératoires

1 Les montants d’impôts qui ont été payés sur la base d’une communication

relative au montant prévisionnel de l’impôt ou d’une facture sont rémunérés

d’office en faveur des contribuables, intégralement jusqu’à l’échéance, puis

à concurrence du montant excédant l’impôt définitif après l’échéance.

2 L’intérêt rémunératoire est calculé à partir du jour du paiement de l’impôt

(valeur d’entrée) jusqu’à l’échéance ou jusqu’au remboursement.

3 L’art. 173 al. 2 de la loi fiscale reste réservé.

bb) Intérêts moratoires

1 Un intérêt moratoire est perçu sur les impôts et les rappels d’impôts à compter

de l’échéance.

2 Les intérêts moratoires sont facturés avec le montant de la créance ou après

son encaissement.

d) Faible montant

1 Les impôts, les rappels d'impôts et les intérêts ne sont pas perçus s'ils

ne dépassent pas globalement 30 francs par aliénation.

2 Les impôts supplémentaires sont toujours perçus.

e) Remboursement et Imputation Fiscale

Les crédits d'impôt sont remboursés dans la mesure où aucune imputation n'est possible.

6. Garantie fiscale

a) Types de garantie

1 Les garanties fiscales au sens de l'art. 197 al. 1 de la loi fiscale doivent être versées en espèces ou par chèque d'une banque domiciliée en Suisse, le chèque bancaire devant être remis au service de dépôt au plus tard cinq jours avant l'expiration du délai de présentation selon l'art. 1116 al. 1 du Code des obligations suisse et être établi en faveur du notariat et du registre foncier compétents ou de l'Office des finances.

2 Les garanties fiscales sous forme de garanties bancaires ou de cautions bancaires au sens de l'art. 197 al. 1 de la loi fiscale doivent être établies en faveur de l'Office des finances et ne doivent pas contenir de formulations s'écartant des dispositions du Code des obligations suisse au détriment du créancier.

3 L'Administration fiscale cantonale peut prescrire les textes et les formulaires à utiliser.

b) Organe de dépôt

1 Les garanties fiscales pour les aliénations avec inscription au registre foncier sont à fournir

aux notariats et aux bureaux du registre foncier compétents et, pour les autres aliénations,

à l'Office des finances.

2 Les garanties fiscales qui ne remplissent pas les exigences de l'art. 197 al. 1 LHID et de l'art. 26

de la présente ordonnance ne sont acceptées qu'avec la mention expresse

de l'insuffisance de la garantie fiscale. Les acquéreurs doivent être

informés par écrit qu'ils ne sont pas libérés de la responsabilité fiscale lors de l'exécution de l'aliénation.

c) Transmission

1 Les notariats et les offices du registre foncier transmettent les montants d’impôts

déposés à l’Office des finances dans les 30 jours. En cas de transmission tardive,

un intérêt moratoire est calculé.

2 Les garanties bancaires et les cautionnements bancaires doivent être transmis

sans délai à l’administration fiscale cantonale, qui les transmet à l’Office des finances

après la notification de la décision de taxation.

d) Exigibilité

1 Les arriérés d’impôts payables par chèques bancaires doivent être encaissés sans délai après réception.

2 Les garanties fiscales sous forme de garanties bancaires et de cautions bancaires doivent être exigées au plus tard à l’ouverture de la taxation (envoi avec accusé de réception).

1. Entrée en vigueur et abrogation du droit antérieur

La présente ordonnance entre en vigueur avec effet rétroactif au 1er janvier 2001. Elle remplace l'ordonnance concernant la perception de l'impôt sur les gains immobiliers du 4 novembre 1997.

2. Disposition transitoire

1 L'ordonnance concernant la perception de l'impôt sur les gains immobiliers du

4 novembre 1997 reste applicable aux aliénations inscrites au registre foncier

avant le 1er janvier 2001. Pour les aliénations sans inscription au registre foncier,

la date du transfert du pouvoir de disposition ou des droits de participation est

déterminante.

2 Sont réservés les §§ 247 à 249 al. 1 LIC ainsi que les réglementations de lois

spéciales concernant la répartition des rendements de l'impôt sur les gains

immobiliers.

2a. Révision partielle de 2006

Les restructurations et les remplacements qui sont effectués après le 28 février

2006 sont régis par le nouveau droit. Pour le surplus, les dispositions modifiées

s'appliquent aux aliénations pour lesquelles l'inscription au registre foncier ou le

transfert du pouvoir de disposition ou des droits de participation a lieu après

le 31 décembre 2006.

2b. Révision partielle de 2017

Les §§ 9 al. 1 et 10 al. 1 sont applicables pour la première fois aux aliénations

pour lesquelles l'inscription au registre foncier, ou le transfert du pouvoir de disposition ou des

droits de participation, intervient après le 31 décembre 2017.

3. Publication

La présente ordonnance est publiée dans le Bulletin officiel et insérée dans le

Recueil de la législation.

1 RO 20-97, avec modifications du 19 décembre 2006 (RO 21-109), du 10 décembre 2013 (RO

23-96b), du 21 octobre 2014 (DCF, Adaptation des dispositions d’exécution de la loi fiscale, RO

24-19b), du 9 décembre 2015 (RRF, RO 24-60f), du 13 décembre 2016 (DCF, Adaptation des

dispositions d’exécution de la loi fiscale et de l’ordonnance sur le remboursement de la retenue

fiscale supplémentaire des États-Unis d’Amérique, RO 24-86b) et du 12 décembre 2017 (DCF,

Adaptation des dispositions d’exécution de la loi fiscale, RO 25-12b).

2 LRSZ 172.200.

3 Abrogé le 21 octobre 2014.

4 Al. 1 et 4 dans la version du 19 décembre 2006.

5 SR 211.412.11.

6 Abrogé le 19 décembre 2006.

7 Al. 2 et 3 (nouveau) dans la version du 19 décembre 2006, al. 1 dans la version du 12

décembre 2017.

8 Al. 1 dans la version du 12 décembre 2017.

9 Al. 3 dans la version du 9 décembre 2015.

10 Al. 3 let. b et al. 4 dans la version du 13 décembre 2016.

11 Titre dans la version du 19 décembre 2006.

12 Nouvellement inséré le 19 décembre 2006.

13 Titre et al. 1 dans la version du 19 décembre 2006.

14 Version du 9 décembre 2015.

15 Al. 1 dans la version du 21 octobre 2014.

16 Al. 1 et al. 2 dans la version du 21 octobre 2014.

17 Al. 1 dans la version du 21 octobre 2014.

18 Al. 1 et al. 2 dans la version du 9 décembre 2015.

19 SR 220.

20 Al. 1 dans la version du 9 décembre 2015.

21 Al. 1 et al. 2 dans la version du 9 décembre 2015.

22 Al. 2 dans la version du 10 décembre 2013.

23 FF 1997 1683; entré en vigueur les modifications du 19 décembre 2006 le 1er mars 2006

(art. 9, 18a et 19) et le 1er janvier 2007 (dispositions restantes; FF 2006 2299), du 10 décembre

2013 le 1er janvier 2014 (FF 2013 2981), du 21 octobre 2014 le 1er janvier 2015 (FF 2014

2452), du 9 décembre 2015 le 1er janvier 2016 (FF 2015 2849), du 13 décembre 2016 le 1er

janvier 2017 (FF 2016 2869) et du 12 décembre 2017 le 1er janvier 2018 (FF 2017 2856).

24 FF 1997 1683.

25 Nouvellement inséré le 19 décembre 2006.

26 Nouvellement inséré le 12 décembre 2017.