Ordonnance sur l'estimation officielle des immeubles et le droit de gage immobilier (Ordonnance sur l'estimation et le gage immobilier) - Champ d'application

1. Ce règlement s'applique aux évaluations de terrains pour la constitution de droits réels immobiliers, à l'évaluation de terrains et d'installations pour les associations foncières et d'endiguement, à la détermination de la valeur de compensation lors d'un partage successoral ainsi qu'aux évaluations dans le cadre de mandats pour des tiers.

2. Elle s'applique aux évaluations selon le droit fiscal, sauf si des dispositions particulières s'y opposent.

1. Conformément au règlement en vigueur, les biens-fonds avec leurs parties constitutives sont estimés selon l'art. 655 du Code civil suisse (CCS).

2. Les droits et charges attachés aux biens-fonds ou aux installations doivent être pris en compte lors de l'évaluation.

1. Est considéré comme agricole un bien-fonds qui, conformément à la législation agricole, est apte à l'usage agricole ou horticole.

1. Pour les terrains agricoles, il convient de déterminer selon le mandat

a. la valeur de rendement ou la valeur fiscale ;

b. la valeur estimative hypothécaire (limite d'endettement) pour la constitution de l'hypothèque conformément aux articles 793 et suivants du Code civil suisse (CCS) ;

c. la valeur vénale ;

d. la valeur locative des logements.

2. La valeur de rendement ou la valeur fiscale et la valeur estimative hypothécaire (limite d'endettement) sont déterminées selon les dispositions de la loi fédérale sur le droit foncier rural et les dispositions d'exécution qui en découlent.

1. La valeur de rendement est également la valeur fiscale.

2. La valeur d'estimation hypothécaire (limite de charge) est la valeur d'estimation au sens de la loi fédérale sur le droit foncier rural.

3. Pour les forêts, un certain montant par mètre carré s’applique, montant qui doit être fixé par l'office cantonal des forêts et du développement territorial.

1. Sont considérés comme des biens-fonds non agricoles ceux qui ne sont pas utilisés à des fins agricoles conformément à la législation agricole. Les biens-fonds agricoles acquis à des fins de spéculation ou d'investissement en capital et servant manifestement à ces fins sont également traités comme des biens-fonds non agricoles.

2. Les biens-fonds utilisés exclusivement ou principalement pour l'élevage commercial ou industriel d'animaux, les jardins maraîchers, les pépinières ou des entreprises similaires sont traités comme des biens-fonds non agricoles.

1. Pour les biens immobiliers non agricoles, il convient de déterminer selon le mandat

a. la valeur vénale ;

b. * la valeur fiscale[9].

c.-d. * ...

1. À titre de base pour le calcul de la valeur fiscale des biens immeubles non agricoles sert la valeur réelle ou la valeur de rendement déterminée par l'administration fiscale.

1. La valeur vénale correspond au prix de vente réalisable à la date de référence, sous des conditions normales et sans tenir compte de circonstances inhabituelles ou personnelles. Le terme "valeur vénale" est équivalent au terme "valeur marchande".

2. Les prix obtenus en raison de circonstances personnelles ou d'autres situations exceptionnelles, tels que les prix entre proches, les prix passionnels et les prix spéculatifs, ne doivent pas être pris en compte.

1. Lors de la détermination de la valeur vénale des terrains à bâtir, il convient de tenir compte de manière appropriée des conditions locales, de la situation géographique, de la probabilité de construction ainsi que du degré de viabilisation.

1. Lors de la détermination de la valeur vénale des terrains, qui servent exclusivement ou principalement à des fins commerciales ou industrielles, il convient de tenir compte notamment de la dépréciation technique et de l'adéquation des installations, des possibilités d'utilisation ainsi que des possibilités de vente du terrain de manière appropriée.

1. La valeur réelle d'un bien immobilier est composée de la somme de la valeur du terrain et de la valeur temporale des constructions.

2. La valeur du terrain est considérée comme la valeur qu'un terrain dans une zone de construction située de manière similaire a atteinte et peut raisonnablement atteindre sur une longue période.

3. La valeur du terrain doit avoir un rapport raisonnable avec l'utilisation et la valeur totale de l'investissement du bien immobilier (classes de situation).

4. La valeur temporale des constructions correspond à la valeur à neuf, déduite de la dépréciation due à l'âge des constructions.

1. La valeur de rendement d'un bien-fonds correspond à la valeur locative ou de fermage capitalisée du bien-fonds, à un taux qui, outre un rendement raisonnable du capital investi, prend en compte les frais engagés dans l'exploitation du bien-fonds.

2. Le rendement comprend également les utilisations du bien-fonds dont le propriétaire ou la propriétaire tire parti pour ses besoins personnels.

3. La valeur de rendement des forêts est calculée selon l'utilisation régie par le plan d'aménagement ou, en l'absence de tel plan, selon l'utilisation permise par une exploitation durable. Si une forêt n'a pas été exploitée, on se base sur la croissance annuelle du bois qui est attendue en fonction des conditions locales.

1. Au sein d'une commune, les terrains sont assignés à des zones de valeur foncière spécifiques.

2. Pour chaque zone de valeur foncière située dans la zone de construction, la valeur foncière déterminante pour la fiscalité est établie.

3. En dehors des zones de construction, une valeur foncière réduite s'applique aux terrains construits, en fonction de la distance par rapport à la zone de valeur foncière la plus proche.

4. Les zones de construction sans valeur foncière assignée (zones pour constructions et installations publiques, zones de couvent, zones de cure, zones de camping, zones vertes, etc.) sont évaluées individuellement par l'administration fiscale en tenant compte de l'utilisation respective.

5. Le Conseil d’État établit pour chaque commune un plan de valeurs foncières avec au maximum dix zones de valeur foncière, dans une fourchette de prix allant de Fr. 200.- à 1 400.- par m². La fourchette de prix peut être réduite en fonction de l'évolution du marché immobilier ou augmentée d'au maximum dix pour cent.

1. Le Conseil d'État fixe les facteurs de l'évaluation schématique et formelle pour l'estimation des terrains conformément à l'article 23 de ce règlement et les adapte si nécessaire. Un tel ajustement s'applique simultanément à toutes les communes, indépendamment du principe de rotation mentionné au paragraphe 2.

2. L'évaluation des terrains a lieu pour chaque commune tous les sept ans au cours d'une année civile distincte dans l'ordre suivant : Sachseln, Lungern, Sarnen, Giswil, Alpnach, Kerns, Engelberg.

1. L'estimation officielle de la valeur vénale ou de l'hypothèque est généralement établie sur la base d'une inspection approfondie du terrain ou de l'installation.

2. Le propriétaire foncier, la propriétaire foncière ou un représentant doit assister à l'inspection de l'objet de l'estimation, fournir des informations et, sur demande, permettre l'examen des contrats d'achat, de bail et de location, ainsi que des plans de construction, des calculs cubiques et des polices d'assurance.

1. Lorsqu'il y a eu une modification substantielle dans l'état, la qualité juridique ou matérielle, ou l'utilisation d'un immeuble, une nouvelle estimation est effectuée d'office ou à la demande du propriétaire ou de la propriétaire.

2. Les motifs incluent notamment

a. * Construction neuve, agrandissement, transformation, rénovation ou démolition de constructions permanentes ;

b. * Division ou réunion de parcelles, à condition que celles-ci subissent en conséquence une modification de valeur ;

c. * Modification de zonage, reclassement et déclassement (planifications d'utilisation).

3. L'administration fiscale cantonale peut effectuer de nouvelles estimations après des mutations de propriété.

4. La demande d'estimation doit être déposée auprès de l'administration fiscale cantonale.

1. L'administration fiscale cantonale fixe la valeur fiscale.

2. Elle peut notamment faire appel à des experts, effectuer des inspections ou des contrôles et exiger l'accès à d'autres documents tels que des contrats d'achat, des plans de construction, des factures, des polices d'assurance, des relevés de locataires, des baux, etc.

3. L'administration fiscale cantonale peut fixer la valeur fiscale selon son appréciation conforme au devoir, lorsque l'estimation ne peut être déterminée de manière incontestable en raison de l'absence de documents fiables.

1. L'accès aux données par l'administration fiscale dans le cadre de la procédure de récupération s'effectue conformément aux dispositions de la loi cantonale sur l'harmonisation des registres et de la loi cantonale sur la protection des données.

1. Si une estimation s'avère manifestement incorrecte en raison de l'ignorance de faits essentiels ou d'une mauvaise application du droit, elle doit être réévaluée d'office.

2. Les erreurs de calcul sont corrigées par l'administration fiscale cantonale.

1. L'administration fiscale cantonale doit établir un procès-verbal pour chaque estimation effectuée lors d'évaluations officielles de la valeur vénale ou d'hypothèques foncières, de manière à permettre la vérification du résultat de l'estimation.

2. ...

1. La valeur fiscale est communiquée à la personne assujettie dans la décision de taxation ordinaire. Les estimations qui ne concernent pas la valeur fiscale sont notifiées au propriétaire, à l'usufruitier, ainsi qu'aux autres mandataires par une décision écrite.

2. L'office de l'agriculture et de l'environnement transmet au registre foncier compétent la valeur estimée agricole pour la limite d'endettement.

3. ...

1. Le registre foncier informe l'administration fiscale cantonale de la constitution de la propriété par étage et des quotes-parts de copropriété, des mutations de propriété et des mutations de terrain. L'administration fiscale cantonale est autorisée à consulter les données du registre foncier dans la mesure où cela est nécessaire à l'accomplissement de ses tâches.

2. ...

1. Le Conseil d'État réglemente les évaluations fiscales non agricoles dans des dispositions d'application.

1. Les valeurs estimatives établies en vertu du droit antérieur restent valables jusqu'à ce que le terrain soit réévalué conformément à l'art. 16 ou à l'art. 18.

2. Les valeurs de départ figurant dans les protocoles de périmètre individuels doivent servir de base pour les réévaluations des périmètres existants. Afin d'obtenir une évaluation appropriée et juridiquement équitable, des compensations doivent être effectuées si nécessaire.

1. ... [15]

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1. L'Ordonnance sur l'estimation et l'hypothèque du 3 juillet 1986 est abrogée.

1. Le Conseil d'État détermine la date d'entrée en vigueur de ce règlement.