Ordonnance sur l'estimation des immeubles (VBG) - Objet de l'évaluation (BETCLIFD)

1. Objet de l'évaluation sont les biens-fonds conformément à l'article 51, alinéa 1 de la loi fiscale.

2. Font également partie des choses et droits attachés de manière permanente au bien-fonds, les composants et les accessoires solidaires du bien-fonds conformément aux articles 642, 644 et 645 du Code civil suisse (CCS) du 10 décembre 1907.

1. Ne sont pas l'objet de l'évaluation

a) les terrains de la Confédération et de ses établissements, dans la mesure où la législation fédérale prescrit une exonération de l'obligation fiscale (§ 13 alinéa 1 lettre a StG),

b) les terrains du canton et de ses établissements, à l'exception de ceux appartenant à un établissement cantonal autonome (§ 13 alinéa 1 lettre b et § 159 alinéa 2 StG),

c) les terrains des communes d'habitants et des bourgeoisies d'Argovie ainsi que leurs établissements, des associations de communes argoviennes, des paroisses et des Églises nationales argoviennes (§ 13 alinéa 1 lettre c StG),

d) les terrains appartenant à une personne morale exonérée d'impôts mentionnée au § 14 avec des objectifs particuliers,

e) les terrains appartenant à une société de capitaux (société anonyme, société à responsabilité limitée, société en commandite par actions) ou à une coopérative.

1. Dans la mesure où la loi fiscale ou le présent règlement ne contient pas de dispositions particulières, le Manuel suisse d'estimation, SVKG, 5e éd., Aarau 2019, s'applique en principe.

1. Au cours d'une évaluation individuelle selon § 218 al. 2 StG, les circonstances de la période fiscale au cours de laquelle le changement substantiel est survenu ou la réévaluation a été initiée en raison de valeurs incorrectes sont déterminantes.

1. La valeur vénale d'un bien immobilier est considérée comme le prix d'achat réalisable sur le marché avec des tiers, sans tenir compte de circonstances inhabituelles ou personnelles.

2. La valeur vénale est déterminée par

a) Assimilation au prix d'achat selon le paragraphe 1,

b) Comparaison directe ou indirecte des prix, lorsqu'un prix d'achat selon le paragraphe 1 fait défaut. Un prix d'achat ne correspond pas à la valeur vénale s'il ne s'inscrit pas dans la série de mesures des comparaisons de prix directes ou indirectes (« cas particulier »).

3. Dans une comparaison de prix directe, la valeur vénale est directement dérivée de prix comparables et le bien à évaluer est comparé à un objet ayant des caractéristiques de localisation et d'objet identiques ou similaires qui déterminent la valeur.

4. Dans une comparaison de prix indirecte, la valeur vénale est déterminée en fonction de facteurs de comparaison établis statistiquement, basés sur des prix d'achat effectivement réalisés. La valeur vénale peut également être déterminée par la division du loyer conforme à l'article 6, paragraphe 1, par le taux d'intérêt dérivé de manière empirique.

5. Pour l'imprécision des données comparatives à prendre en compte lors de la détermination de la valeur fiscale d'un bien, on se réfère à la variabilité des valeurs vénales. Celle-ci est fondée sur les indicateurs suivants

a) Écart-type / Erreur standard,

b) Amplitude interquartile,

c) Déviation moyenne linéaire par rapport à la moyenne ou à la médiane.

1. La valeur locative du marché est le loyer qui peut être obtenu lors d’une location à des tiers, sans tenir compte de circonstances inhabituelles ou personnelles.

2. La valeur locative du marché est déterminée par

a) Équivalence avec le loyer conformément au paragraphe 1,

b) Comparaison directe ou indirecte des loyers, en l'absence d'un loyer conformément au paragraphe 1. Un loyer ne correspond pas à la valeur locative du marché s'il ne s'inscrit pas dans la série de comparaison des prix directs ou indirects ("valeur aberrante").

3. Lors d'une comparaison directe des prix, la valeur locative du marché est directement dérivée des prix de comparaison et le bien immobilier à évaluer est comparé à un objet loué présentant des caractéristiques de localisation et d’objet similaires ou identiques déterminantes de la valeur.

4. Lors d'une comparaison indirecte des prix, la valeur locative du marché est déterminée sur la base de facteurs de comparaison calculés statistiquement, basés sur les loyers effectivement obtenus.

1. La valeur d'actif d'un bien immobilier correspond à la somme de la valeur actuelle des bâtiments, de l'environnement, des frais annexes ainsi que de la valeur du terrain.

2. La valeur actuelle correspond à la valeur à neuf diminuée de la dépréciation technique.

1. La valeur de rendement d'un bien immobilier correspond à la somme des revenus futurs actualisés à la date de l'évaluation.

1. En tant que facteurs de comparaison, on utilise des facteurs d'adaptation du marché estimés (FAM) et des taux d'intérêt empiriques estimés (TIE) qui ont été déterminés à l'aide de la méthode statistique mathématique de la régression linéaire multiple, en tenant compte des variables significatives.

2. Le calcul des FAM observés s'effectue selon les principes de la méthode de la valeur corporelle, basé sur des prix d'achat appropriés et leurs valeurs corporelles correspondantes (Annexe 1).

3. Le calcul des TIE observés s'effectue selon les principes de la méthode de la valeur de rendement, basé sur des prix d'achat appropriés et leurs loyers correspondants (Annexe 2).

**1. Un terrain est utilisé à des fins agricoles lorsqu'il est affecté à des exploitations de production agricole ou à des entreprises de jardinage productif.**

**2. Les terrains sur lesquels des chevaux sont gardés ne sont considérés comme utilisés à des fins agricoles que si une exploitation agricole existe indépendamment de cette activité.**

**3. Ne sont notamment pas considérés comme utilisés à des fins agricoles les terrains servant à l'agriculture de loisir ou à l'autosuffisance pure.**

**4. Les espaces d'habitation sont considérés comme utilisés à des fins agricoles s'ils remplissent les conditions selon les instructions pour l'estimation de la valeur du rendement agricole (annexe de l'Ordonnance sur le droit foncier rural [VBB] du 4 octobre 1993, dans sa version du 31 janvier 2018). Si les conditions sont remplies, la qualification prévaut pour toute la période fiscale.**

**5. La qualification d'un terrain comme utilisé à des fins agricoles ne permet de tirer aucune conclusion quant à son appartenance au patrimoine professionnel ou privé.**

1. Sont considérées comme forêt toutes les surfaces qui sont soumises à la législation forestière.

2. L'utilisation forestière des constructions est assimilée à l'utilisation agricole conformément à l'article 51, alinéa 2 de la LSt.

1. La valeur de rendement des terrains à usage agricole et forestier est déterminée conformément aux dispositions du droit fédéral (art. 10 de la loi fédérale sur le droit foncier rural [LDFR] du 4 octobre 1991, dans sa version du 1er janvier 2014). L'article 2 de l'ordonnance sur le droit foncier rural (ODFR) du 4 octobre 1993, dans sa version du 1er avril 2018, et les directives pour l'estimation de la valeur de rendement agricole (annexe à l'ODFR, dans sa version du 31 janvier 2018) sont déterminants. Restent réservées les dispositions divergentes et les méthodes différentes de cette ordonnance.

2. Pour la réévaluation au 1er janvier 2025, les méthodes forfaitaires selon l'annexe 3 s'appliquent.

3. En dehors d'une réévaluation, les surfaces agricoles utiles et les forêts sont évaluées sur la base des méthodes forfaitaires selon l'annexe 4.

1. Pour la réévaluation des terrains conformément à l'article 218, alinéa 1bis StG, l'Administration fiscale cantonale procède à des enquêtes de marché.

1. Une évaluation individuelle peut être demandée par la propriétaire ou le propriétaire, la personne assujettie à l'impôt, la commission fiscale, le conseil municipal ou le service cantonal des impôts.

1. Pour l'impôt sur la fortune et les valeurs locatives propres des années fiscales antérieures à l'entrée en vigueur du nouveau droit, l'ordonnance sur l'évaluation des immeubles (OEI) du 4 novembre 1985 s'applique.

1. Ce règlement entre en vigueur le 1er janvier 2025.