Pf.21664/2008/3 — Pf.21664/2008/3 — Zalaegerszegi Törvényszék

A Zala Megyei Bíróság, mint másodfokú bíróság 3.Pf.21.664/2008/3. szám

A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN!

A Zala Megyei Bíróság, mint másodfokú bíróság a dr.Heller Péter ügyvéd (8747 Garabonc, Kossuth u. 47.) által képviselt felperes neve (felperes címe) felperesnek, a dr.Hári Tibor ügyvéd (8800 Nagykanizsa, Kisfaludy u. 6.) által képviselt I.rendű alperes neve (I.rendű alperes címe) I.r., Ifj.II.rendű alperes neve (II.rendű alperes címe.) II.r., III.rendű alperes neve (III.rendű alperes címe) III.r., Id.II.rendű alperes neve (IV.rendű alperes címe) IV.r., II.rendű alperes nevené (IV.rendű alperes címe) VI.r., továbbá a dr.Kaponya István ügyvéd (7400 Kaposvár, Petőfi tér 1. I/101.) által képviselt VI.rendű alperes neve (VI.r. alperes címe) VI.r. alperesek ellen adásvételi szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt indított perében a Nagykanizsai Városi Bíróság 7.P.20.938/2007/20. számú ítélete ellen 21. sorszámon előterjesztett felperesi fellebbezés folytán megtartott nyilvános fellebbezési tárgyaláson meghozta a következő

Í T É L E T E T :

A másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletet megváltoztatja, és megállapítja, hogy az I.r. alperes, mint eladó, a II. és III.r. alperes, mint tulajdonjogot és a IV.r. alperes, mint haszonélvezeti jogot szerző vevők között 2007. január 23. napján létrejött adásvételi szerződés a felperes vonatkozásában hatálytalan.

A bíróság megállapítja, hogy az I.r. alperes és a felperes között a felperes 2007. május 14. napján kelt elfogadó nyilatkozata alapján a helységnév I. hrsz. és a helységnév II. hrsz. hrsz.-ú ingatlanok vonatkozásában a 2007. január 23. napján kelt szerződés tartalmának megfelelően 2.500.000.- (kettőmillió-ötszázezer) Ft vételár kikötése mellett adásvételi szerződés jött létre.

Kötelezi a bíróság a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az I.r. alperes részére 2.500.000.- (kettőmillió-ötszázezer) Ft vételárat.

Megkeresi a bíróság a Nagykanizsai Ingatlanügyi Hatóságot, hogy a vételár kifizetésének igazolásával egyidejűleg a helységnév I. hrsz. és a helységnév II. hrsz. hrsz.-ú ingatlanra a felperes, felperes neve (felperes születési ideje, an.: felperes anyja neve, felperes címeszám alatti lakos) tulajdonjogát jegyezze be.

A bíróság megállapítja, hogy az I.r. alperes, mint eladó és a II-III.r. alperes, mint tulajdonjog, a IV-V.r. alperes, mint haszonélvezeti jog szerzők között 2007. szeptember 6. napján a helységnév I. hrsz. hrsz.-ú, valamint a helységnév II. hrsz. hrsz. alatti ingatlanra létrejött adásvételi szerződés érvénytelen.

A bíróság a felperes tulajdonjogának bejegyzésével egyidejűleg a II.r. alperes II.rendű alperes neve (sz.: II.r. alperes szül.ideje an.: anyja neve), a III.r. alperes III.rendű alperes neve (sz.: III.r. alperes szül.ideje, an.: anyja neve) tulajdonjogának, IV.r. alperes IV.rendű alperes neve (sz.: IV.r. alperes szül.ideje. an.: Tálos Mária), és V.r. alperes V.rendű alperes neve (sz.: V.r. alperes szül.ideje., an.: anyja neve) haszonélvezeti jogának törlését rendeli el.

Megkeresi a Nagykanizsai Ingatlanügyi Hatóságot, hogy a felperes, felperes neve tulajdonjogának bejegyzésével egyidejűleg a II. és III.r. alperes tulajdonjogát, illetve IV. és V.r. alperesek haszonélvezeti jogát az ingatlannyilvántartásból törölje.

A felperes perköltségben való marasztalását mellőzi.

Kötelezi az I-V.r. alpereseket, hogy egyetemlegesen fizessenek meg a felperes részére 15 nap alatt 450.000.- (négyszázötvenezer) Ft első- és másodfokú perköltséget.

Az ítélet ellen fellebbezésnek helye nincs.

I N D O K O L Á S :

Az elsőfokú bíróság ítéletével a felperes keresetét elutasította, kötelezve a felperest, hogy 15 nap alatt fizessen meg az I-V.r. alperesek, mint egyetemleges jogosultak részére 150.000.- Ft perköltséget.

Az elsőfokú ítélet indokolása szerint az I.r. alperes 2007. január 23. napján adásvételi szerződéssel eladta II. és III.r. alperes részére összesen 2,5 millió Ft-ért a tulajdonát képezett helységnév I. hrsz. és II. hrsz. hrsz.-ú ingatlanokat, mely adásvételi szerződéssel IV.r. alperes az ingatlanokon haszonélvezeti jogot szerzett. II; III. és IV.r. alperes az adásvételi szerződést a Nagykanizsai Körzeti Földhivatalhoz benyújtotta II. és III.r. alperes tulajdonjoga, továbbá IV.r. alperes haszonélvezeti joga ingatlannyilvántartási bejegyzése iránt. 2007. május 16. napján kelt nyilatkozatával ugyanakkor a II; III. és IV.r. alperes jogi képviselője a tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmet visszavonta, amely irat 2007. május 17. napján megérkezett a Nagykanizsai Körzeti Földhivatalhoz.

A felperes a perbeli ingatlanokon, mint hegyközségi tag, elővásárlási joggal rendelkezett, az I.r. alperes részére 2007. május 16. napján kelt nyilatkozatával pedig tudatta I.r. alperessel, hogy elővásárlási jogával élni kíván és az ingatlanokat az adásvételi szerződésben meghatározott vételárért meg kívánja vásárolni, 2007. május 17. napján pedig a vételárat a banki fedezetigazolással együtt letétbe helyezte jogi képviselőjénél.

Az elsőfokú bíróság megállapította, az már nem tárható fel, hogy I-IV.r. alperes a tulajdonjog, illetve haszonélvezeti jog bejegyezés iránti kérelmet jogi képviselője útján, azt megelőzően juttatta-e el a Nagykanizsai Körzeti Földhivatalhoz, hogy az I.r. alperes a felperesi elővásárlási joggal kapcsolatos nyilatkozatról írásban értesült, ugyanakkor a felperest terhelte a bizonyítási kötelezettség a körben, hogy a 2007. január 23. napján kelt adásvételi szerződés alperesi felbontása előtt elfogadó nyilatkozatát közölte az I.r. alperessel, a felperes viszont erre nézve bizonyítékot az elsőfokú eljárásban egyáltalán nem csatolt, illetve bizonyítási indítványt sem tett.

Ekként az elsőfokú bíróság megállapította I-IV.r. alperesek a bejegyzés iránti kérelem földhivatalhoz történő beterjesztésével a köztük 2007. január 23-án megkötött adásvételi szerződést felbontották, így a felperesi elfogadó nyilatkozat megtételekor nem létezett már a perbeli ingatlanok vonatkozásában az alperesek között létrejött adásvételi szerződés, ekként tehát a felperes elővásárlási jogát nem gyakorolhatja. Az I.r. alperes ebből következően 2007. szeptemberében a perbeli ingatlanokra ismételten megkötött adásvételi szerződés létrejöttekor a perbeli ingatlanok tulajdonosa volt, következésképpen a 2007. szeptember 6. napján megkötött adásvételi szerződés érvénytelensége nem állapítható meg.

Az elsőfokú bíróság végezetül kifejtette, álláspontja szerint a felperes elővásárlási jogot gyakorló nyilatkozata komolysága is megkérdőjelezhető, tekintettel arra, hogy a vételár meglétét a felperes csupán 2007. május 17. napján kelt okirattal igazolta, jóllehet ezt megelőzően már két hónappal tisztában volt az I.r. alperes, továbbá a II-IV.r. alperes között 2007. januárjában létrejött adásvételi szerződés tartalmával.

Az elsőfokú ítélet elleni fellebbezésében a felperes annak megváltoztatását kérte akként, hogy a másodfokú bíróság a keresetnek teljes egészében adjon helyt, megállapítva a 2007. szeptember 6. napján kelt adásvételi szerződés semmisségét, továbbá azt, hogy a felperes, mint elővásárlási jog jogosultja elfogadó nyilatkozatával a perbeli ingatlanok tulajdonjogát megszerezte.

A fellebbezés indokolása szerint ugyanis az elsőfokú bíróság álláspontjával ellentétben I-IV.r. alperes a 2007. januári adásvételi szerződést nem bontotta fel, csupán olyan nyilatkozatot juttattak el az illetékes földhivatalhoz, amelyben a tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmüket vonták vissza. Ez a bejelentés ugyanakkor a fellebbezés szerint az adásvételi szerződés létrejöttét, illetve fennállását nem érinti, az ugyanis független a szerződés tartalma alapján folyamatban lévő ingatlannyilvántartási bejegyzési eljárás esetleges megszüntetésétől.

A felperes álláspontja szerint tehát 2007. május 17. napján, amikor elfogadó nyilatkozata az I.r. alpereshez megérkezett, a 2007. januári adásvételi szerződés még nem szűnt meg, következésképpen az elfogadó nyilatkozat időben érkezett, és az alkalmas azon joghatás kiváltására, hogy az ingatlanok tulajdonjogát a felperes megszerezze. Így tehát az I.r. alperes rendelkezési joga az elfogadó nyilatkozattal a perbeli ingatlanok fölött megszűnt, következésképpen azokat 2007. szeptemberében nem adhatta el II-V.r. alpereseknek, így tehát ezen szerződés érvénytelen.

A felperes álláspontja szerint ezen túlmenően vételi ajánlata komolytalannak sem minősíthető, figyelemmel arra, hogy a vételi ajánlat I.r. alperesi átvételének napján a vételárat ügyvédi letétbe helyezte, ekként tehát a teljesítőképessége is igazolt a rendelkezésre álló banki iratok okán is.

Az I-V.r. alperes ellenkérelme az elsőfokú ítélet helybenhagyására irányult, VI.r. alperes ellenkérelmet nem terjesztett elő.

A fellebbezés alapos.

A másodfokú bíróság meggyőződése szerint az elsőfokú bíróság a tényállást helyesen állapította meg, abból ugyanakkor nem megfelelő jogi következtetéseket vont le, amikor a felperes keresetét elutasította a következők miatt:

A másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletben megállapított tényállással összhangban mindenekelőtt azt állapítja meg, I-IV.r. alperes jogi képviselője 2007. május 16. napján kelt, és a Nagykanizsai Körzeti Földhivatalhoz 2007. május 17. napján érkezett beadványában a perbeli ingatlanok vonatkozásában csak és kizárólag azt jelentette be a földhivatal felé, hogy a II. és III.r. alperes a tulajdonjog, továbbá IV.r. alperes a haszonélvezeti jog bejegyzésére irányuló kérelmet vonja vissza, és kéri a földhivatali eljárás megszüntetését. Az ezen jogi képviselői nyilatkozathoz csatolt 2007. május 16. napjára keltezett, de a földhivatalhoz csupán 2007. június 7. napján megérkezett „Közös nyilatkozat", amely I-IV.r. alperesektől származik, illetve azt nevezettek írták alá jogi képviselőjük ellenjegyzése mellett, ugyancsak azt tartalmazza, hogy a felek abban állapodnak meg, hogy a helységnév I. hrsz. és II. hrsz. hrsz.-ú ingatlanok vonatkozásában az előterjesztett tulajdonjog és haszonélvezeti jog bejegyzésére irányuló kérelmet vonják vissza, és kérik az e tárgyban folyamatban lévő földhivatali eljárás megszüntetését.

A másodfokú bíróság álláspontja szerint azt kétségtelen, hogy a Ptk. 319.§ /1/ bekezdése lehetőséget biztosít a jogalanyok számára arra nézve, hogy szerződésüket felbonthassák, amelynek esetén a szerződés valóban a /3/ bekezdés rendelkezéseiből következően megkötésének időpontjára visszamenő hatállyal szűnik meg, ugyanakkor a felbontó szerződés a felek olyan kétoldalú nyilatkozata, amely a szerződést ténylegesen megszünteti, ilyen tartalma ugyanakkor sem a 2007. május 17. napján a földhivatalhoz benyújtott és az alperesi jogi képviselőtől származó nyilatkozatnak, sem pedig a 2007. június 7. napján benyújtott és a felektől származó közös nyilatkozatnak nincsen.

A másodfokú bíróság meggyőződése szerint teljességgel nyilvánvaló, hogy egy adott szerződés jogi sorsa, illetve az ezen szerződés alapján indított államigazgatási (ingatlannyilvántartási) eljárás jogi sorsa egymástól elválik, abban az esetben ugyanis, hogyha az államigazgatási eljárás bármely okból anélkül fejeződik be, hogy a szerződésben előírt joghatás bekövetkezne, az az adott szerződés fennállását egyáltalán nem érinti, mindaddig míg a szerződő felek a szerződés megszüntetésére (felbontására) irányuló egyező akaratnyilvánításukat kifejezésre nem juttatják, olyan alaki kellékek mellett, amelyekkel az adott szerződést is megkötötték.

Jelen perbeli esetben tehát önmagában az, hogy II-IV.r. alperes a 2007. januári adásvételi szerződés vonatkozásában a tulajdonjog, illetve a haszonélvezeti jog bejegyzésére irányuló kérelmet az illetékes földhivatalnál visszavonta, és kérte a földhivatali eljárás megszüntetését, kizárólag ezen eljárás vonatkozásában bír jogi kötőerővel, ugyanakkor annak az adásvételi szerződés jogi sorsára önmagában semmiféle kihatása nincsen. Ahhoz ugyanis, hogy a szerződést kötő felek a szerződést felbontsák, ilyen tartalmú megállapodást kellett volna egymással kötniük, ilyen okiratot ugyanakkor az I-IV.r. alperes a peres iratok közé nem csatolt, illetve ilyen okiratra nem is hivatkozott.

Összefoglalva tehát a másodfokú bíróság meggyőződése szerint a tulajdonjog, illetve haszonélvezeti jog bejegyzésére irányuló kérelem visszavonása az alapul szolgáló adásvételi szerződés jogi sorsára önmagában hatással nincsen, ahhoz, hogy a szerződés felbontása megállapíthatóvá váljék, a feleknek ilyen tartalmú írásbeli megállapodást kellett volna egymással kötniük, ami a rendelkezésre álló adatok szerint elmaradt.

Ekként tehát a másodfokú bíróság álláspontja szerint a felperesi kereset vonatkozásában csak az állapítható meg, hogy amikor a felperes I.r. alperessel írásban közölte elővásárlási joga gyakorlására irányuló szándékát, az I-IV.r. alperes közötti adásvételi szerződés nem szűnt meg, következésképpen a felperes nyilatkozatával a perbeli ingatlanok tulajdonjogát megszerezte.

Ami a vételi szándék kinyilvánításának komolyságát illeti, a másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság álláspontjával ugyancsak nem ért egyet, az elővásárlási jog jogosultja ugyanis az ajánlati kötöttség fennállása alatt nyilatkozhat jogának gyakorlásáról, a felperes ezen nyilatkozata időben érkezett, a felperest az elővásárlási jog gyakorlásával kapcsolatos nyilatkozat I.r. alperes részére történt kézbesítésének napján banki fedezetigazolás mellett letétbe helyezte a szerződés szerinti 2,5 millió Ft-os vételárat jogi képviselőjénél - ami egyébként nem kötelezettsége -, ekként tehát a másodfokú bíróság sem okot, sem pedig lehetőséget nem lát annak megállapítására, hogy a felperesi vételi szándék ne lett volna valós tartalmú.

Az I.r. alperes rendelkezési jogosultsága a perbeli ingatlanok vonatkozásában az előzőekből következően az elővásárlási jog gyakorlásának napján, 2007. május 17. napján megszűnt, I.r. alperes ezt követően az ingatlanokra érvényes adásvételi szerződést nem köthetett, így a másodfokú bíróságnak meg kellett állapítania, hogy az I.r. alperes, továbbá a II-V.r. alperes között 2007. szeptember 6. napján a perbeli ingatlanokra megkötött adásvételi szerződés jogszabályba ütközik, és ezért a Ptk. 200.§ /2/ bekezdése alapján semmis, amely szerződés érvénytelenségét tehát a másodfokú bíróság ítéletével meg is állapította.

Figyelemmel ugyanakkor arra, hogy a semmis szerződés az alperesek között jött létre, eljárásjogi lehetőség hiányában a másodfokú bíróság az eredeti állapotot e tekintetben helyreállítani nem tudta. E körben az I-V.r. alperesnek kell egymással elszámolni, amennyiben ez nem sikerül, úgy bármelyik alperes esetleges igényét külön eljárásban érvényesítheti.

A másodfokú bíróság a fentiek alapján az elsőfokú ítéletet a Pp. 253.§ /2/ bekezdése alapján megváltoztatta, megállapítva a felperes tulajdonjogát a perbeli ingatlanok vonatkozásában, egyidejűleg pedig intézkedett a felperesi tulajdonjog ingatlannyilvántartási bejegyzése, míg II. és III.r. alperes tulajdonjoga, IV. és V.r. alperes haszonélvezeti joga törlése iránt.

A felperes teljes egészében pernyertes lett, ezért a másodfokú bíróság mellőzte perköltségben történt marasztalását, egyidejűleg az I-V.r. alperest egyetemlegesen kötelezte a felperes részére 450.000.- Ft perköltség megfizetésére, amelyből 300.000.- Ft a lerótt kereseti és jogorvoslati illeték, a fennmaradó összeg pedig a felperes jogi képviseletével kapcsolatban felmerült költség, amelyet a másodfokú bíróság az általános szabályok szerint határozott meg.

Zalaegerszeg, 2008. november 13.

dr.István Anna sk. dr.Bányai Tamás sk. dr.Sifter Ágnes sk. a tanács elnöke előadó bíró bíró

A kiadmány hiteléül:

Molnárné Lábodi Erika tisztviselő