Pf.20786/2018/14 — Pf.20786/2018/14 — Zalaegerszegi Törvényszék

íóááúíóá

Zalaegerszegi Törvényszék mint másodfokú bíróság 2.Pf.20.786/2018/14. szám

A Zalaegerszegi Törvényszék mint másodfokú bíróság a ügyvédi iroda neve (ügyvédi iroda címe szám, ügyintéző: ügyvéd neve ügyvéd) által képviselt felperes neve – felperes lakcíme szám alatti lakos – felperesnek, a ügyvédi iroda neve (ügyvédi iroda címe szám, ügyintéző: ügyvéd neve ügyvéd) által képviselt alperes neve – alperes lakcíme szám alatti lakos – alperes ellen szerződés semmisségének megállapítása stb. iránt indított perében a Nagykanizsai Járásbíróság 6.P.20.538/2017/14. számú ítélete és 16. számú kiegészítő ítélete ellen a felperes 15/2. és 20/2. sorszámú fellebbezése folytán megtartott nyilvános fellebbezési tárgyaláson meghozta a következő

ítéletet:

A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság kiegészített ítéletét megváltoztatja, megállapítja, hogy a felek által Nagykanizsán 2015. január 14. napján a helyiségnév hrsz. hrsz.-ú, felperes lakcíme szám alatti ingatlan tulajdonjoga átruházása tárgyában kötött adásvételi szerződés és használata tárgyában kötött megállapodás, valamint az alperes 2017. április 24. napján kelt felmondása érvénytelen.

Megkeresi a Zala Megyei Kormányhivatal Nagykanizsai Járási Hivatalt (8800 Nagykanizsa, Platán sor 2.), hogy a helyiségnév hrsz. hrsz.-ú, felperes lakcíme szám alatti ingatlan vonatkozásában alperes neve (alperes születési adatai lakcíme: alperes lakcíme) alperes 1/1 tulajdonjogát törölje az ingatlan-nyilvántartásból, egyúttal felperes neve(felperes születési adatai lakcíme: felperes lakcíme) felperes 1/1 tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba jegyezze be.

Kötelezi a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az alperes részére 1.540.000.- (egymillió-ötszáznegyvenezer) Ft-ot.

Kötelezi az alperest, hogy fizessen meg az állam javára – külön adóhatósági felhívásra – 597.000.- (ötszázkilencvenhétezer) Ft feljegyzett kereseti és 792.000.- (hétszázkilencvenkétezer) Ft feljegyzett fellebbezési illetéket, továbbá a felperes részére – 15 nap alatt – 500.000.- (ötszázezer) Ft elsőfokú és 250.000.- (kétszázötvenezer) Ft másodfokú perköltséget.

Az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye.

Indokolás

Az elsőfokú bíróság a kiegészített ítéletével a felperes keresetét elutasította. A feljegyzett és az adásvételi szerződés semmissége megállapítása iránti kereset tekintetében 54.000.- Ft-ra mérsékelt kereseti illeték állam általi, a további perköltségek felek általi viseléséről rendelkezett. Elrendelte a helyiségnév hrsz. helyrajzi számú ingatlanra vonatkozó perfeljegyzés törlését.

Indokai szerint a felperes gyermeke – felperes gyermekének neve –, az alperes házastársa – alperes házastársának neve –, valamint ügyvéd neve ügyvéd baráti kapcsolatban álltak egymással. Az alperes házastársa a szoros baráti viszonyra tekintettel tisztában volt felperes gyermekének neve és vállalkozása aktuális gazdasági helyzete alakulásával és jól ismerte a felperest is. ügyvéd neve eljárt az kft. neve cégügyeiben, melynek ügyvezetője felperes gyermekének neve volt. A Kft. és az bank neve között 2012. február 28-án létrejött „szerződés megnevezése” alapján a hitelező 7.000.000.- Ft összegű folyószámla hitelkeretet nyújtott az kft. neve részére, mely hitel biztosítékaként szolgált – egyebek mellett – a felperes készfizető kezességvállalása. A felperes, a házastársa – felperes házastársának neve – és felperes gyermekének neve készfizető kezességet vállaltak az kft. neve-nek a takarékszövetkezet neve 2013. november 18-án kötött bankszámla hitelszerződés alapján fennálló 5.000.000.- Ft összegű bankszámlahitel tartozásáért is. Mivel az kft. neve a hiteleit nem tudta fizetni, nyilvánvaló volt, hogy a felperes készfizető kezességvállalása alapján a tulajdonában álló vagyontárgyakat, köztük a család lakásául szolgáló felperes lakcíme szám alatti ingatlant is végrehajtás alá fogják vonni. 2015. január 14-én a felperes és az alperes adásvételi szerződést kötöttek, amely szerint a felperes mint eladó a tulajdonában álló helyiségnév hrsz. helyrajzi számú, felperes lakcíme szám alatti lakóházas ingatlant az alperes mint vevő részére 9.000.000.- Ft vételárért eladja. A szerződés 2. pontjában rögzítették, hogy a vételárból 6.060.000.- Ft a szerződés aláírását megelőzően megfizetésre került a felperes részére, míg a fennmaradó 2.940.000.- Ft-ot az alperes közvetlenül fizeti meg az bank neve 2. mint jelzálogjogosult számlájára, ezzel tehermentesítve az ingatlant. A szerződés elkészítésével, ellenjegyzésével és a földhivatal előtti eljárásban való képviselettel a felek ügyvéd neve ügyvédet bízták meg. A szerződést a felperes az okiratot készítő ügyvéd irodájában írta alá, mely alkalommal felperes gyermekének neve és az alperes házastársa is jelen voltak. Az alperes ezt követően a saját lakásában írta alá a szerződést, miután ügyvéd neve azt hozzá elvitte. A szerződéses feltételeket az okiratot készítő ügyvéddel nem a felek, hanem felperes gyermekének neve és alperes házastársának neve egyeztették. Az adásvételi szerződés megkötésével egyidejűleg a felek „Megállapodás” megjelöléssel egy másik szerződést is kötöttek egymással, amely szerint az alperes mint a felperes lakcíme szám alatti ingatlan tulajdonosa határozatlan időre hozzájárul ahhoz, hogy az ingatlant a felperes a vele egy háztartásban élő közvetlen családtagjaival akár élete végéig használhassa, havi 50.000.- Ft lakáshasználati díj ellenében. Az alperes tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték. A felperes 2015. február hónaptól a mindkét fél által aláírt „Elszámolás” megjelölésű elismervényen rögzítetten fizette a megállapodás szerinti havi 50.000.- Ft lakáshasználati díjat. A 2017. április 27-én kelt adásvételi szerződéssel az alperes továbbértékesítette az ingatlant Túri Viktória részére 9.000.000.- Ft vételárért. A szerződés szerint annak aláírásakor a vevő 1.000.000.- Ft-ot fizetett meg az alperes részére azzal, hogy a fennmaradó 8.000.000.- Ft vételárrész 2017. május 31-ig kerül megfizetésre. A vevő tulajdonjog-bejegyzés iránti kérelme széljegyzésre került, ezt követően azonban az alperes és a vevő az adásvételi szerződést felbontották. Még az újabb adásvételi szerződés aláírását megelőzően, 2017. április 24-én az alperes a lakáshasználatra vonatkozó megállapodást rendes felmondással – 30 nap felmondási idővel – megszüntette.

E tényállás alapján az elsőfokú bíróság megalapozatlannak ítélte a felperes keresetét, amely a 2015. január 14-én kelt, a felperes lakcíme szám alatti ingatlan tárgyában létrejött adásvételi szerződés, az ugyanezen a napon megkötött ingatlanhasználati megállapodás és a 2017. április 24-i felmondó nyilatkozat színleltség miatti semmisségének megállapítására és az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállítására irányult. Álláspontja szerint a felperes nem bizonyította a kétoldalú színlelés megvalósulását, hogy a felek egyikének szerződési szándéka sem irányult a tulajdonjog átruházására, illetve megszerzésére. felperes gyermekének neve tanúvallomása alátámasztotta a felperes állítását, amely szerint alperes házastársának nevesal ő állapodott meg abban, hogy az adásvétel folytán az ingatlant az esetleges végrehajtás alól kivonják, az alperes által az ingatlan tehermentesítésére megfizetendő összeget részletekben visszafizetik és a későbbiekben gondoskodni fognak a tulajdonjog „visszaírásáról”. Ez alapján az elsőfokú bíróság megállapította a felperesnek a szerződés aláírásakor fennálló fedezetelvonó szándékát, miszerint a szerződés megkötésekor az motiválta, hogy az ingatlant az esetleges végrehajtás alól kivonja. Mivel azonban a színleltség megállapításának mindkét szerződő fél részéről feltétele a tényleges ügyletkötési szándék hiánya, az alperes tagadásával szemben a felperest terhelte a kétoldalú színlelés bizonyítása. Az alperes a házastársa, alperes házastársának neve tanúvallomásával egyezően adta elő, hogy otthon tartott készpénzes megtakarítással rendelkezett, melyet befektetési célú ingatlanvásárlásra kívánt fordítani. Házastársa felperes gyermekének nevetól értesült, hogy a felperes a házát el kívánja adni, ugyanakkor továbbra is abban lakna. Mivel a megvásárolandó lakást a házastársával bérbeadás útján kívánták hasznosítani, a felperes gyermekének neve által felajánlott ügylet megfelelt a számukra. A 6.060.000.- Ft vételárrészt az adásvételi szerződés megkötését megelőzően az autóban alperes házastársának neve adta át felperes gyermekének neve részére. Ennek forrására nézve is egyező volt az alperes előadása és alperes házastársának neve tanúvallomása: az alperes a készpénz-megtakarítást az évek során apránként gyűjtötte össze a folyószámlájáról, élve a munkáltatója, a bank neve 3 által biztosított kedvezménnyel, amely alapján egy hónapban hét alkalommal költség nélkül vehetett fel a számlájáról készpénzt. Az elsőfokú bíróság a peradatok alapján életszerűnek találta a felperes állításait a fedezetelvonó szándékra és annak gyakorlati megvalósítására nézve, álláspontja szerint azonban ez az életszerűség az alperes általi színlelés tekintetében legfeljebb a valószínűsítés szintjét érte el, a bizonyítottságét nem. Ezzel szemben az alperes befektetési célú ingatlanvásárlására vonatkozó állítását támasztja alá az, hogy az alperes az ingatlant megkísérelte tovább értékesíteni (az értékesítés csupán a perindítás miatt hiúsult meg). Az okiratot készítő ügyvéd tanúvallomása szerint felperes gyermekének neve a lakás értékesítésének szándékáról, alperes házastársának neve pedig a befektetési célú megvásárlás szándékáról tájékoztatta. A befektetési szándékot erősíti a lakáshasználati díj felperes általi megfizetését igazoló irat is, amely tekintetében a felperes nem bizonyította, hogy e befizetések valójában a tehermentesítéshez szükséges összeg részletekben való kiegyenlítését szolgálták. Ezek alapján a keresetet elutasította, a perköltség és a feljegyzett – és részben mérsékelt – kereseti illeték állam általi viselésére vonatkozó rendelkezését a Pp. 78. § (1) bekezdésére, a 6/1986. (VI.26.) IM. rendelet 13. § (1) bekezdésére és 14. §-ára alapította.

Az elsőfokú bíróság ítélete ellen a felperes fellebbezést terjesztett elő, amelyben annak megváltoztatását, a keresetének helyt adó döntés meghozatalát, és az alperes első- és másodfokú perköltségben marasztalását kérte. Hivatkozása szerint az elsőfokú bíróság a Pp. 206. § (1) bekezdésében előírt bizonyítékértékelő tevékenységét a Pp. 164. § (1) bekezdése megsértésével végezte el, ezáltal a bizonyítás eredményéhez képest okszerűtlen (iratellenes) következtetésre jutott. Hangsúlyozta, miszerint olyan módon nem jöhet létre fedezetelvonásra irányuló színlelt szerződés, hogy csupán a tulajdonjogát színlelten átruházó fél színleli a jogügyletet, mert a fedezet elvonásának célja csak akkor valósítható meg, ha biztosítható az, hogy az ingatlan tulajdonjoga megfelelő időben visszaszálljon a fedezetelvonást végrehajtó szerződő félre, vagy az általa megjelölt más személyre, akivel szemben a vagyonelemre a végrehajtás nem folytatható le. E követelmény viszont csak akkor érvényesíthető, ha a vevő is tud a fedezetelvonás szándékáról. Annak célja ugyanis egyrészről az, hogy a vagyonelemet kivonja a végrehajtás alól, másrészről viszont az, hogy az „átruházó” az ingatlan birtokában maradva fenntarthassa az ingatlanra a tényleges rendelkezési, használati és hasznosítási jogát. Ha a színlelő vevő a fedezetelvonás szándékáról nem tudna, akkor a fedezetelvonás nem is valósulhatna meg, csak egy szabályszerű tulajdonjog-átruházás. A fedezetelvonást célzó színlelt ügylet végrehajtása kölcsönös bizalmi viszony fennállását feltételezi, amely a felek esetében fennállt, mivel a felperes gyermeke és az alperes házastársa gyermekkoruk óta jó barátságban voltak egymással. Rámutatott, hogy az elsőfokú ítélet is tartalmazza a szerződés színleltségét alátámasztó bizonyítékokat, felperes gyermekének neve, alperes házastársának neve és az okiratszerkesztő ügyvéd között fennállt szoros barátságot, valamint az állítólagos vételár forrására nézve tett életszerűtlen alperesi előadást és tanúvallomást. Utóbbi tekintetében hangsúlyozta, hogy az alperes vezető banki tisztségviselőként komoly pénzügyi jártassággal rendelkezett, e banki munkatapasztalat teljes mértékben életszerűtlenné, egyben szükségtelenné teszi a nagy összegű készpénz otthonában tartását. Az alperes terhére kérte értékelni azt, hogy az alperesi bankszámlakivonatok beszerzésére vonatkozó bizonyítási indítványával kapcsolatban a banktitok alóli felmentést nem adta meg. Ezért nem bizonyított, hogy ténylegesen rendelkezésére állt az ingatlan vételára, tekintettel arra, hogy az okiratszerkesztő ügyvéd tanúvallomása szerint a jelenlétében pénzmozgás nem történt. Értékelni kérte emellett, hogy ügyvéd neve ügyvéd a felperes (és házastársa) érdekében álló fedezetelvonásról tudomással bírt, mivel a tulajdonukat képező helyiségnév hrsz. 1 és hrsz. 2 helyrajzi számú ingatlanok tulajdonjoga fedezetelvonó színlelt átruházásakor azonos tartalmú adásvételi szerződést és az eladók további ingatlanhasználatát biztosító szerződést készített, mint a perbeli megállapodások, melyben vevőként, illetve tulajdonosként közeli hozzátartozója, Kővári-Salamon Izabella szerepelt. Az élethosszig tartó használatra vonatkozó megállapodás megkötése ugyancsak a fedezetelvonó célú színlelt megállapodást támasztja alá, melyet megerősít, hogy az ingatlannal továbbra is a sajátjaként foglalkozott, értéknövelő beruházásokat eszközölt. A keresetet alátámasztó körülményként hivatkozott arra is, hogy az alperes nem az eladónak, hanem felperes gyermekének nevenak fizette meg az állítólagos vételárat, aki az ingatlanban nem rendelkezett tulajdonjoggal, sem pedig a vételár átvételére vonatkozó meghatalmazással. felperes gyermekének neve tevékeny közreműködése is arra utal, hogy a színlelt jogügyletre a felperesi készfizető kezességgel biztosított adósságai miatt került sor, tényleges tulajdonjog átruházási szándék nélkül. Szerinte az alperes által állított befektetési célzatot cáfolja, hogy ugyanakkora összegért kívánta továbbértékesíteni az ingatlant, mint amennyiért azt tőle állítólag megvásárolta. A színleltséget igazolja az is, hogy az alperes az ingatlant meg sem tekintette, amely befektetési célú adásvételek esetén sem jellemző.

Az alperes fellebbezési ellenkérelmében az elsőfokú ítélet helybenhagyását és a felperes másodfokú perköltségben marasztalását kérte. A valós tulajdonszerzési szándéka alátámasztásául hivatkozott a NAV Zala Megyei Adóigazgatósága által kibocsátott fizetési meghagyására, amely alapján az ingatlan megvásárlása folytán 360.000.- Ft visszterhes vagyonátruházási illetéket fizetett meg az államnak. Igazolta, hogy 2015. január 28-tól lakásbiztosítást kötött az biztosító neve-vel, 2016. január 1-jétől évi 4.500.- Ft építményadót fizet a megvásárolt ingatlanhoz tartozó gépjárműtároló után, továbbá a felperes fia az adásvételi szerződés megkötése érdekében energetikai tanúsítványt készíttetett.

A fellebbezés megalapozott.

A másodfokú bíróság egyetért az elsőfokú bíróság által megállapított tényállással, azt a fellebbezési eljárás során foganatosított részbizonyítás eredményeként azzal egészíti ki, hogy az alperes a bank neve 3-nél vezetett bankszámlájáról – amelyet a készpénzben kifizetett vételárrész egyedüli forrásaként jelölt meg – 38 részletben összesen 2.964.000.- Ft készpénzt vett fel. Az adásvételi szerződésben készpénzes vételárrészként feltüntetett 6.060.000.- Ft-ot a felperes részére nem fizette meg. A felperes az alperes részére az ingatlan tehermentesítése érdekében az bank neve-hez utalt 2.940.000,-Ft-ból 2015. február 16-a és 2017. május 10-e között – havi 50.000.- Ft összegű részletekben – összesen 1.400.000.- Ft-ot fizetett vissza.

A kiegészített tényállás alapján a másodfokú bíróság nem ért egyet az elsőfokú bíróság jogi következtetéseivel, ennélfogva az érdemi döntésével sem.

A peradatok alapján nem vitás, hogy a felperes vagyona – így a keresettel érintett helyiségnév ingatlan is – a fia és az általa képviselt gazdasági társaság tartozása visszafizetéséért vállalt készfizető kezességvállalása folytán fedezetéül szolgált a hitelező pénzintézetek követeléseinek. Az is egyértelmű, hogy e követelések fedezetének elvonását eredményezte az adásvételi szerződés megkötése. A felek és hozzátartozóik bizalmas és jó viszonya feltárása alapján a másodfokú bíróság álláspontja szerint az sem kétséges, hogy az ügyletkötésre a felperes ingatlana végrehajtás alóli kivonása érdekében került sor. A kereset kapcsán az elsőfokú, illetőleg a fellebbezés folytán a másodfokú bíróságnak arról kellett állást foglalnia, hogy a rendelkezésre álló bizonyítékok alapján megállapítható-e, hogy a felek a fedezetelvonás céljából ténylegesen vagy csak látszólag kötöttek szerződést, tehát akarategység állt-e fenn köztük a látszatteremtés kérdésében. Ez a helyzet akkor áll fenn, ha mindkét szerződő fél tudata átfogja a színlelés tényét, azaz a látszólagos jogszerző tisztában van azzal, hogy a szerződésből jogokat és kötelezettségeket valójában nem szerez.

A felek által 2015. január 14. napján alkalmazott szerződési konstrukciónak több eleme volt: egyrészt az ingatlan átruházása tárgyában kötött adásvételi szerződés, másrészt a felperes és családtagjai részére – havi 50.000.- Ft összegű használati díj ellenében – akár életük végéig tartó ingatlanhasználatot biztosító használati megállapodás. E két szerződés egymásra épülő, egymást feltételező szerződések voltak, amelyek kapcsán a felperes színleltségre vonatkozó hivatkozását a másodfokú bíróság alaposnak ítélte.

Bár a szerződés teljesítése – így a kikötött vételár megfizetése – nem a szerződés érvényes létrejötte, hanem a teljesítése létszakához kapcsolódik, e körülménynek a perben mégis kiemelt jelentősége volt, mert a vételár megfizetésére vonatkozó írásba foglalt szerződési tartalommal szemben a tényleges pénzmozgás hiánya a színleltséget, azaz a valós tulajdonátruházás szándékának hiányát támaszthatta alá. A szerződésben vételárként feltüntetett 9.000.000.- Ft-ból 2.940.000.- Ft a felek által nem vitatottan az ingatlant terhelő jelzálogjoggal biztosított követelés összege volt, amelyet az alperes átutalással fizetett meg a bank felé. A fennmaradó összeg a szerződés szövege szerint a megkötését megelőzően „került megfizetésre”, az okiratszerkesztő ügyvéd tanúvallomása szerint a pénzátadás nem előtte történt. Az alperes az első- és a másodfokú eljárás során is arra hivatkozott, hogy a vételár teljesítéséhez szükséges 6.060.000.- Ft-ot otthon tartotta készpénzben, mert banki alkalmazottként lehetősége volt arra, hogy a bank neve 3-nél vezetett bankszámlájáról egy hónap alatt hét alkalommal (illetve a fellebbezési tárgyaláson tett előadása szerint havi 800.000.- Ft erejéig) költségmentesen vegyen fel készpénzt. A felperes erre tekintettel bizonyítási indítványt terjesztett elő az alperes számlaforgalmi kimutatása beszerzése iránt, az alperes azonban az elsőfokú eljárás során nem adta meg a banktitok alóli felmentést. Mivel az elsőfokú bíróság az akkor jogi képviselő nélkül eljáró alperest nem tájékoztatta arról, hogy a felmentés megtagadása a perben a terhére értékelendő, a másodfokú bíróság ezen eljárási hibát a fellebbezési eljárás során korrigálta, melynek folytán az alperes felmentő nyilatkozata alapján az állított készpénzfelvételek vonatkozásában beszerezte a megjelölt számla forgalmi adatait. A másodfokú eljárás során foganatosított bizonyítás eredménye cáfolta az alperes állítását: 2011. december 6-a és 2015. január 12-e között csupán 2.964.000.- Ft összegű készpénzfelvétel történt a számláról, melyek közül számos felvétel bankkártyával történt, kifejezetten csekély: 3.000.- Ft, 5.000.- Ft vagy 10.000.- Ft összegekben. Ennek ténye nem áll összhangban az alperes előadásával, amely szerint a nagyon magas összegű tranzakciós költségek miatt – amelyet az alperes banki vezetőként a saját számlaszerződése vonatkozásában nem bizonyított – élt a lehetősséggel, hogy megtakarítási céllal havi 800.000.- Ft összegű limit mellett ingyenesen készpénzt vegyen fel a számláról. Az alperes a bank neve 3 által közölt adatok ismeretében, a Pf. 12. sorszámú előkészítő iratában később utalt arra, hogy más pénzintézetnél lévő bankszámláiról is vett fel készpénzt, továbbá egy budapesti ingatlana 2008-ban történt eladásából származó vételár is a rendelkezésére állt. Ezek azonban olyan új tényállításoknak minősülnek, amelyek a másodfokú eljárás során a Pp. 235. § (1) bekezdése értelmében nem vizsgálhatók. Nyilvánvaló ugyanis, hogy nem olyan hivatkozásokról van szó, amelyek az elsőfokú ítélet meghozatalát követően jutottak az alperes tudomására.

A másodfokú bíróság álláspontja szerint az elsőfokú bíróság az eljárása során rendelkezésre álló bizonyítékokat sem értékelte okszerűen, amikor azt a következtetést vonta le, hogy bár a felperes valószínűsítette a keresete alapjaként megjelölt, az adásvétel kétoldalú színlelésére vonatkozó tényeket, azonban kétségmentesen nem bizonyította azokat. A színleltség a felek szerződéskötéskori akarathiányát jelenti, vagyis egyáltalán nem, vagy nem azzal a tartalommal kívántak szerződést kötni, mint amit a külvilág felé a szerződés szövege közvetít. Ezért nyilvánvaló, hogy a szerződés megkötését, annak teljesítését (vagy annak hiányát) illető körülményekből mint közvetett bizonyítékokból lehet következtetni a színleltség mint érvénytelenségi ok fennálltára.

A másodfokú bíróság – az elsőfokú bíróság álláspontjával szemben – úgy ítélte meg, hogy az alábbi körülmények az adásvételi szerződés és a hozzá kapcsolódó használati megállapodás színleltségét támasztják alá: – A felperes gyermeke (felperes gyermekének neve), az alperes házastársa és az okiratszerkesztő ügyvéd szoros barátságuk folytán tisztában voltak felperes gyermekének neve és a vállalkozása pénzügyi nehézségeivel, a szerződéses konstrukciót is ők készítették elő, a peres felek abba nem voltak bevonva. – ügyvéd neve a felperes és házastársa (aki szintén kezességet vállalt a gyermeke és vállalkozása tartozásaiért) mint eladók és a saját házastársa mint vevő között ugyanezen szerződési konstrukció mellett készített két zártkerti ingatlan vonatkozásában adásvételi és az „eladó” ingatlanhasználatát továbbra is biztosító használati megállapodást. – Az alperes a szerződések megkötése előtt nem látta a szerződés tárgyaként megjelölt ingatlant, ráadásul a kifejtettek szerint megdőlt a szerződés írásba foglalt tartalma a 6.060.000.- Ft összegű vételárrész készpénzben, a szerződés aláírását megelőzően történt megfizetését illetően, amelynek forrására nézve egyébként az alperes mint banki szakember az életszerűségnek teljességgel ellentmondó előadást tett. – A használati megállapodás – szövege szerint – az ingatlanbérleti szerződés szabályaitól eltérően a használatra jogosult (bérlő) és közvetlen családtagjai részére „akár élete végéig tartó” használatot biztosít az „átruházott” ingatlanra nézve. – Az adásvételi szerződés tartalma szerint a felperest a használaton kívül megillette a hasznok szedésének joga is, emellett az ingatlanon értéknövelő beruházást is végzett. – A felek a havi „használati díj” kifizetését „elszámolás” megjelölésű iraton rögzítették. – A felperes által csatolt, ügyvéd neve ügyvédnek küldött viber-üzenetek („azért győztem meg anyámat, hogy írassa Tomi és a feleséged nevére az ingatlanokat, mert nyilván rendezni szeretném a dolgokat veletek legalább...”) arra utalnak, hogy felperes gyermekének nevenak az alperes házastársával (és az üzenetek címzettjével) szemben is állhattak fenn tartozásai, amely a fedezetelvonási célzat mellett felveti egy, a Ptk. 6:99. §-ába ütköző leplezett fiduciárius szerződési szándék lehetőségét is.

E bizonyítékoknak és adatoknak a Pp. 206. § (1) bekezdése szerinti mérlegelése alapján a másodfokú bíróság arra a következtetésre jutott, hogy a felek ügyletkötési célja nemcsak a bankkölcsönök fedezetének elvonása volt, hanem valójában a tulajdonjog átruházása és megszerzése iránti szándékuk is hiányzott, az ügyletet akarategységben csak színlelték, a felperesnek megmaradtak az ingatlannal kapcsolatos tulajdonosi jogosítványai. Ennek folytán a felek által kötött két, egymást kiegészítő szerződés mint színlelt szerződések a Ptk. 6:92. § (2) bekezdése értelmében semmisek. A másodfokú bíróság álláspontja értelmében a szerződések színleltségének nem mondanak ellent az alperes által a fellebbezési ellenkérelemben hivatkozottak: a színlelt ügylet realizálásának, a tulajdonjog színlelt megszerzésének feltétele az energetikai tanúsítvány, a tulajdonjog bejegyzésének következménye pedig a külvilág számára jogszerzőként feltüntetett vevő illetékfizetési kötelezettsége. Ugyanez vonatkozik a gépjárműtároló utáni helyi adófizetésre is. A lakásbiztosítást szintén a bejegyzett tulajdonos mint a vagyontárgy megóvásában érdekelt személy kötheti meg.

A két szerződés ugyanakkor leplezett egy kölcsönszerződést, amely az ingatlan tehermentesítéséhez felhasznált 2.940.000.- Ft mint kölcsön havi 50.000.- Ft összegű részletekben való visszafizetését célozta. E megállapodás alapján a felperes az alperes részére bizonyítottan megfizetett a 2015. február 16-tól 2017. május 10-ig terjedő időszakban összesen 1.400.000.- Ft-ot. (Az ezt követően esedékes havi részleteket ügyvédi letétbe helyezte.) Ezért az érvénytelenség Ptk. 6:112. § (1) bekezdése szerinti jogkövetkezményeként az ingatlan tulajdonjogi helyzete visszaállítása mellett a felperes tartozik az alperesnek megfizetni a fennmaradó 1.540.000.- Ft-ot. Semmis szerződésből a Ptk. 6:108. § (1) bekezdése értelmében nem származnak jogosultságok, ezért a használati megállapodás színleltségére tekintettel nyilvánvalóan érvénytelen annak az Ltv. 23. (1) bekezdés c) pontjára alapított felmondása is.

A kifejtettek miatt a másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 253. § (2) bekezdése alapján megváltoztatta, és megállapította a felek által megkötött ingatlan adásvételi szerződés, használati megállapodás és annak felmondása érvénytelenségét. A Ptk. 6:112. § (1) bekezdése alapján rendelkezett az érvénytelenség jogkövetkezményei levonásáról: megkeresve az ingatlanügyi hatóságot az alperes tulajdonjoga törlése és a felperes tulajdonjogának visszajegyzése iránt; és a felperes teljesítéseit beszámítva az alperes által a pénzintézetnek átutalt 2.940.000.- Ft-ba, a felperest a különbözet 15 napon belüli megfizetésére kötelezte az alperes részére.

A másodfokú döntés folytán az alperes mind a kereset, mind a fellebbezés szempontjából pervesztesnek minősül, ezért a Pp. 78. § (1) bekezdése, a Pp. 239. §-a és a 6/1986. (VI.26.) IM rendelet 13. § (2) bekezdése alapján köteles viselni az Itv. 62. § (1) bekezdés n) pontja szerint fennálló tárgyi illetékfeljegyzési jog folytán feljegyzett kereseti és fellebbezési illetéket. /Az illeték alapjául megállapított pertárgy értéke az adásvételi szerződés semmissége megállapítása iránti kereseti kérelem vonatkozásában 9.000.000.- Ft, a használati megállapodás tekintetében a Pp. 24. § (1) bekezdés c) pontja alapján 600.000.- Ft, míg a felmondás érvénytelensége megállapítása tekintetében a pertárgyérték meg nem határozható, amely az Itv. 39. § (3) bekezdés a)-b) pontjai alapján első fokon 350.000.- Ft-ban, másodfokon 300.000,-Ft-ban veendő figyelembe./ Emellett a másodfokú bíróság a Pp. 239. §-a szerint a másodfokú eljárás során is irányadó Pp. 78. § (1) bekezdése alkalmazásával a felperes első- és másodfokú perköltségében (jogi képviselje ügyvédi munkadíjában) is marasztalta az alperest, melynek összegét a 32/2003. (VIII.22.) IM rendelet 3. § (2), (5) és (6)

bekezdéseire figyelemmel állapította meg.

Zalaegerszeg, 2019. június 27.

Dr. Bartalné dr. Mentes Judit s.k. Dr. Vajda Andrea s.k. Dr. Mihályi Mónika s.k. a tanács elnöke előadó bíró bíró