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VR.2013.00003 • VG ZH VR.2013.00003 Partiellement admis (Partially Allowed) Généré par l'IA

VR.2013.00003 — Expropriation Compensation Split in Building Right Transfer Dispute

Numéro de cause VR.2013.00003 (ZH_VG_001_-VR-2013-00003_07-11-2013)
Autorité / Tribunal
Date de la décision
Issue du litige Partiellement admis (Partially Allowed)
Juridiction Canton de Zurich — Tribunaux cantonaux (CH-ZH)
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Synthèse de l'arrêt (Faits & Considérants)

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In a case concerning formal expropriation involving the partial transfer of parcels burdened by building rights, the court determined that the subject of the dispute was moot where parties agreed on compensation amounts, affirming the relevance of the agreed-upon building land price and correcting an apparently miscalculated area. The court ruled that the prior decision improperly issued a partial ruling by only fixing compensation for the land transfer portion but not entirely for the building right transfer, necessitating that both landowners and building right holders have a claim to expropriation compensation, the division of which must be based primarily on the building right interest rate and the duration of the contract, not the criteria used below. Consequently, the case was remanded to the lower court to re-examine and determine the split of the compensation award between the landowner and the building right holders for all affected parcels, without regard to private contractual allocation clauses, while upholding the minimum compensation awarded to the appealing landowner due to the *reformatio in peius* prohibition.

Regeste / Sommaire juridique

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In a case concerning formal expropriation involving the partial transfer of parcels burdened by building rights, the court determined that the subject of the dispute was moot where parties agreed on compensation amounts, affirming the relevance of the agreed-upon building land price and correcting an apparently miscalculated area. The court ruled that the prior decision improperly issued a partial ruling by only fixing compensation for the land transfer portion but not entirely for the building right transfer, necessitating that both landowners and building right holders have a claim to expropriation compensation, the division of which must be based primarily on the building right interest rate and the duration of the contract, not the criteria used below. Consequently, the case was remanded to the lower court to re-examine and determine the split of the compensation award between the landowner and the building right holders for all affected parcels, without regard to private contractual allocation clauses, while upholding the minimum compensation awarded to the appealing landowner due to the *reformatio in peius* prohibition.

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Texte intégral de la décision — VR.2013.00003

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2013.00003

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--- · --- · --- · Geschäftsnummer: · VR.2013.00003 · Entscheidart und -datum: · Endentscheid vom 07.11.2013 · Spruchkörper: · 3. Abteilung/3. Kammer · Weiterzug: · Dieser Entscheid ist rechtskräftig. · Rechtsgebiet: · Enteignungsrecht · Betreff: · formelle Enteignung · Abtretung von Teilflächen baurechtsbelasteter Parzellen. Feststellung des Streitgegenstands: Gegenstandslosigkeit, soweit sich die Parteien über die Höhe der Entschädigung geeinigt haben (E. 2.1). Massgeblichkeit des (nicht mehr umstrittenen) Baulandpreises (E. 2.2). Korrektur einer von der Vorinstanz offensichtlich falsch bemessenen Fläche (E. 2.3). Die rekurrierende Landeigentümerin hat (aufgrund des reformatio-in-peius-Verbots) mindestens Anspruch auf eine Entschädigung in der von der Vorinstanz zugesprochenen Höhe (E. 2.5). Die Vorinstanz traf zu Unrecht einen Teilentscheid: Sie legte die Entschädigung für die gesamte Landabtretungsfläche, aber nur für einen Teil der Baurechtsabtretungsfläche fest, obwohl die Entschädigungsbeträge nur gesamthaft beurteilt werden können (E. 4.4). Wird Land enteignet, auf dem ein im Grundbuch eingetragenes Baurecht lastet, so haben in der Regel sowohl der Boden- als auch der Baurechtseigentümer einen abtretungsrechtlichen Entschädigungsanspruch. Die Aufteilung zwischen Land- und Baurechtseigentümer erfolgt in erster Linie aufgrund der Höhe des Baurechtszinses und der Dauer des Baurechtsvertrags (E. 5.1) und nicht nach den von der Vorinstanz verwendeten Kriterien (E. 5.4). Rückweisung: Die Vorinstanz wird - unter Einbezug sämtlicher Baurechtsinhaber - für alle betroffenen Parzellen prüfen müssen, ob und in welchem Verhältnis die Enteignungsentschädigung zwischen Land- und Baurechtseigentümer aufzuteilen ist, wobei sie allfällige privatrechtliche Aufteilungsklauseln nicht zu berücksichtigen haben wird (E. 6). Teilweise Gutheissung. · --- · Stichworte: · ABTRETUNG BAURECHT BAURECHTSVERTRAG BAURECHTSZINS ENTEIGNUNGSENTSCHÄDIGUNG ENTSCHÄDIGUNG FORMELLE ENTEIGNUNG GRUNDEIGENTÜMER GRUNDSTÜCK PRIVATRECHTLICHE VEREINBARUNG REFORMATIO IN PEIUS TEILENTSCHEID · Rechtsnormen: · § 11 AbtrG § 23 Abs. VI AbtrG Art. 91 BGG Art. 26 Abs. II BV § 63 Abs. II VRG · Publikationen: · - keine - · Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) · Gewichtung: 3