VR.2008.00003 — Zurich Front Garden Land Cession for Road Expansion
Synthèse de l'arrêt (Faits & Considérants)
Généré par l'IAA property owner in Zurich was required to cede a strip of land designated as "front garden land" for road expansion, having previously agreed to remove any structures on this land without compensation if the road was widened. The court upheld a compensation of 25% of the adjacent building land value, reasoning that the front garden land's usability was restricted due to its location within the building line and a prior agreement, and its cession did not impede the property's building potential. The court also found that any potential revenue from alternative uses of the land, such as an outdoor dining area or advertising space, was limited, and a report suggesting high earnings from a garden business was not sufficiently persuasive.
Regeste / Sommaire juridique
Généré par l'IAQuestions juridiques clés & dispositions appliquées
Généré par l'IAThis provision is cited in the context of the legal norms applied, suggesting it is a basis for the decision regarding land alienation.
This provision is cited in the context of the legal norms applied, suggesting it is a basis for the decision regarding compensation for land alienation.
This provision is cited in the context of the legal norms applied, likely relating to property rights or compensation principles in the Swiss Federal Constitution.
This provision is cited in the context of the legal norms applied, suggesting it is a basis for the decision concerning expropriation law.
This provision is cited in the context of the legal norms applied, likely relating to building regulations or planning law.
This provision is cited in the context of the legal norms applied, likely relating to building regulations or planning law.
This provision is cited in the context of the legal norms applied, likely relating to building regulations or planning law.
This provision is cited in the context of the legal norms applied, likely relating to administrative procedure or judicial review.
This provision is cited in the context of the legal norms applied, likely relating to administrative procedure or judicial review, possibly concerning costs or appeals.
Texte intégral de la décision — VR.2008.00003
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2008.00003
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--- · --- · --- · Geschäftsnummer: · VR.2008.00003 · Entscheidart und -datum: · Endentscheid vom 20.05.2009 · Spruchkörper: · 3. Abteilung/3. Kammer · Weiterzug: · Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 14.12.2009 abgewiesen. · Rechtsgebiet: · Enteignungsrecht · Betreff: · Abtretungsentschädigung · Entschädigungsbemessung im Fall der Abtretung von "Vorgartenland" Die Rekurrentin ist Eigentümerin eines im Zentrum der Stadt Zürich gelegenen Grundstückes, das mit einem Wohn- und Geschäftsgebäude überbaut ist und einen Baulandwert von Fr. 8000.- / m2 aufweist. Das Grundstück umfasste ursprünglich einen im Baulinienbereich gelegenen Landstreifen, der das Gebäude von der angrenzenden Strasse trennte ("Vorgartenland"). Die 1999 erteilte Gebäudebaubewilligung war mit dem Revers verknüpft, dass der jeweilige Grundstückeigentümer im Fall eines Ausbaus der angrenzenden Strasse die im Baulinienbereich befindlichen baulichen Vorrichtungen ohne Anspruch auf Entschädigung zu beseitigen habe und die Vorgartengestaltung auf eigene Kosten den veränderten Verhältnissen anpassen müsse. 2003 bewilligte die Stadt Zürich die Neugestaltung des betreffenden Strassenabschnitts und verlangte von der Rekurrentin die Abtretung des Vorgartenlandes im Umfang von 460 m2 (vgl. VB.2004.00489). Die Schätzungskommission legte die Abtretungsentschädigung auf Fr. 2000.- / m2 fest. Vor Verwaltungsgericht verlangt die Rekurrentin eine Entschädigung von Fr. 4000.- / m2. Eingeschränkte Kognition des Verwaltungsgerichts (E. 1.2). Methoden zur Bestimmung des Wertes von Grundstücken (E. 2). Der Wert von Vorgartenland darf grundsätzlich tiefer angesetzt werden als jener von Bauland, soweit das Vorgartenland aufgrund seiner Lage innerhalb des Baulinienbereichs nur unter eingeschränkten Voraussetzungen überbaut werden darf (E. 3.1.2). Entfällt die Grundstücknutzung auf einem Landstreifen, der von einem Beseitigungs- und Mehrwertrevers betroffen ist, so besteht im Allgemeinen kein Entschädigungsanspruch für damit verbundene Wertverluste (E. 3.3.1). Beschränkte Aussagekraft eines von der Rekurrentin eingereichten Berichts, wonach das enteignete Vorgartenland im Rahmen eines Gartenwirtschaftbetriebs einen hohen Ertrag abgeworfen hätte (E. 3.3.2). Die Nutzung des Vorgartenlandes als Werbe- oder Parkierflächewäre mit relativ geringen Erträgen verbunden gewesen (E. 3.3.3). Die Überbauungsmöglichkeiten des Grundstücks wurden durch die Abtretung des Vorgartenlandes nicht eingeschränkt. Der enteignete Landstreifen hatte weder gestalterische Bedeutung noch Erholfungsfunktion; einzig als Puffer gegenüber dem angrenzenden Strassenraum war er von einer gewissen Relevanz. Diesen Umständen hat die Vorinstanz genügend Rechnung getragen, indem sie den Wert des Vorgartenlandes auf 25 Prozent des Baulandwerts gekürzt hat. Abweisung des Rekurses (E. 3.4). · --- · Stichworte: · ABTRETUNG BAULINIE EINSCHLAG ENTSCHÄDIGUNG FORMELLE ENTEIGNUNG HERABSETZUNG KOGNITIONSBESCHRÄNKUNG LANDWERT NUTZUNGSPOTENTIAL REFORMATIO IN PEIUS REVERS SCHÄTZUNGSMETHODE ÜBERBAUBARKEIT VERKEHRSWERT VORGARTENLAND · Rechtsnormen: · § 11 AbtrG § 13 Abs. I AbtrG Art. 26 Abs. II BV Art. 19 EntG § 99 Abs. I PBG § 321 Abs. I PBG § 357 Abs. I PBG § 50 Abs. I VRG § 63 Abs. II VRG · Publikationen: · - keine - · Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) · Gewichtung: 3