Supreme Court dismisses appeal; transfer of ownership of partial land parcels within one cadastral entry is void.

Sygn. akt V CSK 479/08

POSTANOWIENIE

Dnia 16 czerwca 2009 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Stanisław Dąbrowski (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Barbara Myszka

SSN Dariusz Zawistowski

w sprawie z wniosku W. Spółki Akcyjnej

przy uczestnictwie [...]

o odłączenie i wpis własności,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 16 czerwca 2009 r.,

skargi kasacyjnej wnioskodawcy od postanowienia Sądu Okręgowego

w K.

z dnia 2 października 2007 r., sygn. akt [...],

oddala skargę kasacyjną.

Uzasadnienie

Sąd Rejonowy w P. postanowieniem z dnia 21 maja 2007 r. oddalił wniosek

W. S.A. o odłączenie z księgi wieczystej działek: 5/87, 8/86, 6/87, 8/78 i 1/78 do

nowej księgi wieczystej i wpisanie w niej prawa własności do 1/6 części na rzecz

wnioskodawczyni z przeniesieniem prawa własności w udziałach na rzecz

pozostałych właścicieli ujawnionych w dotychczasowej księdze wieczystej.

Sąd

Rejonowy

uznał,

że

przedmiotem

rozporządzenia

–

umowy

przeniesienia własności nieruchomości z dnia 27 kwietnia 2007 r. było

przeniesienie własności na rzecz wnioskodawczyni jedynie pięciu działek z siedmiu

wchodzących

w

skład

nieruchomości.

Nie

rozporządzono

udziałem

we

współwłasności całej nieruchomości. W istocie doszło do zniesienia współwłasności

i rozporządzenia prawem własności bez udziału wszystkich współwłaścicieli.

Złożenie wniosku o przeniesienie prawa własności na rzecz pozostałych

współwłaścicieli nie jest wystarczające w świetle art. 199 k.c. do ochrony praw

wszystkich właścicieli również z uwagi na to, że spadkobiercy J.G. w tym

postępowaniu nie zostali uwzględnieni. W konkluzji Sąd Rejonowy uznał, że

powyższa czynność prawna jest nieważna i dlatego nie mogła spowodować

nabycia prawa własności przez wnioskodawczynię.

Apelację wnioskodawczyni od powyższego orzeczenia Sąd Okręgowy w K.

oddalił postanowieniem z dnia 2 października 2007 r.

Sąd Okręgowy krytycznie ocenił pogląd, że nieruchomością jest teren

stanowiący własność jednego podmiotu, otoczony od zewnątrz gruntami innych

podmiotów bez nawiązywania do ksiąg wieczystych. Dyrektywy wykładni

systemowej sprzeciwiają się przypisywaniu pojęciu nieruchomości gruntowej

innego znaczenia w obrębie ustawy o księgach wieczystych i hipotece niż w art. 46

§ 1 k.c. Zawarta w tym przepisie definicja nieruchomości gruntowej jest jedyną

definicją obowiązującą w całym systemie prawa cywilnego, wobec czego odnosi się

też do instytucji ksiąg wieczystych, które prowadzi się w celu ustalenia stanu

prawnego nieruchomości. Przepis art. 46 § 2 k.c. stanowiący, że prowadzenie ksiąg

wieczystych regulują odrębne przepisy, nie jest dostatecznym argumentem na

rzecz tezy, że przedmiot ksiąg wieczystych nie pokrywa się z nieruchomością

gruntową w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. Wręcz przeciwnie, przez nawiązanie do

instytucji ksiąg wieczystych unormowanej poza Kodeksem Cywilnym, zawiera on

w istocie wskazanie, że zarówno w art. 46 § 1 k.c., jak i w odrębnych przepisach

regulujących prowadzenie ksiąg wieczystych chodzi o tę samą nieruchomość.

Księga wieczysta jest czynnikiem wyodrębniającym nieruchomość w rozumieniu

art. 46 § 1 k.c., gdyż pozwala na skonkretyzowanie, kto jest właścicielem

wydzielonego obszaru. Odmienne ujęcie tego zagadnienia byłoby równoznaczne

z przekreśleniem funkcji ksiąg wieczystych. Konkludując Sąd Okręgowy przyjął, że

jeżeli dla kilku działek gruntu prowadzona jest jedna księga wieczysta, to stanowią

one jedną nieruchomość gruntową.

Każdy współwłaściciel zgodnie z art. 198 k.c. może rozporządzać swoim

udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Jednakże może rozporządzać

udziałem w całej nieruchomości, a nie w jej części. Współwłaścicielka E.B. nie

mogła sprzedać udziału we współwłasności jedynie pięciu z siedmiu działek

objętych jedną księgą wieczystą.

Od postanowienia Sądu Okręgowego skargę kasacyjną wniosła Spółka W.

zarzucając naruszenie prawa materialnego – art. 198 i 199 k.c. oraz przepisów

postępowania art. 6261 § 2 k.c.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W niniejszej sprawie podstawą odmowy uwzględnienia wniosku było uznanie

przez Sądy obu instancji nieważności umowy, mocą której wnioskodawczyni nabyła

udział w prawie własności pięciu działek z siedmiu objętych jedną księgą wieczystą.

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności (art. 47 § 1

k.c.). Nie ulega więc wątpliwości, że umowa przenosząca udział nie we własności

całej rzeczy, a tylko jej części składowej jest nieważna jako sprzeczna z ustawą

(art. 58 § 1 k.c. w zw. z art. 47 § 1 k.c.).

Zatem dla oceny trafności stanowiska Sądów obu instancji istotna jest odpowiedź

na pytanie czy każda z geodezyjnie wyodrębnionych działek objętych jedną księgą

wieczystą stanowi odrębną nieruchomość, czy też działki te są tylko częściami

składowymi nieruchomości i jako części nie mogą być przedmiotem samodzielnego

obrotu.

Przy odpowiedzi na powyższe pytanie mogą nasuwać się wątpliwości, gdyż

w art. 56 § 1 k.c. niedostatecznie sprecyzowano pojęcie „odrębnego przedmiotu

własności” jako kryterium postania i istnienia nieruchomości gruntowej. Ponieważ

ustawodawca nie określił wprost, o jakiej formie wyodrębnienia części powierzchni

ziemskiej mowa, uwzględniając wyniki wykładni powołanego wyżej art. 46 § 1 k.c.

oraz art. 24 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w orzecznictwie i literaturze

wskazywano na co najmniej dwa sposoby rozumienia pojęcia nieruchomości

gruntowej. W pierwszym z nich przyjmowano fizyczne kryterium wyodrębnienia,

czyli to, czy grunty należące do tego samego właściciela są z zewnątrz otoczone

nieruchomościami innych podmiotów prawa. Natomiast w myśl drugiej koncepcji

określanej

jako

wieczystoksięgowe

rozumienie

pojęcia

nieruchomości,

o wyodrębnieniu decyduje objęcie działki gruntu księga wieczystą, co wyraża się

w formule „jedna księga – jedna nieruchomość”. To drugie rozumienie pojęcia

nieruchomości

gruntowej

dominuje

w

najnowszym

orzecznictwie

Sądu

Najwyższego (por. postanowienie SN z dnia 30 maja 2007 r., IV CSK 56/07;

uchwały SN z dnia 26 kwietnia 2007 r., III CZP 27/07 i z dnia 7 kwietnia 2006 r.,

III CZP 24/06, OSNC z 2007 r. nr 2, poz. 24 i wyrok SN z dnia 30 października

2003 r., IV CK 114/02, OSNC 2004 r. nr 12, poz. 201) i Sąd Najwyższy w obecnym

składzie podziela to stanowisko. Należy zauważyć, że w żadnym razie nie ma

podstaw do przyjmowania, że samo geodezyjne wyodrębnienie działki i nadanie

oddzielnego numeru zmienia jej status jako części składowej nieruchomości.

W konsekwencji uznać należy za trafny pogląd Sądów obu instancji, że

nieważna jest umowa zbycia udziału jedynie w niektórych działkach gruntu

stanowiących wraz z innymi działkami, nie objętymi umową, jedną nieruchomość

gruntową. Ponieważ podstawą wniosku była nieważna umowa, prawidłowo Sąd

Rejonowy oddalił wniosek, zaś Sad Okręgowy – apelację wnioskodawczyni.

Z powyższych względów na mocy art. 39814 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.

Sąd Najwyższy orzekł jak w sentencji.