BS-49948/2024-HJR — BS-49948/2024-HJR — Højesteret

Højesteretten stadfæster landsrettens dom i sag, om lejer 1 og lejer 2 har ret til at opsætte ladeboks til elbil på ydermur af lejemål

[DOKUMENT] Domsresumé (1 sider) Lejer var ikke berettiget til at opsætte el- ladeboks udvendigt på rækkehus

Dom afsagt: 12. august 2025 Almenlejelovens § 35 giver alene lejer ret til at foretage installationer inde i det lejede

Sag BS-49948/2024-HJR

Dom afsagt den 12. august 2025

Lejer 1 og Lejer 2 mod Boligkontoret Fredericia

Lejerne (Lejer 1 og Lejer 2) boede til leje i et enderækkehus i en almen boligorganisation. De havde uden tilladelse opsat en el-ladeboks udvendigt på rækkehusets endegavl til brug for opladning af deres hybridbil. Udlejer (Boligkontoret Fredericia) påbød dem at fjerne el-ladeboksen og retablere murværket.

Sagen angik, om lejerne efter almenlejelovens § 35 var berettiget til at opsætte el-ladeboksen udvendigt på rækkehusets endegavl.

Efter almenlejelovens § 35 har lejeren ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede, medmindre udlejeren kan godtgøre, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tiltrækkelig til installationen.

Højesteret fandt, at almenlejelovens § 35 efter ordlyden, forarbejderne og tilblivelseshistorien måtte forstås på den måde, at den alene giver lejer ret til at foretage installationer inde i det lejede. Allerede derfor fandt Højesteret, at lejerne ikke var berettiget til at opsætte el-ladeboksen udvendigt på rækkehusets endegavl.

Landsretten var nået til samme resultat.

[DOKUMENT] Dom (4 sider) HØJESTERETS DOM afsagt tirsdag den 12. august 2025

Sag BS-49948/2024-HJR (2. afdeling)

Lejer 1 og Lejer 2 (advokat Claus Johansen, beskikket for begge)

mod

Boligkontoret Fredericia (advokat Rasmus Holm Hansen)

Biintervenient til støtte for Boligkontoret Fredericia: BL – Danmarks Almene Boliger (advokat Rasmus Holm Hansen)

I tidligere instanser er afsagt dom af Boligretten i Kolding den 10. januar 2023 (BS-22747/2022-KOL) og af Vestre Landsrets 4. afdeling den 11. juni 2024 (BS- 3982/2023-VLR).

I pådømmelsen har deltaget fem dommere: Poul Dahl Jensen, Michael Rekling, Hanne Schmidt, Jens Kruse Mikkelsen og Mohammad Ahsan.

Sagen er behandlet på skriftligt grundlag, jf. retsplejelovens § 387.

Påstande Appellanterne, Lejer 1 og Lejer 2, har gentaget de-res påstand om frifindelse. De har for Højesteret endvidere nedlagt påstand om, at indstævnte, Boligkontoret Fredericia, skal anerkende, at de er berettiget til at opsætte el-ladeboks udvendigt på murgavl på lejemålet beliggende Adresse, 7000 Fredericia, bygning Nr., på Matrikel nr. 2. 2

Boligkontoret Fredericia har påstået stadfæstelse.

Anbringender Lejer 1 og Lejer 2 har anført navnlig, at sagen skal bedømmes efter almenlejelovens § 35 om installationsretten og ikke efter lovens § 40 om råderetten.

Installationsretten er hverken efter ordlyden af almenlejelovens § 35 eller forar- bejderne hertil indskrænket geografisk til kun at vedrøre installationer inde i selve bygningen, idet bestemmelsens udtryk ”det lejede” omfatter hele det geo- grafiske område inklusive f.eks. have og indkørsel, som der efter lejekontrakten er individuel brugsret til. Der kan derfor også foretages sædvanlige installatio-ner uden på bygningen, så længe installationen er inden for det lejedes geogra-fiske område.

Betingelserne efter almenlejelovens § 35 for opsætning af el-ladeboksen er op- fyldt, fordi rækkehusets ydermur er inden for det lejedes geografiske område, og fordi el-ladebokse allerede på installationstidspunktet i 2021 udgjorde en sædvanlig installation i almenlejelovens § 35’s forstand. Det skyldes, at det i 2021 var sædvanligt for en almindelig husstand at have en eldrevet bil, og det var derfor også sædvanligt at have opsat el-ladebokse til opladning af sådanne biler.

Boligkontoret Fredericia har anført navnlig, at sagen ikke skal bedømmes efter almenlejelovens § 35 om installationsretten, men derimod efter lovens § 40 og § 85 i bekendtgørelsen om drift af almene boliger mv., der omhandler råderetten. Det skyldes, at installationsretten alene angår lejers installationer inde i selve boligen, mens råderetten vedrører lejers forandringer uden for selve boligen.

El-ladeboksen er opsat på rækkehusets ydermur, og der er derfor tale om en in- stallation uden for selve boligen. Da el-ladeboksen er opsat i strid med reglerne om råderet – idet der hverken foreligger en godkendelse fra afdelingsmødet el-ler en individuel tilladelse til opsætningen fra udlejer – skal lejerne fjerne el-la- deboksen og retablere murværket.

Hvis Højesteret måtte nå frem til, at almenlejelovens § 35 finder anvendelse, var lejerne ikke berettiget til at opsætte el-ladeboksen, da el-ladebokse på installa- tionstidspunktet i 2021 ikke kunne – og i øvrigt fortsat ikke kan – anses for en sædvanlig installation efter almenlejelovens § 35.

Lejerne er i øvrigt under alle omstændigheder afskåret fra at opsætte el-lade- boksen på rækkehusets ydermur, idet dette sted ikke er en del af lejemålet. 3

Højesterets begrundelse og resultat Lejer 1 og Lejer 2 bor til leje i et enderækkehus i en almen boligorganisation. De opsatte i 2021 uden tilladelse fra boligafdelingen eller fra boligorganisationen (udlejer), Boligkontoret Fredericia, udvendigt på rækkehusets endegavl en el- ladeboks til brug for opladning af deres hybridbil.

Boligkontoret gjorde Lejer 1 og Lejer 2 opmærksom på, at el-ladeboksen var ulovligt opsat, hvorefter de ansøgte boligkontoret om tilladelse til opsætning af el-ladeboksen. Boligkontoret meddelte afslag på ansøgningen og påbød dem at fjerne el-ladeboksen og retablere murværket.

Lejer 1 og Lejer 2 efterkom ikke påbuddet, og boligkontoret indbragte herefter sagen for Beboerklagenævnet i Fredericia. Nævnet fandt, at Lejer 1 og Lejer 2 i medfør af almenlejelovens § 35 om den såkaldte installationsret var berettiget til at opsætte el-ladeboksen.

Sagen angår, om Lejer 1 og Lejer 2 efter almen-lejelovens § 35 var berettiget til at opsætte el-ladeboksen udvendigt på række-husets endegavl.

Efter almenlejelovens § 35 har lejeren ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede, medmindre udlejeren kan godtgøre, at ejendommens el- og afløbs- kapacitet ikke er tilstrækkelig til installationen.

Højesteret finder, at almenlejelovens § 35 efter ordlyden, forarbejderne og tilbli- velseshistorien må forstås på den måde, at den alene giver lejer ret til at fore-tage installationer inde i det lejede. Allerede derfor tiltræder Højesteret, at Lejer 1 og Lejer 2 ikke var berettiget til at opsætte el-ladeboksen udvendigt på rækkehusets endegavl og stadfæster herefter lands-rettens dom.

THI KENDES FOR RET:

Landsrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for Højesteret skal Lejer 1 og Lejer 2 (deres retshjælpsforsikring), subsidiært statskassen, inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse betale 30.000 kr. til Boligkontoret Fredericia. Sagsomkostningsbeløbene forrentes efter rentelovens § 8 a. Publiceret til portalen d. 12-08-2025 kl. 12:07 Modtagere: Appellant Lejer 2, Advokat (H) Rasmus Holm Hansen, Appellant Lejer 1, Advokat (H) Claus Emil Engel Johansen, Indstævnte Boligkontoret Fredericia, Biintervenient BL -Danmarks Almene Boliger