Supreme Court voids land registry entry where prior contract reserved title free of burdens conflicts with later mortgage registration.

Sygn. akt V CSK 433/12

POSTANOWIENIE

Dnia 6 września 2013 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Krzysztof Pietrzykowski (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Anna Kozłowska

SSN Krzysztof Strzelczyk

w sprawie z wniosku W. K. i M. K.

przy uczestnictwie O. D. Sp. z o.o. w P.

o wpis,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 6 września 2013 r.,

skargi kasacyjnej wnioskodawców od postanowienia Sądu Okręgowego

w O.

z dnia 15 marca 2012 r.,

uchyla zaskarżone postanowienie i przekazuje sprawę Sądowi

Okręgowemu w O. do ponownego rozpoznania i orzeczenia o

kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Małżonkowie W. i M. K. złożyli do Sądu Rejonowego w B. skargę na

czynność referendarza sądowego, który w dniu 11 września 2009 r. wpisał w dziale

IV księgi wieczystej Kw. Nr […] hipotekę umowną kaucyjną w kwocie 14.250.000 zł

na rzecz Z. Spółdzielczej Kasy Oszczędnościowo - Kredytowej w W. Uczestnik

postępowania O. D. spółka z o.o. złożyła do Sądu Rejonowego w B.u skargę na

czynność referendarza sądowego, który w dniu 11 września 2009 r. wpisał w dziale

II księgi wieczystej Kw. Nr […] prawo własności na rzecz małżonków M. i W. K.

Księga wieczysta Kw. Nr […] prowadzona przez Sąd Rejonowy w B. została

założona dla nieruchomości obejmującej gospodarstwa rolne z zabudowaniami,

stanowiącej działki gruntu nr 434, 469, 859/1, 859/3 i 895, położonej w P., o

powierzchni 7,7 ha. Jako właściciel była wpisana B. R. W dziale III tej księgi

wpisano m.in. roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży zgodnie z

umową przedwstępną sprzedaży na rzecz W. i M. - małżonków K., co do działki

nr 469 o powierzchni 3,8 ha, na podstawie umowy notarialnej z dnia 19 lipca

2007 r.

Wpisem z dnia 12 czerwca 2008 r. z księgi Nr […] odłączono działkę nr 469

położoną w P. o powierzchni 3,8 ha i założono dla niej księgę wieczystą Nr […].

Jako właściciel została wpisana w dziale II O. D. spółka z o.o. z siedzibą

w P., na podstawie umowy sprzedaży zawartej dnia 20 maja 2008 r. w formie aktu

notarialnego. W dziale III wpisano m.in. roszczenie o zawarcie umowy

przyrzeczonej sprzedaży zgodnie z umową przedwstępną sprzedaży na rzecz W. i

M. K. co do działki nr 469 o powierzchni 3,8 ha, na podstawie umowy w formie aktu

notarialnego z dnia 19 lipca 2007 r. W dziale IV dnia 6 sierpnia 2008 r. wpisano

hipotekę umowną kaucyjną do kwoty 14.250.000 zł na rzecz P.-Z. Spółdzielczej

Kasy Oszczędnościowo-Kredytowej na podstawie oświadczenia o ustanowieniu

hipoteki z dnia 20 maja 2008 r.

Dnia 6 lipca 2009 r. małżonkowie W. i M. K. wnieśli o założenie księgi

wieczystej dla nieruchomości rolnej składającej się z działki 469 położonej we wsi

P. i wpisanie ich jako właścicieli na podstawie wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 30

kwietnia 2009 r. nakazującego O. D. Sp. z o.o. złożenie oświadczenia woli o

przeniesieniu na rzecz powodów W. i M. K.za kwotę 210.000 złotych własność

nieruchomości położonej we wsi P. obejmującej niezabudowaną działkę rolną Nr

469 o powierzchni 3,8 ha, dla której Sąd Rejonowy w B. prowadzi księgę wieczystą

Nr […]. Sąd Najwyższy odmówił przyjęcia do rozpoznania skargi kasacyjnej od tego

wyroku.

Wpisem z dnia 19 sierpnia 2009 r. odłączono działkę Nr 469 położoną w O.

o powierzchni 3,8 ha i założono dla niej księgę Nr […], a jako właścicieli wpisano

małżonków W. i M. K. we wspólności ustawowej małżeńskiej. Dział III nowo

założonej księgi był wolny od wpisów. W dziale IV wpisano hipotekę umowną

kaucyjną

do kwoty

14.250.000

zł

na

rzecz

P.-Z.

Spółdzielczej

Kasy Oszczędnościowo-Kredytowej na podstawie oświadczenia o ustanowieniu

hipoteki z dnia 20 maja 2008 r.

W ocenie Sądu Rejonowego, wpis dokonany z urzędu w dniu 19 sierpnia

2009 r. w księdze wieczystej Kw. Nr […] założonej dla nieruchomości położonej w

O., obejmującej działkę gruntu Nr 469 obszaru 3,8 ha został dokonany prawidłowo.

Z treści wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 30 kwietnia 2009 r. nie wynika, aby

wnioskodawcy mieli nabyć działkę Nr 469 położoną w P. bez obciążeń.

Po zapoznaniu się z aktami tej sprawy Sąd Rejonowy ustalił, że skarżący

małżonkowie K. nie domagali się w trakcie całego postępowania ustalenia,

że nabywają nieruchomość bez obciążeń, mimo że hipoteka została wpisana

w dniu 6 sierpnia 2008 r., a więc niewątpliwie w trakcie trwania postępowania.

Zdaniem Sądu Rejonowego, nietrafny jest zarzut naruszenia art. 18 ustawy

z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst: Dz.U.

z 2013 r., poz. 707; dalej: "u.k.w.h.") przez jego niezastosowanie i niewykreślenie

z urzędu wpisu hipoteki umownej kaucyjnej do kwoty 14.250.000 zł na rzecz P.-Z.

Spółdzielczej Kasy Oszczędnościowo-Kredytowej przez Sąd z urzędu. Zgodnie

bowiem z § 11 ust. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września

2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz.U. Nr

102, poz. 1122 ze zm.), w razie założenia nowej księgi wieczystej dla

nieruchomości bądź przeniesienia części obciążonej nieruchomości do innej księgi

wieczystej, sąd z urzędu przenosi do współobciążenia wszystkie prawa, roszczenia,

inne ciężary lub ograniczenia ciążące na nieruchomości. Nie sposób jest poza tym

zaakceptować stanowisko skarżących, że obciążenie hipoteką kaucyjną nabytego

przez nich prawa własności było sprzeczne z treścią ich ujawnionego roszczenia

o przeniesienie własności nieruchomości.

Wnioskodawcy wnieśli apelację od postanowienia Sądu Rejonowego.

Sąd Okręgowy w O. postanowieniem z dnia 15 marca 2012 r. oddalił

apelację. Podkreślił, że skarżący wystąpili z pozwem o zobowiązanie do złożenia

oświadczenia woli w dniu 25 lipca 2008 r., nie zawarto w tym pozwie zastrzeżenia,

że przeniesienie własności nieruchomości ma nastąpić bez obciążeń i wyrok sądu

nakazujący złożenie oświadczenia woli o przeniesieniu prawa własności na

skarżących również takiego zastrzeżenia nie zawiera. Zaskarżone orzeczenie

nie pozostaje w sprzeczności z treścią art. 18 u.k.w.h. Roszczenie skarżących

o zawarcie umowy przyrzeczonej zostało ujawnione w dniu 22 października 2007 r.,

a wpis prawa własności na rzecz W. K.i M. K. został dokonany w dniu 19 sierpnia

2009 r. Według art. 18 u.k.w.h., równocześnie z wpisem prawa własności należało

wykreślić z urzędu wpisy praw nabytych po 22 października 2007 r., jeśli wpisy te

są sprzeczne z wpisem prawa własności albo w inny sposób naruszają prawo.

Wobec treści wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 30 kwietnia 2009 r., który nie

zastrzegł przeniesienia prawa własności bez obciążeń, nie można zgodzić się ze

skarżącymi, że obciążenie hipoteką kaucyjną nabytego przez nich prawa było

sprzeczne z treścią ujawnionego roszczenia.

Wnioskodawcy wnieśli skargę kasacyjną, zarzucając naruszenie przepisów

postępowania, mianowicie art. 18 u.k.w.h. w związku z art. 378 § 1 w związku z art.

328 § 2 k.p.c. oraz art. 6268 § 2 k.p.c.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 18 u.k.w.h., równocześnie z wpisem prawa, do którego odnosi

się ujawnione w księdze wieczystej roszczenie, wykreśla się z urzędu wpisy praw

nabytych po ujawnieniu roszczenia, jeżeli wpisy te są sprzeczne z wpisem prawa,

którego roszczenie dotyczyło, albo jeżeli w inny sposób naruszają to prawo.

Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 8 lutego 2006 r., II CSK 146/05 (niepubl.)

wyjaśnił, że przepis ten wyraźnie stanowi, iż wykreśla się z urzędu tylko te wpisy

praw nabytych po ujawnieniu roszczenia, które są sprzeczne z wpisem prawa,

którego to roszczenie dotyczyło, albo jeżeli w inny sposób naruszają to prawo.

O sprzeczności wpisanego wcześniej roszczenia (w tamtej sprawie: o ustanowienie

odrębnej własności lokalu) z ujawnionym później prawem (hipoteką kaucyjną

łączną i hipoteką zwykłą łączną) można by ewentualnie mówić, gdyby treść tego

roszczenia zawierała wyraźne zastrzeżenie, że chodzi o roszczenie o ustanowienie

odrębnej własności lokalu bez żadnych obciążeń. W okolicznościach niniejszej

sprawy w księdze wieczystej było ujawnione roszczenie o zawarcie umowy

przyrzeczonej

sprzedaży

nieruchomości

zgodnie

z

umową

przedwstępną

sprzedaży. Wnioskodawcy zostali wpisani w księdze wieczystej jako właściciele na

podstawie wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 30 kwietnia 2009 r. nakazującego O.

D. Sp. z o.o. złożenie oświadczenia woli o przeniesieniu na ich rzecz własność

nieruchomości za kwotę 210.000 złotych. Sądy orzekające w niniejszej sprawie

(Rejonowy i Okręgowy) zgodnie uznały, że art. 18 u.k.w.h. nie znajduje

zastosowania, gdyż Sąd Apelacyjny w wyroku z dnia 30 kwietnia 2009 r. nie

zastrzegł

przeniesienia

prawa

własności

bez

obciążeń.

Pominęły

jednak

okoliczność, że z umowy przedwstępnej zawartej dnia 19 lipca 2007 r. (znajdującej

się w aktach niniejszej sprawy i w aktach księgi wieczystej) wynika, iż przeniesienie

własności nieruchomości nastąpi bez wszelkich obciążeń. Stosownie zaś do art.

6268 § 2 k.p.c., sąd, rozpoznając wniosek o wpis, bada jedynie treść i formę

wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Sąd

Najwyższy podkreślił w postanowieniu z dnia 13 grudnia 2012 r., V CSK 39/12

(niepubl.), że badanie, o którym mowa w art. 6268 § 2 k.p.c., ma na celu ustalenie,

czy wskutek stwierdzonych orzeczeniem sądu lub w przedstawionym dokumencie

czynności prawnej lub zdarzenia prawnego stan prawny nieruchomości uzasadnia

dokonanie żądanego wpisu. Inaczej mówiąc, chodzi o ustalenie czy orzeczenie

sądu lub treść innego dokumentu jest wystarczającym dowodem istnienia

określonego stanu prawnego nieruchomości. W postanowieniach z dnia 23

listopada 2011 r., IV CSK 123/11 (niepubl.) i z dnia 18 maja 2012 r., IV CSK 462/11

(niepubl.) Sąd Najwyższy wyjaśnił zaś, że sąd wieczystoksięgowy nie tylko może,

ale musi dokonać wykładni umowy stanowiącej podstawę żądania dokonania wpisu

(wykreślenia) w księdze wieczystej. Jest to uzasadnione potrzebą oceny

skuteczności materialnoprawnej tej umowy, a więc zgodnego zamiaru stron i celu

umowy.

W konkluzji niniejszych rozważań należy zatem przyjąć, że art. 18 u.k.w.h.

ma zastosowanie do wpisu hipoteki w wypadku, gdy wcześniejszy wpis roszczenia

o przeniesienie własności nieruchomości został dokonany na podstawie umowy

przedwstępnej, w której zastrzeżono, iż przeniesienie własności nieruchomości

nastąpi bez wszelkich obciążeń.

Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy na podstawie art. 398 15 § 1

k.p.c. orzekł, jak w sentencji.

jw