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VR.2022.00001 • VG ZH VR.2022.00001 AI generated

Expropriation Compensation Methodology for Partial Expropriation of Agricultural Land Used for Residential Curtilage

Case Number VR.2022.00001
Court / Authority
Jurisdiction Switzerland · Canton of Zurich (CH-ZH)
Decision Date
Outcome Allowed / Granted
Open official source Entscheidsuche mirror Machine-readable Markdown (.md)

Legislator summary

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The case concerned the determination of compensation for a formal partial expropriation of agricultural land parcels used for residential purposes, where the court clarified the methodology for calculating the fair market value. The court reasoned that compensation for expropriation must cover all resulting financial disadvantages, and for determining the value, the market value is generally the benchmark, but for the specific "front yard land" here, which was in the agricultural zone, lacked special use beyond the immediate curtilage, and did not serve privacy or other functions justifying a comparison to building land values, the appropriate method was solely the difference method, rather than methods based on prices for undeveloped residential building land with subsequent deductions.

Legislator headnote

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Art. 26 Abs. 2 BV, Art. 26 Abs. II BV, § 11 AbtrG, § 13 Abs. I AbtrG; Expropriation Compensation Methodology for Partial Expropriation of Agricultural Land Used for Residential Curtilage: The court reasoned that compensation for expropriation must cover all resulting financial disadvantages, and for determining the value, the market value is generally the benchmark, but for the specific "front yard land" here, which was in the agricultural zone, lacked special use beyond the immediate curtilage, and did not serve privacy or other functions justifying a comparison to building land values, the appropriate method was solely the difference method, rather than methods based on prices for undeveloped residential building land with subsequent deductions.

Keywords

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compensation for expropriation agricultural land agricultural prices residential use fair market value land reallocation

Cited Legislation

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Art. 26 Abs. 2 BV
· Rechtsgebiet: · Enteignungsrecht · Betreff: · formelle Teilenteignung · [Enteignungsentschädigung bei (formeller) Teilenteignung von in der Landwirtschaftszone liegenden Grundstücken, welche der Wohnnutzung dienen; Verdeutlichung der Rechtsprechung] Die Abtretung von Grundeigentum darf gemäss Art. 26 Abs.
Art. 26 Abs. II BV
Cited as the basis for the principle that property cession must be compensated for all financial disadvantages.
§ 11 AbtrG
Cited as the basis for requiring compensation for all disadvantages when property is ceded.
§ 13 Abs. I AbtrG
Cited as the basis for determining the market value for calculating compensation.
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VR.2019.00003
Partial Expropriation Compensation for Residential Foregarden Land
VR.2019.00001
Expropriation Compensation for Partial Front Yard Cession
VR.2017.00001
Expropriation Compensation for Front Garden Land

Key legal questions extracted by Legislator

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§ 11 AbtrG

Cited as the basis for requiring compensation for all disadvantages when property is ceded.

§ 13 Abs. I AbtrG

Cited as the basis for determining the market value for calculating compensation.

Art. 26 Abs. II BV

Cited as the basis for the principle that property cession must be compensated for all financial disadvantages.

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Full text

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2022.00001

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--- · --- · --- · Geschäftsnummer: · VR.2022.00001 · Entscheidart und -datum: · Endentscheid vom 14.09.2022 · Spruchkörper: · 3. Abteilung/3. Kammer · Weiterzug: · Dieser Entscheid ist rechtskräftig. · Rechtsgebiet: · Enteignungsrecht · Betreff: · formelle Teilenteignung · [Enteignungsentschädigung bei (formeller) Teilenteignung von in der Landwirtschaftszone liegenden Grundstücken, welche der Wohnnutzung dienen; Verdeutlichung der Rechtsprechung] Die Abtretung von Grundeigentum darf gemäss Art. 26 Abs. 2 BV und § 11 AbtrG nur gegen Ersatz aller Vermögensnachteile gefordert werden; für die Bestimmung der Entschädigung ist nach § 13 Abs. 1 AbtrG der Verkehrswert massgebend (E. 3.1).

Grundsätze der Bestimmung des Verkehrswerts von so genanntem Vorgartenland (E. 3.3). Das hier interessierende Vorgartenland liegt in der Landwirtschaftszone. Es bzw. die enteignete Teilfläche des Grundstücks gehört nicht zum näheren Hausumschwung, wird weder in besonderer Weise genutzt noch dient es dem Schutz der Privatsphäre oder weist sonst eine Funktion auf, welche einen Vergleich mit dem Wert von Bauland rechtfertigte (E. 5.1 und 5.2.2 f.). Insofern unterscheiden sich die hier zu beurteilenden Verhältnisse massgeblich vom in VR.2019.00003 beurteilten Sachverhalt.

Es rechtfertigt sich deshalb vorliegend nicht, für die Ermittlung des Verkehrswerts auf Preise abzustellen, welche für unbebautes Wohnbauland erzielt würden und darauf Preisabschläge für die eingeschränkten Bebauungs- und Nutzungsmöglichkeiten vorzunehmen (vgl. VR.2019.00003 E. 5.2). Vielmehr erweist sich mangels besonderer Funktion des hier enteigneten Vorgartenlands zur Ermittlung dessen Verkehrswerts einzig die Anwendung der Differenzmethode als sachgerecht (E. 5.2.2). Gutheissung. · --- · Stichworte: · ABTRETUNGSENTSCHÄDIGUNG DIFFERENZMETHODE DURCHSCHNITTSBERECHNUNG ENTEIGNUNG ENTEIGNUNGSENTSCHÄDIGUNG ENTSCHÄDIGUNGSHÖHE FORMELLE ENTEIGNUNG GRUNDSTÜCKBEWERTUNG LANDWIRTSCHAFTSZONE TEILENTEIGNUNG VERKEHRSWERT VERKEHRSWERTERMITTLUNG VERKEHRSWERTSCHÄTZUNG VORGARTENLAND WOHNNUTZUNG · Rechtsnormen:

· § 11 AbtrG § 13 Abs. I AbtrG Art. 26 Abs. II BV · Publikationen: · - keine - · Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) · Gewichtung: 2