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SK 01 88 • KG LU SK 01 88 AI generated

Tenancy Agreement Rent Claims Post-Termination Not Grounds for Provisional Execution

Case Number SK 01 88
Court / Authority
Jurisdiction Switzerland · Canton of Lucerne (CH-LU)
Decision Date
Outcome Dismissed
Open official source Entscheidsuche mirror Machine-readable Markdown (.md)

Legislator summary

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The court confirmed the lower court's decision to deny provisional opening of execution (Rechtsöffnung) based on a tenancy agreement for rent due after the lease termination date. The reasoning established that a tenancy agreement only serves as a title for provisional opening concerning rent and ancillary costs for the duration of the actual tenancy; once the contract is validly terminated, it ceases to be a title for claims arising *after* the termination date, even if the tenant remains in possession, as subsequent claims transition to a claim for damages rather than contractual rent, necessitating the ordinary legal process.

Legislator headnote

Official

Art. 82 SchKG. Ein gekündigter Mietvertrag taugt für die Zeit nach dem Kündigungstermin nicht mehr als Rechtsöffnungstitel. | Schuldbetreibungs- und Konkursrecht

Keywords

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termination of lease co-tenant contractual damages tenant's pre-emptive right abusive claim by landlord low rent

Cited Legislation

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Art. 82 SchKG
The decision relies on the interpretation of this article to rule that a terminated lease agreement no longer serves as a title for summary proceedings for the period after the termination date.
Art. 257d OR
Dezember 2000 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis nach Art. 257d OR wegen Nichtbezahlung von Mietzinsen per 31.
Art. 271 OR
Sie bleibt gültig und wirksam, bis die Frage ihrer Ungültigkeit rechtskräftig entschieden ist (Higi, Zürcher Komm., N 96 zu Art. 271 OR; SVIT-Kommentar Mietrecht, 2.
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OG 1992 48
Landlord Provisional Collection vs. Graduated Rent Increase Under Former Tenancy Law
11 05 126
Landlord Termination for Rent Default Upheld Absent Qualified Unfairness
OG 1992 17
Lease Termination for Rent Arrears vs. Payment Promise Validity
11 08 101 2
Lease Termination Validity After Discontinued Criminal Proceedings
OG 1991 13
Conditional Lease Termination Notice Void Due to Lack of Clarity and Formal Defects

Key legal questions extracted by Legislator

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Art. 82 SchKG

The decision relies on the interpretation of this article to rule that a terminated lease agreement no longer serves as a title for summary proceedings for the period after the termination date.

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Full text

Rechtsprechung Luzern

Instanz: · Obergericht

Abteilung: · Schuldbetreibungs- und Konkurskommission

Rechtsgebiet: · Schuldbetreibungs- und Konkursrecht

Entscheiddatum: · 17.08.2001

Fallnummer: · SK 01 88

LGVE: · 2001 I Nr. 45

Leitsatz: · Art. 82 SchKG. Ein gekündigter Mietvertrag taugt für die Zeit nach dem Kündigungstermin nicht mehr als Rechtsöffnungstitel.

Rechtskraft: · Diese Entscheidung ist rechtskräftig.

Entscheid: · Am 15. Dezember 2000 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis nach Art. 257d OR wegen Nichtbezahlung von Mietzinsen per 31. Januar 2001. Am 15. Januar 2001 verlangte der Beklagte bei der Schlichtungsbehörde die Feststellung, dass die Kündigung unwirksam oder ungültig und dass der Mietvertrag wegen absichtlicher Täuschung, eventuell wegen Grundlagenirrtums, ungültig sei. Die Klägerin betrieb den Beklagten für die Mietzinsen nach dem 31. Januar 2001. Der Amtsgerichtspräsident wies das Gesuch um provisorische Rechtsöffnung ab. Die Rekursinstanz bestätigt diesen Entscheid.

Aus den Erwägungen:

Der Beklagte wendet ein, die Klägerin habe den Mietvertrag auf den 31. Januar 2001 gekündigt. Der Vertrag tauge für die Zeit danach nicht mehr als Rechtsöffnungstitel.

Der Mietvertrag bildet hinsichtlich des Mietzinses und der Nebenkosten nur für die Dauer des Mietverhältnisses einen Rechtsöffnungstitel. Wurde der Vertrag gültig gekündigt oder ist er abgelaufen, kann gestützt darauf keine Rechtsöffnung für Ansprüche aus der Zeit nach dem Kündigungstermin verlangt werden, selbst wenn der Mieter das Objekt unbestrittenermassen nicht zurückgegeben hat. Er schuldet dann keinen Zins mehr aus dem Vertrag, sondern nur noch Schadenersatz für die Verletzung seiner Rückgabepflicht. Der Vermieter hat daher für das Eintreiben der Miete nach der Kündigung den ordentlichen Prozessweg zu beschreiten (Stücheli Peter, Die Rechtsöffnung, Zürich 2000, S. 363 unter Hinweise auf Meyer Bernhard F., Die Rechtsöffnung auf Grund synallagmatischer Schuldverträge, Zürich 1979, S. 136 sowie Staehelin, Basler Komm., N 116 zu Art. 82 SchKG; vgl. auch SJZ 42 (1946) S. 155 Nr. 55).

Im vorliegenden Fall hat der Beklagte die Kündigung bei der kantonalen Schlichtungsbehörde angefochten. Die Kündigung des Mietvertrages bewirkt aber auch im Falle der An-fechtung grundsätzlich das Ende des Mietverhältnisses. Sie bleibt gültig und wirksam, bis die Frage ihrer Ungültigkeit rechtskräftig entschieden ist (Higi, Zürcher Komm., N 96 zu Art. 271 OR; SVIT-Kommentar Mietrecht, 2. Aufl., N 41 zu Art. 271 OR). Somit gilt der Mietvertrag als auf den 31. Januar 2001 gekündigt und taugt für die Zeit nach der Kündigung und somit für den hier geltend gemachten Mietzins für Februar 2001 nicht mehr als Rechtsöffnungstitel.

Schuldbetreibungs- und Konkurskommission, 17. August 2001 (SK 01 88)