Appeal Against Provisional Execution for Rent Arrears Based on Property Defect

Rechtsprechung Luzern

Instanz: · Obergericht

Abteilung: · Schuldbetreibungs- und Konkurskommission

Rechtsgebiet: · Schuldbetreibungs- und Konkursrecht

Entscheiddatum: · 14.12.1992

Fallnummer: · OG 1993 32

LGVE: · 1993 I Nr. 32

Leitsatz: · Art. 82 SchKG; Art. 259g OR. Provisorische Rechtsöffnung für Mietzinse. Der Betreibungsschuldner und Mieter kann auch nach neuem Mietrecht die Abweisung des Rechtsöffnungsgesuchs mit der Begründung verlangen, das Mietobjekt sei mangelhaft. Die Einwendungen im Sinne von Art. 82 Abs. 2 SchKG sind unabhängig davon zu prüfen, ob der Mieter die Mietzinse hinterlegt oder die Schlichtungsbehörde angerufen hat. Die Hinterlegung ist kein eigentliches Mängelrecht.

Rechtskraft: · Diese Entscheidung ist rechtskräftig.

Entscheid: · Die Klägerin betrieb die Beklagte auf Bezahlung von Mietzinsen. Der Amtsgerichtspräsident qualifizierte den schriftlichen Mietvertrag als provisorischen Rechtsöffnungstitel gemäss Art. 82 Abs. 1 SchKG, stellte jedoch fest, die Beklagte habe einen Anspruch auf Herabsetzung des Mietzinses wegen ungenügender Schallisolation der Wohnung glaubhaft gemacht. Vor Obergericht wandte die Klägerin ein, die Mängelfrage sei nicht Gegenstand des Betreibungsverfahrens. Zudem habe es die Beklagte unterlassen, ihre angeblichen Ansprüche vor der Schlichtungsbehörde geltend zu machen und namentlich den Mietzins zu hinterlegen.

Die Schuldbetreibungs- und Konkurskommission führte als Rekursinstanz aus: Auf das vorliegende Mietverhältnis ist das seit dem 1. Juli 1990 geltende Recht anzuwenden. Dieses kennt im Rahmen der Mängelordnung das neue Institut der Hinterlegung (Art. 259 g OR). Die Hinterlegung ist indes kein eigentliches Mängelrecht, sondern ein Druckmittel. um die dem Mieter zustehenden Rechtsbehelfe wegen Mängeln einer unbeweglichen Mietsache durchzusetzen. Sie ist denn auch in erster Linie mit dem Beseitigungsanspruch des Mieters verknüpft und kann grundsätzlich nur angedroht und vollzogen werden, wenn es um einen Mangel geht, der beseitigt werden kann und der im Verantwortungsbereich des Vermieters liegt.

Der Mieter ist jedoch nicht verpflichtet, die Mietzinse bei Mängeln der Mietsache zu hinterlegen. Es handelt sich um eine rechtliche Möglichkeit, den Vermieter zur Herstellung eines mängelfreien Mietobjektes anzuhalten, nicht aber um eine gesetzliche Bedingung für die Geltendmachung der Mängelrechte. Aus diesem Grunde ist die Ansicht der Klägerin verfehlt, die Einwendungen der Beklagten seien mangels Hinterlegung des Mietzinses nicht zu berücksichtigen. Ebensowenig trifft es daher zu, die Beklagte hätte die Schlichtungsbehörde anrufen müssen.

Bereits das vor dem 1. Juli 1990 geltende Recht kannte einen gesetzlichen Anspruch des Mieters, den Mietzins herabzusetzen, wenn die Mietsache nicht mehr vertragsgemäss gebraucht werden konnte (Art. 254 Abs. 2 und Art. 255 Abs. I a OR). Der Herabsetzungsanspruch führte zur Verweigerung oder zur teilweisen Abweisung des Rechtsöffnungsgesuchs, wenn der Mieter eine entsprechende Einrede vor dem Rechtsöffnungsrichter glaubhaft machen konnte (vgl. die Rechtsprechung bei Panchaud/Caprez, Die Rechtsöffnung, 1980, §§ 74-76; SJZ 80 [1984] S. 321).

An dieser Beurteilung ändert das neue Recht nichts; das Gesetz erlaubt es dem Mieter ausdrücklich, bei Mängeln der Mietsache den Mietzins verhältnismässig herabzusetzen (Art. 259a und Art. 259d OR). Die (teilweise) Abweisung des Rechtsöffnungsgesuchs für Mietzinse wegen glaubhaft gemachter Mängel des Mietobjekts ist somit grundsätzlich auch nach neuem Recht möglich.