Joint and Several Liability of Co-Tenants Under Lease Agreement
Switzerland · Canton of Lucerne (CH-LU)
Legislator summary
AI generatedWhere multiple parties sign a lease agreement as "tenants" without specific differentiation, they are generally presumed to be jointly and severally liable for the rent obligations under Article 143 of the Code of Obligations; the court reasoned that although joint liability is not presumed, it can arise implicitly from the interpretation of the contract and the circumstances, particularly when all parties unconditionally signed the agreement for a shared business purpose, justifying the assumption of a tacitly established joint and several relationship among the tenants.
Legislator headnote
OfficialArt. 143 OR. Unterschreiben mehrere Personen als Mieter einen Mietvertrag, so haften sie in der Regel dem Vermieter gegenüber für die Erfüllung der Mietzinsschuld solidarisch. | OR (Obligationenrecht)
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Rechtsprechung Luzern
Instanz: · Obergericht
Abteilung: · Schuldbetreibungs- und Konkurskommission
Rechtsgebiet: · OR (Obligationenrecht)
Entscheiddatum: · 09.07.1992
Fallnummer: · OG 1992 15
LGVE: · 1992 I Nr. 15
Leitsatz: · Art. 143 OR. Unterschreiben mehrere Personen als Mieter einen Mietvertrag, so haften sie in der Regel dem Vermieter gegenüber für die Erfüllung der Mietzinsschuld solidarisch.
Rechtskraft: · Diese Entscheidung ist rechtskräftig.
Entscheid: · Die P. AG vermietete eine Liegenschaft in Luzern zum Betrieb eines Dancings. Unter der Bezeichnung "Mieterschaft" unterschrieben die G + F AG sowie Herr K. und dessen Ehefrau. Nachdem der Mietzins für das 1. Quartal 1992 in der Höhe von Fr. 60 000.- ausgeblieben war, betrieb die Vermieterin Herrn K. auf Bezahlung des Mietzinses. Im Rechtsöffnungsverfahren stellte sich K. auf den Standpunkt, die G + F AG sei alleinige Mieterin und er könne der Mietzinse wegen nicht belangt werden. Die Schuldbetreibungs- und Konkurskommission führte als Rekursinstanz dazu aus:
Art. 143 OR regelt die Entstehung der Solidarität unter mehreren Schuldnern. Zutreffend ist, dass die Solidarität nicht vermutet wird (Art. 143 Abs. 2 OR). Sie braucht indessen auch nicht ausdrücklich oder durch den Gebrauch bestimmter Wendungen verabredet zu werden, sondern sie kann sich ebenso durch AusIegung eines bestehenden Vertrages als Wille der Parteien ergeben (Guhl/Merz/Koller, Das schweizerische Obligationenrecht, 8. Aufl., Zürich 1991, S. 30; Bucher Eugen, Schweizerisches Obligationenrecht, Allg. Teil, 2. Aufl., S. 493; von Tuhr/Escher, Allg.
Teil des Schweizerischen Obligationenrechts, Bd. II, 3. Aufl., S. 300). Mithin ist zu prüfen, ob der Beklagte durch vorbehaltlose Mitunterzeichnung des Mietvertrages eine Solidarschuld begründet hat. Der Mietvertrag unterscheidet die Mieter terminologisch nicht, sondern bezeichnet einerseits die G + F AG und andererseits das Ehepaar K. als "Mieterschaft". Diese "Mieterschaft" hat sich verpflichtet, das Mietobjekt im Ganzjahresbetrieb als Disco-Dancing zu führen. Ferner haben der Beklagte und seine Ehefrau den Vertrag als natürliche Personen ohne jeden Vorbehalt unterzeichnet.
Schliesslich ist das Mietverhältnis im Grundbuch vorgemerkt worden, wobei als Mieter wiederum die G + F AG nebst dem Beklagten und seiner Ehefrau eingetragen worden sind. Bei dieser Sachlage ist es gerechtfertigt, unter den Mietern ein stillschweigend begründetes Solidarverhältnis anzunehmen (BGE 15 S. 290; Gauch/Schluep, Schweizerisches Obligationenrecht, Allg. Teil, Bd. II, 4. Aufl., N 2398). Der Hinweis Buchers (a.a.O, S. 493), wonach in der Praxis aufgrund der Begleitumstände regelmässig auf Solidarität zu schliessen sei, wenn sich mehrere gemeinsam in einem Vertragsverhältnis verpflichten, verdient Zustimmung (in diesem Sinne auch mit Blick auf Mietverträge:
Schmid Emil, Zürcher Komm., 1974, N 19 zu Art. 253 OR; von Tuhr/Escher, a.a.O., S. 300).