Conditional Lease Termination Notice Void Due to Lack of Clarity and Formal Defects

Rechtsprechung Luzern

Instanz: · Obergericht

Abteilung: · I. Kammer

Rechtsgebiet: · OR (Obligationenrecht)

Entscheiddatum: · 19.06.1991

Fallnummer: · OG 1991 13

LGVE: · 1991 I Nr. 13

Leitsatz: · Art. 266 l-o OR: Die Kündigung für eine Mietwohnung muss klar und frei von Vorbehalten formuliert sein, sonst ist sie nichtig.

Rechtskraft: · Diese Entscheidung ist rechtskräftig.

Entscheid: · Mit Schreiben vom 20. September 1990 mahnten die Kläger die Beklagte für einen Mietzinsausstand von Fr. 750.-. Der Betrag sei in den nächsten Tagen zu überweisen. Der Mahnung war eine Kündigungsandrohung beigefügt. Unbestritten betraf diese Mahnung den Mietzins für den Monat September 1990. Mit Brief vom 24. Oktober 1990 mahnten die Kläger bei der Beklagten einen Mietzinsausstand von Fr. 1500.-, der in den nächsten Tagen zu überweisen sei. Auch dieses Schreiben enthielt die erforderliche Kündigungsandrohung. Unbestritten ging es dabei um die Mietzinse für September und Oktober 1990. Mit gleichem Datum verlangten die Kläger gegen die Beklagte die Betreibung für diese Ausstände. Die Beklagte erhob gegen den Zahlungsbefehl keinen Rechtsvorschlag. Mit amtlichem Formular kündigten die Kläger der Beklagten am 25. Oktober 1990 die Wohnung auf 30. November 1990. Sie erklärten, die Kündigung trete in Kraft, insofern der zweimal abgemahnte Mietzinsrückstand nicht fristgerecht bezahlt werde.

Aus den Erwägungen:

Es steht fest, dass die Beklagte die unter Kündigungsandrohung mit Schreiben vom 24. Oktober 1990 gemahnten Mietzinse für September und Oktober 1990 am 3. Dezember 1990 verspätet bezahlte und dass die Kläger der Beklagten mit offiziellem Formular vom 25. Oktober 1990 auf 30. November 1990 kündigten. Dieses Formular enthält allerdings die Beifügung: "Diese Kündigung tritt in Kraft, insofern der zweimal abgemahnte Mietzinsrückstand nicht fristgerecht bezahlt wird." Die ordentliche wie die ausserordentliche Kündigung des Vermieters haben zwingend mit einem offiziellen Formular zu erfolgen (Art. 2661 OR).

Das Wesen des Formulars liegt darin, dass mit der Kündigung eine Art Rechtsmittelbelehrung für den Mieter mitgeliefert wird. Es hat darüber Auskunft zu geben, wie der Mieter vorzugehen hat, wenn er die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen will (Zihlmann Peter, Das neue Mietrecht, Zürich 1990, S. 103; Prerost/Thanei, Das Mieterbuch, Zürich 1990, S. 128; Portner, Wegleitung zum neuen Mietrecht, Bern 1990, S.103). Mit der Einführung der strengen Formvorschriften (Art. 9 VMWG) bezweckt der Gesetzgeber, dass der rechtsunkundige Mieter auf seine Rechte hingewiesen wird (SVIT-Kommentar Mietrecht, Zürich 1991, N 9 zu Art. 266 l-o OR).

Damit ist es zweifellos streng zu nehmen. Die Kündigung muss klar, präzise und frei von Vorbehalten formuliert sein. Der Empfänger muss die konkrete Kündigungsabsicht des Absenders erkennen können. Andernfalls bleibt die Kündigung ohne Wirkung (Lachat/Stoll, Neues Mietrecht, Zürich 1991, S. 295). Die Kündigung ist nichtig, wenn die Formvorschriften nicht eingehalten sind (Art. 266 o OR). Mit den einzuhaltenden Vorschriften soll mithin erreicht werden, dass die durch die Kündigung entstehende Rechtslage auch für den Laien klar und eindeutig ist.

Dieser Absicht des Gesetzgebers sind die Kläger mit ihrer bedingten Kündigung vom 25. Oktober 1990 nicht nachgekommen. So ist in der Kündigung ein zweimal abgemahnter Mietzinsrückstand erwähnt, was nicht stimmt. Fr. 750.- des am 24. Oktober 1990 gemahnten Ausstandes betreffen den Monat Oktober 1990, der am 20. September 1990 nicht schon einmal gemahnt sein konnte. Der Zahlungsbefehl kann nicht etwa als erste Mahnung gelten, wurde er der Beklagten doch erst am 29. Oktober 1990 zur Kenntnis gebracht. Weiter enthält die (in der Kündigung genannte) Bedingung die Zahlungsfrist nicht.

Diese lässt sich nur in Zusammenhang mit der Mahnung vom 24. September 1990 erkennen. Somit steht fest, dass die Kündigung vom 25. Oktober 1990 mindestens die für ein Ausweisungsverfahren (als Befehlsverfahren) erforderliche und streng zu nehmende Liquidität des von den Klägern geltend gemachten Anspruchs nicht nachweist, jedenfalls nicht genügend. Die Kündigung ist sogar als nichtig zu betrachten. Denn es geht nicht an, dass die mit Schreiben vom 24. Oktober 1990 angesetzte dreissigtägige Nachfrist und die in der Kündigung vom 25. Oktober 1990 genannte ebenso lange Anfechtungsfrist in ihrem Lauf fast übereinstimmen.

Ein solches Vorgehen läuft der vom Gesetzgeber vorgezeichneten Richtung zuwider. Unter diesen Umständen kann der Vermieter nicht schon vor Ablauf der Zahlungsfrist (z. B. mit der Nachfristansetzung) bedingt kündigen. Folglich ist der Rekurs der Kläger abzuweisen und der vorinstanzliche Entscheid zu bestätigen.