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7W 16 10 • KG LU 7W 16 10 AI generated

Real Estate Gains Tax Deferral Lapse as Realization Event

Case Number 7W 16 10
Court / Authority
Jurisdiction Switzerland · Canton of Lucerne (CH-LU)
Decision Date
Outcome Dismissed
Open official source Entscheidsuche mirror Machine-readable Markdown (.md)

Legislator summary

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The court addressed the tax treatment upon the lapse of a deferral for real estate gains tax granted for reinvestment in a self-occupied residential property within Switzerland. The court reasoned that the tax deferral merely postpones taxation because the gain is not considered realized until the conditions for deferral cease, and when the basis for deferral is lost, the entire original gain becomes subject to taxation under the then-current regulations, which constitutes a realization event rather than a subsequent tax assessment event under the relevant statute. This reasoning supersedes the prior local practice which treated the lapse of deferral as a subsequent tax event.

Legislator headnote

Official

Entfällt der Grund für den Steueraufschub bei der Grundstückgewinnsteuer, kommt es zur Besteuerung. Dabei ist kein Nachsteuertatbestand zu prüfen. Aufgrund der bundesgerichtlichen Rechtsprechung wird die bisherige Luzerner Praxis, welche von einem Nachsteuertatbestand ausging, obsolet. | Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG; Art. 53 StHG; § 4 Abs. 1 Ziff. 7 GGStG. | Grundstückgewinnsteuer

Keywords

AI generated
tax deferral real tax real estate tax assessments property tax capital gain on immovable property

Cited Legislation

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Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG
Gesetzesartikel: · Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG; Art.
Art. 53 StHG
e StHG; Art. 53 StHG; § 4 Abs.
Art. 51 Abs. 1 lit. a StHG
Art. 51 Abs. 1 lit. a StHG, was auch Konsequenzen in Bezug auf die Verzinsung hat (BGE 141 II 207 E.

Cited Case Law

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BGE 141 II 207
Tax Deferral on Property Sale and Subsequent Inheritance Advance
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A 97 39
Property Gains Tax Deferral on Replacement Dwelling Investment Threshold
A 11 35 2
Tax Assessment Retroactivity and Procedural Defects in Property Gain Reinvestment
A 04 294 1
Reuegeld Payment and Investment Timing in Real Estate Gains Tax Cases
A 11 35 1
Taxpayer Liable for Deferred Property Gains Tax Following Premature Sale of Replacement Residence
A 06 229
Intercantonal Taxation of Deferred Real Estate Gains Upon Relocation

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Full text

Rechtsprechung Luzern

Instanz: · Kantonsgericht

Abteilung: · 4. Abteilung

Rechtsgebiet: · Grundstückgewinnsteuer

Entscheiddatum: · 26.08.2016

Fallnummer: · 7W 16 10

LGVE: · 2016 IV Nr. 11

Gesetzesartikel: · Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG; Art. 53 StHG; § 4 Abs. 1 Ziff. 7 GGStG.

Leitsatz: · Entfällt der Grund für den Steueraufschub bei der Grundstückgewinnsteuer, kommt es zur Besteuerung. Dabei ist kein Nachsteuertatbestand zu prüfen. Aufgrund der bundesgerichtlichen Rechtsprechung wird die bisherige Luzerner Praxis, welche von einem Nachsteuertatbestand ausging, obsolet.

Rechtskraft: · Dieser Entscheid ist rechtskräftig.

Entscheid: · Aus den Erwägungen: ​

1.2. 1.2.1. Bei Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft wird die Besteuerung aufgeschoben, soweit der Veräusserungserlös innert zwei Jahren vor oder nach der Veräusserung zum Erwerb oder Bau einer gleich genutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird (§ 4 Abs. 1 Ziff. 7 des Gesetzes über die Grundstückgewinnsteuer [GGStG; SRL Nr. 647]; vgl. Art. 12 Abs. 3 lit. e des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG; SR 642.14]). Der Steueraufschub bedeutet lediglich einen momentanen Verzicht auf eine Besteuerung, weil der Gesetzgeber bei einer derartigen Veräusserung den Gewinn nicht als realisiert betrachtet. Die Besteuerung und damit die Steuerpflicht wird allerdings nicht aufgehoben, sondern nur aufgeschoben, bis die privilegierenden Umstände (z.B. durch eine endgültige Veräusserung ohne Reinvestition des Gewinns) entfallen. Aufgrund des Steueraufschubs ergibt sich eine Lage, als ob die Realisation des Grundstückgewinns nie erfolgt wäre (BGE 141 II 207 E. 4.2.1 m.H.). Die Möglichkeit der Ersatzbeschaffung erstreckt sich über die Gemeinde- und Kantonsgrenzen hinaus auf die ganze Schweiz (Langenegger, Handbuch zur bernischen Grundstückgewinnsteuer 2001, Muri/Bern 2002, Art. 134 N 16; vgl. Luzerner Steuerbuch [LU StB], Band 3, Weisungen GGStG – Grundstückgewinnsteuer § 4 Abs. 1 Ziff. 7 N 49). ​

Bei dieser Konzeption entsteht die Grundstückgewinnsteuerforderung erst mit der letzten, nicht mehr zu einem (weiteren) Steueraufschub berechtigenden Handänderung. Entfällt der Grund für den Steueraufschub, kommt es zur Besteuerung, und bildet der "gesamte Gewinn" das Steuerobjekt. Realisiert und besteuert wird damit – auch – das latente Steuersubstrat erst bei Dahinfallen des Steueraufschubs, wobei die dannzumal geltenden Modalitäten (Steuertarif, Steuerbemessungsgrundlage etc.) anwendbar sind (zum Ganzen: BGE 141 II 207 E. 4.2.2 m.H.). Nach der neuesten bundesgerichtlichen Rechtsprechung handelt es sich dabei nicht um einen Nachsteuertatbestand im Sinn von Art. 53 StHG. Das Entfallen des Steueraufschubs begründet keine Tatsache im Sinn von Art. 53 Abs. 1 bzw. Art. 51 Abs. 1 lit. a StHG, was auch Konsequenzen in Bezug auf die Verzinsung hat (BGE 141 II 207 E. 4.2.2; BGer-Urteil 2C_337/2012 vom 19.12.2012 E. 2.6). Mit dieser Rechtsprechung wird auch die bisherige Luzerner Praxis obsolet, welche von einem Nachsteuertatbestand ausging (LGVE 2012 II Nr. 27).