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11 02 130 • KG LU 11 02 130 AI generated

Condominium Co-Owner Suit Against Co-Owner for Administrator Appointment Despite Passive Legitimacy Rule

Case Number 11 02 130
Court / Authority
Jurisdiction Switzerland · Canton of Lucerne (CH-LU)
Decision Date
Outcome Allowed / Granted
Open official source Entscheidsuche mirror Machine-readable Markdown (.md)

Legislator summary

AI generated

In a dispute concerning the judicial appointment of an administrator for a condominium owners' association comprising only two owners, each holding a 50% share, the court addressed the issue of passive legitimacy. While the general rule dictates that the association itself is the proper defendant in such proceedings, the court reasoned that when an association's decision-making is paralyzed due to an equal split between two members, procedural deviations are warranted, establishing the passive legitimacy of the opposing co-owner in this specific instance to allow one party to sue the other directly for the appointment of an external manager under the relevant civil code articles.

Legislator headnote

Official

Art. 712l und 712q ZGB. Richterliche Ernennung eines Verwalters. Passivlegitimation bei einer Stockwerkeigentümergemeinschaft, wenn die Gemeinschaft nur aus zwei Mitgliedern besteht. | Sachenrecht

Keywords

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condominium ownership civil dispute articles of association procedural rules co-lessor tenants' association

Cited Legislation

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Art. 712l ZGB
Cited in the reasoning as the basis for determining the scope of the limited passive procedural capacity of the condominium association.
Art. 712q ZGB
Cited in the reasoning regarding the passive procedural capacity in judicial proceedings for the appointment of an administrator.
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1B 19 8
Property Owners' Association Passive Legitimacy in Encroachment Dispute
OG 1994 6
Usufructuary's Right to Appoint Third-Party Manager vs. Co-Owner's Consent
7H 18 256
Condominium Owner Standing to Appeal Building Permit Following Association Decision
A 99 41
Property Owners' Association Appeal Regarding Condominium Valuation Method
RRE Nr 3519
Heir Representative Authority to File Building Application

Key legal questions extracted by Legislator

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Art. 712l ZGB

Cited in the reasoning as the basis for determining the scope of the limited passive procedural capacity of the condominium association.

Art. 712q ZGB

Cited in the reasoning regarding the passive procedural capacity in judicial proceedings for the appointment of an administrator.

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Full text

Rechtsprechung Luzern

Instanz: · Obergericht

Abteilung: · I. Kammer

Rechtsgebiet: · Sachenrecht

Entscheiddatum: · 18.12.2002

Fallnummer: · 11 02 130

LGVE: · 2003 I Nr. 14

Leitsatz: · Art. 712l und 712q ZGB. Richterliche Ernennung eines Verwalters. Passivlegitimation bei einer Stockwerkeigentümergemeinschaft, wenn die Gemeinschaft nur aus zwei Mitgliedern besteht.

Rechtskraft: · Diese Entscheidung ist rechtskräftig.

Entscheid: · Art. 712l und 712q ZGB. Richterliche Ernennung eines Verwalters. Passivlegitimation bei einer Stockwerkeigentümergemeinschaft, wenn die Gemeinschaft nur aus zwei Mitgliedern besteht.

Die Kläger und die Beklagte bilden zusammen die Stockwerkeigentümergemeinschaft X. mit je einer Wertquote von 500/1000 am Stammgrundstück. Mit Gesuch vom 12. Dezem-ber 2001, gerichtet gegen die Beklagte, verlangten die Kläger die Ernennung eines externen Verwalters durch den Richter für die Stockwerkeigentümergemeinschaft X. Wie schon vor dem Amtsgerichtspräsidenten bestritt die Beklagte auch in zweiter Instanz ihre Passivlegiti-mation. Passivlegitimiert sei die Stockwerkeigentümergemeinschaft. Das Obergericht verwarf diesen Einwand.

Aus den Erwägungen:

Die Stockwerkeigentümergemeinschaft besitzt eine beschränkte passive Prozess-fähigkeit. Diese erstreckt sich ausschliesslich auf den Bereich ihrer Nutzungs- und Verwal-tungstätigkeit und damit auf den Umfang der Vermögensfähigkeit der Gemeinschaft (Bösch, Basler Komm., N 15 f. zu Art. 712l ZGB; Meier-Hayoz/Rey, Berner Komm., N 98 zu Art. 712l ZGB). Im richterlichen Verfahren um Ernennung eines Verwalters ist grundsätzlich die Ge-meinschaft der Stockwerkeigentümer passivlegitimiert (Bösch, a.a.O., N 11 zu Art. 712q ZGB; Meier-Hayoz, a.a.O., N 113 zu Art. 712q ZGB), doch ist die Sachlegitimation in jedem Ein-zelfall zu prüfen (Bösch, a.a.O., N 8 zu Art. 712l ZGB). Im vorliegenden Fall besteht die Stockwerkeigentümergemeinschaft aus nur zwei Stockwerkeigentümerschaften, nämlich den Klägern einerseits und der Y. AG anderseits, die erst noch eine Wertquote von je 500/1000 halten. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft ist in ihrer Willensbildung daher stark einge-schränkt, Beschlüsse können nur einstimmig gefasst werden. Mehrheitsbeschlüsse sind un-möglich. Diese Besonderheit rechtfertigt bzw. verlangt sogar in prozessualer Hinsicht Abwei-chungen vom genannten Grundsatz. Sind sich die Parteien in der Willensbildung der Ge-meinschaft gegenseitig ausgeliefert, muss die eine Seite die andere Seite allein beklagen können. Die Passivlegitimation der Y. AG ist als gegeben zu betrachten.

Selbst wenn man nicht so weit ginge, könnte den Klägern die alleinige Belangung der Y. AG nicht schaden. Aus Gesuch und Replik ist deutlich erkennbar, dass die Kläger um die Ernennung eines Verwalters für die Stockwerkeigentümergemeinschaft X., ersuchen (je Titel-blatt). In diesem Fall hätte es bei der Korrektur der Parteibezeichnung der beklagten Seite entsprechend dem wirklichen prozessualen Willen der Kläger sein Bewenden.

I. Kammer, 18. Dezember 2002 (11 02 130)

(Das Bundesgericht hat die dagegen erhobene Berufung am 22. Mai 2003 abgewiesen.)