1 Grundlagen und Organisation, öffentliche Abgaben » 17 Öffentliche Abgaben » 172 Kantonale Steuern (GGSTV)

1. Gegenstand

Diese Verordnung enthält die Ausführungsbestimmungen für die Veranlagung

und den Bezug der Grundstückgewinnsteuern sowie der damit in Zusammen-

hang stehenden Nachsteuern.

2. Verhältnis zu anderen Ausführungsbestimmungen

Soweit diese Verordnung keine Regelung enthält, finden die übrigen Ausfüh-

rungsbestimmungen zum Steuergesetz sinngemäss Anwendung.

II. Materielle Ausführungsbestimmungen

1. Übertragung massgebender Beteiligungen an Immobiliengesell-

schaften

1 Eine Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft gilt als massgebend im Sinne

von § 106 Abs. 2 Buchstabe a StG, wenn sie für sich oder im Zusammenwirken

mit Drittpersonen die stimmkraftmässige Mehrheit verschafft oder wenn durch

die Beteiligung Sonderrechte an einer Wohneinheit oder Sondernutzungsrechte

eingeräumt werden.

2 Massgebender Veräusserungszeitpunkt bei einer gestaffelten Übertragung ist

der Zeitpunkt der Übertragung desjenigen Anteils, mit dem insgesamt eine

massgebende Beteiligung als übertragen gilt.

2. Erbteilung

Bei Eigentumswechsel eines Grundstücks im Rahmen einer Erbteilung auf ein-

zelne oder mehrere Erben erfolgt ungeachtet allfälliger Ausgleichszahlungen

immer ein vollständiger Besteuerungsaufschub.

3. Erbvorbezug, Schenkung und Vermächtnis

1 Bei Veräusserungen mit teilweisem Erbvorbezug, gemischter Schenkung oder

teilentgeltlichem Vermächtnis wird die Besteuerung aufgeschoben, sofern der

Veräusserungserlös 75 % des Verkehrswerts des Grundstücks nicht übersteigt

und der Steueraufschub von den Parteien gemeinsam beantragt wird.

2 Entspricht der Veräusserungserlös mehr als 75 Prozent des Verkehrswerts, wird

der ganze Grundstückgewinn besteuert.

3 Soweit auf Grundstücke das Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht5

Anwendung findet, entspricht der Verkehrswert dem erzielbaren Erlös.

4 Bei nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken ist grundsätzlich der steuerliche

Verkehrswert gemäss rechtskräftiger Schätzungsverfügung massgebend, ange-

passt um die seit dem Wertbasisstichtag gemäss dem steuerlich massgebenden

Baukostenindex geänderte Teuerung. In begründeten Fällen kann die Veran-

lagungsbehörde vom ermittelten Wert abweichen.

5. Ersatzbeschaffungen

a) Frist zur Ersatzbeschaffung

1 Die Frist zur Ersatzbeschaffung im Sinne der §§ 108 und 109 StG berechnet

sich ab dem Zeitpunkt der Veräusserung, für welche ein Besteuerungsaufschub

geltend gemacht wird.

2 Ersatzbeschaffungen nach Ablauf von vier Jahren für Wohneigentum bewirken

nur dann einen nachträglichen Aufschub, wenn sie aus wichtigen Gründen in-

nert Frist nicht möglich waren. Gleiches gilt sinngemäss bei Vorausbeschaffun-

gen.

b) Berechnung und Besteuerung des Aufschubs

1 Bei Ersatzbeschaffungen im Sinne der §§ 108 und 109 StG wird die Besteue-

rung um jenen Anteil am Veräusserungsgewinn aufgeschoben, um welchen die

massgebenden Anlagekosten des Ersatzgrundstücks bzw. der Ersatzbeteiligung

jene des veräusserten Grundstücks bzw. der veräusserten Beteiligung überstei-

gen. Wurde dem Veräusserer des Ersatzgrundstücks bzw. der Ersatzbeteiligung

ein Steueraufschub nach § 107 StG gewährt, sind anstelle der Anlagekosten des

Ersatzgrundstücks bzw. der Ersatzbeteiligung der vom Erwerber gezahlte Er-

werbspreis und die vom ihm getragenen Aufwendungen im Sinne von § 116 StG

massgebend.

2 Bei Veräusserung eines Ersatzgrundstücks bzw. einer Ersatzbeteiligung werden

nicht besteuerte Gewinne von den Anlagekosten in Abzug gebracht.

3 Bei der Berechnung des Besteuerungsaufschubes gemäss Abs. 1 ist sowohl

beim veräusserten Grundstück wie auch beim Ersatzgrundstück auf die grund-

buchlichen Eigentumsverhältnisse abzustellen; bei Gesamteigentum ist zusätz-

lich die im Innenverhältnis geltende Quote beizuziehen.

c) Wohneigentum

Für die Bestimmung des für den Besteuerungsaufschub infolge Ersatzbeschaf-

fung massgebenden Veräusserungserlöses eines teilweise fremdgenutzten

Grundstücks ist der auf die Fremdnutzung entfallende Anteil auszuscheiden.

Gleiches gilt sinngemäss für die Bestimmung der massgebenden Anlagekosten

eines teilweise fremdgenutzten Ersatzgrundstücks. Wurde dem Veräusserer des

Ersatzgrundstücks ein Steueraufschub nach § 107 StG gewährt, sind anstelle

der Anlagekosten des Ersatzgrundstücks der vom Erwerber gezahlte Erwerbspreis

und die vom ihm getragenen Aufwendungen im Sinne von § 116 StG massge-

bend.

2 Bei selbstgenutzten Grundstücken, die nur teilweise überbaut sind, gilt Abs. 1

sinngemäss.

III. Organisation und Verfahren

1. Steuererklärung

1 Die Nichtzustellung einer Steuererklärung entbindet nicht von der Pflicht zur

rechtzeitigen Deklaration.

2 § 142 StG gilt sinngemäss.

2. Voraussichtlicher Steuerbetrag

a) Vorgängige Veräusserungsmeldung

Veräussernde und erwerbende Personen sind verpflichtet, zum Zwecke der Steu-

ersicherung Veräusserungen, die einen Grundbucheintrag bewirken, mindestens

fünf Tage im Voraus dem zuständigen Notariat und Grundbuchamt zu melden.

Bei nicht grundbuchlichen Veräusserungen hat die Meldung innert gleicher Frist

bei der kantonalen Steuerverwaltung zu erfolgen. § 15 ist sinngemäss anwend-

bar.

b) Festlegung und Mitteilung

1 Der voraussichtliche Steuerbetrag wird unter Berücksichtigung der Angaben in

der Veräusserungsmeldung festgelegt.

2 Die Veranlagungsbehörde teilt den im Sinne von § 197 StG festgelegten vor-

aussichtlichen Steuerbetrag der veräussernden Person schriftlich mit, bei Ver-

äusserung mit Grundbucheintrag auch dem Notariat und Grundbuchamt, wel-

ches im Falle der ungenügenden Steuersicherung die Erwerber nach § 197

Abs. 3 StG schriftlich über die Rechtslage belehrt.

3 Bei nicht grundbuchlichen Veräusserungen informiert die Veranlagungsbehörde

zusätzlich die erwerbende Person schriftlich über das Bestehen einer Steuersi-

cherungspflicht (ohne Betragsangabe), die Steuerhaftung bei Nichtleistung und

die Möglichkeit, sich vor der Veräusserung beim Amt für Finanzen über die

Leistung der erforderlichen Steuersicherung zu erkundigen.

4 Gegen die Berechnung des voraussichtlichen Steuerbetrages besteht kein Ein-

spracherecht.

3. Mitwirkung anderer Behörden

a) Notariate und Grundbuchämter

aa) Aufgaben

1 Die Notariate und Grundbuchämter haben im Grundstückgewinnsteuerverfah-

ren folgende Aufgaben

a) Meldung voraussichtlicher Veräusserungen mit Grundbucheintrag;

b) Mitwirkung bei der Berechnung des voraussichtlichen Steuerbetrages;

c) Entgegennahme und Ablieferung der Steuersicherungen;

d) Belehrung der Erwerber über die Steuerhaftung;

e) Meldung über grundbuchlich vollzogene Veräusserungen.

2 Die Mitwirkung hat nach den Weisungen der kantonalen Steuerverwaltung zu

erfolgen.

bb) Veräusserungsmeldung

1 Die Notariate und Grundbuchämter machen der kantonalen Steuerverwaltung

nach deren Weisung Meldung über Veräusserungen von Grundstücken oder An-

teilen an solchen und Rechtsgeschäfte, die wie Veräusserungen wirken.

2 Jede Veräusserungsmeldung muss enthalten

a) Namen, Geburtsdaten und Adressen der veräussernden und erwerbenden

Personen;

b) Veräusserungsgegenstand (Grundstücksgemeinde, Grundbuch-/Katasternum-

mer, Fläche/Anteile, Beschrieb) und mit diesem subjektiv-dinglich verbunde-

ne Rechte;

c) Gegenleistung (Veräusserungspreis und weitere Leistungen);

d) Erwerbsart.

3 Meldungen über voraussichtliche Veräusserungen müssen zusätzlich zu Abs. 2

enthalten

a) Voraussichtliche Daten der Beurkundung und des Grundbucheintrags;

b) Anteil der veräussernden Personen an den Veräusserungskosten (Notariats-

und Grundbuchkosten);

c) Datum der letzten steuerbaren Veräusserung sowie Personalien der damals

veräussernden Personen.

4 Meldungen über vollzogene Veräusserungen müssen zusätzlich zu Abs. 2 die

Daten der öffentlichen Beurkundung, des Grundbucheintrags und des Antrittsta-

ges enthalten.

5 Die kantonale Steuerverwaltung kann ergänzende Angaben verlangen.

b) Betreibungs- und Konkursbehörden

Im Zwangsverwertungsverfahren wirken die Betreibungs- und Konkursbehörden

zum Zwecke der Steuersicherung und Veranlagung nach Weisung der kantonalen

Steuerverwaltung mit.

c) Entschädigung

1 Die Notariate und Grundbuchämter sowie die Betreibungs- und Konkursbehör-

den erhalten für ihre Mitwirkung eine pauschale Entschädigung.

2 Der Regierungsrat regelt die Entschädigung.

4. Besteuerungsaufschub

a) Ersatzbeschaffung (neu)

aa) (neu) Geltendmachung bei vorgängiger Ersatzbeschaffung

Bei vorgängiger Ersatzbeschaffung ist der Besteuerungsaufschub für einen spä-

ter erzielten Veräusserungsgewinn spätestens bis zum Ablauf der Frist, innert

welcher Einsprache gegen die Veranlagung dieses Veräusserungsgewinns erho-

ben werden kann, geltend zu machen.

bb) Verfügung bei nachträglicher Ersatzbeschaffung

Erfolgt eine Ersatzbeschaffung mehr als 30 Tage nach der Veräusserung, so

verfügt die Veranlagungsbehörde den Gewinn zunächst ohne Berücksichtigung

der Ersatzbeschaffung und nimmt anschliessend eine Anpassung im Sinne von

§ 173 StG vor.

b) Umstrukturierung

1 Fallen die bei einer Umstrukturierung im Sinne von § 107 Bst. d StG für einen

fortdauernden Besteuerungsaufschub notwendigen Voraussetzungen vorzeitig

dahin, ist der Gewinn auf den Zeitpunkt der Veräusserung, für die ein Aufschub

gewährt wurde, nachzubesteuern. Die gemäss §§ 20 Abs. 2 StG oder 67 Abs. 2

StG veräusserte Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft muss ihrerseits

nicht massgebend im Sinne von § 4 sein.

2 Verfügungen, die auf der Grundlage eines früheren Besteuerungsaufschubs er-

folgten, sind anzupassen. Im Anfechtungsverfahren kann nur die unrichtige An-

passung geltend gemacht werden.

3 Das Verfahren richtet sich nach den §§ 175 ff. StG.

5. Steuerbezug

a) Bezugsorgan

Das Amt für Finanzen bezieht alle Forderungen, die durch diese Verordnung

geregelt sind.

b) Fälligkeit und Zahlungsfrist

1 Die Grundstückgewinnsteuern und Nachsteuern werden 30 Tage nach der Ver-

äusserung fällig und sind innert 30 Tagen seit Rechnungsstellung zu bezahlen.

2 Der Bezug der Nachsteuern wird für die Dauer eines Einsprache- oder gericht-

lichen Verfahrens aufgeschoben.

3 Die Pflicht zur Steuersicherung nach § 197 Abs. 1 StG bleibt vorbehalten.

c) Zinsen

aa) Vergütungszinsen

1 Steuerbeträge, die aufgrund einer Mitteilung über den voraussichtlichen Steu-

erbetrag oder einer Rechnung bezahlt wurden, sind von Amtes wegen bis zum

Eintritt der Fälligkeit vollumfänglich, danach in dem den definitiven Steuerbe-

trag überschiessenden Umfang zu Gunsten der Steuerpflichtigen zu verzinsen.

2 Der Vergütungszins ist vom Tage der Steuerzahlung (Eingangsvaluta) bis zum

Eintritt der Fälligkeit bzw. bis zur Rückzahlung zu berechnen.

3 Vorbehalten bleibt § 173 Abs. 2 StG.

bb) Verzugszinsen

1 Auf Steuern und Nachsteuern wird ab Eintritt der Fälligkeit ein Verzugszins

erhoben.

2 Die Verzugszinsen werden mit dem Forderungsbetrag oder nach dessen Ein-

gang in Rechnung gestellt.

d) Geringfügigkeit

1 Steuern, Steuernachforderungen und Zinsen werden nicht eingefordert, wenn

sie gesamthaft pro Veräusserung 30 Franken nicht übersteigen.

2 Nachsteuern werden immer erhoben.

e) Steuerrückerstattung und Verrechnung

Steuerguthaben werden, soweit keine Verrechnung möglich ist, rückerstattet.

6. Steuersicherung

a) Sicherungsarten

1 Steuerhinterlagen im Sinne von § 197 Abs. 1 StG müssen in bar oder mit

Check einer in der Schweiz domizilierten Bank geleistet werden, wobei der

Bankcheck spätestens fünf Tage vor Ablauf der Vorlegungsfrist gemäss

Art. 1116 Abs. 1 des Schweizerischen Obligationenrechts der Einreichungs-

stelle übergeben werden und zu Gunsten des zuständigen Notariats und Grund-

buchamtes oder des Amtes für Finanzen ausgestellt sein muss.

2 Steuersicherstellungen durch Bankgarantien oder Bankbürgschaften im Sinne

von § 197 Abs. 1 StG müssen zu Gunsten des Amtes für Finanzen ausgestellt

sein und dürfen gegenüber den Bestimmungen des Schweizerischen Obligatio-

nenrechts keine zu Ungunsten des Gläubigers abweichende Formulierungen

enthalten.

3 Die kantonale Steuerverwaltung kann die zu verwendenden Texte und Formula-

re vorschreiben.

b) Einreichungsstelle

1 Steuersicherungen für Veräusserungen mit Grundbucheintrag sind gegenüber

den zuständigen Notariaten und Grundbuchämtern und für die übrigen Veräus-

serungen gegenüber dem Amt für Finanzen zu leisten.

2 Steuersicherungen, die den Anforderungen gemäss § 197 Abs. 1 StG und § 26

dieser Verordnung nicht genügen, sind nur unter dem ausdrücklichen Vermerk

der ungenügenden Steuersicherung entgegenzunehmen. Die Erwerber sind

schriftlich darüber zu belehren, dass sie bei Vollzug der Veräusserung nicht von

der Steuerhaftung entbunden sind.

c) Weiterleitung

1 Die Notariate und Grundbuchämter überweisen hinterlegte Steuerbeträge in-

nert 30 Tagen an das Amt für Finanzen. Bei verspäteter Überweisung wird ein

Verzugszins berechnet.

2 Bankgarantien und Bankbürgschaften sind unverzüglich der kantonalen Steu-

erverwaltung weiterzuleiten, welche diese nach Eröffnung der Veranlagungsverfü-

gung an das Amt für Finanzen übermittelt.

d) Geltendmachung

1 Steuerhinterlagen durch Bankchecks sind unverzüglich nach Erhalt einzulösen.

2 Steuersicherstellungen durch Bankgarantien und Bankbürgschaften sind spä-

testens mit der Eröffnung der Veranlagung geltend zu machen (Versand mit

Zustellungsnachweis).

1. In-Kraft-Treten und Aufhebung bisherigen Rechts

Diese Verordnung tritt rückwirkend auf den 1. Januar 2001 in Kraft. Sie ersetzt

die Verordnung betreffend die Erhebung der Grundstückgewinnsteuer vom

4. November 1997.

2. Übergangsbestimmung

1 Die Verordnung betreffend die Erhebung der Grundstückgewinnsteuer vom

4. November 1997 bleibt anwendbar für Veräusserungen, die vor dem 1.

Januar 2001 ins Grundbuch eingetragen wurden. Für Veräusserungen ohne

Grundbucheintrag ist das Datum des Übergangs der Verfügungsgewalt oder der

Beteiligungsrechte massgebend.

2 Vorbehalten bleiben die §§ 247 bis 249 Abs. 1 StG sowie spezialgesetzliche

Regelungen über die Verteilung der Erträge der Grundstückgewinnsteuer.

2a. Teilrevision 2006

Umstrukturierungen und Ersatzbeschaffungen, welche nach dem 28. Februar

2006 vorgenommen werden, richten sich nach neuem Recht. Im Übrigen finden

die geänderten Bestimmungen auf Veräusserungen Anwendung, bei welchen der

Grundbucheintrag bzw. der Übergang der Verfügungsgewalt oder der Beteili-

gungsrechte nach dem 31. Dezember 2006 stattfindet.

2b. Teilrevision 2017

§§ 9 Abs. 1 und 10 Abs. 1 finden erstmals auf Veräusserungen Anwendung, bei

welchen der Grundbucheintrag bzw. der Übergang der Verfügungsgewalt oder der

Beteiligungsrechte nach dem 31. Dezember 2017 stattfindet.

3. Veröffentlichung

Diese Verordnung wird im Amtsblatt veröffentlicht und in die Gesetzsammlung

aufgenommen.

1 GS 20-97 mit Änderung vom 19. Dezember 2006 (GS 21-109), vom 10. Dezember 2013 (GS

23-96b), vom 21. Oktober 2014 (RRB Anpassung von Ausführungsbestimmungen zum Steuerge-

setz, GS 24-19b), vom 9. Dezember 2015 (FHV, GS 24-60f),vom 13. Dezember 2016 (RRB

Anpassung von Ausführungsbestimmungen zum Steuergesetz und der Verordnung über die Rück-

erstattung des zusätzlichen Steuerrückbehalts der Vereinigten Staaten von Amerika, GS 24-86b)

und vom 12. Dezember 2017 (RRB Anpassung von Ausführungsbestimmungen zum Steuerge-

setz, GS 25-12b).

2 SRSZ 172.200.

3 Aufgehoben am 21. Oktober 2014.

4 Abs. 1 und 4 in der Fassung vom 19. Dezember 2006.

5 SR 211.412.11.

6 Aufgehoben am 19. Dezember 2006.

7 Abs. 2 und 3 (neu) in der Fassung vom 19. Dezember 2006, Abs. 1 in der Fassung vom 12.

Dezember 2017.

8 Abs. 1 in der Fassung vom 12. Dezember 2017.

9 Abs. 3 in der Fassung vom 9. Dezember 2015.

10 Abs. 3 Bst. b und Abs. 4 in der Fassung vom 13. Dezember 2016.

11 Überschrift in der Fassung vom 19. Dezember 2006.

12 Neu eingefügt am 19. Dezember 2006.

13 Überschrift und Abs. 1 in der Fassung vom 19. Dezember 2006.

14 Fassung vom 9. Dezember 2015.

15 Abs. 1 in der Fassung vom 21. Oktober 2014.

16 Abs. 1 und Abs. 2 in der Fassung vom 21. Oktober 2014.

17 Abs. 1 in der Fassung vom 21. Oktober 2014.

18 Abs. 1 und Abs. 2 in der Fassung vom 9. Dezember 2015.

19 SR 220.

20 Abs. 1 in der Fassung vom 9. Dezember 2015.

21 Abs. 1 und Abs. 2 in der Fassung vom 9. Dezember 2015.

22 Abs. 2 in der Fassung vom 10. Dezember 2013.

23 Abl 1997 1683; Änderungen vom 19. Dezember 2006 am 1. März 2006 (§§ 9, 18a und 19)

und am 1. Januar 2007 (restliche Bestimmungen; Abl 2006 2299), vom 10. Dezember 2013 am

1. Januar 2014 (Abl 2013 2981), vom 21. Oktober 2014 am 1. Januar 2015 (Abl 2014 2452),

vom 9. Dezember 2015 am 1. Januar 2016 (Abl 2015 2849), vom 13. Dezember 2016 am 1.

Januar 2017 (Abl 2016 2869) und vom 12. Dezember 2017 am 1. Januar 2018 (Abl 2017

2856) in Kraft getreten.

24 Abl 1997 1683.

25 Neu eingefügt am 19. Dezember 2006.

26 Neu eingefügt am 12. Dezember 2017.