Zweck

1. Die Bauordnung als Mittel der Ortsplanung bezweckt die planmässige bauliche Entwicklung der Gemeinde Näfels, unter Berücksichtigung der hygienischen Anforderungen und der rationellen Nutzung von Grund und Boden.

1. Die Bauordnung gilt für das ganze Gebiet der Gemeinde Näfels.

2. Die Vorschriften sind anzuwenden bei allen Neu-, Um-, An- und Aufbauten, bei Fassadenrenovationen, Fassadenveränderungen, Mauern, Terrainveränderungen in den Bauzonen sowie Erstellung und Erweiterung von Verkehrsanlagen und sonstigen Anlagen jeglicher Art.

1. Richtpläne zeigen, wie die raumwirksamen Tätigkeiten im Hinblick auf die anzustrebende Entwicklung der Gemeinde aufeinander abgestimmt werden.

2. Richtpläne sind auf die Kantonalplanung abzustimmen.

3. Richtpläne werden durch den Gemeinderat erlassen und sind für die Behörden verbindlich.

1. Die Nutzungspläne sind integrierender Bestandteil der Bauordnung.

2. Das Gemeindegebiet wird in folgende Zonen und Gebiete eingeteilt

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | a) | Bauzonen | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | | 1. | Dorfkernzone, DK | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | | 2. | Kernzone, K | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | | 2.1 **\*** | Zentrumszone, Z | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | | 3. | Wohn- und Gewerbezone, WG | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | | 4. | Wohnzone 2a, W2a | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | | 5. | Wohnzone 2b, W2b | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | | 6. | Ferienhauszone, WF | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | | 7. | Zone für öffentliche Bauten und Anlagen, ÖB/A | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | | 8. | Gewerbezone, G | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | | 9. | Gewerbezone Weidli, GW | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | | 10. | Industriezone, I | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | | 11. | Freihaltezone, F | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | b) | Landwirtschaftszonen | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | | 1. | Land- und Alpwirtschaftszone, LA | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | c) | Schutzzonen und Schutzobjekte | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | | 1. | Schutzzone, Grundstücke mit Baubeschränkung | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | | 2. | Ortsbildschutz | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | | 3. | Umgebungsschutz | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | | 4. | Objektschutz | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | | 5. | Landschaftsschutz | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | | 6. | Naturschutz | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | | 7. | Gefahrenzonen | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | | 8. **\*** | Gewässerraumzone | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | d) | Weitere Zonen | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | | 1. | Übriges Gemeindegebiet, UeG | |

3. Die Zonen und Objekte sind im Nutzungsplan Siedlung 1:2'000 und im Nutzungsplan Berg 1:10'000 dargestellt. Die rechtskräftigen Pläne können auf der Gemeindeverwaltung Näfels eingesehen werden. Sie sind für die genaue Lage der Zonengrenzen verbindlich.

4. Sofern nicht Bestandteil der Nutzungspläne, sind für die Schutzzonen, Schutzbereiche und Schutzobjekte die entsprechenden Schutzpläne massgebend.

1. Bauzonen

| Zone | Zweck | Vorschriften für die Bebauung und Nutzung | Besondere Bestimmungen | | --- | --- | --- | --- | | DK Dorfkernzone | Erhaltung, Sanierung und Erneuerung eines harmonischen, lebensfähigen Dorfkerns | Wohnbauten und höchstens mässig störende Betriebe (s. Anhang). | Bestehende Bauten, welche für das Orts- und Strassenbild von Bedeutung sind, dürfen in den bisherigen Abmessungen sowohl umgebaut als auch ersetzt werden, sofern keine gesundheits- und verkehrspolizeilichen Vorschriften verletzt werden. Diese Massnahmen können durch Baulinienpläne sichergestellt werden. Bei Neu-, Ersatz- und Erweiterungsbauten bestimmt sich die Ausnützung eines Grundstückes auf Grund eines konkreten Bauprojektes, das sich in jeder Hinsicht ins Ortsbild einpasst. Der Gemeinderat holt im Zweifelsfalle auf Kosten der Bauherrschaft ein unabhängiges Gutachten ein. | | K Kernzone | Sicherung eines lebensfähigen Dorfes, Erhaltung der gewachsenen Struktur | Wohnbauten und höchstens nicht störende Betriebe (s. Anhang). Für bestehende Betriebe gilt die Bestandesgarantie. | In dieser Zone dürfen Gebäude im alten Umfange wiedererstellt werden, falls keine übergeordneten Interessen wie Verkehrssicherheit usw. dagegensprechen. | | Z Zentrumszone **\*** | Die Zentrumszone bezweckt die Schaffung eines regionalen Zentrums. Erwünscht sind Bauten mit zentrumsbildender Funktion, insbesondere Geschäfts- und Gewerbebetriebe, Gaststätten, Verwaltungsbauten usw., sowie Wohnungen. | Wohnbauten und höchstens mässig störende Betriebe. | | | WG Wohn- und Gewerbezone | Sicherung eines lebensfähigen Dorfes | Wohnbauten und höchstens mässig störende Betriebe (s. Anhang). | | | W2 Wohnzonen | Schaffung gesunder Wohnbebauung | Wohnbauten und nichtstörende Betriebe (s. Anhang). | Im Gebiet Risi/Dorfbach besteht Überbauungsplanpflicht. Im Überbauungsplan sind folgende Massnahmen verbindlich zu regeln: Gebäude sind nur auf einer Ersatzschüttung mit einer Terrainerhöhung ab 50 cm cm zulässig. | | WF Ferienhauszone | Förderung des Bauens von Ferienhäusern, Steuerung der Streubauweise zur Erhaltung der landschaftlichen Schönheiten | Wohnbauten | Aus der Überbauung dieser Zone dürfen der Gemeinde keine Erschliessungs- und Unterhaltskosten erwachsen. | | ÖB/A Öffentliche Bauten, Liegenschaften und Anlagen | Sicherung des Geländes für öffentliche Bauten und Anlagen. | Öffentliche oder in öffentlichem Interesse liegende Gebäude und Anlagen für Sport, Bildung, Verwaltung, Kultur, Spiel und Erholung. | Wenn ein öffentliches Interesse besteht, kann die Gemeinde Parzellen für diese Zone erwerben oder mit einer grundbuchlich eingetragenen Baubeschränkung belegen. Für die Festsetzung einer allfälligen Entschädigung ist die Landesschatzungskommission zuständig. | | G Gewerbezone | Gebiet für die Entwicklung von Gewerbebetrieben | Höchstens mässig störende Betriebe (s. Anhang). | Es dürfen pro Betrieb maximal zwei Wohnungen (für den Betriebsinhaber, Betriebsleiter und/oder Betriebsabwart) oder anstelle dieser eine gleiche, durch den Gemeinderat festzulegende Wohnfläche für Unterkünfte für betriebseigenes Personal erstellt werden. | | GW Gewerbezone «Weidli» | Gebiet für gewerbliche Bauten mit beschränkter Nutzung | Höchstens mässig störende Betriebe (s. Anhang). | Die Erstellung von Wohngelegenheiten und die Schaffung von ständigen Arbeitsplätzen ist nicht gestattet. | | I Industriezone | Gebiet für die Entwicklung und Neuansiedlung von industriellen Betrieben | Höchstens stark störende Betriebe (s. Anhang) | Der Gemeinderat kann an den Grenzen gegenüber anderen Zonen und in der Zone selbst gegenüber Grundstücken mit bestehender Wohnbebauung grössere Grenzabstände vorschreiben. Die entsprechenden Baulinien werden im Nutzungsplan eingetragen. Es dürfen pro Betrieb maximal zwei Wohnungen (für Betriebsinhaber, Betriebsleiter und/oder Betriebsabwart) oder anstelle dieser eine gleiche, durch den Gemeinderat festzulegende Wohnfläche für Unterkünfte für betriebseigenes Personal erstellt werden. | | F Freihaltezone | Freihalten von Flächen die für das Orts- und Landschaftsbild wertvoll sind (Umgebungsschutzgebiete, Aussichtspunkte, Geländekuppen, Grünanlagen, Fluss- und Bachufer etc.) | Zulässig sind eingeschossige Bauten, die zur Nutzung und Pflege der Freihaltezone erforderlich sind. | |

2. Landwirtschaftszonen

| Zone | Zweck | Vorschriften für die Bebauung und Nutzung | Besondere Bestimmungen | | --- | --- | --- | --- | | LA Land- und Alpwirtschaftszone | Erhaltung einer lebensfähigen Landwirtschaft | Zonenkonforme Bauten gemäss eidgenössischem Raumplanungsgesetz und Ausnahmebewilligungen gemäss eidgenössischen und kantonalen Bestimmungen. | In dieser Zone hat die Gemeinde keine Erschliessungspflicht. |

3. Schutzzonen und Schutzobjekte

| Zone | Zweck | Vorschriften für die Bebauung und Nutzung | Besondere Bestimmungen | | --- | --- | --- | --- | | Schutzzone, Grundstücke mit Baubeschränkung | Ortsbild- und Landschaftsschutz | Spezialvorschriften, Baubeschränkungen sowie im Übrigen die Vorschriften entsprechend der durch solche Schutzzonen überlagerten Zonen. | Für Bauvorhaben mit Änderungen irgendwelcher Art sind Einschränkungen in Kauf zu nehmen und die kantonalen Amtsstellen sowie die Institutionen und ideellen Vereinigungen, die sich mit den entsprechenden Anliegen befassen, anzuhören. Es können begrenzte Entschädigungen für Mehraufwände entrichtet werden. Der Gemeinderat kann besondere Bestimmungen erlassen zum Schutz und der Erhaltung der Gebiete und Objekte. | | Ortsbildschutz | Erhaltung der Ortsbilder | Spezialvorschriften, Baubeschränkungen. | Für Bauvorhaben mit Änderungen irgend welcher Art sind Einschränkungen in Kauf zu nehmen. Es können begrenzte Entschädigungen für Mehraufwände entrichtet werden. | | Umgebungsschutz | Erhaltung der Umgebung der Schutzobjekte | Spezialvorschriften, Baubeschränkungen. | Für Bauvorhaben mit Änderungen irgendwelcher Art sind Einschränkungen in Kauf zu nehmen. Es können begrenzte Entschädigungen für Mehraufwände entrichtet werden. | | Objektschutz | Erhaltung von Schutzobjekten | Spezialvorschriften, Baubeschränkungen. | Für Bauvorhaben mit Änderungen irgendwelcher Art sind Einschränkungen in Kauf zu nehmen. Es können begrenzte Entschädigungen für Mehraufwände entrichtet werden. | | Landschaftsschutz | Erhaltung und angemessene Pflege eines Schutzgebietes | Spezialvorschriften, Baubeschränkungen. | Insbesondere können für gefährdete Gebiete Spezialvorschriften durch den Gemeinderat erlassen werden. | | Naturschutz | Pflege und Erhaltung von Lebensräumen für schutzwürdige oder gefährdete Pflanzen und Tiere | Generelles Bauverbot, Spezialvorschriften. | Insbesondere können für gefährdete Gebiete Spezialvorschriften durch den Gemeinderat erlassen werden. | | Gewässerraumzone **\*** | Der Gewässerraum dient der Freihaltung und Sicherung des für die Revitalisierung der Fliessgewässer und den Hochwasserschutz erforderlichen Raumes. | Spezialvorschriften, Baubeschränkungen. | Gewässerraumzonen umfassen den Gewässerraum im Sinne des Bundesrechts. Neue Bauten und Anlagen dürfen nur nach Massgabe des Bundesrechts errichtet werden. Der Gewässerraum ist nach Massgabe des Bundesrechts extensiv zu bewirtschaften. Der Bestandesschutz für bestehende Bauten und Anlagen richtet sich nach den Bestimmungen des Bundesrechts. |

4. Weitere Zonen

| Zone | Zweck | Vorschriften für die Bebauung und Nutzung | Besondere Bestimmungen | | --- | --- | --- | --- | | UeG Übriges Gemeindegebiet | Strassen- und Bahnareale sowie Gebiete, die sich für keine spezielle Nutzung eignen | Ausnahmebewilligung für Bauten und Anlagen gemäss eidgenössischem Raumplanungsgesetz. | In dieser Zone hat die Gemeinde keine Erschliessungspflicht. |

1. Maximale Nutzung

| Zone | Zulässige Zahl der Geschosse mit Wohn- oder Arbeitsräumen | Gebäudehöhen | Hauptbauten (Ausnützungsziffer) | An- und Nebenbauten (Überbauungsziffer) | Baumassenziffer | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Dorfkernzone DK | 2-geschossig mit ausgebautem Dachgeschoss | 9.0 m | -- | -- | -- | | Dorfkernzone DK | 3-geschossig ohne Dachausbau, jedoch Giebelzimmer gestattet | 10.0 m | -- | -- | -- | | Kernzone K | 2-geschossig mit Dachausbau | 9.0 m | 0.8 | 0.1 | -- | | Zentrumszone Z **\*** | 5-geschossig mit ausgebautem Dachgeschoss (1 Sockel-, 4 Ober- und 1 Dachgeschoss) | 16.5 m | 0.8 | 0.1 | -- | | Wohn- und Gewerbezone WG | 2-geschossig mit ausgebautem Dachgeschoss | 9.0 m | 0.8 | 0.1 | -- | | Wohn- und Gewerbezone WG | 3-geschossig ohne Dachausbau, jedoch Giebelzimmer gestattet | 10.0 m | 0.8 | 0.1 | -- | | Wohnzonen W2a / W2b | 2-geschossig, kein ausgebautes Dachgeschoss, jedoch Giebelzimmer gestattet | 7.0 m | 0.45 | 0.05 | -- | | Ferienhauszonen WF | 2-geschossig, kein ausgebautes Dachgeschoss, jedoch Giebelzimmer | 7.0 m | 0.35 | 0.05 | -- | | Zone für öffentliche Bauten und Anlagen | Geschosszahlen gemäss den angrenzenden Zonen | -- | -- | -- | -- | | Gewerbezone G | 3-geschossig, kein ausgebautes Dachgeschoss, jedoch Giebelzimmer gestattet | 12.0 m | -- | -- | 6 | | Gewerbezone Weidli | 2-geschossig, nur für Lagerzwecke | 10.5 m | -- | -- | 5 | | Industriezone | Keine Vorschriften betr. Geschoss- zahl | 14.0 m | -- | -- | 8 |

1. In der Gefahrenzone «rot» dürfen weder Neubauten erstellt noch bestehende Bauten erweitert werden, die dem Aufenthalt von Menschen und Tieren dienen. Zerstörte Bauten dürfen nur in Ausnahmefällen wieder aufgebaut werden. Standortgebundene Bauten, die nicht dem Aufenthalt von Menschen und Tieren dienen, sind mit entsprechendem Objektschutz zulässig. Renovationen sind zulässig.

2. In der Gefahrenzone «blau» (Sturzereignisse) sind nur Umbauten, Renovationen und Ersatzbauten, welche nicht zu einer Erweiterung des gefährdeten Personenkreises oder der gefährdeten Sachwerte beitragen, mit entsprechendem Objektschutz zulässig. Zweckänderungen sowie untergeordnete Anbauten sind gestattet, wenn dadurch die Sicherheitsmassnahmen erheblich verbessert werden. Im Weiteren sind Nebenbauten, die keine Wohn- und Arbeitsräume enthalten, erlaubt. Neubauten sind nur zulässig, wenn abschirmende Massnahmen wie Dämme und Mauern, erstellt werden.

3. In der Gefahrenzone blau (Wasserereignisse) sind bei Neubauten, wesentlichen Umbauten und Wiederaufbauten die gefährdeten Öffnungen sowie undichte Teile der Gebäudehülle konstruktiv so zu gestalten, dass sie gegen eindringendes Wasser abgedichtet sind oder innert nützlicher Frist mit bereitgestellten Materialien abgedichtet werden können. Fluchtwege in höhere Gebäudeteile sind jederzeit und ungehindert sicherzustellen. Gefährdete Räume dürfen nicht der Lagerung von wassergefährdenden Stoffen dienen. Geländeveränderungen sind so zu gestalten, dass das Wasser möglichst ungehindert abfliessen kann. Die Zugänglichkeit zu den Gerinnen für Schutz- und Unterhaltsmassnahmen ist sicherzustellen.

4. Ausserhalb der Bauzone erbringt der Bauwillige für Bauten und Anlagen den Nachweis, dass am gewählten Standort keine Naturgefahren zu erwarten sind oder dass solche durch geeignete Massnahmen abgewendet werden können.

5. In allen Gefahrenzonen sowie ausserhalb der Bauzone entscheidet der Gemeinderat nach Vorliegen einer Stellungnahme der zuständigen Amtsstelle über allfällige Auflagen.

1. Der Überbauungsplan bezweckt eine ausgewogene Lösung zwischen der haushälterischen Nutzung des Bodens und der Sicherstellung einer qualitativ hochstehenden Bebauung mit einer architektonisch und städtebaulich guten Gestaltung.

2. In den im Zonenplan speziell bezeichneten Überbauungsplanpflicht-Gebieten ist ein Überbauungsplan vorzulegen. Der Gemeinderat kann auch in weiteren Gebieten einen Überbauungsplan verlangen

3. Die minimale Arealfläche hat in den Zonen DK und K mindestens 1'500 m² und in den übrigen Zonen mindestens 2'500 m² zusammenhängende Baulandfläche zu umfassen. Ein Überbauungsplanpflicht-Gebiet kann in mehrere Überbauungspläne unterteilt werden, sofern das verbleibende überbauungsplanpflichtige Areal die Minimalfläche aufweist und die Abgrenzung zweckmässig ist.

1. Mit dem Überbauungsplan kann von den Vorschriften der Bauordnung abgewichen werden, wenn damit besonders gute Lösungen erzielt werden. Die Durchmischung der Nutzung ist zulässig, sofern Zweck und Charakter der betreffenden Zone grundsätzlich gewahrt bleiben. Für die Beurteilung einer besonders guten Lösung werden namentlich folgende Kriterien beurteilt

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | a) | Erschliessung und Parkierung; | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | b) | Hygienisch und baulich einwandfreie Lösung; | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | c) | Beachtung der Beziehung zu den Nachbargrundstücken; | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | d) | Harmonische Einordnung der Bauten ins Gesamtbild der Umgebung; | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | e) | Grosszügige und zweckmässige Anlage von Freiflächen und Kinderspielplätzen. | | |

2. Der Gemeinderat kann namentlich folgende Abweichungen von der Bauordnung bewilligen

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | a) | Erhöhung der zonengemässen Geschosszahl und der Gebäudehöhen. In der Dorfkernzone darf jedoch höchstens ein zusätzliches Vollgeschoss bewilligt werden. | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | b) | Erhöhung der Ausnützungsziffer in den folgenden Zonen: | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | | 1. | Wohnzone W2a: Hauptbauten Ausnützungsziffer max. 0.55, An- und Nebenbauten Überbauungsziffer max. 0.15 | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | | 2. | Wohnzone W2b: Hauptbauten Ausnützungsziffer max. 0.80, An- und Nebenbauten Überbauungsziffer max. 0.20 | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | | 3. | Wohn- und Gewerbezone: Hauptbauten Ausnützungsziffer max. 1.20, An- und Nebenbauten Überbauungsziffer max. 0.20 | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | | 4. **\*** | Zentrumszone Z: Hauptbauten Ausnützungsziffer max. 1.20, An- und Nebenbauten Überbauungsziffer max. 0.20 | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | c) | Mehrfamilienhäuser in den Wohnzonen können gestattet werden. | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | d) **\*** | Zentrumszone: Attikageschosse gelten auch dann als Dachgeschoss, wenn sie nur auf zwei Seiten um 45° zurückversetzt sind. An Lagen, die städtebaulich ausgezeichnet sind, können einzelne Gebäude eine markant grössere Gebäudehöhe mit zusätzlichen Vollgeschossen aufweisen. Entsprechend ihrer Dominanz im Ortsbild haben sie erhöhte Anforderungen bzgl. Gesamtwirkung zu erfüllen und eine sehr hohe architektonische Qualität aufzuweisen. Eine solche städtebauliche Situation ist mit Bezug zum Siedlungsraum Glarus-Nord zu begründen und zu visualisieren. | | |

3. Der Gemeinderat ist berechtigt, aufgrund eines Überbauungsplanes in der Dorfkernzone (DK) der Kernzone (K) sowie der Wohn- und Gewerbezone (WG) geschlossene Bauweise zu verfügen.

4. Bei Überbauungsplänen ist die Ausnützungsziffer gesamthaft, ohne Aufteilung des Baugrundstücks in Einzelparzellen, einzuhalten.

1. Der Überbauungsplan beinhaltet in der Regel die folgenden Elemente

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | a) | Lage und Volumen der Bauten; | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | b) | Umgebungsgestaltung mit Angabe der Bepflanzung sowie der Höhen von Strassen, Plätzen, Wegen, Durchgrünung; | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | c) | Lage und Gestaltung von Spiel- und Erholungsflächen (Kinderspielplätze); | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | d) | Bisherige und zukünftige Grundstücksgrenzen; | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | e) | Verkehrserschliessung (Strassen, Trottoirs, Parkplätze, Fussgängerverbindungen); | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | f) | Gemeinschaftliche Einrichtungen; | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | g) | Ver- und Entsorgungsanlagen: Werkleitungen, Kehrrichtentsorgung; | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | h) | Bau- und Niveaulinien und Niveaupunkte. | | |

2. Der Gemeinderat kann nebst den ordentlichen Elementen des Überbauungsplanes weitere Elemente (wie z.B. Freihaltebereiche, Umgebungsschutz, Aus- und Ansichtsschutz, Etappierung usw.) vorschreiben.

3. Zur Sicherung einer guten Umgebungsgestaltung muss sie bis spätestens 1 Jahr nach Bauabschluss realisiert sein.

4. Bei Bauvorhaben an bestehenden Bauten sowie in besonderen Situationen kann ein Überbauungsplan mit beschränktem Inhalt aufgestellt werden.

1. Nach Eingang aller zur sachgemässen Beurteilung notwendigen Unterlagen prüft der Gemeinderat, ob die Überbauung in formeller und materieller Hinsicht den besonderen Anforderungen genügt. Zur Prüfung von Überbauungsplänen kann der Gemeinderat zu Lasten der Bauherrschaft das Gutachten einer Fachinstanz einholen.

2. Der Überbauungsplan ist im Amtsblatt auszuschreiben und während 30 Tagen in der Gemeindekanzlei zur Einsichtnahme aufzulegen. Einsprachen wegen Verletzung öffentlich-rechtlicher Bestimmungen sind binnen der Auflagefrist beim Gemeinderat schriftlich einzureichen und zu begründen.

3. Für die Änderung und Aufhebung von Überbauungsplänen ist das Verfahren gemäss Abs. 2 dieses Artikels durchzuführen.

4. Die Überbauungspläne können im Grundbuch angemerkt werden.

5. Art. 24-29 RBG sind unmittelbar anwendbar.

1. Einzelheiten der Erschliessung und der diesbezüglichen öffentlichen Aufgaben sind in den entsprechenden kommunalen Reglementen, Verordnungen, Gebührenordnungen und Tarife festgelegt.

1. Strassen sind nach den Weisungen des Gemeinderats und nach den von diesem genehmigten Plänen zu erstellen. Verkehrsanlagen sind samt Längen- und Querprofilen nach den Richtlinien der Vereinigung Schweizerischer Strassenfachleute zu erstellen. Das Verfahren richtet sich nach dem kantonalen Strassengesetz.

2. Die Kosten für öffentliche Erschliessungs- und Quartierstrassen werden den Liegenschaftseigentümern gemäss Verordnung über die Erhebung von Strassenerschliessungs-Kostenbeiträgen im Rahmen des kantonalen Strassengesetzes im Perimeterverfahren überbunden.

3. Wird privates Bauland durch die Erstellung von Wasser- und Kanalisationsleitungen sowie durch Werkleitungen der Elektroversorgung auf Kosten der Gemeinde ganz oder teilweise erschlossen, hat der Gemeinderat die Erteilung von Baubewilligungen für Bauten auf diesen Grundstücken und Bewilligungen von Überbauungsplänen von der Bezahlung eines anteilmässigen Beitrages an die Vorleistungen der Gemeinde abhängig zu machen.

1. Der Gemeinderat kann die Erstellung neuer Bauwerke verweigern, wenn die Kapazität der bestehenden Erschliessungsanlagen ungenügend ist.

1. Art. 47 RBG und Art. 67 BauV sind unmittelbar anwendbar.

1. In unmittelbarer Nähe geschützter oder schützenswerter Bauten und in Schutzzonen ist für Neu-, Um- und Anbauten sowie Fassadenrenovationen eine Bewilligung einzuholen. Den Problemen stilistischer Art ist Beachtung zu schenken. Im Besonderen ist den Fragen des Massstabes - wie entsprechende Fenstersprossungen, Fensterläden und Farbgebung - Rechnung zu tragen.

2. Der Gemeinderat kann bei Entscheiden dieser Art das Gutachten einer Fachinstanz, auf Kosten des Gesuchstellers, einholen.

1. Der Gemeinderat kann über die räumliche und architektonische Gestaltung einzelner Quartiere, Strassen und Plätze besondere Bauvorschriften erlassen.

1. Es wird auf die kantonalen Bestimmungen verwiesen[[2]](#paragraphtext_content_fn_6030_2_2_c).

2. Art. 73-75 BauV sind unmittelbar anwendbar.

1-2 ...

3. Das Anbringen von Parabolspiegeln und Antennen kann gestattet werden, wenn dadurch weder öffentliche noch wesentliche private Interessen beeinträchtigt werden. Parabolspiegel müssen dem Hintergrund angepasst sein und dürfen nicht reflektieren.

4. Art. 73-75 BauV sind unmittelbar anwendbar.

1-2 ...

3. Dachflächenfenster, Sonnenkollektoren und ähnliche Anlagen haben sich nach Massgabe der technischen Möglichkeiten unauffällig in die Dachlandschaft, in die Bauten, in deren Umgebung und in die Landschaft einzufügen.

4. Art. 73-75 BauV sind unmittelbar anwendbar.

1. Die Ausführung der Bauten richtet sich nach dem kantonalen Raumplanungs- und Baugesetz und der kantonalen Bauverordnung.

2. Bauten, welche diese Anforderungen nicht erfüllen, sind unzulässig, auch wenn sie den übrigen Bauvorschriften entsprechen.

1. Beim Bau von Mehrfamilienhäusern mit mehr als vier Wohnungen müssen grössere zusammenhängende Grün- und Erholungsflächen erstellt werden, die minimal 10% der anrechenbaren Bruttogeschossfläche der Wohnungen betragen. Sie sind mit Sitz- und Spielgelegenheiten auszustatten.

2. Bei Überbauungsplänen kann der Gemeinderat Grün- und Erholungsflächen auch für Einfamilienhausüberbauungen verlangen.

3. Die Erstellung und der Unterhalt erfolgt zu Lasten der Bauherrschaft, bzw. der Grundeigentümer.

1. Bauten und Anlagen sind so auszuführen, anzupassen und zu unterhalten, dass sie sowenig Lärm, Dünste, Gerüche, Erschütterungen und andere Emissionen erzeugen, wie dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist.

2. Die Baubewilligung ist zu verweigern, wenn der bestimmungsgemässe Gebrauch einer Baute oder Anlage für die Nachbarschaft nach Lage und Ortsgebrauch übermässige Einwirkungen zur Folge hat.

1. In den Nutzungsplänen sind die Lärmempfindlichkeitsstufen gemäss eidgenössischer Lärmschutzverordnung zugeordnet.

1. Der Gemeinderat führt die Aufsicht über alle dem öffentlichen Verkehr dienenden Strassen und Wege, ausser den Kantonsstrassen.

1. Zufahrten zu Einzelgaragen dürfen höchstens 12%, solche zu Sammelgaragen und Höfen höchstens 10% Gefälle aufweisen.

2. Der Anschluss an das Strassennetz ist in der Vertikalen wie in der Horizontalen so auszugestalten, dass die freie Sicht auf den Verkehrsfluss gewährleistet bleibt und das Einmünden in denselben nicht behindert wird. Als Richtlinie gelten die SNV-Normen.

1. Bei neuen Bauten und Anlagen sind in angemessener Nähe genügend Abstellflächen für Motorfahrzeuge auf privatem Grund zu schaffen und dauernd zu diesem Zweck zu erhalten. Bei Erweiterungen oder Zweckänderungen bestehender Bauten und Anlagen besteht die Pflicht zur Schaffung von Abstellflächen im Umfang des durch die baulichen Vorkehren geschaffenen Mehrbedarfs.

2. ...

3. Die Garagenvorplätze müssen mindestens eine Länge von 5.0 m aufweisen. Sie gelten als anrechenbare Abstellplätze.

4. Zu Abs. 2: Art. 71 BauV ist unmittelbar anwendbar.

1. Ist die Erstellung der erforderlichen Anzahl Abstellplätze für Motorfahrzeuge auf privatem Grund nicht möglich oder nicht zumutbar, verlangt der Gemeinderat vom Bauherr eine Ersatzabgabe an die Gemeinde, die zweckgebunden für den Bau und Betrieb öffentlicher Parkierungsanlagen zu verwenden ist.

2. Die Höhe der Ersatzabgabe je Abstellplatz wird in einem separaten Tarifblatt vom Gemeinderat festgelegt.

3. Die Ersatzabgabe wird mit der Rechtskraft der Baubewilligung fällig.

1. Der Gemeinderat ist berechtigt, nach Rücksprache mit dem Grundeigentümer, auf Grundstücken, an den Hausmauern der Gebäude und an den Einfriedungen Verkehrssignale, Tafeln für Strassenbezeichnungen, Hausnummern, Schiebernummern usw., Vorrichtungen für die öffentliche Beleuchtung, Beschriftungen historischer Bauten sowie Verkehrsspiegel ohne Entschädigung anbringen zu lassen.

1. Alle Dächer von Gebäuden, die an öffentlichen Strassen, Wegen oder Plätzen stehen, müssen mit Schneerechen oder dergleichen, Rinnen und Fallrohren versehen werden.

1. Das Dachwasser ist getrennt vom Schmutzwasser abzuleiten oder versickern zu lassen. Es darf nicht auf Strassen, Plätze und Trottoirs abgeleitet werden.

2. Private Garagenvorplätze dürfen nicht über die öffentlichen Strassen, Plätze und Trottoirs entwässert werden.

1. Auf dem öffentlichen Grund nicht zulässig sind namentlich

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | a) | das Verunreinigen von Strassen, Wegen, Brunnen und Plätzen; | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | b) | das Waschen von Geräten und Fahrzeugen; | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | c) | das Ablagern von Materialien; | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | d) | das Zubereiten von Mörtel, Beton und dergleichen; | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | e) | das Abstellen von ausgedienten Geräten, Fahrzeugen und dergleichen; | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | f) | das Aufstellen von Baucontainern und Baubaracken; | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | g) | das Aufschichten von Brenn- und Abfallholz. | | |

1. Die Ausnützungsziffer (AZ) ist die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren Bruttogeschossfläche und anrechenbaren Grundstücksfläche: AZ = anrechenbare Bruttogeschossfläche (BGF) / anrechenbare Grundstücksfläche

2. Als anrechenbare Bruttogeschossfläche (BGF) gilt die Summe aller oberirdischen und unterirdischen Geschossflächen, einschliesslich der Aussenmauer- und Wandquerschnitte. Nicht angerechnet werden

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | a) | Alle nicht dem Wohnen und dem Gewerbe dienenden oder hierfür nicht verwendbaren Flächen wie zum Beispiel: | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | | 1. | zu Wohnungen gehörende Abstell-, Keller-, Estrich-, Wasch- und Trockenräume; | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | | 2. | technische Räume für Heizung, Wasser, Elektroversorgung, Maschinenräume für Aufzüge, Ventilations-, Klima- und Energiegewinnungsanlagen; | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | | 3. | angemessene Einstellräume für Motorfahrzeuge, Velos, Kinderwagen und dergleichen; | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | | 4. | Korridore, Treppen und Aufzüge, die überwiegend nicht anrechenbare Räume erschliessen; | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | | 5. | mindestens einseitig offene Erdgeschosshallen, Dachterrassen, Sitzplätze und Balkone; | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | | 6. | Flächen in Räumen unter 2.2 m lichter Höhe; | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | | 7. | nichtbeheizte Wintergärten. | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | b) | Neben- und Gemeinschaftsräume in Mehrfamilienhäusern und Wohnsiedlungen. | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | c) | Gewerbliche Lagerräume in den Untergeschossen ohne ständige Arbeitsplätze und ohne Publikums-, Kunden- und Besuchsverkehr. | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | d) | Nachträglich angebrachte Aussenisolationen. | | |

3. Der Gemeinderat kann die Ausnützungsverschiebung zwischen benachbarten Grundstücken bewilligen, wenn diese Zonen zugehören, die die gleiche Nutzung gestatten, und wenn das Orts- Quartier- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigt werden.

1. Die Baumassenziffer (BMZ) ist die Verhältniszahl zwischen dem oberirdischen umbauten Raum (Gebäudevolumen) und der anrechenbaren Grundstücksfläche: BMZ = oberirdischer umbauter Raum / anrechenbare Grundstücksfläche

2. Der oberirdisch umbaute Raum wird mit seinen Aussenmassen ab dem Niveaupunkt, jedoch ohne Kamin- und Liftaufbauten, bestimmt.

1. Die Überbauungsziffer (ÜZ) bestimmt das Verhältnis der jeweils anrechenbaren Gebäudegrundfläche und der anrechenbaren Grundstückfläche. ÜZ = anrechenbare Gebäudegrundfläche / anrechenbare Grundstückfläche

2. Für die Berechnung der anrechenbaren Gebäudegrundfläche gilt die senkrechte Projektion der grössten oberirdischen Gebäudeumfassung, ohne Dachvorsprünge. Nicht berücksichtigt werden dabei oberirdische Vorsprünge bis zu einer Tiefe von 1.5 m.

1. Die anrechenbare Grundstückfläche (aGF) ist die von der Baueingabe erfasste, baulich noch nicht ausgenützte Grundstücksfläche innerhalb der Bauzone. Nicht angerechnet werden

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | a) | die für die Erschliessung notwendige Fahrbahn-, Zufahrts- und Trottoirfläche; | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | b) | projektierte Verkehrsanlagen, für deren Festsetzung das gesetzlich vorgesehene Verfahren eingeleitet oder durchgeführt ist; | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | c) | Landwirtschafts- und Schutzzonen; | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | d) | Wald und Gewässer. | | |

1. Als Gebäudehöhe gilt das Mass vom Niveaupunkt bis zum Schnittpunkt der Fassade mit der Dachhaut, bei Flachdächern bis zur Oberkante des Dachrandabschlusses. In speziellen Fällen gilt das Mass zwischen der Niveaulinie der angrenzenden Strasse und dem Schnittpunkt der Fassade mit der Dachhaut. Bei Dachneigungen über 45°wird das Mehrmass, das sich bei einem 45°geneigten Dach ergäbe, zur Gebäudehöhe gerechnet.

2. Nicht berücksichtigt werden

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | a) | die Höhe des Giebeldreiecks bei Giebelfassaden; | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | b) | Aufbauten bei Schräg- und Flachdächern, sofern sie nicht mehr als einen Drittel der zugehörigen Dachlänge aufweisen; | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | c) | das Attikageschoss und die Dachbrüstung sofern sie um den Winkel von 45°a.T. zurückversetzt sind. | | |

3. Bei Pultdächern darf die Firsthöhe die Gebäudehöhe um max. 4 m übersteigen.

4. Der Niveaupunkt liegt in der Gebäudemitte auf dem gewachsenen Boden (Projektion des Schwerpunktes der Gebäudefläche) und wird für jeden Baukörper gesondert bestimmt.

1. Eingeschossige An- und Nebenbauten weisen eine sichtbare Höhe von max. 3.3 m und eine maximale Grundfläche von 50 m² auf. Der Dachvorsprung darf 50 cm nicht überschreiten

1. Geschosse die im Dachraum liegen, eine Dachneigung von max. 45° a.T. und deren OK Fertigfussboden maximal 1.5 m unter der effektiven Gebäudehöhe liegt, sind Dachgeschosse. Attikageschosse, die allseitig um den Winkel von 45° a.T. zurückversetzt sind und deren Fussboden-Oberkant maximal 1.5 m unter der effektiven Gebäudehöhe liegt gelten ebenfalls als Dachgeschosse.

2. Als Untergeschosse gelten Geschosse, deren UK Untergeschossdecke maximal 1.5 m über der Niveaulinie bzw. dem Niveaupunkt liegt.

3. Die übrigen Geschosse gelten als Vollgeschosse.

1. Dachgeschosse dürfen dem Zonenzweck entsprechend genutzt werden.

2. In allen Bauzonen kann ein Untergeschoss zu Arbeitszwecken genutzt werden.

3. Untergeschosse, welche in Hanglagen talseits natürlich in Erscheinung treten und deren Belichtung und Belüftung hinreichend sichergestellt werden können, sind auch für Wohnzwecke nutzbar.

4. Abgrabungen untergeordneter Natur sind zulässig, sofern sie sich gut in das natürliche Terrain einpassen.

1. Dachaufbauten und Dacheinschnitte sind höchstens im Ausmass von einem Drittel der zugehörigen Dachlänge und max. 1.5 m Höhe gestattet. Dachaufbauten, Dacheinschnitte und Dachflächenfenster dürfen gesamthaft, gemessen in der Ansicht, nicht mehr als 1/6 der Dachfläche einnehmen.

2. Sämtliche Dachaufbauten, Dacheinschnitte und Belichtungseinrichtungen haben sich in Materialwahl, Detailgestaltung und Farbe ruhig in die Dachfläche und in die Umgebung einzufügen. Dachaufbauten sind in der Regel in den bestehenden Formen wie Giebellukarnen und geneigten Schleppgauben auszuführen.

3. Dacheinschnitte sind nur zugelassen, wenn sie von der ortsbildgestalterisch bedeutendsten Strassenfront abgewendet sind und das Ortsbild nicht beeinträchtigen.

4. Der Gemeinderat kann in begründeten Fällen Ausnahmen gestatten, sofern das Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigt wird und die Interessen der Nachbarn nicht geschmälert werden.

1. Der Gebäudeabstand richtet sich nach Art. 52 RBG.

2. Die Baulinie bezeichnet den Mindestabstand von Bauten und Anlagen gegenüber anderen Objekten wie Strassen, Plätzen usw., beziehungsweise den von Bauten und Anlagen freizuhaltenden Geländeabschnitt. Baulinien gehen den ordentlichen Gebäudeabständen vor.

1. Die Grenzabstände richten sich nach Art. 51 RBG.

1. Der Waldabstand richtet sich nach Art. 53 RBG.

2. Der Gewässerabstand richtet sich nach Art. 54 RBG.

3. Der Strassenabstand richtet sich nach Art. 70-72 des kantonalen Strassengesetzes. Für Einfriedungen, Mauern und Böschungen gelten folgende minimalen Strassenabstände

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | a) | bis 1.2 m Höhe: 50 cm Abstand; | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | b) | ab 1.2 m Höhe: 1 m Abstand; | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | c) | ab 2.5 m Höhe: 1.5 m Abstand. | | |

4. Für Lärmschutzbauten kann der Gemeinderat diese Mindestabstände unterschreiten.

1. Vorspringende Gebäudeteile dürfen um max. 1.5 m in den Gebäude-, Wald-, Gewässer- und Strassenabstand vorspringen, sofern kein öffentliches Interesse entgegensteht. Mit Ausnahme der Dachvorsprünge dürfen diese Bauteile 1/3 der entsprechenden Fassadenlängen nicht überschreiten.

1. Wo die Baufluchten mit der Grenze des öffentlichen Grundes zusammenfallen, sind folgende vorspringende Gebäudeteile zulässig

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | a) | 0.15 m für einzelne technisch bedingte Elemente wie Wasserablaufrohre, Pfeiler, Tür- und Fenstereinfassungen, Fenstergitter usw.; | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | b) | 1.5 m für private Laternen und Lampen, Aushängeschilder und Reklamen, unter Einhaltung einer minimalen Lichthöhe von 4.5 m über dem bestehenden Grund; | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | c) | 2.2 m für bewegliche Storen, unter Einhaltung einer minimalen Lichthöhe von 2.5 m über dem bestehenden Grund; | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | d) | 1.5 m für Balkone, Erker und Vordächer, unter Einhaltung einer minimalen Lichthöhe von 4.5 m über dem bestehenden Grund. Sie dürfen 1/3 der entsprechenden Fassadenlänge nicht überschreiten; | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | e) | 1.2 m für Dachgesimse inkl. Wasserrinne, unter Einhaltung einer minimalen Lichthöhe von 4.5 m über der Niveaulinie bzw. dem Niveaupunkt. | | |

2. Die unter a) bis d) erwähnten Vorsprünge dürfen nicht in das eigentliche Strassenprofil hineinragen.

3. Für allfällige Beschädigungen übernimmt die Gemeinde keine Haftung.

1. Der Gemeinderat kann im Sinne des kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes die Reduktion der Gebäudeabstände bewilligen sowie eine Erhöhung der Ausnützung zulassen, wenn namentlich

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | a) | eine Verbesserung der bestehenden Zustände herbeigeführt wird; | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | b) | ein bisher bebautes Grundstück nicht mehr überbaut werden könnte; | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | c) | zweckmässige bauliche Veränderungen ermöglicht werden können; | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | d) | ein vorhandener Dachraum weiter ausgebaut und genutzt werden kann. | | |

2. Der Gemeinderat kann bei speziellen Liegenschaften, die Geschosszahl um maximal ein Geschoss erhöhen, wenn namentlich

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | a) | die Strassenlage dies ermöglicht und ein bisher bebautes Grundstück nicht mehr überbaut werden könnte; | | |

| | | | | | --- | --- | --- | --- | | b) | die zonengemässe Nutzung für ein hygienisch und gestalterisch einwandfreies Bauen nicht ausreicht. | | |

3. Die Interessen der Nachbarschaft sind zu berücksichtigen.

4. Siehe auch Art. 52 Abs. 4 RBG.

1. Die Benützung von öffentlichem Grund für die Baustelleneinrichtungen, usw. bedarf einer Bewilligung des Gemeinderates und ist gebührenpflichtig.

2. Grabarbeiten im öffentlichen Grund sind frühzeitig dem Bauamt anzuzeigen. Es ist eine entsprechende Bewilligung einzuholen.

3. Nach Beendigung eines Baues ist die Eigentümerin bzw. der Eigentümer verpflichtet, die durch Bauarbeiten verursachten Belagsschäden an Strassen und Trottoirs sowie Schäden an Werkleitungen umgehend zu reparieren.

1. Die Gemeinde sorgt im Rahmen ihrer Zuständigkeit für den Natur- und Heimatschutz im Sinne von Art. 9 ff. der kantonalen Natur- und Heimatschutzverordnung.

2. Der Gemeinderat kann dem Regierungsrat beantragen, dass Bauwerke, Liegenschaften, Bachläufe, Brunnen, Bäume oder Baumgruppen, Hecken, Feldgehölz und dergleichen, die von historischem oder kulturellem Wert sind oder deren Erhaltung zum Schutz des Ortsbildes, der Landschaft oder der Natur im öffentlichen Interesse liegt, ins Inventar für schützenswerte Gebiete und Objekte aufgenommen werden.

3. Die unter Schutz gestellten Objekte und das vom Regierungsrat erlassene Inventar für schützenswerte Objekte (Art. 9 des kantonalen Gesetzes über den Natur- und Heimatschutz) bilden einen Bestandteil der Bauordnung.

4. Der Gemeinderat kann Naturobjekte von kommunaler Bedeutung im Rahmen einer Schutzverordnung schützen.

1. Umbauten und Fassadenrenovationen an Gebäuden mit künstlerischem oder historischem Charakter haben der Eigenart solcher Bauwerke Rechnung zu tragen.

1. Der Gemeinderat kann bei Entscheiden dieser Art das Gutachten einer Fachinstanz oder der nach den kantonalen Bestimmungen zuständigen Organisationen einholen. Die Kosten gehen zu Lasten der Gemeinde.

1. Die Bewilligungspflicht richtet sich nach Art. 66 RBG.

2. Für Bauten und Anlagen gemäss Art. 74 BauV führt die Gemeinde ein vereinfachtes Bewilligungsverfahren durch.

1. Für jedes Bauvorhaben inkl. Aussenrenovationen ist nach den Bestimmungen der Bauordnung eine vollständige Baueingabe einzureichen.

2. Für die Behandlung solcher Baueingaben ist eine vom Gemeinderat festzusetzende Gebühr zu entrichten. Abklärungen und Gutachten gehen zu Lasten des Gesuchstellers.

3. ...

4. Art. 69 RBG ist unmittelbar anwendbar.

1. Die Gültigkeit der Baubewilligung richtet sich nach Art. 70 RBG.

2. ...

3. Die Einstellung von Bauarbeiten bei Zuwiderhandlungen richtet sich nach Art. 81 RBG

4. Die Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes richtet sich nach Art. 82 RBG

5. Für Bauten und andere Anlagen in der Industriezone Obererlen sind die Hindernisfreihalteflächen des Flugplatzes Mollis im Sinne des Planausschnittes Nr. 863-1, BAMF Nr. Q-6135, vom Mai 2000 zu berücksichtigen. Bauvorhaben in diesem Bereich sind dem Bundesamt für Militärflugplätze in Dübendorf vor Erteilung der Baubewilligung zur abschliessenden Begutachtung zuzustellen.

1. ...

2. Die Baukontrollen werden durch die Baubehörde durchgeführt oder durch diese auf Kosten der Bauherrschaft veranlasst.

3. Art. 80 und 81 BauV sind unmittelbar anwendbar.

1. Art. 60 RBG ist unmittelbar anwendbar.

2. ...

1. Baubehörde ist der Gemeinderat.

2. Er ist für die Handhabung der Bauordnung und darauf beruhenden Reglementen und Vorschriften zuständig. Der Gemeinderat wählt eine gemeinderätliche Baukommission.

3. Bei Zuwiderhandlungen gegen die Bauordnung kann der Gemeinderat Behandlungs- und Umtriebsgebühren erheben.

1. Art. 77 und 79 RBG sind unmittelbar anwendbar.

2. ...

1. Übertretungen der Vorschriften dieser Bauordnung werden gemäss den einschlägigen Bestimmungen des kantonalen Rechtes geahndet. Im Weiteren gelten die Bestimmungen des kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes.

2. Wer Arbeiten ausführt, ohne dass eine Baubewilligung vorliegt, macht sich strafbar.

1. Diese Bauordnung tritt nach der Annahme durch die Gemeindeversammlung und nach der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft.

2. Durch diese Bauordnung werden alle früher erlassenen Vorschriften und Bestimmungen, sofern sie dieser Bauordnung widersprechen, aufgehoben, insbesondere die von der Gemeindeversammlung vom 9. Juni 1992 erlassene Bauordnung.

1. Die Zone übriges Gemeindegebiet umfasst nur unproduktives Land oder Flächen, die keiner andern Zone zugeordnet werden können, wie Fels, Geröllhalden und dergleichen.

2. Es sind standortgebundene Bauten und Anlagen im Rahmen des übergeordneten Rechts zulässig. Für die Erneuerung, teilweise Änderung und den Wiederaufbau gelten die Bestimmungen von Art. 60 Abs. 3.

1. Die Naturschutzzone schützt Biotope, wie Uferbereiche, Weiher, Tümpel, Riedgebiete und Moore, sowie Trockenstandorte und weitere naturnahe Standorte, die sich durch besondere Artenvielfalt oder das Vorkommen seltener Tier- und Pflanzenarten auszeichnen, vor der Zerstörung.

2. In der Naturschutzzone sind Bauten und Anlagen aller Art, Terrainveränderungen, Entwässerungen, Rodungen, Düngungen, Materialablagerungen und andere störende Eingriffe oder Nutzungen untersagt. Der Gemeinderat kann im Rahmen einer Schutzverordnung weitere Schutzbestimmungen erlassen sowie die notwendigen Massnahmen zur Pflege und zur Kennzeichnung der Gebiete anordnen. Die bisherige land- und forstwirtschaftliche Nutzung ist im Rahmen der Pflegemassnahmen gestattet, sofern sie die langfristige Erhaltung der Schutzobjekte nicht gefährdet.

1. Die Landschaftsschutzzone schützt Landschaften und Landschaftsteile von besonderer Schönheit und Eigenart vor Verbauung und Zerstörung.

2. Die Erstellung von Bauten und Anlagen, wesentliche Terrainveränderungen, Deponien und andere Vorkehren, die dem Zonenzweck entgegenstehen, sind nicht gestattet. Neue Strassen und Wege sind nur zulässig, soweit sie für die Nutzung der betreffenden Gebiete unerlässlich sind oder ein anderes überwiegendes öffentliches Interesse nachgewiesen wird. Sie sind in Linienführung und Ausbildung schonungsvoll der Landschaft anzupassen.

1. Die Grundwasser- und Quellschutzzone schützt bestehende und vorgesehene Grundwasser- und Quellfassungen und ihre Umgebung.

2. Der Gemeinderat erlässt für die Grundwasserfassungen und bei Bedarf auch für die Quellwasserfassungen einen besonderen Schutzzonenplan mit den Zonen Sl (Fassungsbereich), S2 (engere Schutzzone) und S3 (weitere Schutzzone) samt dem zugehörenden Schutzzonenreglement.

1. Zonenschema

| Zone | Ausnützungsziffer (AZ) | Gebäudehöhe | Firsthöhe | Gebäudelänge (m) | Gebäudeabstände * | Lärmempfindlichkeitsstufe (ES) gem. Lärmschutzverordnung (LSV)[6] | Emissionen Art. 42 |

| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |

| Kernzone K | -- | 10.0 | 13.5 | 40 | Art. 52 RBG[7] | III | bis mässig störend |

| Dorfzone D[8] | 0.6[9] | 8.0 | 11.5 | 30 | Art. 52 RBG[10] | III | bis mässig störend |

| Wohnzone W2 Planggli[11][12][13] | 0.25 | 7.5 | 11.0 | -- | Art. 52 RBG | II | nicht störend |

| Wohnzone W2[14] | 0.5 | 7.5 | 11.0 | 30 | Art. 52 RBG | II | nicht störend |

| Wohnzone W3[15] | 0.65 | 9.5 | 13.0 | 40 | Art. 52 RBG | II | nicht störend |

| Wohnzone W4a[16] | 1.0 | 7.5 | 13.0 | 40 | Art. 52 RBG | II | nicht störend |

| Wohnzone W4[17] | 0.75 | 11.0 | 15.0 | 50 | Art. 52 RBG | II | nicht störend |

| Wohn- Gewerbezone WGA | 0.6[18] | 8.0 | 13.0 | -- | Art. 52 RBG | III | bis mässig störend |

| Wohn- Gewerbezone WGB | -- | 8.0 | 13.0 | -- | Art. 52 RBG | III | bis mässig störend |

| Wohn- Gewerbezone WGC[19] | --[20] | -- | -- | -- | Art. 52 RBG | III | bis mässig störend |

| Gewerbezone G | -- | 10.0 | 14.0 | -- | Art. 52 RBG | III | bis mässig störend |

| Industriezone I | -- | 12.0 | 16.0 | -- | Art. 52 RBG | IV | bis stark störend |

1. Die Ausnützungsziffer (AZ) ist die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren Bruttogeschossfläche (BGF) der Gebäude und der anrechenbaren Landfläche (LF). Sie wird berechnet

AZ = BGF / LF

2. Die massgebenden AZ sind im Zonenschema festgelegt. Die maximale AZ darf bei Neubauten und Erweiterungen nicht überschritten werden. Wird bei Neubauten die zulässige AZ um mehr als 10% unterschritten, muss mit dem Baugesuch der Nachweis erbracht werden, wie die zulässige Nutzung auf der Parzelle erreicht werden kann.

3. Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die Summe aller oberirdischen Geschossflächen im Aussenmass in Haupt-, An- und Nebenbauten einschliesslich Aussentreppen und Zwischengeschosse mit Ausnahme des Mehrmasses von Aussenmauern mit Wandstärken über 30 m. Nicht mehr als oberirdisch gelten jene Geschossflächen, deren Fussboden im Mittel aller Fassaden gemessen mindestens 1.6 m unter dem gewachsenen Terrain liegt.

4. Im Dachgeschoss sind ohne Rücksicht auf die Nutzung Raumteile anzurechnen, deren lichte Höhe gemessen bis Unterkant Dachsparren 1.6 m überschreitet. Bei Geschossen mit einer Höhe von über 4.3 m wird pro 2.7 m Gebäudehöhe ein Geschoss berechnet und die zugehörige Bruttogeschossfläche ermittelt.

5. Nicht angerechnet werden

a) Nicht gewerblichen Zwecken dienende Einstellräume für Motorfahrzeuge, Velos, Kinderwagen etc.

b) Tank-, Wasch-, Trocken- und Kellerräume, soweit diese ohne äusserliche Veränderung nicht als Wohn- und gewerbliche Arbeitsräume verwendbar sind.

c) Holzschöpfe, Gartenhäuschen für Gartengeräte, Kleintierställe und dgl.

d) Offene Erdgeschosshallen und überdeckte offene Dachterrassen.

e) Offene ein- und vorspringende Balkone, sofern sie nicht als Laubengänge dienen.

6. Als anrechenbare Landfläche gilt die zusammenhängende Fläche der von der Baueingabe erfassten baulich noch nicht ausgenutzten Grundstücke oder Grundstücksteile in der Bauzone, abzüglich Wald, Gewässer sowie die im Erschliessungsplan oder in einem Überbauungsplan über Landabzüge ausgeschiedenen Strassen- und Trottoirflächen der Grund- und Groberschliessung.

1. Als Gebäudehöhe gilt das Mittel des Masses aller Hauptgebäudeecken vom gewachsenen Boden bis zum Schnitt mit der Dachfläche. Durch Terrainveränderungen dürfen die Vorschriften über die maximalen Gebäudehöhen nicht umgangen werden.

2. Die Firsthöhe wird ab Niveaupunkt bis Oberkant First gemessen. Die Niveaupunkthöhe ergibt sich aus dem Mittel der Schnittpunkte aller Hauptgebäudeecken mit dem gewachsenen Boden.

3. Bei gegliederten Bauten wird die Gebäude- und Firsthöhe für jeden Baukörper ermittelt.

1. Die Gebäudelänge bezeichnet die längste Fassadenabmessung. Bei abgesetzten und gegliederten Fassaden bemisst sie sich nach der senkrechten Projektion auf eine gerade Linie, die der jeweiligen ausgemittelten Grenzlinie entspricht.

1. Der Gebäudeabstand ist die kürzeste Verbindung zwischen zwei gegenüberliegenden Gebäudefassaden und wird von den Umfassungswänden an gerechnet. Bei Bauten auf demselben Grundstück ist er ebenfalls einzuhalten.

2. Auskragende Gebäudeteile, wie offene Balkone, Erker, Vordächer, dürfen bis zu 1.5 m in den Gebäudeabstand hineinragen. Ihre Gesamtlänge darf, ausgenommen Vordächer, 2/5 der Fassadenlänge nicht überschreiten.

3. Mit schriftlicher Zustimmung des Nachbarn und Genehmigung des Gemeinderates können die Gebäudeabstände in der Kern- und Dorfzone sowie im Rahmen von Überbauungsplänen unterschritten werden, wenn keine öffentlichen Interessen entgegenstehen. Die vom Gemeinderat genehmigte Vereinbarung ist im Grundbuch anzumerken. 1

1. Der Gemeinderat kann Nutzungsübertragungen zwischen angrenzenden oder bloss durch Strassen, Bäche oder Bahnen getrennten Grundstücken innerhalb der gleichen Bauzone zulassen, sofern ein entsprechender Vertrag zwischen den betroffenen Grundeigentümern vorliegt. Der Vertrag ist im Grundbuch auf Kosten des Nutzungsberechtigten anzumerken.

2. Bei Abparzellierungen müssen die abgetrennten Flächen für sich allein zonengemäss überbaut werden können. Die neuen Parzellen dürfen höchstens soweit überbaut werden, als die Ausnützungsziffer über die ganze ursprüngliche Parzelle eingehalten wird.

1. Nutzungskonzentrationen sollen eine verdichtete Bauweise ermöglichen. Sie dienen der Schaffung zusammenhängender Freiflächen oder zur Freihaltung von Landschaftsteilen. Die überbaubaren Flächen (Baustandorte) und die freizuhaltenden Flächen werden im Überbauungsplan bezeichnet.

2. Flächen ausserhalb der bezeichneten Baustandorte dürfen nicht überbaut werden, sind jedoch bei der Berechnung der Ausnützungsziffer anzurechnen.

3. Die Durchführung der Nutzungskonzentration erfolgt im Überbauungsplanverfahren. Erweist sich zur Durchführung eine Baulandumlegung als erforderlich, sind u.a. der zu überbauende Boden und die Freiflächen im Verhältnis des eingeworfenen Landes anteilmässig auf die Grundeigentümer aufzuteilen. Nach Möglichkeit sind die überbaubaren und die freizuhaltenden Flächen je in einer Parzelle zusammenzufassen. Die Ausführung der Landumlegung richtet sich nach der kantonalen Verordnung über die Landumlegung.

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1. Wo im Rahmen eines Überbauungsplans geschlossene Bauweise vorgesehen oder vorgeschrieben wird, sind die Bauten seitlich bis an die Grenze zu stellen und mit Brandmauern zu versehen. Freistehende Brandmauern sind bis zum Weiterbau gestalterisch befriedigend zu behandeln.

1. Die Baulinien dienen der Sicherung bestehender oder geplanter Verkehrsanlagen. Baulinien können ferner entlang Ufern, Waldrändern, zur Sicherung von Aussichtslagen und Trennung von Bauzonen gezogen werden. Die Gestaltungsbaulinie bestimmt die Lage einer oder mehrerer Seiten eines Gebäudes.

2. ...

3. Wo das öffentliche Interesse eine besondere Überbauung verlangt oder rechtfertigt, können im Rahmen von Überbauungsplänen Bau- und Gestaltungsbaulinien gezogen werden.

4. Art. 24-29 RBG sind unmittelbar anwendbar.

1. Für alle der Bewilligungspflicht unterliegenden Bauten und Anlagen ist beim Gemeinderat ein Baugesuch in dreifacher Ausfertigung auf amtlichem Formular einzureichen.

2-4

...

5. Bei Umbauten oder Änderungen bewilligter Pläne muss auf den Plänen der Zustand der betreffenden Bauteile vor und nach dem Umbau bzw. der Änderung ersichtlich sein (bestehend: grau oder schwarz; neu: rot; Abbruch: gelb).

6. Art. 70 RBG ist unmittelbar anwendbar.

1. Art. 70 RBG und Art. 76 BauV sind unmittelbar anwendbar.

2-3

...

1-2

...

3. Der Gemeinderat kann zur Prüfung besonderer Baugesuche einen Bauberater zuziehen. Dieser darf nicht in der Gemeinde wohnhaft und daselbst keine privaten Projektierungs- und Bauaufträge übernehmen. Der Bauberater orientiert und berät die Baukommission und den Gemeinderat.

4. Art. 78 BauV ist unmittelbar anwendbar.

1. Art. 71 und 72 RBG sind unmittelbar anwendbar.

2-4

...

1. Art. 2 und 79 BauV sind unmittelbar anwendbar.

2-3

...

1. Art. 76 RBG ist unmittelbar anwendbar.

2. ...

1. Art. 69 RBG ist unmittelbar anwendbar.

2. ...

1. Art. 77, 78 und 82 RBG sind unmittelbar anwendbar.

2-4

...

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1. Art. 80 BauV ist unmittelbar anwendbar.

2. ...

1. ...

2. Den zuständigen Behörden und ihren Kontrollorganen ist der Zutritt zu den zu kontrollierenden Bauten und Anlagen jederzeit zu gestatten.

3. Die durchzuführenden obligatorischen Baukontrollen werden der Bauherrschaft mit der Baubewilligung mitgeteilt. Die Bauherrschaft hat den Abschluss der einzelnen Baustadien rechtzeitig zu melden, spätestens 3 Tage zum Voraus.

4. Art. 80 und 81 BauV sind unmittelbar anwendbar.

1. Die Gemeinde erhebt für ihre Umtriebe im Baubewilligungsverfahren kostendeckende Gebühren. Der Gemeinderat erlässt dazu ein Reglement.

2. Auslagen für allfällige Vorentscheide, Fachgutachten und für Bauberatungen sowie für besondere Aufwendungen im Zusammenhang mit den Baukontrollen werden der Bauherrschaft zusätzlich belastet.

1. Für die Befolgung der gesetzlichen Vorschriften und der Anordnungen der zuständigen Organe, die Übereinstimmung mit den genehmigten Plänen und dem Baugespann sowie für die Erfüllung der an die Baubewilligung geknüpften Bedingungen und Auflagen sind Bauherrschaft, Architekt, Bauleiter und Unternehmer verantwortlich.

1. Übertretungen der Vorschriften dieser Bauordnung oder der darauf beruhenden Erlasse und Verfügungen werden nach den Strafbestimmungen des Raumplanungs- und Baugesetzes geahndet.

1. Verfügungen und Verfahren betreffend Einstellung der Bauarbeiten sowie die Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes richten sich nach Art. 81 und 82 RBG.

1. Art. 79 RBG ist unmittelbar anwendbar.

1. Die vorliegende Bauordnung tritt mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft.

2. Alle zur Zeit des Inkrafttretens dieser Bauordnung noch anhängigen, aber noch nicht rechtskräftig erledigten Planungen und Baugesuche sind nach bisherigem Recht zu beurteilen.

3. Mit dem Inkrafttreten dieser Bauordnung werden alle damit im Widerspruch stehenden Erlasse aufgehoben, insbesondere die Bauordnung vom 2. März 1975/2. Mai 1978.