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2. Privatrecht, procédure civile, Ausführung » 21. Zusätzliche Bestimmungen und Ausführungsbestimmungen des Schweizerischen Zivilgesetzbuches » 215. Sachenrechte
Inhaltsübersicht (27)
Gesetzestext (27 Artikel)
1 Für jeden Erwerb einer Immobilie oder die Bestellung eines Grundpfandrechts ist dem Kanton gemäß den nachstehenden Bestimmungen ein proportionaler Abgabenbetrag geschuldet.
2 Die Eintragungsgebühr ist im proportionalen Abgabenbetrag nicht enthalten.
Die Rechte sind dies
a) Im Falle einer Übertragung vom Erwerber und, im Falle des Artikels 5, Absatz 2, Buchstaben a und b, vom Rechtsnachfolger;
b) Im Falle einer Grundschuld vom Verpfänder.
Die Rechte verjähren nach zehn Jahren ab den Tatsachen, die den Anspruch begründen.
Im Sinne dieses Gesetzes gelten als Immobilien
a) die Grundstücke und die Wasserkräfte;
b) die im Grundbuch eingetragenen besonderen und dauerhaften Rechte, wie z.B. Überbaurechte, Quellenrechte, Abbaurechte und Wassernutzungskonzessionen;
c) die Bauwerke, die aus einem anderen rechtlichen Grund einem besonderen Eigentümer gehören;
d) die Bergwerke;
e) die Miteigentumsanteile an einem Grundstück.
1 Als Immobilienübertragung im Sinne dieses Gesetzes gilt
a) jede Eigentumsübertragung, die auf dem Zivilrecht basiert, insbesondere auch der Wechsel von Personen, die eine Gemeinschaft in Gesamthand bilden, sowie die Übertragung von Eigentum, das Gebäude umfasst;
b) die Begründung von selbständigen und dauernden Rechten;
c) der Erwerb von Anteilen an einer Immobiliengesellschaft, sobald eine Mehrheitsbeteiligung erreicht ist, sowie die nachfolgenden Erwerbe.
2 Der zivilrechtlichen Eigentumsübertragung gleichgestellt sind
a) der entgeltliche Abtritt von Rechten aus Kaufversprechen, Vorkaufsrechten, Kaufrechten oder Kaufverträgen;
b) die entgeltliche Begründung oder Abtretung von Dienstbarkeiten zur Nutzung von Räumen oder Flächen wie Garagen, Parkplätze, Gärten usw.;
c) der Erwerb von Anteilen an einer Immobiliengesellschaft, sobald eine Mehrheitsbeteiligung erreicht ist, sowie die nachfolgenden Erwerbe.
3 Die Voraussetzungen für die Steuerpflicht sind ebenfalls erfüllt, wenn ein unter die Rechte dieser Gesetzgebung fallendes Rechtsgeschäft unter dem Deckmantel einer anderen Form der Eigentumsübertragung getätigt wird.
Für die Übertragungen beträgt die Gebühr
a) 2,5 %, wenn die Gegenleistung einen Betrag von einer Million Franken nicht übersteigt oder gleich ist, jedoch in jedem Fall mindestens 30 Franken;
b) 3,2 % für den Teil der Gegenleistung, der eine Million Franken übersteigt.
1 Die Rechte werden auf der Grundlage der vereinbarten Gegenleistung für den Erwerb der Immobilie berechnet. Diese umfasst alle geldwerten Leistungen, zu denen sich der Erwerber gegenüber dem Veräußerer oder Dritten für die Immobilie verpflichtet, insbesondere solche aus Werk- oder Auftragsverträgen.
2 Wenn regelmäßige Leistungen vereinbart wurden, wird als Gegenleistung die Summe aller regelmäßigen Leistungen während der ersten zwanzig Jahre des Vertrags angenommen.
3 Wurden die regelmäßigen Leistungen bis zum Tod des Berechtigten vereinbart, wird die jährliche Leistung mit der Anzahl der Jahre multipliziert, die sich aus der Sterbetafel der Rentenberechnung ergibt, jedoch höchstens mal zwanzig.
4 Ist keine andere Gegenleistung vereinbart oder ist zum Zeitpunkt der Unterwerfung unter das Recht der amtliche Wert höher als die vereinbarte Gegenleistung, erfolgt die Erhebung auf der Grundlage des amtlichen Werts. Dieser ist zu berichtigen, wenn zwischenzeitliche Wertänderungen noch nicht geschätzt wurden.
5 Bei einem Tausch werden alle in Betracht kommenden Leistungen oder Werte addiert. Wenn die getauschten Immobilien als gleichwertig ohne Angabe eines Betrags bezeichnet werden, wird als Grundlage das Doppelte des höchsten amtlichen Werts genommen.
6 Fehlt sowohl eine bestimmte oder unmittelbar bestimmbare Gegenleistung als auch ein amtlicher Wert, setzt der Grundbuchverwalter die Rechte nach Ermessen fest. Er wird zuvor den Schuldner anhören.
7 Beim Erwerb von Gesellschaftsanteilen einer Immobiliengesellschaft im Sinne von Artikel 5, Absatz 2, Buchstabe c, werden die Rechte auf der Grundlage des Verkaufspreises der Anteile berechnet, erhöht um die anteiligen Schulden, die mit den im Eigentum der Gesellschaft stehenden Immobilien verbunden sind, abzüglich der nicht-immobilienbezogenen Aktiva. Für die vor Erreichen einer Mehrheitsbeteiligung bei Dritten erworbenen Anteile gelten die gleichen Bewertungsprinzipien. Beim Übertrag einer Immobilie der Gesellschaft in das Vermögen der Person mit Mehrheitsbeteiligung werden die Rechte nur anteilig für die von Dritten gehaltenen Anteile erhoben.
1 Für die Berechnung der Rechte werden Fälle von gemeinsamem Eigentum einem Miteigentumsverhältnis gleichgestellt.
2 Wenn der Betrag der Anteile nicht bekannt ist, gelten diese als gleichwertig.
3 Das Verhältnis der verschiedenen Anteile zueinander, das bei der Erwerbung festgestellt wurde, ist bei einer späteren Veräußerung maßgebend, sofern nicht durch neue Ein- oder Austritte eine Verschiebung der Anteile verursacht wurde.
Das Recht beträgt 1,5%, jedoch mindestens 30 Franken, wenn die Immobilie oder die Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft an Nachkommen oder Vorfahren übertragen wird.
Es besteht keine Verpflichtung zur Zahlung einer Übertragungssteuer
a) wenn das Bundes- oder kantonale Recht deren Erhebung ausschließt;
b) bei Erwerb durch den Kanton;
c) bei Erwerb durch öffentliche Körperschaften oder abhängige Einrichtungen sowie durch juristische Personen des Privatrechts von Grundstücken, die unmittelbar, dauerhaft und kurzfristig Zwecken des öffentlichen Nutzens oder der Wohlfahrt dienen;
d) wenn der Kanton aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung wesentlich zur Ergreifung eines Grundstücks oder zu den darauf anfallenden Verwendungskosten beiträgt oder wenn seine Subventionen durch reelle Sicherheiten garantiert sind;
e) bei Fusion von Gemeinden und Kirchgemeinden;
f) bei Umwandlung des Gesamteigentums an einem Grundstück in Miteigentum und umgekehrt, ohne dass sich Personen und ihre Anteile ändern;
g) bei Naturalteilung im Erbgang eines Grundstücks, das Gegenstand einer Erbvorbezug war;
h) bei Übertragung zwischen Ehegatten, eingetragenen Partnern oder Lebensgefährten, einschließlich bei der Auflösung des Ehegüterstandes, der Partnerschaft oder des Konkubinats;
i) bei einer Übertragung infolge einer Umstrukturierung im Sinne der Artikel 17 und 73 des Steuergesetzes.
1. Für die Begründung einer Hypothek ist eine Gebühr fällig.
2. Die Umwandlung eines solchen Rechts in eine andere Form der Hypothek gilt als Begründung.
1 Die Begründung einer gesetzlichen Hypothek ist gebührenfrei.
2 Die Erweiterung des Pfandrechts ist gebührenfrei. Wenn jedoch ein Austausch von Pfändern beabsichtigt war, bleibt die Gebührenbefreiung nur dann bestehen, wenn das ursprüngliche Pfandobjekt mit einem Betrag belastet bleibt, der mehr als die Hälfte seines offiziellen Wertes beträgt.
1 Die Gebühren betragen 3,5 ‰ des Betrages der durch das Pfand garantierten Summe, mindestens jedoch 30 Franken.
2 Falls Gebühren gemäß Artikel 12, Absatz 2 geschuldet sind, werden diese auf den garantierten Betrag oder, falls diese niedriger ist, auf den offiziellen Wert des Pfandgegenstandes berechnet.
Die Gebühren werden vom Grundbuchverwalter festgesetzt; die Festsetzung wird grundsätzlich mündlich mitgeteilt. In den in Artikel 16 vorgesehenen Fällen wird die Festsetzungsentscheidung schriftlich mitgeteilt.
1 Die Besteuerung erfolgt auf der Grundlage der dem Eintragungsantrag beigefügten Belege. Der Grundbuchverwalter kann zusätzliche Angaben verlangen.
2 Die Besteuerung kann bis zum Zeitpunkt der Eintragung in das Hauptbuch berichtigt werden.
1 In den Fällen, in denen keine Eintragung im Grundbuch erforderlich ist, ist der Schuldner verpflichtet, das der Besteuerung unterliegende Ereignis innerhalb einer Frist von einem Monat dem Grundbuchverwalter des Bezirks, in dem sich der wertvollste Teil der Grundstücke befindet, zu melden und die erforderlichen Belege vorzulegen.
2 Wer schuldhaft gegen diese Verpflichtung verstößt, muss eine Zuschlagssteuer von 30 % des fälligen Steuerbetrags zahlen.
3 Der beurkundende Notar und der Handelsregisterführer informieren die Parteien über ihre Verpflichtung zur Zahlung der Steuern und zur Meldung des der Besteuerung unterliegenden Ereignisses.
4 Die Handelsregisterführer werden dem Grundbuchverwalter alle Eintragungen mitteilen, die zur Zahlung von Steuern führen. Die Steuerverwaltung informiert ihn, sobald sie eine neue Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft feststellt; sie wird ihm die für die Besteuerung notwendigen Informationen übermitteln.
Sollte sich auf der Grundlage von Tatsachen oder Beweismitteln, die dem Grundbuchverwalter trotz aller gebotenen Sorgfalt unbekannt geblieben sind, herausstellen, dass eine Besteuerung unvollständig vorgenommen wurde, wird eine zusätzliche Besteuerung durchgeführt.
1 Der Schuldner der Rechte oder der beurkundende Notar können innerhalb einer Frist von dreißig Tagen schriftlich und unter Angabe der Gründe beim Grundbuchverwalter Einspruch gegen die Besteuerung erheben.
2 Der Grundbuchverwalter überprüft die Besteuerung erneut und erlässt eine neue Entscheidung, die er dem Einspruchsführer in kurzer Form mitgeteilt und per Einschreiben zugestellt wird, wobei er über die Rechtsmittel belehrt.
3 Es werden keine Interventionskosten gewährt.
4 Die neue Entscheidung, die rechtskräftig geworden ist, wird einem vollstreckbaren Urteil gleichgestellt.
1 Der Schuldner der Rechte oder der beurkundende Notar können gegen die Entscheidung des Grundbuchverwalters über den Widerspruch beim Verwaltungsgericht Berufung einlegen.
2 Die Berufungsfrist beträgt dreißig Tage.
1 Die Gebühren werden bei der Einreichung des Eintragungsantrags erhoben.
2 ...
3 Im Falle einer nachträglichen Änderung der Besteuerungsentscheidung erstattet der Grundbuchverwalter die zu viel erhobenen Beträge zurück und zieht die nicht bezahlten Beträge ein.
4 Wird der Eintragungsantrag abgelehnt oder zurückgezogen, werden die Gebühren bis auf ein Zehntel zurückerstattet. Der Kanton erhebt jedoch in einem solchen Fall mindestens 10 Franken und höchstens 200 Franken.
1 In Fällen, in denen die Gebühren ohne Eintragung ins Grundbuch fällig sind, werden sie zehn Tage nach der schriftlichen Mitteilung der Besteuerung fällig; ab diesem Zeitpunkt tragen sie Zinsen zu einem Satz von 5 %.
2 Die im Dekret über die Festsetzung der Grundbucheintragungsgebühren vorgesehene Gebühr wird vom Betrag der fälligen Gebühren abgezogen.
1 Keine Eintragung kann im Grundbuch vorgenommen werden, bevor die Gebühren entrichtet sind.
2 Die fälligen Gebühren sind durch ein gesetzliches Pfandrecht gesichert, gemäß Artikel 88 des Einführungsgesetzes zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch.
1 Die Abteilung, der das Grundbuch- und Handelsregisteramt angegliedert ist, kann auf Antrag eine vollständige oder teilweise Befreiung von den Gebühren gewähren, wenn deren Erhebung den Schuldner in eine offensichtlich schwierige Lage versetzen würde.
2 Die Entscheidung kann mit Bedingungen verbunden sein.
3 Die Entscheidung unterliegt keinem Einspruch; es kann innerhalb von dreißig Tagen beim Regierungsrat ein Rechtsmittel eingelegt werden.
1 Die Regierung kann auf Antrag die vollständige oder teilweise Befreiung von Abgaben gewähren
a) wenn die Gründung oder der Betrieb eines Unternehmens im Interesse der Jura-Wirtschaft liegt;
b) wenn die Übertragung des Unternehmens aus lokalen oder regionalen Planungsgründen wünschenswert ist.
2 Der Entscheid kann mit Bedingungen versehen sein.
3 ...
Die Regierung ist ermächtigt, detaillierte Vorschriften betreffend die Erhebung der Abgaben zu erlassen.
1 Vorbehaltlich des Absatzes 2 bleibt das alte Recht auf Nachlässe anwendbar, die mehr als ein Jahr vor dem Inkrafttreten der Änderung vom 13. Dezember 2023 eröffnet wurden.
2 Das neue Recht kommt jedoch unmittelbar ab seinem Inkrafttreten auf Ehegatten, eingetragene Partner oder Lebensgefährten zur Anwendung.
Der Regierung legt das Datum des Inkrafttretens dieses Gesetzes fest.