Pf.21780/2007/6 — Pf.21780/2007/6 — Zalaegerszegi Törvényszék

A Zala Megyei Bíróság, mint másodfokú bíróság 3.Pf.21.780/2007/6. szám

A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN!

A Zala Megyei Bíróság, mint másodfokú bíróság dr.Somogyi M. Lenke ügyvéd (8360 Keszthely, Ady E. u. 41.) által képviselt I.rendű felperes neve (I-II.r.felperesek címe) I.r. és II.rendű felperes neve (ugyanott lakó) II.r. felpereseknek, dr.Csoba Sándor ügyvéd (9400 Sopron, Várkerület 73.) által képviselt I.rendű alperes neve (I.r. alperes címe) I.r., II.rendű alperes neve (II.r. alperes címe) II.r., III.rendű alperes neve (III.rendű alperes címe) III.r., IV.rendű alperes neve (IV.r. alperes címe) IV.r., V.r. alperes neve (V.r. alperes címe) V.r. és a VI.r. alperes neve (VI.rendű alperes címe) VI.r. alperesek ellen szerződés érvénytelenségének megállapítása, stb. iránt indított perében a Keszthelyi Városi Bíróság 5.P.20.629/2006/22. sorszámú ítélete ellen a felperesek által 23; az I. és III.r. alperesek által 25. sorszám alatt bejelentett fellebbezés folytán indult másodfokú eljárásban nyilvános tárgyaláson meghozta a következő

Í T É L E T E T :

A másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletet részben megváltoztatja, és a felperesek keresetét teljes egészében elutasítja.

A III.r. alperes illeték megfizetésére történt kötelezését mellőzi.

A felperesek által fizetendő elsőfokú illeték összegét 90.000.- (kilencvenezer) Ft-ra leszállítja.

Egyebekben az elsőfokú ítéletet helybenhagyja.

Kötelezi a felpereseket, hogy egyetemlegesen fizessenek meg az I-V.r. alperesek, mint egyetemleges jogosultak részére 15 napon belül 200.000.- (kettőszáz-ezer) Ft első- és másodfokú perköltséget.

Kötelezi a felpereseket, hogy fizessenek meg felhívásra az állam javára 161.200.- (egyszázhategyezer-kettőszáz) Ft feljegyzett fellebbezési illetéket.

Az ítélet ellen fellebbezésnek helye nincs.

I N D O K O L Á S :

Az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította, hogy az I.r. alperes és III.r. alperes között 2004. szeptember 28. napján kötött adásvételi szerződés, és a 2004. december 1. napján kötött adásvételi szerződés megszüntetése, valamint az I.r. alperes és a III.r. alperes között 2004. december 1. napján kötött jelzálogjogi megállapodás semmis.

A bíróság annak tűrésére kötelezte a III.r. alperest, hogy a keszthelyi helyrajzi szám hrsz. alatt felvett ingatlannak a nevén álló 25/126 tulajdoni hányadára a felperesek - I.rendű felperes neve (I.r. felperes személyi adatai) és II.rendű felperes neve (II.r. felperes személyi adatai) - javára vétel címén 1/2-1/2 tulajdoni arányban a tulajdonjoguk bejegyzésre kerüljön azt követően, hogy a felperesek igazolják a III.r. alperes részére 312.500.- Ft vételár kifizetését.

A bíróság ezt meghaladóan a felperesek keresetét elutasította, a perköltségről pedig akként rendelkezett, hogy mindegyik fél viseli a saját költségeit, illetve a III.r. alperest kötelezte, hogy fizessen meg felhívásra az államnak 23.750.- Ft feljegyzett illetéket, míg a felpereseket ugyanilyen módon 90.250.- Ft feljegyzett illeték megfizetésére kötelezte.

Az elsőfokú bíróság által megállapított tényállás szerint a keszthelyi helyrajzi szám helytelenül (helyesen helyrajzi szám) hrsz.-ú ingatlan tulajdonosai a II-V.r. alperesek, míg a VI.r. alperesnek vízvezeték szolgalmi joga áll fenn az ingatlanon. Ezen ingatlannal két oldalról szomszédos ingatlanok tulajdonosai a felperesek, akik a fentebb megjelölt alperesi ingatlanra 1.500.000.- Ft vétár mellett vételi ajánlatot tettek. A III.r. alperes, akinek a helyrajzi szám hrsz.-ú ingatlanban 25/120 illetősége van, a vételi ajánlatot elfogadta 2004. augusztus 3-án kelt nyilatkozatával. A felperesek vételi ajánlatát, illetőleg a III.r. alperes elfogadó nyilatkozatát függesztették ki a Polgármesteri Hivatalban, arra kívülálló elővásárlásra jogosultaktól vételi ajánlat nem érkezett, az iratokat a Polgármesteri Hivatal visszaküldte a felperesek jogi képviselője részére. A felperesek jogi képviselőjük útján 2004. szeptember 10-re összehívták a II-V.r. alpereseket a szerződés megkötésére, akik nem jelentek meg és a felperesekkel nem kötöttek adásvételi szerződést.

Az I. és II.r. alperesek 2004. szeptember 21-én ajándékozási szerződést kötöttek, amelyben a II.r. alperes a perbeli ingatlanból tulajdonában álló 10/120 részt az I.r. alperesnek ajándékozta, majd 2004. szeptember 28-án a II.r. alperes a tulajdonában maradt 15/120 hányadra adásvételi szerződést kötött az I.r. alperessel, mint vevővel. Ugyanezen a napon az I.r. alperes a további - III-V.r. - alperesekkel is adásvételi szerződést kötött a perbeli ingatlanból őket megillető tulajdoni hányadra, majd az ajándékozási szerződést és az adásvételi szerződéseket is 2004. december 3-án az I-V.r. alperesek megszüntették, ugyanakkor a II-V.r. alperesek tulajdoni hányadukra az I.r. alperessel szerződéssel jelzálogjogot alapítottak személyenként 4.000.000.- Ft biztosítására.

Az elsőfokú bíróság azt állapította meg, hogy a felperesek kizárólag a III.r. alperessel állapodtak meg az adásvételi szerződés megkötésében a III.r. alperes tulajdoni illetőségére, mert a II., IV-V.r. alperesek a felperesek adásvételi szerződés megkötésére tett ajánlatát nem fogadták el. Ebből következően az elsőfokú bíróság álláspontja szerint a felperesek a Pp. 123.§-ára is figyelemmel nem indíthattak megalapozottan pert az I-II., IV-V.r. alperesekkel szemben az elővásárlási joguk megsértésére hivatkozással.

Az elsőfokú bíróság ugyanakkor azt állapította meg, hogy a III.r. alperes a felperesek ajánlatát elfogadta, az ő vonatkozásukban ajánlati kötöttség jött létre, így a III.r. alperes nem köthetett volna adásvételi szerződést az I.r. alperessel, a közöttük 2004. szeptember 28-án létrejött adásvételi szerződés a Ptk. 200.§ /2/, illetőleg 207.§ /4/ bekezdése alapján semmis, és ebből következően semmis az ezt követően megkötött szerződést megszüntető szerződés és a jelzálogjogot alapító szerződés is, mert a III.r. alperes az ajánlati kötöttségre tekintettel nem terhelhette volna meg az ingatlanhányadát.

Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint a III.r. alperes alaptalanul hivatkozott kifogásként arra, hogy a szerződéses nyilatkozatának megtételekor tévedésben volt, illetőleg a felperesek megtévesztették.

Az ítélet ellen a felperesek, valamint az I. és III.r. alperesek éltek fellebbezéssel.

A felperesek fellebbezésükben az elsőfokú ítélet részbeni megváltoztatását kérték azzal, hogy a bíróság állapítsa meg az I. és II.r. alperesek között 2004. szeptember 21-én megkötött ajándékozási szerződés, az I-II-IV. és V.r. alperesek között 2004. szeptember 28-án kelt adásvételi szerződés, valamint mindezen szerződéseket megszüntető 2004. december 3-án megkötött szerződés és a 2004. december 1. napján kötött jelzálogjogi megállapodás semmiségét. Kérték, hogy a másodfokú bíróság az alpereseket kötelezze a perköltség viselésére.

Álláspontjuk szerint azt helyesen állapította meg az elsőfokú bíróság, hogy a felperesek és a III.r. alperes között az adásvételi szerződés létrejött, ugyanakkor az alperesek által személyesen előadottakból az állapítható meg, hogy az I.r. alperes irányában a II.r. alperest nem vezette ajándékozási szándék, a közöttük létrejövő szerződés csupán azt célozta, hogy miután az I.r. alperes tulajdonossá vált az ajándékozási szerződéssel, már ne kelljen tekintettel lenniük a II-V.r. alpereseknek a felperesek elővásárlási jogára, így az I-V.r. alperesek között létrejött ajándékozási és adásvételi szerződések összességében a felperesek elővásárlási jogának kijátszását célozták.

Arra hivatkoztak, hogy a III.r. alperes a felperesek adásvételi szerződés megkötésére tett ajánlatát elfogadta, és a felperesek jogi képviselője által a II-V.r. alperesekhez intézett levélből a II-V.r. alperesek erről tudomást szerezhettek, ebből következően már számolniuk kellett a felperesek elővásárlási jogával. Tehát amikor a II.r. alperes az I.r. alperessel ajándékozási szerződést kötött, illetőleg a II-V.r. alperesek az I.r. alperessel adásvételi szerződést kötöttek, ezek a szerződések már a Ptk. 200.§-ába ütköztek, miután ezek a szerződéskötések azt célozták, hogy a felpereseknek az 1994. évi LV. tv. 10.§-ában, illetőleg 16/2002. (II.08.) Korm. sz. rendeletben írt elővásárlási jogát kijátsszák.

A felperesek álláspontja szerint őket a Pp. 123.§-a alapján megillette a megállapítási kereset előterjesztésének joga az elutasított kereseti kérelmekkel kapcsolatosan is, perlési jogukat az alapozza meg, hogy a III.r. alperes a felperes szerződéses ajánlatát elfogadta, és így a felpereseknek már elővásárlási joguk volt az I.r. alperessel szemben.

Az I., III.r. alperesek fellebbezésükben az elsőfokú ítélet részbeni megváltoztatását, és a felperesek keresetének teljes elutasítását kérték.

Fellebbezésüket azzal indokolták, hogy az elsőfokú bíróság tévesen állapította meg azt, hogy a felperesek és a III.r. alperes között az adásvételi szerződés létrejött. Arra hivatkoztak, hogy az ajánlat az egész ingatlanra szólt és arra vonatkozóan jelölt meg vételárat, az ajánlatot egyedül a III.r. alperes írta alá, de elfogadó nyilatkozatában nem került rögzítésre az eladandó tulajdoni hányad. Ezen túl a 16/2002. (II.18.) Korm. rendelet 2.§-a értelmében a termőföld megvételére adott vételi ajánlatot teljes terjedelmében kell közölni, és a közlésből ki kell derülni annak is, hogy az ajánlattevő elővásárlására jogosult-e és ha igen, akkor milyen jogcímen.

Álláspontjuk szerint az egész ingatlanra szóló ajánlatot a III.r. alperes nem fogadhatta el, miután csak az ingatlan egy részének volt tulajdonosa, ugyanakkor ez a hányad sem az ajánlatban, sem az elfogadó nyilatkozatban nem került megjelölésre, és nincs rögzítve a fizetési határidő sem. Hiányos az ajánlat azért is, mert a 16/2002. (II.18.) Korm. r. 2.§-ának előírásaival szemben nem rögzíti, hogy a felperesek milyen címen jogosultak elővásárlásra. Álláspontjuk szerint az elsőfokú bíróság így a Ptk. 205.§-ába ütköző módon állapította meg, hogy a felperesek és a III.r. alperes között a szerződés létrejött.

A III.r. alperes fenntartotta azt az elsőfokú eljárásban előterjesztett kifogását is, a Ptk. 210.§ /1/, illetve /4/ bekezdése alapján azzal, hogy szerződéses nyilatkozata megtételekor tévedésben volt, illetőleg a felperesek megtévesztették. Azt közölték, hogy a nyilatkozat csupán a kifüggesztés érdekében szükséges, a III.r. alperesnek azonban nem volt tudomása arról, hogy ez egyben szerződéses nyilatkozatnak is minősül, ezen túl abban a tudatban írta alá a nyilatkozatot, hogy a többi tulajdonostárs már azt aláírta, mert e körben a felperesek megtévesztették.

A felperesek az I., III.r. alperes fellebbezésével szemben előterjesztett ellenkérelmükben kifejtették, hogy a felperesek és a III.r. alperes között az adásvételi szerződés a megkötésére tett ajánlattal és a III.r. alperes részéről annak elfogadásával létrejött, mert pontosan megállapítható az ajánlattevő, illetőleg az azt elfogadó személy neve, és a felek számára az is ismert volt, hogy a III.r. alperesnek milyen tulajdoni hányada van a perbeli ingatlanban. Arra hivatkoztak, hogy az a körülmény, hogy a felperesek ajánlatából nem tűnt ki, hogy elővásárlásra jogosultak és milyen címen, a vételi ajánlatot még nem teszi érvénytelenné, és a III.r. alperes számára is teljesen egyértelmű volt, hogy a teljes ingatlant kívánták a felperesek 1,5 millió Ft-ért megvásárolni, ebből pedig a III.r. alperest megillető vételár nagysága is egyértelmű volt. Álláspontjuk szerint a fizetési határidő megjelölésének hiánya vételi ajánlatot nem teszi semmissé. Megítélésük szerint a III.r. alperes az általa állított tévedést semmivel sem támasztotta alá.

Az I., III.r. alperesek fellebbezése alapos, a felperesek fellebbezése alaptalan.

A Zala Megyei Bíróság, mint másodfokú bíróság 3.Pf.20.431/2006/3. sorszámú hatályon kívül helyező végzését követő megismételt eljárásban a felperesek 8., illetve 9/F/1. alatt előterjesztett beadványukban a keresetüket akként egészítették ki, hogy a bíróság kötelezze a III.r. alperest annak tűrésére, hogy a keszthelyi helyrajzi szám hrsz.-ú ingatlannak a nevén álló 25/120 tulajdoni hányadára a felperesek tulajdonjoga bejegyzést nyerjen, amennyiben 312.500.- Ft vételárat igazoltan a III.r. alperesnek kifizetnek.

A másodfokú bíróság álláspontja az elsőfokú bíróságéval szemben az, hogy a felperesek által ilyen módon előterjesztett kereset a felperesek által kívánt joghatás kiváltására nem alkalmas.

A felek közti jogvita abból indult ki, hogy a felperesek meg kívánták vásárolni a II-V.r. alperesek tulajdonában álló keszthelyi helyrajzi szám hrsz.-ú ingatlant 1.500.000.- Ft vételárért, ugyanakkor a felperesek adásvételi szerződés megkötésére tett ajánlatát ilyen tartalommal kizárólag a III.r. alperes fogadta el. A II., IV-V.r. alperesek írásban a felperesek adásvételi szerződés megkötésére tett ajánlatát nem fogadták el, holott a Ptk. 365.§ /3/ bekezdése szerint ingatlan adásvételének érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges.

Miután a II., IV-V.r. alperesek a felperesek ajánlatát nem fogadták el, a felperesekkel szemben őket a Ptk. 145.§ /2/ bekezdésében írt elővásárlási jog illeti meg. Eszerint ugyanis a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási, előbérleti, illetve előhaszonbérleti jog illeti meg. A II., illetve IV-V.r. alperesek ezen Ptk-n alapuló elővásárlási joga megelőzi a felpereseket a termőföldről szóló jogszabályok alapján megillető elővásárlási jogot. A III.r. alperes tehát akkor járt volna el helyesen, ha - miután a III.r. alperes a felperesek ajánlatát elfogadta - a szerződéskötésre tett ajánlatot a III.r. alperes elfogadó nyilatkozatával teljes terjedelmével közölte volna megfelelő határidő tűzésével a II., IV-V.r. alperesekkel azzal, hogy nyilatkozzanak, kívánnak-e az elővásárlási jogukkal élni. Amennyiben a megszabott határidőn belül a II., IV., V.r. alperesek az elővásárlási jogukkal nem élnek, azt követően lettek volna a felperesek abban a helyzetben, hogy az ajánlatnak kívülálló elővásárlási joggal rendelkezők tudomásszerzése céljából a szerződés kifüggesztését kérjék.

A III.r. alperes a II., illetve IV-V.r. alpereseket az elővásárlási jog gyakorlására nem hívta fel, holott még a jelen per során is több ízben hangoztatta a II.r. alperes, hogy az elővásárlási jogával a felperesekkel szemben élni kíván. A II., IV., V.r. alpereseket a felperesekkel szemben megillető elővásárlási jog gyakorlására a Ptk., illetőleg a Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiumának 9. sz. állásfoglalása irányadó, nem pedig a termőföldről szóló jogszabályok rendelkezései, a tulajdonostársakkal tehát nem kifüggesztés útján kell közölni a vételi ajánlatot, hanem a fentiek szerint részükre közvetlenül kell megküldeni, megfelelő nyilatkozattételi határidővel. Így az ajánlatnak a Polgármesteri Hivatalban történő kifüggesztéséhez nem fűződik olyan joghatás, hogy ezáltal az ajánlatot a II., IV., V.r. alperesekkel közöltnek kell tekinteni. Nem fűződik joghatás ahhoz sem, ha a tulajdonostársak tudomást szereznek a felperesek és a III.r. alperes közti megállapodás tényéről, ha az ajánlatot, illetve annak elfogadását nem kifejezetten azzal közlik az elővásárlásra jogosultakkal, hogy meghatározott határidőben nyilatkozzanak, kívánnak-e elővásárlási jogukkal élni.

Miután a III.r. alperes nem adott lehetőséget a II., IV., V.r. alperesek részére az elővásárlási joguk gyakorlására, nincs törvényes lehetőség arra, hogy a bíróság a felperesek keresetének helyt adva a III.r. alperest az elővásárlásra jogosult II., IV., V.r. alperesek ezen jogát figyelmen kívül hagyva annak tűrésére kötelezze, hogy az őt illető vételár megfizetésének feltételével az ingatlanból őt illető tulajdoni hányadra a felperesek tulajdonjoga bejegyzést nyerjen, mert ilyen tartalmú ítélettel a bíróság elzárná a II., IV., V.r. alpereseket az őket a Ptk-n alapuló elővásárlási jog gyakorlásának lehetőségétől.

A perben nem pótolható az a hiányosság, hogy a II., IV., V.r. alperesek nem kaptak lehetőséget a III.r. alperes tulajdoni illetőségére a felperesekkel szemben az elővásárlási joguk gyakorlására, ezért a felperesek jogszerűen nem terjeszthettek elő olyan keresetet, amely a II., IV., V.r. alperesek elővásárlási jogának figyelmen kívül hagyásával a felperesek tulajdonjogának bejegyzésére irányul.

Mindebből következően a felpereseknek nem volt olyan kereseti kérelmük, amelynek az elsőfokú bíróság megalapozottan helyt adhatott volna.

Miután a II., IV., V.r. alperesek elővásárlási jogával kapcsolatos eljárás nem került lefolytatásra, és így - különösen a II.r. alperes perben tett nyilatkozataira is figyelemmel, mely szerint az elővásárlás jogával élni kíván - nem kötelezhető a III.r. alperes annak tűrésére, hogy a felperesek tulajdonjoga a vételár megfizetésével bejegyzést nyerjen, a felpereseknek a jelenlegi helyzetben nincs olyan jogi érdekeltségük, amely alapján az alperesek által megkötött ajándékozási, adásvételi, az ezen szerződéseket megszüntető, illetőleg jelzálogjogot alapító szerződések semmisségét kérhetnék bármely jogcímen.

A Ptk. 234.§ /1/ bekezdése szerint a semmis szerződés érvénytelenségére - ha a törvény kivételt nem tesz - bárki határidő nélkül hivatkozhat. Ugyanakkor a következetes bírói gyakorlat értelmében az ilyen tartalmú per megindításához jogi érdekeltséget kell bizonyítania a felperesnek, amely a fentiek szerint a jelen esetben hiányzik.

Megjegyzi a másodfokú bíróság, hogy a felperesek az általuk támadott szerződések érvénytelenségének megállapítását azon az alapon kérték, hogy azok a felperesek elővásárlási jogát sértik, és ezért jogszabályba ütközőek. Ezzel szemben a Ptk. az elővásárlási jogot sértő szerződéshez a hatálytalanság jogkövetkezményét fűzi. Más érvénytelenségi ok hiányában tehát az elővásárlási jogba ütköző szerződés érvényes, de az elővásárlási jog jogosultjával szemben hatálytalan szerződés. A semmisségre alapított kereset ez okból is alaptalan.

Mindebből következően a másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta és a keresetet az I., III.r. alperesekkel szemben is elutasította a Pp. 253.§ /2/ bekezdése alkalmazásával.

A felperesek az általuk 1.500.000.- Ft értékűként megjelölt ingatlannal kapcsolatosan indítottak pert, ezért a másodfokú bíróság a pertárgy értékét 1.500.000.- Ft-ban állapította meg és ezen perérték figyelembevételével a Pp. 78.§ /1/ bekezdése alkalmazásával, illetőleg a 253.§ /2/ bekezdése alapján módosította az elsőfokú bíróság ítéletét a perköltség viselése tekintetében, illetve a Pp. 78.§ /1/ bekezdése alkalmazásával rendelkezett a fellebbezési perköltség viseléséről.

A Zala Megyei Bíróság, mint másodfokú bíróság 3.Pf.20.431/2006/3. számú végzésével a Pp. 252.§ /3/ bekezdése alapján helyezte hatályon kívül a korábbi elsőfokú ítéletet, így a megismételt fellebbezési eljárásban nem érvényesül az illetéktörvény (1990. évi XCIII. tv.) 57.§ /1/ bekezdésében írt kedvezmény, tehát az illetéket a felperesek fellebbezésével érintett pertárgyérték után (1.500.000.- Ft - 312.500.- Ft = 1.187.500.- Ft), annak 6 %-os mértékében (71.200.- Ft) ismételten fel kellett jegyezni.

A felpereseknek tehát az eredménytelen perindítás folytán a Pp. 78.§ /1/ bekezdése alapján viselniük kell 90.000.- Ft kereseti, egyszer 90.000.- és egyszer 71.200.- Ft, összesen 161.200.- Ft fellebbezési illetéket, továbbá ugyancsak a Pp. 78.§ /1/ bekezdése alapján kötelesek viselni az I-V.r. alperesek első- és másodfokú eljárásban felmerült perköltségét (ügyvédi munkadíj), valamint az I-II.r., alperesek által lerótt 18.800.- Ft fellebbezési illetéket, mint perköltséget. Az I-V.r. alpereseket megillető perköltség mértékét a másodfokú bíróság az 1.500.000.- Ft perérték alapján a bírósági eljárásban megállapítható ügyvédi költségekről rendelkező 32/2003. (VIII.22.) IM.r. 3.§ /2/ bekezdés a./ pontja, illetőleg /5/, valamint /6/ bekezdése alapján állapította meg, továbbá figyelembe vette az alperesi képviselőnek az ügyben tartott tárgyalásokon való megjelenési költségét is.

Zalaegerszeg, 2008. február 26.

dr.Bányai Tamás sk. dr.Sifter Ágnes sk. dr.Szabó Ildikó sk. a tanács elnöke előadó bíró bíró

A kiadmány hiteléül:

Molnárné Lábodi Erika tisztviselő