Pf.21196/2010/3 — Pf.21196/2010/3 — Zalaegerszegi Törvényszék

A Zala Megyei Bíróság, mint másodfokú bíróság 3.Pf.21.196/2010/3. szám

A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN!

A Zala Megyei Bíróság, mint másodfokú bíróság felperesi ügyvéd neve ügyvéd (felperesi ügyvéd címe) által képviselt felperes neve (felperes címe) felperesnek, alperesi ügyvéd neve ügyvéd (alperesi ügyvéd címe) által képviselt I.rendű alperes neve (I.rendű alperes címe ) I.r. és II.rendű alperes neve (II.r. alperes címe) II.r. alperesek ellen eredeti állapot visszaállítása iránt indított perében a városi bíróság neve Városi Bíróság 7.P.20.733/2009/8. sorszámú ítélete ellen az alperesek által 9. sorszám alatt bejelentett fellebbezés folytán indult másodfokú eljárásban nyilvános tárgyaláson meghozta a következő

Í T É L E T E T :

A másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletet megváltoztatja, és a felperes keresetét elutasítja.

Az alperesek perköltségben való marasztalását mellőzi.

Kötelezi a felperest, hogy fizessen meg az alperesek, mint egyetemleges jogosultak részére 15 nap alatt 40.000.- (negyvenezer) Ft első- és másodfokú perköltséget.

Az ítélet ellen fellebbezésnek helye nincs.

I N D O K O L Á S :

Az elsőfokú bíróság egyetemlegesen kötelezte az alpereseket, hogy 15 napon belül szüntessék meg a helységnév lakásingatlan helyrajzi száma hrsz.-ú társasházi lakásingatlan nem lakás céljára történő nyelviskolakénti használatát. Kötelezte az alpereseket, egyetemleges kötelezettként fizessenek meg a felperes részére 15 nap alatt 30.625.- Ft perköltséget.

Az ítéletben megállapított tényállás szerint az alperesek 1/2-1/2 arányú közös tulajdonában áll a felperesi társasházban található helységnév lakásingatlan helyrajzi száma hrsz. alatt felvett II. emelet 6. szám alatti lakásingatlan, az ahhoz tartozó közös tulajdonban lévő épületrészekre vonatkozó 187/1000 tulajdoni hányaddal. Az alperesek a lakás tulajdonjogát 2006-ban szerezték meg. A felperesek a lakást nem lakás céljára használják, hanem vállalkozásuk működtetésére, fordítást, szakfordítást, illetőleg un. egyéb oktatást végeznek, mely utóbbi tevékenységgel járó zajhatás a felperesi társasház több lakóját zavarja.

A felperesnek az alperesek tulajdonszerzésekor hatályos alapító okirata szerint: „Az öröklakást minden tulajdonostárs a rendeltetésének megfelelően szabadon használhatja, a rendeltetésszerű használattól a tulajdonostársak érdekei sérelmére valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása nélkül egyik tulajdonostárs sem térhet el." A felperes 2007. február 12-i közgyűlésén a szervezeti és működési szabályzatot módosította. A módosított SZMSZ szerint: „Az öröklakást a tulajdonostárs a rendeltetésének megfelelően, tehát lakás céljára szabadon használhatja és birtokolhatja. A nem rendeltetésszerű, a földhivatali bejegyzésben a tulajdoni lapon szereplő besorolástól eltérő, pl.: nem lakás céljára történő használat nem lehetséges a közvetlen szomszédságban élők írásos hozzájárulása mellett, és azt közgyűlés határozatban rögzített hozzájárulása nélkül, ettől egyik tulajdonostárs sem térhet el."

A fenti módosítást tartalmazó közgyűlési határozattal szemben a jelen per alperesei, mint felperesek a városi bíróság neve Városi Bíróság előtt közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítása iránt pert kezdeményeztek, a városi bíróság neve Városi Bíróság városi bíróság ügyszáma sorszámú, 2007. december 29-én jogerőre emelkedett ítéletével a keresetet elutasította.

Az elsőfokú bíróság ítéletét azzal indokolta, hogy miután a városi bíróság neve Városi Bíróság városi bíróság ügyszáma sorszámú ítéletével a felpereseknek az SZMSZ módosítására vonatkozó közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítása iránti keresetét jogerősen elutasította, az SZMSZ rendelkezései irányadóak az alperesek lakásának használatára vonatkozóan.

Miután sem a korábbi alapító okiratbeli szabályozás, sem a jelenlegi SZMSZ nem teszi lehetővé a tulajdonostársak, illetve azok többségének hozzájárulása hiányában a társasházi lakásnak lakástól eltérő célú használatát, ilyen hozzájárulással pedig az alperesek nem rendelkeznek, az elsőfokú bíróság az SZMSZ rendelkezései, illetőleg a Ptk. 100.§-a alapján az alpereseket az SZMSZ-be ütköző oktatási tevékenységtől - azaz a lakás nem lakás céljára történő nyelviskolakénti használatától - eltiltotta.

Az ítélet ellen az alperesek éltek fellebbezéssel, annak megváltoztatását, és a kereset elutasítását, a felperes perköltségben való marasztalását kérve. Vitatták azt a ténymegállapítást, hogy nyelvoktatói tevékenységük olyan zajhatással jár, amely szükségtelenül, indokolatlan mértékben zavarja a lakótársak nyugalmát. Álláspontjuk szerint a Társasházi törvény 16.§-ába ütköző SZMSZ nem alkalmazható, illetve hivatkoztak arra is, hogy az oktatási tevékenységet nem az alperesek, hanem az oktatási cég neve végzi, így a felperes ezen Bt.-vel szemben indíthatott volna pert.

A felperes fellebbezési ellenkérelmet nem terjesztett elő.

A fellebbezés alapos.

Az Alkotmány (1949. évi XX. tv.) 13.§ /1/ bekezdése szerint a Magyar Köztársaság biztosítja a tulajdonhoz való jogot.

A tulajdonjog tartalmát a Polgári törvénykönyv (1959. évi IV. tv.) határozza meg. A Ptk. 98.§-a szerint a tulajdonost megilleti a birtoklás joga és a birtokvédelem. A Pp.99.§ szerint a tulajdonos jogosult a dolgot használni, és a dologból folyó hasznokat szedni, viseli a dologgal járó terheket, és a dologban bekövetkező azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni.

A Ptk. 100.§-a szerint a tulajdonos a dolog használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen szomszédait szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné. A Társasházi törvény (2003. évi CXXXIII. tv.) 16.§-a szerint - a Ptk.-val összhangban - a tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás, a használat, a hasznok szedése, és a rendelkezés joga; a tulajdonostárs e jogait azonban nem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs joga, és törvényes érdeke sérelmére. A Tht. jelen perbeli kereset benyújtásakor hatályos Tht.17.§-a szerint a szervezeti-működési szabályzat meghatározza a külön tulajdonban lévő lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának, hasznosításának szabályait a lakóépület céljának, működésének megfelelően. A Tht.18.§ /1/ bekezdése szerint lakóépület esetén a társasház közgyűlése megtilthatja a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatását, ha az társasház működését, vagy a lakhatás nyugalmát zavarná. A törvény Tht.19.§ /1/ bekezdése szerint a közösség a Tht.18.§ /1/ és /3/ bekezdésében említett közgyűlési határozatot az összes tulajdoni hányad szerinti - a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak legalább 2/3-ának igenlő szavazatát is magában foglaló - legalább egyszeri szavazattöbbséggel állapítja meg.

A felperes keresetét nem a Ptk. 100.§-ában foglaltakra, hanem a módosított SZMSZ-re és a Tht. 16-18.§-aiban foglaltakra alapította. Tény, hogy a felperes 2007. február 12-i közgyűlésén elfogadott SZMSZ a Tht. 16.§-ában foglaltakhoz képest nagyobb mértékben korlátozza a tulajdonosnak a külön tulajdon tekintetében fennálló használati jogát, amikor eleve a közgyűlés hozzájárulásától teszi függővé a külön tulajdonban álló lakás eltérő célú használatát.

A másodfokú bíróság meggyőződése, hogy annak ellenére, hogy a közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítására irányuló keresetet a bíróság jogerősen elutasította, a jelen perben az SZMSZ-nek az Alkotmányba, a Ptk.-ba, illetőleg a Tht.-be ütköző korlátozó rendelkezése nem érvényesülhet, a felperes keresetét megalapozottan nem alapíthatja az SZMSZ 2007. február 12-én elfogadott rendelkezésére.

A tulajdonjog gyakorlása során az Alkotmány, a Ptk., illetőleg a Tht. 16.§-ában foglalt, már idézett rendelkezéseiből kell kiindulni, tehát a külön tulajdonban lévő lakás tényleges használati módját kell megvizsgálni, és az adott használati módtól a tulajdonos abban az esetben tiltható el, ha a használat, illetőleg a hasznok szedésének módja a többi tulajdonostárs jogát, és törvényes érdekét sérti. Az az állítás, hogy a lépcsőházban az alperesek oktatási tevékenysége miatt többen járnak, és nagyobb a piszok, két tanú tanúvallomása alapján nem elégséges az alperesek alapvető tulajdonhoz fűződő - jogának lényeges korlátozásához. A perbeli jogvita eldöntése szempontjából nem mérvadó, hogy az alperesek lakásának korábbi tulajdonosa a lakását olyan módon használta, hogy az a jelenleginél csekélyebb forgalommal járt a lépcsőházban, abban kell állást foglalni, hogy az alperesek jelenlegi lakáshasználata a többi tulajdonostárs jogát és törvényes érdekét sérti-e, olyan mértékben, hogy a jelenlegi használat megtiltható.

A perben ez utóbbi körülmény nem bizonyosodott be, ezért a másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 253.§ /2/ bekezdése alkalmazásával megváltoztatta, és a felperes keresetét elutasította, a Pp. 78.§ /1/ bekezdése alkalmazásával a felperest kötelezte az alperesek első- és másodfokú perköltsége (ügyvédi munkadíj) megfizetésére.

Zalaegerszeg, 2010. szeptember 7.

dr.István Anna sk. dr.Sifter Ágnes sk. dr.Bányai Tamás sk. a tanács elnöke előadó bíró bíró

A kiadmány hiteléül:

Molnárné Lábodi Erika tisztviselő