Pf.21069/2011/3 — Pf.21069/2011/3 — Zalaegerszegi Törvényszék

A Zala Megyei Bíróság, mint másodfokú bíróság 3.Pf.21.069/2011/3. szám

A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN!

A Zala Megyei Bíróság, mint másodfokú bíróság felperes neve (felperes címe) felperesnek, a alperesi ügyvédi iroda neve (ügyintéző: ügyintéző neve ügyvéd, alperesi ügyvédi iroda címe) által képviselt alperes neve alperes ellen közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítása iránt indított perében a Nagykanizsai Városi Bíróság 1.P.20.306/2011/4. számú ítélete ellen 5. sorszámon előterjesztett alperesi fellebbezés folytán megtartott nyilvános fellebbezési tárgyaláson meghozta a következő

Í T É L E T E T :

A másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletet megváltoztatja, és a felperes keresetét elutasítja.

Az alperes perköltségben való marasztalását mellőzi.

Kötelezi a felperest, hogy fizessen meg az alperes részére 15 nap alatt 64.000.- (hatvannégyezer) Ft első- és másodfokú perköltséget.

Az ítélet ellen fellebbezésnek helye nincs.

I N D O K O L Á S :

Az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította, hogy az alperes közgyűlési határozat száma számú közgyűlési határozata érvénytelen. Kötelezte az alperest, hogy 15 nap alatt fizessen meg a felperes részére 24.000.- Ft perköltséget.

Az elsőfokú ítélet indokolása szerint az alperesi társasház felperes által támadott határozat száma számú közgyűlési határozatával módosította a társasház szervezeti és működési szabályzata II/D. pontjának szövegét oly módon, hogy a továbbiakban a tulajdoni arányok helyett döntően a lakás darabszámhoz igazítva rendelte el a közös költség kiszámítását. A határozat szerint a tulajdoni hányad szerinti elosztás a továbbiakban csupán a felújítási alap képzése, illetőleg a felújítási feladatok költségei vonatkozásában maradtak irányadók.

Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint a bírói gyakorlat a kisebbség érdeksérelmére figyelemmel abban az esetben nem teszi lehetővé a közös költség szabályainak meghatározására alkotott közgyűlési határozat megtámadását, amennyiben a határozat a jogszabály szerint, tehát a tulajdoni hányadok arányában állapítja meg a közös költség kiszámításának irányadó szabályát. Abban az esetben ugyanakkor, ha ettől a főszabálytól a társasház közgyűlése eltér, a határozat a kisebbség lényeges jogos érdekeinek sérelmére hivatkozással megtámadható. Minthogy jelen esetben az alperesi társasház a főszabálytól eltérő közös költség számítást alkalmazott a szervezeti és működési szabályzatot módosító határozat száma számú határozatában, a felperes azt jogosult volt a bíróság előtt megtámadni.

Az elsőfokú bíróság megállapította a peres felek által rendelkezésére bocsátott számítások alapján, hogy a számítási mód átalakítása azt eredményezi, hogy a kis alapterületű lakások közös költsége jóval nagyobb arányban növekszik, mint a nagyobb alapterületű lakások után fizetendő közös költség, amely tendencia idővel azt eredményezheti, hogy a kis alapterületű, illetve nagy alapterületű lakások költsége folyamatosan közelít egymáshoz, ami az elsőfokú bíróság álláspontja szerint nyilvánvalóan sérti a kis lakások tulajdonosainak jogos érdekét, ekként tehát a felperesi kereset alapos, a közgyűlési határozat pedig érvénytelen.

Az elsőfokú ítélet elleni fellebbezésében az alperes annak megváltoztatását, és a kereset elutasítását kérte.

Az alperes fellebbezésében arra hivatkozott, hogy az elsőfokú bíróság álláspontjával ellentétben, a közös költség meghatározásának módjáról rendelkező közgyűlési határozat a bíróság előtt a kisebbség lényeges, jogos érdekeinek sérelmére hivatkozással nem támadható meg, ugyanis az alperesi társasház közgyűlése a szervezeti és működési szabályzatot a törvényi előírásoknak megfelelően a tulajdonostársak szavazattöbbségével határozta meg, ekként a Legfelsőbb Bíróság BH.2010/253. számú határozatában kifejtett jogi álláspont szerint a felperes ezen határozat ellen bírósághoz nem fordulhat.

A jogvita érdemét illetően a fellebbezésében a felperes kifejtette, a lépcsőház közvilágítás, a kéményseprés ellenőrzési díj, az ügyviteli költségek, a közös képviselői díj, illetve az egyéb hibaelhárítási, karbantartási feladatok költségei vonatkozásában a tényleges költség, illetve a tulajdoni hányadok között összefüggés nincs, ezen költségek inkább az egyes lakásokhoz, mint azok méreteihez igazodnak, következésképpen az új számítási mód a felperes álláspontjával ellentétben a közösség érdekeit szolgálja, és senkinek az érdeksérelmével nem jár, amit az is bizonyít, hogy a kis lakások tulajdonosainak többsége is a változásokat megszavazta.

A felperes fellebbezési ellenkérelmében az elsőfokú ítélet helybenhagyását kérte.

A fellebbezés alapos.

A társasházakról szóló 2003. évi CXXIII. tv. 3.§ /3/ bekezdése szerint a közösség egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk, vagy a szervezeti-működési szabályzatban ettől eltérően meghatározott mérték szerint felelnek az egyszerű sortartásos kezesség szabályai szerint.

A 13.§ /2/ bekezdés b./ pontja szerint a szervezeti-működési szabályzatnak tartalmaznia kell a közös tulajdon fenntartására, ezen belül a közös költség viselésére, és a költséghátralékok megfizetésére, felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására vonatkozó részletes szabályokat.

A másodfokú bíróság határozott álláspontja szerint a társasházi törvény idézett rendelkezéseiből következően maga a törvény rendelkezik akként, hogy a tulajdonostársak a közösség egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért, vagy tulajdoni hányaduk, vagy pedig a szervezeti működési szabályzatban ettől eltérően meghatározott mérték szerint felelnek. A törvény idézett rendelkezéséből az elsőfokú bíróság azon jog értelmezése, mely szerint a két vagylagos lehetőség közül bármelyik kiválasztása eltérő jogkövetkezményekkel járna, a másodfokú bíróság megítélése szerint nem vezethető le. Ebből következően a másodfokú bíróság nem tudja osztani az elsőfokú bíróság jogi álláspontját abban a kérdésben sem, hogy a törvény 3.§ /3/ bekezdése bármelyik esete gyakorlati megvalósulása esetén az ebben a kérdésben döntő közgyűlési határozat megtámadhatósága különböző legyen a kisebbségi érdekek esetleges sérelme vonatkozásában.

A társasházi törvény 28.§ a./ pontja szerint a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról, a közösséget terhelő kötelezettségek elvállalásáról szóló döntés meghozatala a közgyűlés hatáskörébe tartozik. A fenntartás alatt nyilvánvalóan a társasház közös tulajdonban álló épületrészeinek működtetését, illetve az ehhez szükséges költségviselést kell érteni, a társasház közgyűlése tehát a törvény felhatalmazása alapján a törvény által biztosított lehetőségek bármelyikét választva meghatározhatja a fenntartáshoz szükséges közös költség kiszámításának módját, mértékét. Ez a lehetőség a társasházi tulajdonosok önrendelkezési jogába tartozik, ezért a kisebbség érdekeire hivatkozással a törvényben előírtak szerint megállapított költségviselésre vonatkozó határozat nem támadható meg bíróság előtt.

A másodfokú bíróság álláspontja szerint ezen okból a felperes keresetét érdemi vizsgálat nélkül el kellett volna utasítani.

A másodfokú bíróság ugyanakkor utalni kíván arra, hogy a társasházi törvény 42.§ /1/ bekezdése a közgyűlés határozatának bíróság előtti megtámadását csak akkor teszi lehetővé a kisebbség jogos érdekeinek sérelmére hivatkozással, ha ez a sérelem lényegesnek minősül.

A felperes végeleges kereseti kérelmében gyakorlatilag azt jelölte meg lényeges érdeksérelemként, hogy a kisebb alapterületű lakások közös költsége az új számítás szerint nagyobb arányban emelkedik, mint a nagyobb lakások közös költsége. A perben rendelkezésre álló adatokból megállapítható, hogy új számítás következtében a felperesi lakás közös költsége 2.153.- Ft-tal, a legnagyobb alapterületű lakás költsége pedig 1.295.- Ft-tal emelkedett.

A másodfokú bíróság meggyőződése szerint teljességgel nyilvánvaló, hogy a mi ár- és értékviszonyok mellett a két emelkedés mértéke közötti 865.- Ft jelentősnek még éves viszonylatban sem minősíthető, következésképpen a felperesi kereset érdemben is alaptalan, hiszen a közös költség kiszámítása módjának sérelmezett megváltoztatása lényeges érdeksérelmet nem okoz.

A másodfokú bíróság a fentiek alapján az elsőfokú ítéletet a Pp. 253.§ /2/ bekezdése alapján megváltoztatta, és a felperes keresetét elutasította.

Emiatt mellőzni kellett az alperes perköltségben történt marasztalását, illetve a Pp. 78.§ /1/ bekezdése alapján a pervesztes felperest kötelezte az alperes első- és másodfokú perköltsége megfizetésére, amelynek meghatározásánál a másodfokú bíróság az általános szabályok szerint járt el.

Zalaegerszeg, 2011. október 20.

dr.István Anna sk. dr.Bányai Tamás sk. dr.Sifter Ágnes sk. a tanács elnöke előadó bíró bíró

A kiadmány hiteléül:

Molnárné Lábodi Erika tisztviselő