Pf.21039/2009/3 — Pf.21039/2009/3 — Zalaegerszegi Törvényszék

Zala Megyei Bíróság, mint másodfokú bíróság 2.Pf.21.039/2009/3. szám

A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN !

A Zala Megyei Bíróság mint másodfokú bíróság a Károlyi Ügyvédi Iroda (Nagykanizsa, Rozgonyi u. 1. szám, ügyintéző: dr. Károlyi Attila ügyvéd) által képviselt felperes neve (felperes cime szám alatti lakos) felperesnek, dr. Bányainé dr. Molnár Judit ügyvéd (Nagykanizsa, Huszti tér 1. III/38. szám) által képviselt alperes neve (alperes cime szám alatti) alperes ellen bérleti díj megállapítása iránt indított perében a Nagykanizsai Városi Bíróság 6.P.20.036/2007/25. számú ítélete ellen a felperes 26. számú fellebbezése folytán megtartott nyilvános fellebbezési tárgyaláson meghozta a következő

Í T É L E T E T :

A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét fellebbezéssel nem érintett részében nem érintve fellebbezett részében helybenhagyja.

A feljegyzett fellebbezési illetéket az állam viseli.

Kötelezi a felperest, hogy 15 (tizenöt) nap alatt fizessen meg az alperesnek 20.000,- (húszezer) Ft fellebbezési perköltséget.

Az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye.

I N D O K O L Á S :

Az elsőfokú bíróság ítéletével a felperes és alperes jogelődje között 1989. március 14. napján a muhely cim. szám alatti 73 m2 alapterületű autójavító műhely és kiszolgáló helyiség bérlete tárgyában létrejött határozatlan idejű bérleti szerződés 7.b. és 7.c. pontja szerint bérleti díjat akként változtatta meg, hogy 2004. április 01. napjától 2007. október 30. napjáig a havi bérleti díj összegét 50.000,- Ft-ban, míg 2007. november 01. napjától kezdődően havi 80.300,- Ft-ban határozta meg. A felperest 2004. április 01. napjától 2008. november 30. napjáig terhelő bérleti díj különbözetét 3.193.900,- Ft-ban határozta meg, melybe beszámítani rendelte a felperes által ugyanezen tárgyidőszakra megfizetett 1.406.272,- Ft-ot. Kötelezte a felperest, hogy a beszámítás eredményeképpen mutatkozó 1.787.628,- Ft-ot, valamint ezen összeg után 2006. augusztus 01. napjától a kifizetés napjáig a késedelemmel érintett naptári félévet megelőző utolsó napon érvényes jegybanki alapkamattal egyező, félévenként változó mértékű késedelmi kamatát 15 nap alatt fizesse meg az alperesnek. A feljegyzett illetéknek és szakértői költségnek állam általi viseléséről határozott, továbbá kötelezte a felperest, hogy 15 nap alatt fizessen meg az alperesnek 15.100,- Ft perköltséget. Ítéletének indokolása szerint - a jelen per során meghozott és a másodfokú bíróság 2.Pf.21.245/2006/5. számú részítéletével felülbírált, a bérleti díj megállapítása tárgyában hatályon kívül helyzett 6.P.20.192/2005/10. számú részítélet folytán - a bíróság feladatát képezte, hogy a felperes által határozatlan időre alperestől bérleti szerződéssel bérelt, nem lakás célját szolgáló bérlemény bérleti díja módosítása mértékének meghatározása. A felperes kereseti kérelmében 344 Ft/m2 figyelembevételével meghatározott eddigi havi 25.113,- Ft bérleti díjnak havi 35.000,- Ft-ra történő felemelését kérte. Az alperes ellenkérelmében a bérleti díj összegét havi 50.000,- Ft-ban kérte meghatározni. Az elsőfokú bíróság a másodfokú bíróság részítélete iránymutatása alapján a bérleti díj összegszerűsége tárgyában szakértőt vont be, a beszerzett igazságügyi szakértői véleményt aggálytalan voltára tekintettel ítélkezése alapjául elfogadta. A szakvélemény ismeretében az alperes viszontkeresetében 2004. április 01-től 2004. évre 58.400,- Ft-ra, 2005. évre havi 65.700,- Ft-ra, 2006. évre havi 73.000,- Ft-ra és 2007. január 01-ről folyamatosan havi 80.300,- Ft-ra kérte a bérleti díj felemelését. Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint a Ptk.241.§-a alapján 2004. április 01-től indokolt a bérleti díj összegének felemelése, azonban a szakvélemény adataitól eltérően 2004. április 01-től 2007. október végéig csak az alperes által felperessel közölt és eredetileg követelt havi 50.000,- Ft-ra történő felemelés megalapozott, míg 2007. november 01-től a szakvélemény alapján négyzetméterenkénti 1.100,- Ft figyelembevételével 73 m2-re számítva a bérleti díj összegét havi 80.300,- Ft-ra felemelte. Számítása szerint 2004. április 01-től az ítélethozatal hónapjával bezárólag a felperest mindösszesen 3.193.900,- Ft felemelt összegű bérleti díj terheli, amelybe beszámította az alperes által ugyanerre az időszakra teljesített 1.406.272,- Ft-ot, míg a különbözetként mutatkozó 1.787.628,- Ft-ot a Ptk.301.§. (1) bekezdése szerinti, középidőarányos időtől kezdődő késedelmi kamattal együtt köteles a felperes az alperesnek megfizetni. A perköltségre vonatkozó döntését - a felperes személyes költségmentességére is figyelemmel - a Pp.78.§. (1) bekezdésére, valamint a 6/1986. (VI.26.) IM rendelet 13.§. (1) bekezdésére és 14.§-ára alapította.

Az ítélet ellen a felperes nyújtott be fellebbezést, melyben az elsőfokú ítélet részbeni megváltoztatását, a bérleti díj összegének havi 34.000,- Ft-ra történő felemelését kérte. Arra hivatkozott, hogy az elsőfokú bíróság által felemelt bérleti díj mértéke eltúlzott. Az elsőfokú bíróság a szakértői vélemény kiegészítése tárgyában előterjesztett bizonyítási indítványának nem adott helyt és a szakvéleményben szereplő összehasonló adatok nem alkalmasak arra, hogy azokat a bíróság összehasonító adatként értékelje. Kifogásolta, hogy ugyancsak az alperes kezelésében lévő garázsok bérleti díjának változásáról, illetőleg az alperes által kezelt, de kereslet hiányában ki nem adott létesítményekről a bíróság a felperes bizonyítási indítványa ellenére nem szerzett be adatot. Ezenfelül az elsőfokú bíróság 2004-től 2008. évig valamennyi nem lakás céljára szolgáló bérlemény bérleti díjának alakulása szakértői általi elemzésére tett bizonyítási indítványának sem adott helyt. Ezért a szakértő által kimunkált bérleti díj irreálisan magas és nem tartalmaz összehasonlító adatokat. Kérte értékelés tárgyává tenni, hogy a 2004. évi terve elkészítésekor az alperes már az év elejétől csökkenő árbevételt tervezett, holott egy nem lakás céljára szolgáló helyiség eladására csak 2004. június 01-jén került sor, ezért az autószerelő műhely díjának 100%-os emelése 2004. évben nem volt magyarázható piaci szempontokkal sem. Kérte a bérleti díjba beszámítani a felperes által a főút és az autójavító közötti szilárd burkolatú csatlakozó út aszfaltozása, valamint a szerelőműhelybe történt fénycső armatúra beszereltetés költségeit, mely munkálatok elvégzését szakerto neve ingatlanforgalmi szakértő 1995. augusztus 10. napján kelt szakvéleményével kívánta bizonyítani. Vitatta a bérlemény területi nagyságát, mert az elsőfokú bíróság által számolt 73 m2 helyett a szakértő neve szakértői vélemény 68,87 m2 hasznos alapterületet tüntet fel. Tudomására jutott, hogy önkormányzat neve a 2008. február 11. napján megtartott zárt ülésen az alperest felhatalmazta, hogy 34.000,- Ft/hó összegben a felek közötti szerződéses vitát egyezséggel rendezzék, ezért bizonyítási indítványként ezen zárt ülés jegyzőkönyvének beszerzését kérte.

Az alperes fellebbezési ellenkérelmében az elsőfokú ítélet helybenhagyását kérte.

Az elsőfokú ítélet ellen az alperes fellebbezést nem nyújtott be, ezért a felülbírálat során a másodfokú bíróságnak abban kellett állást foglalnia, hogy az elsőfokú bíróság által felemelt bérleti díj összege a felperes által kért összegre mérsékelhető-e.

A fellebbezés nem alapos.

* * *

A másodfokú bíróság ítélkezése alapjául elfogadta az elsőfokú bíróság által megállapított tényállást és egyetért az ügyben elfoglalt jogi álláspontjával. Helyesen vizsgálta az elsőfokú bíróság a Ptk.241.§-a alapján a körülmények változását és helytállóan állapította meg, hogy a bérleti díj felemelése tárgyában igazságügyi ingatlanforgalmi szakértői vélemény beszerzése indokolt.

A felperesi állásponttal szemben a beszerzett szakértői vélemény összehasonlító adatokat tartalmaz, melyek bérleti díja a perbeli ingatlanhoz képest magasabb összegben kerültek meghatározásra. Az elsőfokú bíróság az írásban beszerzett szakértői véleményt követően foganatosította a szakértő tárgyaláson való meghallgatását, a szakértő a feltett kérdésekre a kellő választ megadta. Ugyanezen a tárgyaláson (21. számú jegyzőkönyv) a felperesi képviselő a utca neve utcában lévő három üzletre nézve is a bérleti díjnak szakértő általi kimunkálását kérte, a felperes személyesen azonban maga adta elő, hogy ezekben az üzletekben bérlő hiányában üzleti tevékenységet nem folytatnak. A felperes személyes nyilatkozatára tekintettel az elsőfokú bíróság a felperes ezirányú bizonyítási indítványát elutasította, azonban a felperes másik bizonyítási indítványának helytadva megkereste varos neve Jegyzőjét az alperes, illetőleg a polgármesteri hivatal által kezelt nem lakás célú helyiségek adatainak közlése iránt. Az elsőfokú bíróság a 2008. november 04-i tárgyaláson a jegyző 23. számú közlését ismertette, egyben azok egy-egy példányát a jelenlévő felek részére is kézbesítette. A felperes a közölt adatokra újabb észrevételt nem tett és bizonyítási indítványt sem terjesztett elő. A másodfokú eljárás során a Pp.235.§. (1) bekezdése nem teszi lehetővé az elsőfokú eljárás során elmulasztott bizonyítási eljárás fellebbezési eljárás során történő előterjesztését, ezért a másodfokú bíróság az összehasonlító adatok beszerzése tárgyában előterjesztett bizonyítási indítványt elutasította. Értékelte a másodfokú bíróság, hogy az elsőfokú bíróság a szakértői véleményben rögzített és javasolt bérleti díj helyett 2007. novembert megelőző időre alacsonyabb összegű bérleti díjat határozott meg. Helytállóan döntött az elsőfokú bíróság akkor is, amikor az alperes kezelésében lévő 3 db garázs és a rendőrség épülete tekintetében kifejtette, hogy azok nem képezhetik kellő összehasonlítás alapját, mert nem vállalkozási tevékenységet szolgálnak.

Téves az a felperesi hivatkozás is, hogy a 2004. évi terv elkészítésekor az alperes már eleve csökkenő árbevétellel számolt. E körben az alperes megalapozottan hivatkozott arra, hogy ez a virágbolt előző évi eladásának következménye volt, mely ingatlan eladását a jegyző 23. számú közlése megerősítette.

A felperes bérbeszámítási igénye sem megalapozott. A felperes már az elsőfokú eljárás során is hivatkozott szakerto neve 1995. augusztus 10-én kelt szakvéleményére, mely szerint a csatlakozó út aszfaltozását a felperes végeztette el és a fénycső armatúrát is ő szereltette be, azonban ezen beruházások ellenértéke beszámítását nem kérte a bérleti díjba. Az alperes a fellebbezési eljárás során a bérleti díjba bármilyen jogcímen történő beszámítást ellenzett.

A felperes nem bizonyította, hogy az esetleges beruházások felek közötti elszámolására volt megállapodás. A felek között bérleti jogviszony egyébként sem szűnt meg, melynek következményeként lehetőség nyílna esetleges beruházások elszámolására, a Pp.247.§. (3) bekezdése pedig - alperes nyilatkozatára tekintettel - tiltja a beszámítást. A felperes a fellebbezésében vitatta a bérlemény 73 m2 területi nagyságát, amellyel az elsőfokú bíróság számolt. A felperes 3. sorszám alatt csatolta a felperes és alperes jogelődje között 1986. április 21. napján megkötött bérleti szerződést, mely szerint a bérlet tárgyát autójavító műhely, öltöző, mosdó, iroda képezi, melyek figyelembevételével az ingatlan után fizetendő bérleti díj 73 m2 alapján került kiszámításra. A felperes a 3. számú beadványában maga közölte, hogy ez a bérleti szerződés irányadó a jelen perben is. A felek között megkötött bérleti szerződés a terület nagysága tárgyában módosításra nem került, ezért a felperes utóbb megalapozottan nem hivatkozhat arra, hogy a szakértői vélemény az ingatlan „hasznos alapterületeként" ettől eltérő területnagyságot mért. Nem tévedett ezért az elsőfokú bíróság, amikor 73 m2 területnagysággal számolt a bérleti díj meghatározásánál.

A jelen per eldöntése céljából irreleváns, hogy az önkormányzatnak szándékában áll-e az ingatlant értékesíteni a felperes részére és az is közömbös, hogy az önkormányzati testület adott-e és ha igen milyen jellegű felhatalmazást az alperes részére a felperessel való megállapodás érdekében. Ez az önkormányzat és az alperes belső viszonya. A felperes korábban elutasította az alperes perenkívüli ajánlatát, a felperes által közölt 34.000,- Ft/hónap alapulvételével pedig nem kívánt perbeli egyezséget kötni a felperessel, ezért a másodfokú bíróság a felperesnek a 2008. február 11-i önkormányzati üléssel kapcsolatos határozat beszerzése iránti bizonyítási indítványát elutasította. (Megjegyzi a másodfokú bíróság, hogy az Önkormányzati Törvény egyébként sem ad lehetőséget zárt körű határozatról történő tájékoztatásra.)

A kifejtettek alapján az elsőfokú bíróság a rendelkezésre álló bizonyítékok Pp.206.§. (1) bekezdés szerinti mérlegelésével helytállóan hozta meg döntését, annak megváltoztatására a másodfokú bíróság felülbírálat során nem látott lehetőséget, ezért a Pp.259.§-a szerint alkalmazandó Pp.253.§. (2) bekezdése alapján az érdemben helyes elsőfokú döntést helybenhagyta.

A felperes a per során személyes költségmentesség kedvezményében részesült, ezért a Pp.239.§-a szerint alkalmazandó Pp.78.§. (1) bekezdése és a 6/1986. (VI.26.) IM rendelet 13.§. (1) bekezdése és 14.§-a alapján a feljegyzett fellebbezési illeték az állam terhén marad, míg a Pp.86.§. (3) bekezdése értelmében a felperes köteles az alperesnek a fellebbezési eljárással kapcsolatban felmerült, mérlegelés útján megállapított összesen 20.000,- Ft fellebbezési perköltség megfizetésére.

Zalaegerszeg, 2009. szeptember 24.

Dr. Polgárné dr. Vártok Irén sk. Dr. Licskay József sk.Dr. Bartalné dr. Mentes Judit sk. a tanács elnöke előadó bíró bíró

A kiadmány hiteléül:

mb. írnok