Pf.20700/2019/5 — Pf.20700/2019/5 — Zalaegerszegi Törvényszék

Zalaegerszegi Törvényszék mint másodfokú bíróság 3.Pf.20.700/2019/5. szám

A Zalaegerszegi Törvényszék mint másodfokú bíróság dr. Kalmár Katalinügyvéd jogi képviselő címe által képviselt felperes neve (felperes címe) felperesnek a Lakatos Jenő ügyvezető és a Nagykanizsai 2. sz. Ügyvédi Iroda (ügyvédi iroda címe 2 ügyintéző: dr. Bakonyi István ügyvéd) által képviselt I. r. alperes elnevezéseI. r. alperes székhelye I. r. és a Dr. Szabó János Ügyvédi Iroda (ügyvédi iroda címe 3, ügyintéző: dr. Szabó János ügyvéd) által képviselt II. r. alperes elnevezése II. r. alperes székhelye II. r. alperesek ellen tulajdonjog megállapítása iránt indított perében a Nagykanizsai Járásbíróság 11.P.21.314/2015/32. számú ítélete ellen az I. r. alperes által 33. sorszám alatt bejelentett fellebbezés folytán indult másodfokú eljárásban nyilvános tárgyaláson meghozta a következő

Í T É L E T E T:

A másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletet nem fellebbezett részében nem érinti, fellebbezett részében megváltoztatja és a keresetet teljes egészében elutasítja.

Az I. rendű alperes kereseti illeték megfizetésére történt kötelezését mellőzi.

A felperes által a NAV felhívására fizetendő feljegyzett kereseti illeték összegét 480.000 (négyszáznyolcvanezer) Ft-ra felemeli.

Az I. rendű alperes perköltségben történt marasztalását mellőzi.

Kötelezi a felperest, hogy 15 nap alatt fizessen meg az I. rendű alperes részére 1.090.000,- (egymillió-kilencvenezer) Ft első- és másodfokú perköltséget.

Felperes saját költségét maga viseli.

Az ítélet ellen nincs helye fellebbezésnek.

I N D O K O L Á S

Az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította, hogy a felperes a ingatlan helyrajzi száma. alatti, természetben ingatlan címe szám alatti ingatlanokat érintően a helyrajzi szám 2 alatti ingatlanból ‒ amely az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapottól eltérően 71,66 m2 alapterületű lakás – 7/10 tulajdoni hányadot ráépítés címén megszerzett; a II. r. alperest mindezek tűrésére kötelezte. A keresetet ezt meghaladóan elutasította. Kötelezte az I. r. alperest, hogy fizessen meg az állam javára, a NAV külön felhívására 336.000,- Ft feljegyzett kereseti illetéket. Kötelezte a felperest, hogy fizessen meg az állam javára, a NAV külön felhívására 144.000,- Ft feljegyzett kereseti illetéket. Kötelezte az I. r. alperest, hogy fizessen meg a felperesnek 100.000,- Ft perköltséget azzal, hogy egyebekben a felek viselik a költségeiket. Az ítélet jogerőre emelkedését követően megkeresni rendelte a Nagykanizsai Járási Földhivatalt a perfeljegyzés törlése, az adatváltozás bejegyzése, valamint a felperes 7/10 arányú tulajdonjogának bejegyzése iránt, az I. r. alperes tulajdoni illetőségének 3/10 részre történő egyidejű módosítása mellett.

Az ítéletben megállapított tényállás szerint a ingatlan helyrajzi száma alatt felvett ingatlan az időközben felszámolás folytán megszűnt kft. neve tulajdonát képezte. 2001-ben kialakításra került a helyrajzi szám 3 alatti 13 m2 alapterületű iroda, a helyrajzi szám 4 alatti 140 m2 alapterületű étterem és a helyrajzi szám 2 alatti 30 m2 alapterületű üzlet. A kft. neve 2009-ben elhatározta, hogy az előzőekben megjelölt három társasházi ingatlanból üdülőket alakít ki, az ezzel kapcsolatos munkákat megkezdte.

A felperes tulajdonában állt a helyrajzi szám 5 alatti ingatlan.

A felperes és a kft. neve Nagykanizsán, 2009. december 29-i keltezéssel előszerződést kötöttek, amelyben megállapították, hogy a kft. neve tulajdonában álló ingatlan helyrajzi száma alatti ingatlan átalakítás alatt áll, befejezés után kialakításra kerül egy 70,88 m2 nagyságú lakás, két részben fedett terasszal az ingatlan északkeleti részén, a keleti telekhatártól számított második lakásként, míg a felperes tulajdona a helyrajzi szám 5 alatti ingatlan. A szerződő felek megállapodtak a kialakítás alatt álló 70,88 m2 nagyságú lakás és a felperes tulajdonában álló helyrajzi szám 5 szám alatti ingatlan cseréjében azzal, hogy a szerződés aláírása előtt a felperes már értékkülönbözetként megfizetett 3.000.000,- Ft-ot.

A kft. neve a szerződésben vállalta a társasház alapító okiratának módosítását és azt, hogy az általa a csereszerződésben átruházott lakást önálló ingatlanként bejegyezteti.

Az elsőfokú bíróság megállapította, hogy a szerződésben foglaltaktól eltérően a szerződő felek már korábban szóban abban állapodtak meg, hogy a szerkezeti falakig visszabontott épületben a felperes a saját lakását maga alakítja ki a saját költségén. A felperes ezen szóbeli megállapodás alapján a lakást felépítette saját költségén anélkül, hogy az építési engedélyt a saját nevére átíratta volna, az elkészült lakásba 2009-ben beköltözött, és azt azóta is birtokban tartja. A lakásra fordított bruttó műszaki költség 6.855.000,- Ft volt, a ráépítés előtt a felperes által átépített ingatlanrész 4.800.000,- Ft értéket képviselt.

A felszámolási eljárás során a felszámoló eladásra meghirdette a zalakarosi helyrajzi szám 2 alatti ingatlant, olyanként, hogy azon el nem bírált tulajdoni igény áll fenn.

A pályázaton nyertes I. r. alperes Pécsett, 2012. március 20. napján adásvételi szerződést kötött a helyrajzi szám 3., helyrajzi szám 4 és a per tárgyát képező helyrajzi szám 2 ingatlanokra azzal, hogy az adásvételi szerződés szerint a helyrajzi szám 3-ú ingatlan 13 m2 alapterületű iroda helyett ténylegesen 40 m2 alapterületű üdülő, a helyrajzi szám 4 alatti ingatlan 140 m2 alapterületű étterem helyett valójában 72 m2 alapterületű üdülő, míg a helyrajzi szám 2 alatti ingatlan 30 m2 alapterületű üzlet helyett 71 m2 alapterületű üdülő, amelynek ingatlan-nyilvántartási átvezetése még nem történt meg, ugyanakkor Zalakaros Város Jegyzője a használatbavételi engedélyt végleges jelleggel megadta.

A bizonyítási eljárás eredményeképpen az elsőfokú bíróság azt állapította meg, hogy a felperes a kft. neve-vel kötött szerződésben foglaltaktól eltérően a jelenleg is lakott 72 m2-es lakást saját beruházásában hozta létre, az általa megvalósított átépítéssel, illetve 3.000.000,- Ft-nak 2009-ben a kft. neve-nek történő kifizetésével ráépítés címén a lakás 7/10 tulajdoni hányadát megszerezte, mivel a ráépítésnek a régi Ptk. 137. § (3) bekezdése szerinti feltételei fennálltak. Az elsőfokú bíróság ítéletének indokolásában kifejtette: az I. r. alperes azért nem tekinthető jóhiszemű jogszerzőnek, mivel a felszámoló pályázati felhívásából következően tudnia kellett az ingatlant érintő tulajdoni igényről; az I. r. alperes jóhiszeműségét nem alapozza meg az a tény, hogy a közte, illetve a felszámolás alatt álló kft. neve között létrejött szerződésben a felszámoló már nem tüntette fel a felperes tulajdoni igényét, mert az I. r. alperes számára ismert volt, hogy a felperes a lakásban lakik, tulajdoni igényével számolnia kellett. Ezen túlmenően az I. r. alperes ügyvezetője az adásvételi szerződés előtt is beszélt a felperessel, aki közölte vele, hogy a felszámolóval vitában áll.

Az ítélet ellen az I. r. alperes élt fellebbezéssel, elsődlegesen annak megváltoztatását és a kereset elutasítását, másodlagosan annak hatályon kívül helyezését és az elsőfokú bíróság új eljárás lefolytatására kötelezését kérve.

Fellebbezésében vitatta, hogy a felperes által megjelölt beruházások a ráépítéssel kapcsolatban kialakult bírói gyakorlatra is figyelemmel ráépítésnek minősülnek-e. Megismételte az elsőfokú eljárásban e körben többször előadott hivatkozását a Legfelsőbb Bíróság PK 7. számú állásfoglalására és utalt a perben kirendelt szakértő 1szakértő szakvéleményében rögzítettekre. Ennek kapcsán vitatta azt is, hogy a felperes által megjelölt beruházásokat valóban a felperes végezte vagy végeztette, mert összességében egy darab saját nevére szóló számlát tudott bemutatni, a további számlák más nevére szóltak.

Álláspontja szerint azért sem állapítható meg ráépítés, mert a bírói gyakorlat ehhez megkívánja, hogy a ráépítő rendelkezzék építési engedéllyel, a jelen esetben ugyanakkor mind az építési engedély, mind a használatbavételi engedély a kft. neve részére szólt; ezen túlmenően azért sem állapítható meg a felperes ráépítés jogcímén történő tulajdonszerzése, mert a felperes és a kft. neve között létrejött előszerződésben a szerződő felek megállapodtak a felperes tulajdonszerzésének módjáról és annak jogcíméről is.

Az I. r. alperes fellebbezési álláspontja szerint az elsőfokú bíróság megállapításaival, illetve következtetésével szemben az I. r. alperes jóhiszemű jogszerzőnek minősül, akivel szemben a felperes ráépítésre megalapozottan nem hivatkozhat. Előadta, hogy az eladó pályázatában valóban szerepelt, hogy az ingatlanra vonatkozóan vitatott tulajdoni igény áll fenn, ezt követően azonban az I. r. alperes kellő gondossággal tájékozódott, beszélt a felszámolóval, a felperessel, és miután a felperes úgy nyilatkozott, hogy nem vásárolja meg a lakást, az adásvételi szerződésben pedig már a tulajdoni igény nem szerepelt, így azzal megalapozottan nem kellett számolnia. A jóhiszeműségét alátámasztandó utalt arra, hogy a ráépítés jogcíme még a jelen per megindításakor sem jelent meg, a felperes arra kizárólag a 2013. május 28-án kelt előkészítő iratában hivatkozott először. Ezen túlmenően rámutatott a ráépítés szubszidiárius jellegű voltára, illetőleg arra, hogy a felek között létrejött előszerződés cserével kívánta rendezni az érintett ingatlanok tulajdonjogát, ezért a ráépítés jogcíme a felek között létrejött előszerződésre tekintettel nem alkalmazható.

Kifejtette, hogy az elsőfokú bíróság a lakás értékét 15.000.000,- Ft-ban, a beruházások műszaki értékét 6.855.000,- Ft-ban állapította meg, ebből nem lehet azt a következtetést levonni, hogy 6.855.000,- Ft értékű beruházással – még a 3.000.000,- Ft értékkülönbözet megfizetését figyelembe véve is – a felperes az egész ingatlan 7/10 tulajdoni hányadát megszerezte. Álláspontja szerint még a ráépítés megállapítása esetén is a régi Ptk. 137. § (3) bekezdése alapján a 6.855.000,- Ft ráépítés előtti értéket kellett volna arányosítani a 15.000.000,- Ft forgalmi értékhez képest, így a helyes arány 457/1000 lehet.

A felperes fellebbezési ellenkérelmében az elsőfokú ítélet helybenhagyását kérte. Álláspontja szerint az elsőfokú bíróság a tényállást a Pp. 206. § (1) bekezdésében írtaknak megfelelően állapította meg, eljárási szabálysértést pedig nem követett el.

A felperes álláspontja szerint a perben lefolytatott tanúbizonyítás alapján minden kétséget kizáróan bizonyította, hogy a „szerkezetszerű” állapotban átvett ingatlan átalakítását, az épület szerkezetét érintő felújítási, építési munkákat a felperes végezte. Utalt továbbá arra, hogy az adásvételi előszerződés alapján a kft. neve használatába került lakást a felszámoló az I. r. alperes birtokába adta 2012 januárjában, annak használatát az I. r. alperes utóbb megerősítette. Erre is figyelemmel minden érvelés, amely szerint az I. r. alperes nem tudott az ingatlan vitás jogi helyzetéről, nyilvánvalóan alaptalan.

A II. r. alperes fellebbezési ellenkérelmet nem terjesztett elő.

A fellebbezés alapos.

A másodfokú bíróság mindenekelőtt rögzíti, hogy az elsőfokú ítéletet a per megindításakor hatályban volt polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (továbbiakban régi Pp.) 253. § (3) bekezdése szerint eljárva csak a fellebbezési kérelem és a fellebbezési ellenkérelem korlátai között bírálta felül; erre irányuló fellebbezés hiányában az elsőfokú ítéletnek a keresetet a 7/10 tulajdoni hányad ráépítés címén történt megszerzéséről szóló megállapítását meghaladóan elutasító rendelkezése a régi Pp. 228. § (3) és (4) bekezdése értelmében a fellebbezési határidő leteltét követő naptól jogerőre emelkedett.

A fellebbezésben foglaltakra figyelemmel a másodfokú bíróság megállapította, hogy a megismételt eljárás során meghozott újabb elsőfokú ítélet hatályon kívül helyezésének a régi Pp. 252. §-ában írt egyik feltétele sem állt fenn.

A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság által megállapított tényállást az elsőfokú eljárásban beszerzett okirati bizonyítékok, köztük a felszámoló 2012. február 20-án kelt felszólító levele alapján a következőkkel egészíti ki:

A kft. neve és a felperes között Nagykanizsán, 2009. december 29. napján létrejött előszerződést a felszámoló a Cstv. 47. § (1) bekezdésében foglaltak alapján azonnali hatállyal felmondta, egyúttal felszólította a felperest, hogy a helyrajzi szám 2 ingatlant tizenöt napon belül kiürítve adja a felszámoló birtokába. A Zalaegerszegi Törvényszék a 2.Fpkh-20-12-000012/7. számú végzésével a felperesi kérelmező által a perbeli ingatlan árverési értékesítése kapcsán előterjesztett felszámolási kifogását elutasította, a Pécsi Ítélőtábla az Fpkhf.IV.30.262/2012/2. számú végzésével ezen elsőfokú végzést helybenhagyta.

A fenti kiegészítéssel a másodfokú bíróság ítélkezése alapjául elfogadta az elsőfokú bíróság által a bizonyítékok okszerű mérlegelésével megállapított tényállást, ugyanakkor az elsőfokú bíróság a helyesen megállapított tényállásból helytelen jogi következtetésre jutott a ráépítés megállapíthatósága kapcsán.

A bíróságnak a ráépítés megállapíthatóságához két kérdést kellett eldöntenie: – az I. r. alperes a tulajdonszerzése során jóhiszeműen járt-e el; – a felperes részéről fennállnak-e a ráépítés régi Ptk. 137. § (3) bekezdésében foglalt feltételei.

A perbeli ingatlan árverésen történt tulajdonszerzése körében a másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság, valamint a felperes jogi álláspontjával szemben mindenben osztja az I. r. alperes érvelését a saját jóhiszeműségét illetően. Önmagában ugyanis az a körülmény, hogy az árverésre bocsátott ingatlanon harmadik személynek el nem bírált tulajdoni igénye van, nem eredményezi, nem jelenti az árverési vevő rosszhiszeműségét. Az I. r. alperes és a felszámoló levelezése pedig egyértelműen alátámasztja, hogy az I. r. alperes miután ezen igény fennállásáról tudomást szerzett, arról is megbizonyosodott a felszámoló közlése alapján, hogy ez az igény nem tűnik alaposnak, hiszen a felszámoló az előszerződést felmondta és a felperest az ingatlan birtokba adására felszólította (kizárólag ezen utóbbi körülmény miatt tért el a pályázati felhíváshoz képest az eredményes árverést követően megkötött szerződés). A felperes nem volt elzárva attól, hogy a beruházással kapcsolatos kötelmi igényét a felszámolási eljárásban érvényesítse (amit a felperes egy kisebb összegre elő is terjesztett). Az I. r. alperes tehát az 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 5. § (3) és (4) bekezdései értelmében jóhiszeműen, ellenérték fejében szerző félnek tekintendő, akivel szemben a felperes a korábbi, ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett tulajdonszerzésére nem hivatkozhat.

A ráépítés jogkövetkezményeiről szóló Legfelsőbb Bíróság PK 7. számú állásfoglalás I. pontja valóban kimondja, hogy a ráépítés következményeit nem lehet alkalmazni, ha a felek a ráépítéssel kapcsolatban a tulajdon rendezése kérdésében eltérően állapodnak meg, azonban a felperesnek a korábbi tulajdonossal megkötött előszerződése a ráépítés alkalmazhatóságát nem zárja ki. Az előszerződésben ugyanis a felek egy adásvétellel vegyes csereszerződésben a perbeli ingatlan tulajdonjogának átruházásáról kívántak megállapodni; a jogkövetkezmény tekintetében tehát a megállapodásuk nem tért el a régi Ptk. 137. §-ának (3) bekezdésében foglaltaktól.

Ugyanakkor az I. r. alperes a fellebbezésében arra helyesen hivatkozott, hogy jelen esetben hiányoznak a ráépítés megállapíthatóságának műszaki feltételei.

A PK 7. számú állásfoglalás III. pontjának második mondata szerint ugyanis nem lehet közös tulajdont keletkeztető építkezésnek tekinteni az épület szerkezetét nem érintő karbantartási, korszerűsítési, felújítási és más építési munkát.

szakértő 1építész szakértő a 2017. június 19-én előterjesztett 20. sorszámú szakértői véleménye 3.3.1. szám alatti kérdésre adott válaszában rögzítette, hogy ugyan a teherhordó falakban az újonnan építendő nyílások felett is el kellett helyezni áthidalókat és ilyen értelemben az átalakítás egy helyen a teherhordó szerkezeteket érintette (ott, ahol a konyha-étkező a nappali helyiséggel össze lett kapcsolva); azonban ez az új nyílás a meglévő nyílásokhoz arányaiban hasonló szélességű és magasságú, ezért a meglévő szerkezeteket sem megerősíteni, sem átépíteni nem kellett, külön beavatkozás nélkül, hagyományos szerkezetek építésével (új áthidaló beépítésével) a nyílás kialakítása megoldható volt, az új nyílás a szerkezetek terhelését és a teherhordás irányát nem befolyásolta (P.21.314/2019/20. műszaki szakvélemény 4. oldal, harmadik bekezdés).

Mindezekre figyelemmel az aggálytalan műszaki szakértői vélemény alapján a felperes által hivatkozott, harántfalba beépített új nyílászáró csupán formálisan érinti az épület szerkezetét, ám valódi, az épület szerkezetét érintő építési munkáról ebben az esetben sem beszélhetünk, csakúgy, mint az összes többi felújítási, korszerűsítési munka kapcsán sem.

Végezetül a másodfokú bíróság megjegyzi, hogy a számlák hiánya és a kihallgatott tanúk elmondása kétségessé teszik, hogy minden felperes által hivatkozott munkát a felperes végeztetett el, de miután a ráépítés egyébként már műszakilag sem állapítható meg, így a fenti körülmények további vizsgálata szükségtelen, érdektelen.

Mindezekre figyelemmel a másodfokú bíróság a régi Pp. 253. § (2) és (3) bekezdései szerint eljárva az elsőfokú ítéletet nem fellebbezett részében nem érintve, fellebbezett részében megváltoztatta és a keresetet teljes egészében elutasította.

A másodfokú bíróság döntése okán meg kellett változtatni az elsőfokú ítélet perköltségről szóló rendelkezését is, a régi Pp. 78. § (1) bekezdése értelmében mellőzve az I. r. alperesnek a kereseti illeték megfizetésére, valamint a felperes részére perköltség megfizetésére vonatkozó marasztalását, és a felperest kellett kötelezni a NAV felhívására az illetékfeljegyzési joga folytán feljegyzett kereseti illeték teljes összegének megfizetésére, valamint az I. r. alperes részére az elsőfokú eljárásban fölmerült perköltség megfizetése – amelyet a másodfokú bíróság a 32/2003. (VIII.22.) IM rendelet 3. § (2) és (6) bekezdései alapján a kifejtett ügyvédi munkával arányban 300.000,- Ft ügyvédi munkadíjban állapított meg.

Az I. r. alperes fellebbezése eredményre vezetett, ezért a másodfokú bíróság a régi Pp. 239. §-a folytán alkalmazandó 78. § (1) bekezdése, valamint az IM rendelet 3. §-a (2), (5) és (6) bekezdései alapján kötelezte a felperest az I. r. alperes részére 790.000,- Ft fellebbezési költség megfizetésére, amelyből 640.000,- Ft a felperes korábbi fellebbezésén lerótt illetékköltség és 150.000,- Ft az ügyvédi munkadíj.

A perben formálisan a perben álló II. r. alperesnek a fellebbezési eljárásban sem merült fel perköltsége.

Zalaegerszeg, 2019. október 24.

. Bányai Tamás s.k.. Csejtei Péter s.k.. Szabó Ildikó s.k. a tanács elnöke előadó bíró bíró