Pf.20661/2018/4 — Pf.20661/2018/4 — Zalaegerszegi Törvényszék

Zalaegerszegi Törvényszék mint másodfokú bíróság 3.Pf.20.661/2018/4. szám

A Zalaegerszegi Törvényszék mint másodfokú bíróság a dr. Csanádi Bálintügyvéd ügyvéd 1 címe által képviselt felperes neve felperes címe felperesnek a dr. Varga Istvánügyvéd ügyvéd 2 címe által képvisel I. r. alperes elnevezése I. r. és a dr. Csókási Zsófia ügyvéd ügyvéd 3 címe által képviselt II.rendű alperes neve II. r. alperes címe II. r. alperesek ellen szerződés relatív hatálytalanságának megállapítása iránt indított perében a Keszthelyi Járásbíróság 7.P.20.866/2017/20. számú ítélete ellen 22. sorszámon előterjesztett I. r. alperesi, továbbá 23. sorszámú II. r. alperesi fellebbezés folytán megtartott nyilvános fellebbezési tárgyaláson meghozta a következő

Í T É L E T E T:

A másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletet megváltoztatja és a keresetet elutasítja, az alperesek perköltségben való marasztalását mellőzi, mellőzi továbbá a felperes által El.00023/2018. szám alatt letétbe helyezett 100.000,- (százezer) Ft-nak az I. r. alperes részére történő kiutalását, valamint az ingatlanügyi hatóság megkeresését.

Kötelezi a felperest, hogy fizessen meg 15 nap alatt az I. r. alperes részére 57.150,- (ötvenhétezer-százötven) Ft, a II. r. alperes részére 90.000,- (kilencvenezer) Ft első- és másodfokú perköltséget, továbbá az állam javára az illetékügyekben eljáró hatóság felhívására 15.000,- (tizenötezer) Ft feljegyzett fellebbezési illetéket.

Elrendeli a felperes által El.00023/2018. számon a BGH-nál letétbe helyezett 100.000,- (százezer) Ft-nak a felperes részére történő visszautalását.

Az ítélet ellen nincs helye fellebbezésnek.

I N D O K O L Á S

Az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította, hogy az I. és II. r. alperes között 2015. december 11. napján aláírt, a helyrajzi szám helyrajzi számú ingatlanra kötött adásvételi szerződés a felperessel szemben hatálytalan, az adásvételi szerződés pedig a felperes mint vevő és az I. r. alperes mint eladó között 2016. február hó 2. napján érvényesen létrejött 100.000,- Ft vételár mellett. Elrendelte a felperes által letétbe helyezett 100.000,- Ft kiutalását az I. r. alperes részére. Ezen túlmenően megkereste a Zala Megyei Kormányhivatal Zalaszentgróti Járási Hivatal Földhivatali Osztályát a felperes tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartási bejegyzése iránt a II. r. alperes tulajdonjoga törlése mellett, azzal, hogy I. és II. r. alperes a felperes részére egyetemlegesen köteles megfizetni 53.100,- Ft perköltséget.

Az elsőfokú ítélet indokolása szerint a helyrajzi szám helyrajzi számú, gyümölcsös művelési ágú ingatlan az I. r. alperes I.rendű alperes neve tulajdonát képezte, amely ingatlan vonatkozásában a II. r. alperes mint helyben lakó földműves vételi kérelemmel élt a képviselő felé 2014. szeptember 25-én. Ezt követően ugyanezen ingatlan vonatkozásában a képviselőhez a felperes is vételi szándékot jelentett be, a képviselő ezért értesítette a felperest, hogy az ingatlanra vonatkozóan már értékesítési eljárás van folyamatban, és amennyiben fenntartja vételi szándékát, elővásárlási jogával élhet. Az I. r. alperes a II. r. alperessel 2015. december 11. napján adásvételi szerződést kötött a perbeli ingatlanra 100.000,- Ft-os vételáron, amely adásvételi szerződés Zalaszentgrót Önkormányzat Jegyzője által hirdetményi úton közlésre került az elővásárlásra jogosultakkal, akik közül a felperes 2016. február 2. napján a részére nyitva álló határidőn belül elővásárlási joga gyakorlására vonatkozó nyilatkozatot tett, a jegyző pedig a felperes személyazonossága ellenőrzése mellett átvette az elfogadó jognyilatkozatot, illetve annak mellékleteit. A nyilatkozat elbírálásáról a felperest a képviselő nem értesítette, kérelme eredménytelenségéről a felperes csupán azt követően szerzett tudomást, hogy az illetékes földhivatal 2017. március 3. napján a II. r. alperes tulajdonjogát bejegyezte. Az elsőfokú bíróság megállapította, a felperes a jogszabály által megállapított 60 napos jogvesztő határidőn belül elővásárlási jogát gyakorolta, a szükséges nyilatkozatát megtette. A nyilatkozat eredménytelenségét követően pedig az II. r. alperes tulajdonjoga bejegyzését követő 30 napon belül a felperes az adásvételi szerződés relatív hatálytalansága iránti keresetét a bírósághoz benyújtotta, ekként az az alperesi védekezéssel szemben elkésettnek nem minőül. A kereset érdemét illetően az elsőfokú bíróság megállapította, a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: földforgalmi törvény) 21. § (5) bekezdése szerint az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó elfogadó nyilatkozathoz csatolni kell a szükséges okiratokat, amelyek e körben bizonyító erővel bírnak, ugyanakkor ezen okiratok pontos köre nem határozható meg, figyelemmel arra, hogy a törvény által erre előírt végrehajtási rendelet nem született meg. Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint ebből következően a perben rendelkezésre álló adatokból kell megállapítani azt, hogy a felperes elővásárlási joga gyakorlására jogosult-e, illetőleg hogy ezen jogát a földforgalmi törvény előírásai szerint gyakorolta-e, avagy sem. Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint pedig a perben lefolytatott bizonyítás eredményeképpen megállapítható, hogy mind a felperes, mind pedig II. r. alperes helyben lakó földművesnek minősíthető, ugyanakkor a felperes fiatal földműves, ekként tehát az elővásárlási rangsorban a II. r. alperest megelőzi, következésképpen elővásárlási jogára figyelemmel az alperesek közötti adásvételi szerződés vele szemben relatíve hatálytalan, a szerződés pedig a keresetnek megfelelően a felperes és I. r. alperes között jött létre joghatályosan.

Az elsőfokú ítélet ellen előterjesztett fellebbezésében az I. r. alperes annak megváltoztatását kérte, akként, hogy a másodfokú bíróság utasítsa el a felperes keresetét. I. r. alperes fellebbezésében kifejtette, az elsőfokú bíróság a földforgalmi törvény 21. § (5) bekezdésében írt rendelkezéseket hibásan értelmezte, ugyanis a törvény rendelkezéséből következően, végrehajtási rendelet hiánya esetén is az elővásárlási jogra vonatkozó elfogadó nyilatkozathoz valamennyi olyan okirat csatolandó, amelyből a nyilatkozat valódisága megállapítható, ekként tehát a felperesnek az elfogadó nyilatkozatához csatolnia kellett volna azon okiratokat, amelyekből megállapítható, hogy a felperes ténylegesen földműves, aki helyben lakó szomszédnak minősül. Ehhez képest a fellebbezés szerint ténykérdés, hogy a felperes elfogadó nyilatkozatához semmiféle ilyen dokumentumot nem csatolt, következésképpen az e körben irányadó következetes bírói gyakorlat, továbbá a földforgalmi törvény rendelkezéseiből következően nyilatkozatát olyannak kell tekinteni, mintha elővásárlási jogát nem gyakorolta volna, emiatt pedig a keresetet el kellett volna utasítani, ugyanis a törvényi rendelkezésekből következően az elfogadó nyilatkozatnak a megtételekor teljesnek kell lennie, annak esetleges hiányai utóbb, peres eljárásban nem pótolhatók.

A II. r. alperes fellebbezésében ugyancsak az elsőfokú ítélet megváltoztatását és a kereset elutasítását kérte. II. r. alperes az I. r. alperesi fellebbezéssel összhangban előadta, álláspontja szerint a végrehajtási rendelet hiányában is elfogadó nyilatkozatához a felperesnek csatolnia kellett volna valamennyi olyan okiratot, amelyből a nyilatkozat egyes adatai valóságtartalma megállapítható lett volna, ennek pedig az elfogadó nyilatkozat, illetőleg az ahhoz csatolt iratok jegyzékéből megállapíthatóan a felperes kétséget kizáróan nem tett eleget, következésképpen a földforgalmi törvény 21. § (9) bekezdése szerint nyilatkozatát olyannak kell tekinteni, mintha az elővásárlási jogát nem gyakorolta volna. Az elsőfokú bíróság álláspontjával ellentétben ugyanis a végrehajtási rendelet hiánya nem jelenti azt, hogy az elővásárlási jogot megalapozó okiratokat nem kell csatolni, továbbá a peres eljárásban az sem lett volna vizsgálható, hogy a II. r. alperes az I. r. alperessel megkötött szerződésben elővásárlási jogosultként vesz-e részt, avagy sem, illetve e körben érdektelen az is, hogy a II. r. alperes milyen rangsorban áll az elővásárlási jogosultak körében. A perben ugyanis a fellebbezés szerint csak és kizárólag az vizsgálandó, hogy a felperes törvényi kötelezettségének eleget tett-e, avagy sem, a felperes pedig nyilatkozata megtételekor egyáltalán nem igazolta szomszédi minőségét, következésképpen nyilatkozata a földforgalmi törvényben foglaltaknak nem felel meg, elővásárlási joga gyakorlására alkalmatlan.

A felperes fellebbezési ellenkérelmében az elsőfokú ítélet helybenhagyását kérte.

A fellebbezések alaposak.

A másodfokú bíróság a földforgalmi törvény elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó kógens szabályai alapján minden tekintetben osztja az I. és II. r. alperes fellebbezésében kifejtett jogi álláspontot. A földforgalmi törvény 21. § (5) bekezdése ugyanis egyértelműen előírja, hogy az elővásárlási jogosultnak igazolnia kell a jogosultságát megalapozó körülményeket, ebből következően nyilatkozatához csatolnia kell az elővásárlási jogát bizonyító okiratokat. A földforgalmi törvény végrehajtására vonatkozó rendelet megalkotásának hiánya a felperest ezen törvényi kötelezettsége alól a törvény kötelező rendelkezése okán nem mentesítette, a felperesnek tehát okiratokkal kellett volna bizonyítania elővásárlási jogosultságát, amely célból felhasználhatott volna minden olyan okiratot, amely tartalmánál fogva alkalmas az elővásárlási jogot megalapozó körülmények bizonyítására.

Ehhez képest ténykérdés, hogy a felperes a jegyzőhöz benyújtott nyilatkozatában ezen törvényi kötelezettségének nem tett eleget, hiszen a felperes nyilatkozatában egyrészről nem jelölte meg azon ingatlant, amelyre tekintettel szomszédi minősége megállapítható lenne, illetőleg nem csatolt ennek bizonyítására semmiféle a törvény által megkövetelt okiratot. Itt jegyzi meg a másodfokú bíróság, hogy a felperes a szomszédi minőségét megalapozó ingatlant a keresetlevelében sem tüntette fel, csupán az elsőfokú eljárásban tett erre vonatkozóan bejelentést. Mindebből következően tehát a helyben lakó szomszédi minőséget megalapozó körülményekre a felperes nyilatkozata nem terjedt ki, hiszen abból nem tűnt ki, hogy melyik az a föld, amelyet a perbeli ingatlan szomszédságában birtokban tart, nem jelölte meg birtoklásának jogcímét sem, továbbá erre vonatkozóan semmiféle, a földforgalmi törvény által megkövetelt okiratot sem csatolt. Mindezek hiányában pedig a képviselő nyilvánvalóan nem volt abban a helyzetben, hogy állást foglaljon a felperest megillető elővásárlási jog ranghelyéről, így a földforgalmi törvény 21. § (9) bekezdése alapján helyesen járt el akkor, amikor az elővásárlási jognyilatkozatot olyannak tekintette, mintha a felperes az elővásárlási jogát nem gyakorolta volna (BDT. 2018.30934. számú jogeset). A másodfokú bíróság végezetül utalni kíván arra, hogy a földforgalmi törvény által az elővásárlásra jogosult elfogadó nyilatkozatára meghatározott feltételek kógens rendelkezések, e körben a bíróságnak nincs mérlegelési jogköre és arra sincs lehetőség, hogy az elővásárlási jog jogosultja nyilatkozatának hiányait utólag, a perben pótolja (BDT. 2018.3907. számú jogeset). Ebből következően tévedett az elsőfokú bíróság akkor, amikor eljárása során a felperes, illetve II. r. alperes elővásárlási jogosultsága vizsgálatát elvégezte, illetve a felperes által utóbb szolgáltatott adatokat e körben mérlegelve a földforgalmi törvény rendelkezéseivel ellentétes döntést hozott.

A másodfokú bíróság ezért az elsőfokú ítéletet a jelen eljárásban még alkalmazandó régi Pp. (1952. évi III. törvény) 253. § (2) bekezdése alapján megváltoztatta és a felperes keresetét elutasította.

A másodfokú bíróság ezen döntése jogi következményeit a perköltségek vonatkozásában is levonta, mellőzve az I. és II. r. alperes elsőfokú perköltségben történt marasztalását, továbbá azon rendelkezést, amely a felperes által letétbe helyezett 100.000,- Ft vételár kiutalását rendelte el I. r. alperes részére.

A felperes keresete eredménytelen maradt, ezért a Pp. 78. § (1) bekezdése alapján a felperes köteles megfizetni az I. r. alperes jogi képviseletével kapcsolatban első- és másodfokú eljárásban felmerült perköltséget, amelyet a másodfokú bíróság az általános szabályok szerint határozott meg 57.150,- Ft-ban. A II. r. alperes az első- és másodfokú eljárásra jogi képviselőjével megállapodást csatolt, a másodfokú bíróság a II. r. alperes első- és másodfokú perköltségét pedig ezen megállapodásban foglaltaknak megfelelően határozta meg az ügyvédi munkadíjat illetően.

A felperes pervesztessége okán ugyancsak köteles megfizetni az állam javára az I. r. alperes illetékmentessége okán feljegyzett fellebbezési illetéket is.

Végezetül a másodfokú bíróság rendelkezett a felperes által a vételár megfizetése céljából elnöki letétbe helyezett 100.000,- Ft visszautalásáról a felperes részére az eredménytelen perlésre tekintettel.

Zalaegerszeg, 2019. január 24.

. Sifter Ágnes sk.. Bányai Tamás sk.. Csejtei Péter sk. a tanács elnöke előadó bíró bíró