Pf.20634/2015/5 — Pf.20634/2015/5 — Zalaegerszegi Törvényszék

A Zalaegerszegi Törvényszék mint másodfokú bíróság 3.Pf.20.634/2015/5. szám

A Zalaegerszegi Törvényszék mint másodfokú bíróság a ügyvéd neve ügyvéd (8640 (ügyvéd címe) által képviselt felperes neve (felperes címe)felperesnek, a ügyvéd neve2 ügyvéd (fél címe 2) által képviselt alperes neve (alperes címe) alperes ellen szerződés semmisségének megállapítása iránt indított perében a Nagykanizsai Járásbíróság 2015. március 30. napján kelt 1.P.20.291/2014/21. számú ítélete ellen a felperes 22. sorszámon előterjesztett fellebbezése folytán indult másodfokú eljárásban nyilvános tárgyaláson meghozta az alábbi

Í T É L E T E T :

A másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletet helybenhagyja.

Kötelezi a felperest, hogy fizessen meg az alperes részére 15 nap alatt 105.000.- (egyszázötezer) Ft fellebbezési perköltséget.

Saját fellebbezési költségét a felperes maga viseli.

Az ítélet ellen nincs helye fellebbezésnek.

I N D O K O L Á S :

Az elsőfokú bíróság által megállapított tényállás szerint az alperes a tulajdonát képező helységnév hrsz.-ú zártkerti ingatlant el kívánta adni, míg a felperes ingatlant kívánt vásárolni. Előzetes egyeztetés után a felperes felkereste az alperest, megtekintették az ingatlant és az értékesítésről megbeszélést folytattak. A felperes személynév1 akkori körjegyzővel is beszélt, akitől felvilágosítást kapott a tulajdonszerzésről, s így arról, hogy külföldi akkoriban nem szerezhetett termőföld tulajdont, de az uniós moratórium 2014. májusi lejárta után a tulajdonszerzésnek nem lesz akadálya. A felperes ezen túlmenően tájékoztatást kapott a helyi építési szabályoknak megfelelően az építkezésről. A felek 2012. március 6. napján kötöttek előszerződést, aminek elkészítése végett ügyvéd neve ügyvédet keresték meg, aki tolmácsnak tolmács neve kérte fel. A szerződés az ügyvéd irodájában, megfelelő egyeztetés és tájékoztatás után készült el. A felperest az ügyvéd tájékoztatta arról, hogy tulajdonjog akkoriban nem volt szerezhető, de annak nem volt akadálya, hogy a felek kötelezzék magukat későbbi időpontban végleges adásvételi szerződés megkötésére. Az ügyvédnek rendelkezésére állt a 2012. február 3. napján kiállított, „jegyzőkönyv megbeszélésről” megnevezésű okirat, ami a szőlőhegy eladásáról, használatáról, a présház átépítéséről, az erdő megtisztításáról és kivágásáról, valamint a szállításról tartalmazott feljegyzést. A felperes teljes mértékben tisztában volt tehát azzal, hogy az ingatlant akkoriban nem vásárolhatta meg, ugyanakkor a moratórium megszűnte után arra minden bizonnyal lehetősége lesz, s annak sincs akadálya, hogy az ingatlant addig használja. Emellett tájékoztatást kapott arról, hogy bár az alperes marad a tulajdonos, de az ő hozzájárulásával építési engedélyt kérhet és építkezhet is az ingatlanon. A felperes ennek megfelelően építési engedélyt is beszerzett. Az előszerződés tartalmazta, hogy a helységnév hrsz.-ú ingatlant a felperes meg kívánja vásárolni. A felek a vételár összegét 26.000.- euróban határozták meg, amelyből a felperes az előszerződés aláírásával egyidejűleg 6.000.- eurót foglaló jogcímén készpénzben megfizetett. A további 20.000.- eurót a felperes a szerződést szerkesztő ügyvédnél letétbe helyezte, amit az ügyvéd akkor köteles felszabadítani és az alperesnek megfizetni, ha a végleges szerződés alapján a tulajdonjogát a földhivatal bejegyzi, várhatóan 2014 májusa után, s így a végleges kifizetés 2014. június 15. napjáig várható. A felek megállapodtak abban, hogy a szerződéskötés napján megtörténik a birtokbaadás, de a használatot továbbra is az alperes irányítja a felperes megbízása alapján. Megállapodtak abban is, hogy a szerződést csak közös megegyezéssel bonthatják fel, egyébként egyik fél sem jogosult felmondásra, elállásra. A felek között hosszú ideig vita nem volt, a felperes az építkezést meg is kezdte, az általa elképzelt változat azonban nagyságrendekkel többe került volna, mint amit az alperessel történt egyeztetés alapján gondolt. A felperes egészségi állapota 2014-ben megromlott, ezért megkísérelte elérni az előszerződés felbontását. 2014. február 22. napján levélben közölte az alperessel, hogy a szerződéstől azonnali hatállyal eláll, de hivatkozott arra is, hogy a szerződés a régi Ptk. 200.§ /2/ bekezdése értelmében semmis, az tartalmában végleges adásvételi szerződésnek felel meg és a földtörvény 7.§ /1/ bekezdésébe ütközik. Az alperes az elálláshoz nem járult hozzá és az eredeti állapot helyreállítására nem volt hajlandó.

A felperes keresetében az előszerződés semmisségének megállapítását és az eredeti állapot helyreállítását kérte. Hivatkozott arra, hogy tilos szerződésről van szó, az a régi Ptk. 200.§ /2/ bekezdése szerint semmis. A felperes álláspontja szerint a felek valójában végleges adásvételi szerződést kötöttek, ami a törvényi tulajdonszerzési tilalomba ütközött, és a 2013. évi CXXII. tv. 60.§-a szerint is semmisnek minősül, ezen túlmenően a Pp. 196.§ /3/ bekezdésében írt feltétel hiányában sem állapítható meg a szerződés érvényes létrejötte. A felperes keresetét másodlagosan arra alapította, hogy az azonnali hatályú elállás a szerződést felbontotta.

Az alperes érdemi ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte. Előadta, hogy az előszerződés a jogszabályi előírásoknak mindenben megfelelt, s így annak semmissége nem állapítható meg. Kifejtette, hogy a felek nyilvánvalóan előre látható jövőbeni eseményhez kötötték a végleges szerződés megkötését. Ehhez képest az évekig tartó használat során a felperes soha nem hivatkozott a semmisségre és az elállást is csak 2014-ben közölte, amit indokolatlansága miatt nem fogadott el.

Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. Kötelezte a felperest, hogy fizessen meg 15 napon belül az alperesnek 400.000.- Ft perköltséget. Az ítélet indokolása szerint a felperes kétséget kizáróan minden szükséges információ birtokában volt a szerződéskötéskor. A tanúk vallomásai, a megbeszélésről készült feljegyzés és a szerződés szövege szerint is nyilvánvaló, hogy a felperes tisztában volt vele, hogy az ingatlan tulajdonjogát pillanatnyilag nem szerezheti meg, de arra a későbbiekben lehetősége nyílik. Emiatt az, hogy a felperest félrevezették, megtévesztették, illetve kihasználták a jogi ismeretének hiányát, nem volt megállapítható. Az elsőfokú bíróság nem értett egyet azzal a kereseti hivatkozással sem, hogy a szerződés nem előszerződés volt. Önmagában ugyanis abból, hogy a felek tisztázták, hogy a tulajdonjog átszállására az adott pillanatban nincs lehetőség, egyértelmű, hogy előszerződésről volt szó, amin nem változtatott az ún. birtokbaadás, már csak azért sem, mert az ingatlant egyébként ezt követően is – a felperes megbízottjaként, a szerződésben körülírt ellenszolgáltatás fejében – az alperes használta. Megvalósult továbbá az a feltétel is, hogy a végleges szerződés megkötésének időpontját megfelelő határozottsággal állapították meg. Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint tehát a felek nem végleges szerződést kötöttek, ami abban az időszakban valóban tilos és semmis szerződés lett volna, amire az is utal, hogy a vételár nem, csak a foglaló lett kifizetve, a vételárat ügyvédi letétbe helyezték, mégpedig kifejezetten azzal, hogy az a végleges szerződés megkötése után fizethető ki. Ehhez képest az előszerződés megkötését semmi nem tiltotta és semmi nem tiltja. Az elsőfokú bíróság nem osztotta azt a kereseti álláspontot sem, hogy a szerződés a megfelelő alakiság elmulasztása miatt érvényesen létre sem jött. A felperes által megjelölt Inytv. 29.§-ában írt szabály a felperes hivatkozásával szemben nem érvényességi kelléket, hanem bejegyzési kelléket fogalmaz meg. Annak az érvényességi kelléknek viszont, hogy az ingatlan adásvételére vonatkozó szerződést írásban kell megkötni, az előszerződés kétségtelenül megfelelt, mint ahogy megfelelt a teljes bizonyító erejű magánokirat feltételeinek is. Az ítélet indokolása szerint a kereset az elállás alapján sem volt teljesíthető, mivel a felperes elállása nem volt jogszerű, különösen azért nem, mert a felek az előszerződésben az elállás lehetőségét egyező akarattal kizárták.

A felperes fellebbezésében az elsőfokú bíróság ítéletének megváltoztatását és közbenső ítélettel a szerződés semmisségének – elsődlegesen a régi Ptk. 200.§ /2/ bekezdése, másodlagosan a régi Ptk. 207.§ /6/ bekezdése alapján történő – megállapítását, harmadlagosan pedig annak megállapítását kérte, hogy a szerződés – az alakiságok meg nem felelőssége okán – érvényesen nem jött létre azzal, hogy a szerződéskötés előtt fennállott helyzetet kell visszaállítani. A felperes negyedlegesen az elsőfokú bíróság ítéletének akkénti megváltoztatását kérte, hogy a másodfokú bíróság – az elállásra tekintettel – részítélettel kötelezze az alperest a foglaló jogcímén átvett 6.000.- euró, míg ügyyvéd neve ügyvédet a letétként kezelt 20.000.- euró megfizetésére. A felperes fellebbezési álláspontja szerint az elsőfokú bíróság a szerződés létrejöttének körülményeit és annak tartalmát kellő alapossággal feltárta, de annak alapján a valóságos helyzettől eltérő tényállás megállapítása mellett, téves következtetések levonásával hozta meg a törvénysértő ítéletét. Megismételte azt a kereseti hivatkozását, hogy abban a téves feltételezésben bízott, hogy az alperes „csapata” jogszerűen intézte az ingatlan vásárlását, ugyanis számára senki nem magyarázta el, hogy a tulajdonosi jogosítványok átadása zsebszerződésként törvénybe ütköző, és ezért semmisnek minősül. Fenntartotta azt az álláspontját is, hogy a felek megnevezésétől eltérően nem előszerződést, hanem végleges szerződést kötöttek. A szerződéstől pedig utóbb döntően az egészségi állapota alapvető megváltozása miatt állt el.

Az alperes fellebbezési ellenkérelmében az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyását kérte. Továbbra is hivatkozott arra, hogy az előszerződés nem ütközik jogszabály tiltó rendelkezésébe, az ugyanis nem keletkeztethet egyéb esetekben sem tulajdont, nem teremt jogcímet a tulajdonjog megszerzésére, hanem csak kötelezettséget a jogcímet jelentő végleges ügylet későbbi megkötésére. A szerződéskötés előtt pedig a felperes az akkori tulajdonszerzési tilalomról és annak várható megszűnéséről teljes körű tájékoztatást kapott.

A fellebbezés alaptalan.

A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság által megállapított ítéleti tényállást az elsőfokú eljárás adatai alapján annyiban módosítja, hogy egyrészt rögzíti azt, hogy a felperes svájci állampolgár, másrészt mellőzi azt a ténymegállapítást, hogy a felperes az építési engedély alapján az építkezést meg is kezdte.

A tényállás fenti módosítása ellenére is helytállóak voltak az elsőfokú bíróság jogi következtetései, és helyes volt az azokra alapított érdemi döntése is. A másodfokú bíróság ezért az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 253.§ /2/ bekezdése és a Pp. 254.§ /3/ bekezdése alapján, helyes indokaira tekintettel helybenhagyta.

A felperes fellebbezésében foglaltak kapcsán a másodfokú bíróság az alábbiakat emeli ki:

A felek jogvitájában az elsődlegesen eldöntendő kérdés az volt, hogy a keresettel érintett megállapodásuk – a megnevezésének megfelelően – előszerződésnek vagy pedig végleges adásvételi szerződésnek minősül-e. Ehhez képest az elsőfokú bíróság a szerződésnek a régi Ptk. 207.§ /1/ bekezdése szerinti, helytálló értelmezésével, a felek szerződési akaratára utaló peradatok helyes értékelésével, az előszerződésnek a régi Ptk. 208.§ /1/ bekezdésében írt definícióját figyelembe véve állapította meg azt, hogy a felek előszerződést kötöttek. Kötelezettséget vállaltak ugyanis arra, hogy későbbi időpontban – haláluk esetén az örököseik – egymással végleges szerződést kötnek. A vételárral kapcsolatos kikötés is egyértelműen ezt támasztotta alá. Amellett, hogy nem volt akadálya annak, hogy a felperes a kötelezettségvállalása jeléül az előszerződés megkötésekor foglalót adjon (BH 1997.491.), a további, a felperes által ügyvédi letétbe helyezett vételárrész alperesnek való kifizetésére az ügyvéd csak a végleges szerződés megkötése és annak alapján a felperes tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzése után jogosult és köteles, aminek várható időpontját – az akkor hatályban volt jogszabályok szerint – a felek a 2014. évben határozták meg. Mindehhez képest a kereseti hivatkozással szemben nem volt akadálya annak, hogy az ingatlannak a felperes részére történő birtokbaadása már az előszerződés megkötésekor megtörténjen, és a felek 2014-ig, vagyis a végleges szerződés megkötésének várt időpontjáig szabályozzák az ingatlan használatát.

A felek előszerződése a megkötésekor hatályban volt, a termőföldről szóló 1994. évi LV. tv. 7.§ /1/ bekezdésében írt tulajdonszerzési tilalomba nem ütközött, s így a régi Ptk. 200.§ /2/ bekezdése szerint semmisnek nem minősült. Emellett a fellebbezésben hivatkozott színleltség hiányában a semmisség a régi Ptk. 207.§ /6/ bekezdése alapján sem állt fenn. Az elsőfokú bíróság azt is helyesen állapította meg, hogy mivel a felek az adásvételi szerződésüket – a régi Ptk. 208.§ /6/ bekezdése és 365.§ /3/ bekezdése által megkövetelt – írásbeli alakban kötötték, az az alakiság megsértése miatt, a régi Ptk. 217.§ /1/ bekezdése alapján semmisnek nem tekinthető.

A felperes keresete az eshetőleges jogcímként megjelölt elállás alapján sem volt teljesíthető. Az elsőfokú bíróság helytállóan vette figyelembe azt, hogy a felek az előszerződésükben az elállás jogát kizárták, és megállapodtak abban, hogy a szerződést csak közös megegyezéssel, az eredeti állapot helyreállításával bonthatják fel. Ezen túlmenően a felperes a 2014. február 22. napján kelt levelében az elállását semmivel nem indokolta, csupán a szerződés semmisségére hivatkozott. Az elállás valódi okaként megjelölt, de írásban nem közölt egészségromlás pedig önmagában a törvényi elállási okok egyikének sem feleltethető meg. Annak, valamint az előszerződés létrejötte után beállott bármiféle egyéb körülményváltozásnak legfeljebb a szerződéskötés megtagadása esetén, a régi Ptk. 208.§ /5/ bekezdésének alkalmazása szempontjából lehet jelentősége.

Azt, hogy a felperes az előszerződés megkötésekor teljes mértékben tisztában volt azzal, hogy az akkori törvényi tilalom folytán az ingatlan tulajdonjogát nem szerezheti meg, de a későbbiekben arra lehetősége nyílik, az elsőfokú bíróság a perben felvett bizonyítás eredménye alapján, az e körben releváns bizonyítékok helyes értékelésével állapította meg. Minthogy a felperes az ezzel ellentétes tényállítását a fellebbezésében is fenntartotta, a másodfokú bíróság utal arra, hogy a kereset alapjaként megjelölt semmisségi okok fennálltát a felperes által itt előadott tények valóságuk esetén sem támaszthatták alá. A jogi kérdésben való tévedés ugyanis a régi Ptk. 210.§ /2/ bekezdése szerint megtámadási ok, a felperes azonban ilyet az alperessel sem a keresetindítás előtt, sem a per során nem közölt. A kereseti kérelemhez kötöttség folytán pedig a fél által nem hivatkozott megtámadási ok fennállását a bíróság hivatalból nem vizsgálhatja (a 2/2010. (VI.28.) PK vélemény 5/b. pontja).

Mivel a felperes fellebbezése sikertelen volt, ezért a másodfokú bíróság a Pp. 78.§ /1/ bekezdése alapján, a 32/2003. (VIII.22.) IM.r. 3.§ /2/ bekezdésének a./ pontjára és /5/ bekezdésére figyelemmel kötelezte őt az alperes részéről felmerült fellebbezési perköltségnek – a képviseletét ellátó ügyvéd 100.000.- Ft-ban megállapított munkadíjának és a fellebbezési tárgyaláson való megjelenése kapcsán felmerült 5.000.- Ft összegű útiköltségének – megfizetésére azzal, hogy saját fellebbezési költségeit – az általa megfizetett fellebbezési illetéket, valamint jogi képviselőjének ügyvédi munkadíját és útiköltségét – a felperes maga kell, hogy viselje.

Zalaegerszeg, 2015. június 23.

dr.Sifter Ágnes sk. dr.Zumbók Péter sk. dr.Bányai Tamás sk. a tanács elnöke előadó bíró bíró

A kiadmány hiteléül: tisztviselő