VR.2023.00002 — Land Rezoning and Material Expropriation Claim Dismissal

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2023.00002

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--- · --- · --- · Geschäftsnummer: · VR.2023.00002 · Entscheidart und -datum: · Endentscheid vom 24.10.2024 · Spruchkörper: · 3. Abteilung/3. Kammer · Weiterzug: · Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 13.05.2025 gutgeheissen, den Entscheid aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurückgewiesen. · Rechtsgebiet: · Enteignungsrecht · Betreff: · materielle Enteignung · Materielle Enteignung. [Umzonung von Grundstücken von der Freihaltezone in die Besondere Erholungszone (Familiengartenareal); Neuentscheid der Schätzungskommission nach Aufhebung des Urteils VR.2016.00001 des Verwaltungsgerichts vom 13. Juli 2017 und Rückweisung der Sache durch das Bundesgericht mit Urteil 1C_473/2017 vom 3. Oktober 2018]. Dass sich die Schätzungskommission mit der ungerechtfertigten Auskunftsverweigerung der Notariate abfand und nicht auf der Lieferung der Handänderungsanzeigen beharrte, stellt eine Verletzung ihrer Untersuchungspflicht dar, die grundsätzlich zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids und Rückweisung der Sache zur weiteren Untersuchung führen müsste. Indessen tritt diese Rechtsfolge deswegen nicht ein, weil der Mangel hier keinen Einfluss auf die vorzunehmende Verkehrswertschätzung des betroffenen Areals vor und nach der Umzonung hat (E. 4.2 f.). Die Vergleichsmethode zur Ermittlung des Verkehrswerts der fraglichen Grundstücke erweist sich vorliegend als untauglich, namentlich aufgrund der geringen Zahl von Handänderungen, die überhaupt zum Vergleich herangezogen werden könnten (E. 5.1). Es erscheint allein die Ertragswertmethode als tauglich (E. 5.2). Die Anwendung der Ertragswertmethode setzt die genaue Kenntnis des Objekts voraus, das einen Ertrag aus der Nutzung eines Grundstücks erzeugt (E. 5.3.1). Obwohl gemäss Bundesgericht keine übertriebenen Anforderungen an Wirtschaftlichkeitsberechnungen der Rekurrentin gestellt werden dürfen, genügt deren äusserst rudimentärer Bericht nicht ansatzweise für eine gerichtliche Überprüfung; die Rekurrentin ist ihrer Mitwirkungspflicht zur Darlegung eines möglichen Ertrags ihrer Grundstücke vor der Abzonung nicht nachgekommen (E. 5.3.3). Da nicht ersichtlich ist, dass die Rekurrentin mit einer Sportanlage einen Gewinn hätte erzielen können, erübrigt sich eine nähere Prüfung, welchen Wert das Land als Familiengartenareal mutmasslich generiert hätte (E. 5.3.4). Die Realisierung einer Sportanlage auf dem genannten Areal scheint zudem nicht als sehr wahrscheinlich, jedenfalls nicht in einem Mass, wie es für die Annahme einer materiellen Enteignung erforderlich wäre: In Anbetracht der Gesamtfläche des streitbetroffenen Areals unterläge dessen Überbauung mit einer Sportanlage einerseits mutmasslich der Planungspflicht und genügte eine einfache Baubewilligung hierfür nicht (E. 6.2). Andererseits waren die Parzellen am Stichtag nicht rechtsgenügend groberschlossen und hätte die Feinerschliessung die Durchführung eines Quartierplanverfahrens erfordert (E. 6.3). Bei der Rekurrentin handelt es sich nicht um ein Sonderopfer (E. 7). Zusammenfassend ergibt sich, dass die Umzonung der Grundstücke nicht zu einer nachweisbaren und hinreichend wesentlichen Wertminderung geführt hat, die einer materiellen Enteignung gleichkommt (E. 8). Abweisung. · --- · Stichworte: · ABZONUNG AMTSHILFE BEWERTUNGSMETHODE EIGENTUMSBESCHRÄNKUNG ERHOLUNGSZONE ERSCHLIESSUNG ERTRAGSWERT ERTRAGSWERTMETHODE FAMILIENGÄRTEN FEINERSCHLIESSUNG FREIHALTEZONE GESTALTUNGSPLAN GRUNDBUCHAMT HANDÄNDERUNG MATERIELLE ENTEIGNUNG MITWIRKUNGSFPLICHT REALISIERBARKEIT REALISIERUNGSWAHRSCHEINLICHKEIT RICHTPLANPFLICHT RÜCKWEISUNGSENTSCHEID SCHÄTZUNGSMETHODE SONDEROPFER SPORTANLAGE UMZONUNG UNTERSUCHUNGSPFLICHT VERGLEICHSMETHODE VERKEHRSWERT VERKEHRSWERTERMITTLUNG ZONENPLAN · Rechtsnormen: · § 84 Abs. I PBG § 85 Abs. I PBG § 124 PBG § 318 PBG Art. 8 Abs. II RPG Art. 18 RPG Art. 22 Abs. II lit. b RPG Art. 25 Abs. II RPG § 7 VRG · Publikationen: · - keine - · Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) · Gewichtung: 3