VR.2022.00002 — Historical Preservation Listing as Material Expropriation and Right of First Refusal
Zusammenfassung (Sachverhalt & Erwägungen)
KI-strukturiertThe case concerned whether the listing of a property for historical preservation constituted a material expropriation that entitled the landowner to the right of first refusal (Heimschlagrecht). The court affirmed the municipality's standing to appeal cost assessments in the valuation procedure and reasoned that for preservation measures that only reduce buildable use, an expropriation warranting compensation only occurs if the measure prevents any economically sensible and reasonable use of the property, generally aligning with the prior condition; although a significant potential value from building mass transfer (Nutzungstransfer) existed, it was deemed not objectively realizable in the short term, meaning the preservation measure did not meet the threshold for material expropriation as the property remained an attractive and economically viable residence despite a substantial value decrease from approximately Fr. 18.41 million to Fr. 10.2 million.
Leitsatz / Regeste
KI-strukturiertRechtsfragen & angewandte Gesetzesbestimmungen
KI-strukturiertThis provision relates to the core issue regarding the conditions for a claim under expropriation law, which was ultimately not met according to the final decision.
This provision concerns the right of first refusal (Heimschlagrecht) which was central to the dispute, though the decision implies it was not applicable based on the lack of material expropriation.
This constitutional article establishes the right to property and protection against expropriation, forming the underlying legal basis for the material expropriation assessment.
This provision relates to the costs or compensation in expropriation proceedings, although its specific application in the dispositive concerning the reimbursement of costs for the expert procedure is inferred from the context of the overall ruling (Abweisung der vereinigten Rekurse), even if the specific citation is not followed by a cost order sentence.
Volltext des Entscheids — VR.2022.00002
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2022.00002
--- · --- · --- · --- · --- · [Standard Suche](/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm) · [Erweiterte Suche](/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm) · [Hilfe](/findinfo/help/index.htm)
[Druckansicht](/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&WebServerUrl=&WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&OmnisLibrary=JURISWEB&OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&Parametername=WWW&Schema=ZH_VG_WEB&Source=&Aufruf=getDocument&cSprache=GER&nF30_KEY=223981&W10_KEY=13317013&nTrefferzeile=1&Template=standard/results/printviewdocument.fiw)
--- · --- · --- · Geschäftsnummer: · VR.2022.00002 · Entscheidart und -datum: · Endentscheid vom 14.03.2024 · Spruchkörper: · 3. Abteilung/3. Kammer · Weiterzug: · Dieser Entscheid ist rechtskräftig. · Rechtsgebiet: · Enteignungsrecht · Betreff: · Heimschlag bei materieller Enteignung · [Umstritten ist, ob die Unterschutzstellung einer Liegenschaft eine materielle Enteignung bewirkte, welche die Grundeigentümerschaft zur Ausübung des Heimschlagrechts berechtigt.] Legitimation des Gemeinwesens als Expropriant zur Anfechtung der ihm auferlegten Kosten des Schätzungsverfahrens bejaht (E. 1.3). Bei Denkmalschutzmassnahmen, die lediglich die Verminderung der baulichen Nutzung und nicht deren vollständige Aufhebung zur Folge haben, nimmt das Bundesgericht einen entschädigungspflichtigen Entzug von wesentlichen Eigentumsbefugnissen nur dort an, wo die Massnahme eine bestimmungsgemässe, wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung der Liegenschaft verunmöglicht. Als wirtschaftlich sinnvoll werden dabei allgemein solche Nutzungen erachtet, die sich am bisherigen Zustand orientieren; auf eine Rendite, wie sie bei bestmöglicher Verwertung des Eigentums unter dem alten Rechtszustand möglich gewesen wäre, kommt es nicht an (E. 4.2). Allgemeines zu Ausnützungsübertragung und Nutzungstransfer (E. 6.6.2 Abs. 1). Falls die Grundeigentümerschaft auf jegliche Erweiterung der unter Schutz gestellten Liegenschaft verzichtete, liessen sich rund 3'577 m3 Baumasse auf andere Grundstücke übertragen; einem solchen Nutzungstransfer wäre ein Wertzuwachs von mindestens Fr. 4'328'170.- zuzumessen (E. 6.6.2 Abs. 3). Die Einpreisung des aus dem Nutzungstransfer erwachsenden Wertanteils in die Bewertung der unter Schutz gestellten Liegenschaft setzt voraus, dass eine Ausnützungsübertragung innert nützlicher Frist objektiv realisierbar erscheint. Dies ist hier nicht der Fall. Angesichts der ausserordentlichen Grösse und des substanziellen Werts der Nutzungsreserve kann indes die grundsätzliche Möglichkeit einer Ausnützungsübertragung im Rahmen der Gesamtwürdigung mitberücksichtigt werden, anhand welcher darüber zu entscheiden ist, ob der mit der Unterschutzstellung verbundene Eingriff in die Rechtspositionen der Grundeigentümerschaft eine materielle Enteignung darstellt (E. 6.6.2 Abs. 4). Dem streitbetroffenen Grundstück käme ohne Unterschutzstellung ein Verkehrswert von Fr. 18'410'000.- zu; mit Schutzmassnahme ist der Verkehrswert der Liegenschaft unter Berücksichtigung eines als realisierbar zu wertenden Erweiterungsbaus auf Fr. 10'200'000.- zu schätzen. Die Unterschutzstellung bewirkt mithin einen Wertverlust von Fr. 8'210'000.- bzw. von 44,6 % (E. 6.6.6). Vorliegend steht ausser Frage, dass die streitbetroffene Liegenschaft auch nach der Unterschutzstellung als ausgesprochen attraktive Wohnliegenschaft zu würdigen ist und weiterhin wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden kann. Unter Berücksichtigung aller Umstände erweist sich der Tatbestand der materiellen Enteignung als (noch) nicht erfüllt (E. 6.8). Abweisung der vereinigten Rekurse. · --- · Stichworte: · AUSNÜTZUNGSTRANSFER AUSNÜTZUNGSÜBERTRAGUNG HEIMSCHLAG HEIMSCHLAGSENTSCHÄDIGUNG HEIMSCHLAGSRECHT LEGITIMATION DES KANTONS MATERIELLE ENTEIGNUNG NUTZUNGSTRANSFER NUTZUNGSÜBERTRAGUNG UNTERSCHUTZSTELLUNG · Rechtsnormen: · § 46 Abs. I AbtrG § 63 Abs. I AbtrG Art. 26 Abs. II BV § 214 Abs. I PBG · Publikationen: · - keine - · Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) · Gewichtung: 2