VR.2000.00001 — Setback Areas and Material Expropriation
Zusammenfassung (Sachverhalt & Erwägungen)
KI-strukturiertThe court considered whether establishing setback areas adjacent to a core zone constituted material expropriation. The court reasoned that material expropriation does not occur if a building ban affects only a small portion of a parcel, allowing the owner to continue using the remainder for its intended purpose, generally with the threshold for such a ban being between 35-45% of the property. In this case, the affected portions of the properties were deemed to have independent character and were situated within a largely developed village core, thus not constituting material expropriation. The court also addressed the calculation of compensation, stating it should be based on market value before and after the restriction, using comparable prices, and acknowledged that a prior estimation commission's assessment was generally reasonable, though it had not sufficiently considered the price peak in 1985.
Leitsatz / Regeste
KI-strukturiertRechtsfragen & angewandte Gesetzesbestimmungen
KI-strukturiertThis provision is cited as the legal basis for the consideration of compensation for material expropriation.
This constitutional provision is cited in relation to the legal framework for property rights, which is relevant to material expropriation.
This provision is cited in the context of land use planning, which is relevant to the determination of material expropriation in relation to zoning.
Volltext des Entscheids — VR.2000.00001
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2000.00001
--- · --- · --- · --- · --- · [Standard Suche](/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm) · [Erweiterte Suche](/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm) · [Hilfe](/findinfo/help/index.htm)
[Druckansicht](https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&OmnisLibrary=JURISWEB&OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&Parametername=WWW&Schema=ZH_VG_WEB&Source=&Aufruf=getDocument&cSprache=GER&nF30_KEY=106164&W10_KEY=4467148&nTrefferzeile=1&Template=standard/results/printviewdocument.fiw)
--- · --- · --- · Geschäftsnummer: · VR.2000.00001 · Entscheidart und -datum: · Endentscheid vom 21.06.2001 · Spruchkörper: · 3. Abteilung/3. Kammer · Weiterzug: · Das Bundesgericht hat eine Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen diesen Entscheid am 16.04.2002 abgewiesen. · Rechtsgebiet: · Enteignungsrecht · Betreff: · Entschädigung für materielle Enteignung · Bewirken Freiflächen, mit denen der Kernzone zugeteilte Grundstücke zum Schutz von benachbarten Gebäuden belegt wurden, eine materielle Enteignung? Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen über die Beschwerde gemäss §§ 50 ff. VRG (E. 1a). Auf einen Augenschein kann verzichtet werden (E. 1b). Massgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung, ob eine materielle Enteignung vorliegt, ist der 16. November 1985 (E. 2a). Es liegt keine materielle Enteignung vor, wenn sich ein Bauverbot nur auf einen kleinen Teil einer Parzelle bezieht und der Eigentümer den Rest noch bestimmungsgemäss nutzen kann. Die Grenze liegt im Bereich zwischen 35 und 45 %. Dabei sind mehrere Parzellen, die sich nur zusammen nutzen lassen, als Eiheit zu betrachten, während grosse Grundstücke, die verschiedenartige, nicht in engerem Zusammenhang stehende Teile umfassen, entsprechend aufzuteilen sind (E. 3a). Dem mit einer Freifläche belegten Teil des einen Grundstücks kommt selbständiger Charakter zu (E. 3b). Auch der betroffene Teil des zweiten Grundstücks ist gesondert zu betrachten, da es von einer anderen planerischen Massnahme betroffen ist als die anderen Teile und das Grundstück eher zufällig zusammenhängende Bereiche mit unterschiedlicher Ausrichtung umfasst (E. 3c). Die Grundsätze über die Nichteinzonung sind anwendbar (E. 4a). Eine Nichteinzonung stellt nur ausnahmsweise eine materielle Enteignung dar (E. 4b). Vorliegend fragt sich, ob die betroffenen Parzellenteile am Stichtag zum weitgehend überbauten Gebiet zählten (E. 4c). Beide Grundstücksteile gehören dem Dorfkern und deshalb dem weitgehend überbauten Gebiet an (E. 5c). Es lagen keine besonderen Umstände vor, die gegen eine Einzonung sprachen (E. 5d). Die Entschädigung bemisst sich aufgrund des Verkehrswerts mit bzw. ohne den fraglichen Eingriff. Die Werte sind anhand von Vergleichspreisen zu ermitteln. Massgeblicher Zeitpunkt ist das Inkrafttreten der Eigentumsbeschränkung (E. 6a). Das Verwaltungsgericht hat das Ermessen der Schätzungskommission zu respektieren (E. 6b). Es ist sachgerecht, Handänderungen sehr kleiner Parzellen und von an Autobahn oder Bahnlinie gelegenen Grundstücken nicht zu berücksichtigen (E. 6c). Die Schätzungskommission hat den 1985 verzeichneten Höhepunkt der Preisentwicklung zu wenig berücksichtigt (E. 6d). Die Abzüge für Baueinschränkungen in der Kernzone und den Restlandwert sind gerechtfertigt (E. 6e). BGE-Nr. 1A.159/2001 · --- · Stichworte: · BGE FREIFLÄCHE GESAMTBETRACHTUNG KERNZONE MATERIELLE ENTEIGNUNG NICHTEINZONUNG PREISENTWICKLUNG RESTLANDWERT STATISTISCHE METHODE TEILENTEIGNUNG VERGLEICHSMETHODE VERKEHRSWERT WEITGEHEND ÜBERBAUTES GEBIET · Rechtsnormen: · § 46 lit. I AbtrG Art. 26 lit. II BV Art. 15 lit. a RPG · Publikationen: · - keine - · Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) · Gewichtung: 3