VR.2000.00001 — Open Space Designation as Material Expropriation Evaluation
Zusammenfassung (Sachverhalt & Erwägungen)
KI-strukturiertThe court addressed whether establishing non-buildable open spaces adjacent to core zone properties, intended to protect neighboring buildings, constituted a material expropriation. The reasoning established that material expropriation occurs when a building prohibition affects between 35% and 45% of a parcel, viewing multiple contiguous parcels as one unit unless they comprise distinct, unrelated parts, and determined that the relevant evaluation date was November 16, 1985. Given that the affected parcel portions belonged to the largely built-up village core area as of that date and lacked circumstances precluding zoning, no material expropriation was found, although compensation is calculated based on the property's market value with and without the restriction, using comparable prices at the time the restriction took effect, while respecting the initial assessment commission's discretion except for errors related to price development peaks.
Leitsatz / Regeste
KI-strukturiertVolltext des Entscheids — VR.2000.00001
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VR.2000.00001
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--- · --- · --- · Geschäftsnummer: · VR.2000.00001 · Entscheidart und -datum: · Endentscheid vom 21.06.2001 · Spruchkörper: · 3. Abteilung/3. Kammer · Weiterzug: · Das Bundesgericht hat eine Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen diesen Entscheid am 16.04.2002 abgewiesen. · Rechtsgebiet: · Enteignungsrecht · Betreff: · Entschädigung für materielle Enteignung · Bewirken Freiflächen, mit denen der Kernzone zugeteilte Grundstücke zum Schutz von benachbarten Gebäuden belegt wurden, eine materielle Enteignung? Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen über die Beschwerde gemäss §§ 50 ff. VRG (E. 1a). Auf einen Augenschein kann verzichtet werden (E. 1b). Massgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung, ob eine materielle Enteignung vorliegt, ist der 16. November 1985 (E. 2a). Es liegt keine materielle Enteignung vor, wenn sich ein Bauverbot nur auf einen kleinen Teil einer Parzelle bezieht und der Eigentümer den Rest noch bestimmungsgemäss nutzen kann. Die Grenze liegt im Bereich zwischen 35 und 45 %. Dabei sind mehrere Parzellen, die sich nur zusammen nutzen lassen, als Eiheit zu betrachten, während grosse Grundstücke, die verschiedenartige, nicht in engerem Zusammenhang stehende Teile umfassen, entsprechend aufzuteilen sind (E. 3a). Dem mit einer Freifläche belegten Teil des einen Grundstücks kommt selbständiger Charakter zu (E. 3b). Auch der betroffene Teil des zweiten Grundstücks ist gesondert zu betrachten, da es von einer anderen planerischen Massnahme betroffen ist als die anderen Teile und das Grundstück eher zufällig zusammenhängende Bereiche mit unterschiedlicher Ausrichtung umfasst (E. 3c). Die Grundsätze über die Nichteinzonung sind anwendbar (E. 4a). Eine Nichteinzonung stellt nur ausnahmsweise eine materielle Enteignung dar (E. 4b). Vorliegend fragt sich, ob die betroffenen Parzellenteile am Stichtag zum weitgehend überbauten Gebiet zählten (E. 4c). Beide Grundstücksteile gehören dem Dorfkern und deshalb dem weitgehend überbauten Gebiet an (E. 5c). Es lagen keine besonderen Umstände vor, die gegen eine Einzonung sprachen (E. 5d). Die Entschädigung bemisst sich aufgrund des Verkehrswerts mit bzw. ohne den fraglichen Eingriff. Die Werte sind anhand von Vergleichspreisen zu ermitteln. Massgeblicher Zeitpunkt ist das Inkrafttreten der Eigentumsbeschränkung (E. 6a). Das Verwaltungsgericht hat das Ermessen der Schätzungskommission zu respektieren (E. 6b). Es ist sachgerecht, Handänderungen sehr kleiner Parzellen und von an Autobahn oder Bahnlinie gelegenen Grundstücken nicht zu berücksichtigen (E. 6c). Die Schätzungskommission hat den 1985 verzeichneten Höhepunkt der Preisentwicklung zu wenig berücksichtigt (E. 6d). Die Abzüge für Baueinschränkungen in der Kernzone und den Restlandwert sind gerechtfertigt (E. 6e). BGE-Nr. 1A.159/2001 · --- · Stichworte: · BGE FREIFLÄCHE GESAMTBETRACHTUNG KERNZONE MATERIELLE ENTEIGNUNG NICHTEINZONUNG PREISENTWICKLUNG RESTLANDWERT STATISTISCHE METHODE TEILENTEIGNUNG VERGLEICHSMETHODE VERKEHRSWERT WEITGEHEND ÜBERBAUTES GEBIET · Rechtsnormen: · § 46 lit. I AbtrG Art. 26 lit. II BV Art. 15 lit. a RPG · Publikationen: · - keine - · Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) · Gewichtung: 3