VVGE.2007.08.Nr.41 — New Construction vs. Existing Structures Guarantee

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VVGE 2007/08 Nr. 41, S. 190:

Art. 54 und Art. 55 Abs. 2 BauG

Auf einen Neubau, bei welchem ein völlig neues, anderes Gebäude an die Stelle des bisherigen tritt, sind die Bestimmungen über die Bestandesgarantie nicht anwendbar.

Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 27. Juni 2007

Aus den Erwägungen:

2.d) Der Beschwerdeführer beruft sich auf die Erwägungen des Einwohnergemeinderates Alpnach, wonach es sich beim Bauvorhaben nicht um eine Neubaute, sondern lediglich um eine Ersatzbaute für die bestehende Werkhalle im Sinne der Bestandesgarantie handle.

aa) Art. 54 des Baugesetzes vom 12. Juni 1994 (BauG; GDB 710.1) enthält den Grundsatz der Bestandesgarantie, während Art. 55 BauG die Erweiterung innerhalb der Bauzone und Art. 56 BauG Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone regelt. Nach Art. 54 BauG sind Weiterbestand, Unterhalt und zeitgemässe Erneuerung bestehender Bauten und Anlagen gewährleistet (Abs. 1). Umbauten sowie der Wiederaufbau zerstörter oder abgebrochener Gebäude innert fünf Jahren sind zulässig, sofern keine ungünstigen Verhältnisse entstehen oder bestehen bleiben und keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen (Abs. 2). Laut Art. 55 Abs. 2 BauG können bei bestehenden Bauten, die den Bauvorschriften nicht entsprechen, neubauähnliche Umbauten und Erweiterungen gestattet werden, wenn keine wesentlichen öffentlichen und privaten Interessen entgegenstehen. Der Grundsatz der Bestandesgarantie umschreibt das Weiterbestehen, das Recht zum Unterhalt und der zeitgemässen Erneuerung bestehender Bauten oder allenfalls auch einer Nutzung, die nicht baulicher Art zu sein braucht. Bestehende Bauten und Anlagen können grundsätzlich erhalten bleiben, auch wenn sie wegen seitherigen Rechtsänderungen nicht mehr oder nicht mehr gleich gebaut werden können. Das Recht zum Weiterbestand ist die schwächste Form, da alle Bauten mit der Zeit verfallen. Der Unterhalt sichert den Fortbestand der Baute. Noch weiter geht die zeitgemässe Erneuerung, welche z.B. den Einbau neuer Materialien, ein neues Fundament usw. gestattet. Die Bestandesgarantie umfasst somit alle Massnahmen, die auf Substanzerhaltung und sogar Substanzverbesserung gerichtet sind. Ein Eigentümer darf sogar, solange er die Identität der Bauten und ihre ursprüngliche Zwecksetzung nicht aufgibt, in gewissem Rahmen die Nutzung ändern und an die Zeit anpassen (Baudepartement Obwalden, Erläuterungen zum Baugesetz vom 12. Juni 1994 und zur Verordnung zum Baugesetz vom 7. Juli 1994, Sarnen 1995, 109). In Art. 54 Abs. 2 BauG wird die Bestandesgarantie in Bezug auf den Umbau und den Wiederaufbau präzisiert. Umbauten nach Art. 54 Abs. 2 BauG sind solche Veränderungen, welche das Ausmass der bisherigen Baute nicht verändern, also beispielsweise Massnahmen im Innern, eine neue Befensterung usw. (Baudepartement, a.a.O., 110). Unter bestimmten Umständen sollen auch neubauähnliche Umbauten und Erweiterungen möglich sein; dies wird in Art. 55 Abs. 2 BauG geregelt. Die Bestimmung regelt die Erweiterungsmöglichkeiten von Bauten innerhalb der Bauzone. Bauten, die den Bauvorschriften nicht entsprechen, können somit auch neubauartig erweitert werden, wenn keine wesentlichen öffentlichen und privaten Interessen entgegenstehen (Baudepartement, a.a.O., 111 f.). Eine neubauähnliche Umgestaltung liegt vor, wenn Änderungen an bestehenden Bauten und Anlagen so intensiv sind, dass sie einer Neubaute gleichkommen (Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, Zürich 2003, 91). Erweiterungen sind entsprechend erweiternde Umgestaltungen an Bauten. Geht es um Arbeiten, die einem Neubau gleichzusetzen sind, wie die Renovierung, der Umbau und die Vergrösserung, so haben diese Massnahmen grundsätzlich in vollem Umfang dem geltenden Baurecht zu entsprechen (Urteil des Bundesgerichts vom 18. Januar 1990, in: ZBl 91/1990, 356; Haller/Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Zürich 1999, 114, N. 817; Kistler/Müller, Baugesetz des Kantons Aargau, Textausgabe mit Kommentar, Lenzburg 2002, N. 15 zu § 68; Alain Griffel, Bauen im Spannungsfeld zwischen Eigentumsgarantie und Bauvorschriften, ZBl 103/2002, 182). Die Regelung des Baugesetzes des Kantons Obwalden lässt allerdings unter dem Titel der Bestandesgarantie einen relativ grossen Spielraum offen; es wurde denn auch im Vergleich zum alten Recht eine flexiblere Lösung angestrebt (Baudepartement, a.a.O., 111). Obwohl die Bestandesgarantie grundsätzlich auf die Situation zugeschnitten ist, dass Bauten infolge neuer gesetzlicher Bestimmungen in Widerspruch zur Rechtsordnung gelangen, sollen mit der Regelung auch Veränderungen in der Umgebung der Baute erfasst werden (Baudepartement, a.a.O., 110). Im Zusammenhang mit Bauwerken, welche ohne Zutun des Grundeigentümers durch Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse rechtswidrig geworden sind, wird in Lehre und Rechtsprechung jedoch in der Regel nicht von der Bestandesgarantie gesprochen (Willi, a.a.O., 28).

bb) Im vorliegenden Fall ist das Problem der ungenügenden Strassenerschliessung nicht durch eine Änderung der Rechtslage eingetreten, sondern aufgrund der tatsächlichen Verschiebung der Parzellengrenzen der Parzellen X und Y nach Süden. Nach dem Gesagten könnte die Bestandesgarantie der Obwaldner Regelung nach Art. 54 ff. BauG aber grundsätzlich auch auf eine solche Situation zur Anwendung gelangen. Dies ist indessen im vorliegenden Fall ausgeschlossen, weil es sich weder um Unterhalt, zeitgemässe Erneuerung, Umbauten, Wiederaufbau oder neubauähnliche Umbauten oder Erweiterungen im Sinne der Art. 54 und Art. 55 BauG handelt. Zur Diskussion steht vielmehr ein eigentlicher Neubau, der sich im Vergleich zur bestehenden Werkhalle durch einen grösseren Grundriss, ein anderes Dach, zwei Stockwerke usw. auszeichnet. Auf einen solchen Neubau, bei welchem ein völlig neues, anderes Gebäude an die Stelle des bisherigen tritt, sind auch die weitgefassten Bestimmungen der Art. 54 ff. BauG über die Bestandesgarantie von vornherein nicht anwendbar (vgl. auch Kistler/Müller, a.a.O., N. 8 zu § 68; Erich Zimmerlin, Baugesetz des Kantons Aargau, Kommentar, Aarau 1985, N. 5d zu § 224). Hinzu kommt, dass auch die weiteren Voraussetzungen für die Anwendung der Bestandesgarantie nicht gegeben wären. So müsste im Sinne von Art. 54 Abs. 2 BauG davon ausgegangen werden, dass ungünstige Verhältnisse bestehen blieben, wenn ein Neubau bewilligt würde, ohne dass die erforderliche Strassenerschliessung rechtlich gesichert wäre; überdies würden überwiegende öffentliche Interessen unter diesen Umständen einer Bewilligung entgegenstehen. Aus den gleichen Gründen wäre im Sinne von Art. 55 Abs. 2 BauG zu schliessen, dass wesentliche öffentliche und private Interessen einer Baubewilligung im Wege stünden. Der Beschwerdeführer beruft sich demnach zu Unrecht auf die Bestandesgarantie.

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