Court dismisses claim that owner's refusal to disclose lease info constitutes a defect under conversion law.

L.M. äger fastigheten Munin 30 med adress Sveavägen 137 i Stockholm. Genom en skriftlig anmälan har L.M. verkställt hembud enligt 7 § lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt beträffande fastigheten. Bostadsrättsföreningen Munin 137 anmälde till hyresnämnden att föreningen var intresserad att förvärva fastigheten.

Föreningen yrkade att hyresnämnden skulle förelägga L.M. att komplettera hembudet i första hand med information enligt säljarens garanti i 12 § förslaget till köpeavtal och i andra hand med en fullständig hyresgästlista eller lägenhetsförteckning.

Föreningen anförde till stöd för sitt yrkande följande. I förslaget till köpekontrakt, som ingår i det lämnade hembudet föreskrivs i 12 § att säljaren garanterar att inga avtal träffats med enskilda hyresgäster utöver de kontrakt och avtal, vilka köparen fått information om. I huset finns 20 bostadslägenheter. Tolv av dessa omfattas av en förhandlingsordning för fastigheten. Villkoren beträffande dessa är kända för föreningen. De återstående åtta lägenheterna omfattas inte av förhandlingsordningen men är uthyrda i andra hand. Föreningen saknar kännedom om vilka hyresgäster som har kontrakt med fastighetsägaren beträffande sistnämnda lägenheter och vilka hyror och vilka villkor i övrigt som gäller för lägenheterna. L.M. har vägrat att lämna ut hyreskontrakten till föreningen. Föreningen saknar därmed kännedom om innehållet i garantiutfästelsen. Situationen kan liknas vid att inte hela avtalsförslaget eller samtliga bilagor tillställts bostadsrättsföreningen. Avsaknaden av information om de åtta lägenheterna vad gäller hyresgäster, hyror och övriga villkor gör att föreningen inte kan ta ställning till hembudet och genomföra ombildningen. Hembudet är således ofullständigt och uppfyller inte kraven enligt bestämmelserna i 7 § ombildningslagen. Till följd härav skall hela köpekontraktet inges. I varje fall skall en fullständig hyresgästlista eller lägenhetsförteckning lämnas till föreningen.

Hyresnämnden i Stockholm (1995-11-27, hyresrådet R.T.) avvisade ansökningen och yttrade i sina skäl bl.a.:

Den omständigheten att fastighetsägaren vägrar att lämna ut den information som anges i 12 § förslaget till köpeavtal utgör ingen sådan brist som avses i 7 § andra stycket ombildningslagen. Hyresnämnden saknar behörighet att förelägga en fastighetsägare att fullgöra villkor i ett förslag till köpeavtal. Föreningens ansökan kan därför inte tas upp till prövning. Den skall således avvisas.

Föreningen överklagade hyresnämndens beslut till Svea hovrätt och yrkade i hovrätten i första hand att hovrätten skulle återförvisa målet till hyresnämnden för fortsatt behandling och i andra hand att hovrätten skulle förelägga L.M. att lämna föreningen information enligt garantiutfästelsen i 12 § förslaget till köpeavtal alternativt att hon skulle föreläggas att lämna information med avseende på hyresgäster och kontraktsvillkor för befintliga hyresförhållanden i fastigheten oavsett om informationen omfattades av kontraktsinnehållet i lämnat hembud.

Svea hovrätt (1996-02-06, hovrättsråden Ulla Erlandsson och Karl Matz samt hovrättsassessorn Anna Nygren Malmenfelt, referent) avvisade föreningens yrkande att L.M. skulle förpliktas att lämna information med avseende på hyresgäster och kontraktsvillkor för befintliga hyresförhållanden i fastigheten oavsett om informationen omfattas av kontraktsinnehållet eller inte och lämnade föreningens talan i övrigt utan bifall.

Hovrätten anförde i sina beslutsskäl. Föreningens yrkande att hovrätten skall förelägga L.M. att lämna information med avseende på hyresgäster och kontraktsvillkor för befintliga hyresförhållanden i fastigheten oavsett om informationen omfattas av kontraktsinnehållet i lämnat hembud kan inte tas upp till prövning av hovrätten i detta mål. Yrkandet skall därför avvisas.

Hovrätten delar hyresnämndens bedömning att den omständigheten att fastighetsägaren vägrar att lämna ut information enligt 12 § förslaget till köpeavtal inte utgör en sådan brist som avses i 7 § andra stycket ombildningslagen. Hyresnämnden borde därför rätteligen ha lämnat föreningens yrkande utan bifall. Felet kan rättas i hovrätten. Hyresnämndens avvisningsbeslut skall därför upphävas och föreningens ansökan skall lämnas utan bifall.

Målnummer ÖH 5507/95