Right to keep a building on neighbor's land under neighbor relations act survives subsequent land transfer.

Rakennuksen omistajalle eräistä naapuruussuhteista annetun lain 14 §:n 1 momentin nojalla syntynyt oikeus pysyttää rakennus osaksi naapurin maalla oli Korkeimman oikeuden tuomiosta ilmenevillä perusteilla voimassa myös suhteessa naapurikiinteistön myöhempään luovutuksensaajaan.

L eräistä naapuruussuhteista 14 § 1 mom

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa

Asian tausta

A ja B olivat 30.5.1988 tekemällään kaupalla ostaneet Oriveden kaupungin Haaviston kylässä sijaitsevan tilan X sekä määräalan viereisestä niin ikään tilasta Y. Määräala oli kauppakirjassa määritelty viittaamalla 21.10.1967 tehtyyn selvennyssopimukseen, jolla tilan Y omistaja C oli antanut tilan X omistajalle suostumuksensa määräalan erottamiseen ensiksi mainitusta tilasta, mikäli tilojen välinen raja ei kulkisikaan oletetussa paikassa. A ja B olivat kesällä 1991 heille samana vuonna myönnetyn rakennusluvan nojalla ryhtyneet rakentamaan lomarakennusta ostamalleen maa-alueelle.

Valtio oli 6.11.1990 ostanut tilan Y C:n oikeudenomistajilta maatilalain tarkoituksiin ja myynyt sen 15.11.1991 edelleen D:lle. Valtion ja D:n välisessä kauppakirjassa ei ollut mainittu, että tilasta Y olisi luovutettu määräaloja.

Etelä-Suomen maaoikeus oli 13.5.1998 antamallaan tuomiolla vahvistanut, että raja tilojen Y ja X välillä kulki niin, että A:n ja B:n rakentama lomarakennus sijaitsi osaksi tilan Y alueella. A:n ja B:n omistamat vaja ja ulkokäymälä sijaitsivat niin ikään D:n omistaman tilan Y puolella.

Tampereen käräjäoikeuden tuomio 7.3.2003

D:n vaadittua kanteessaan, että A ja B velvoitetaan siirtämään edellä mainitut rakennuksensa pois hänen omistamaltaan maalta, A ja B olivat kanteen kiistämiseksi vedonneet eräistä naapuruussuhteista annetun lain 14 §:ään. He olivat lisäksi viitanneet siihen, että heidän rakennuksensa olivat jääneet D:n omistaman tilan puolelle ennalta-arvaamattoman, rekisterikartoista poikkeavan rajankäyntiratkaisun johdosta. E ei ollut tosiasiassa edes ostanut riidan kohteena olevaa aluetta vaan saanut sen vastikkeetta rajan siirtyessä.

Käräjäoikeus totesi asiassa olleen riidatonta, että A:n ja B:n omistamat lomarakennus, vaja ja ulkokäymälä sijaitsivat osittain D:n omistamalla tilalla Y. Riidatonta niin ikään oli, että A ja B olivat rakentaneet lomarakennuksensa heille myönnetyn rakennusluvan mukaisesti.

Siltä osin kuin A ja B olivat viitanneet eräistä naapuruussuhteista annetun lain 14 §:ään, käräjäoikeus totesi, että naapuri oli mainitun pykälän 1 momentin mukaan velvollinen sallimaan osaksi hänen maalleen rakennetun rakennuksen jäämisen paikoilleen, jollei rakentaminen ollut tapahtunut vastoin parempaa tietoa tai törkeästä huolimattomuudesta, eikä naapuri ollut viipymättä tehnyt huomautusta rakentamista vastaan ja rakennuksen purkaminen, toisenlaiseksi rakentaminen taikka muuttaminen aiheuttaisi naapurille johtuvaan haittaan ja rakennuksen arvoon nähden suhteettoman suurta vahinkoa.

Koska rajan paikka ei ollut ollut riidaton, E ei ollut voinut tehokkaasti puuttua rakentamiseen ennen piirirajankäyntiä. Hän ei siten ollut menettänyt puhevaltaansa vaatia rakennusten siirtämistä. Valtiolla, joka oli rakennustyön alkaessa omistanut tilan Y, ei myöskään ollut ollut edellytyksiä tehdä huomautusta rakentamista vastaan. Siltä osin kuin A ja B olivat katsoneet, ettei D:llä ollut asiassa oikeussuojan tarvetta, koska riidan kohteena olevat rakennukset eivät sijainneet hänen pihapiirissään tai muullakaan tavoin haitanneet häntä, käräjäoikeus lausui, ettei oikeussuojan tarvetta voitu kytkeä rakennuksista aiheutuvaan todelliseen haittaan. Suomen perustuslain 15 §:n mukaan jokaisen omaisuus oli turvattu. D:llä oli asiassa oikeussuojan tarve, koska A:n ja B:n rakennukset sijaitsivat osaksi hänen maallaan ilman, että tähän olisi laillista perustetta.

Siltä osin kuin kysymys oli rakennusten siirrosta aiheutuvasta haitasta, käräjäoikeus katsoi selvitetyksi, että rakennuksen siirtämisestä aiheutuu A:lle ja B:lle suhteettoman suurta vahinkoa D:lle aiheutuvaan haittaan nähden. Eräistä naapuruussuhteista annetun lain 14 § ei kuitenkaan yksistään tällä perusteella oikeuttanut A:ta ja B:tä pitämään rakennuksiaan D:n maalla.

Käräjäoikeus totesi vielä, ettei oikeudenkäynnin kohteena ollut ollut valtion ja D:n välisen kaupan ulottuvuus. Maaoikeuden tuomio sitoi käräjäoikeutta tilojen rajojen osalta eikä edellytyksiä kohtuusharkintaan tältä osin ollut.

Yhteenvetonaan käräjäoikeus totesi, ettei D:n vaatimusta voitu pitää oikeudettomana ja hänellä oli asiassa oikeussuojan tarve. E ei myöskään ollut menettänyt puhevaltaansa asiassa. Hän ei siten ollut velvollinen sallimaan rakennusten jäämistä paikoilleen.

Näillä perusteilla käräjäoikeus velvoitti A ja B siirtämään omistamansa lomarakennuksen, vajan ja ulkokäymälän pois D:n omistaman tilan Y alueelta.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Säde Suojanen.

Turun hovioikeuden tuomio 11.5.2004

A ja B valittivat hovioikeuteen. Hovioikeus katsoi käräjäoikeuden tavoin, että A ja B olivat kaupan tehdessään tienneet, että tilojen Y ja X välinen raja oli epäselvä. A ja B olivat menetelleet törkeän huolimattomasti ryhtyessään rakentamaan ostamalleen tilalle ennen kuin rajan paikka oli lainvoimaisesti selvitetty. Tämän vuoksi A ja B eivät voineet perustaa oikeuttaan pitää rakennuksia D:n maalla eräistä naapuruussuhteista annetun lain 14 §:ään. Näillä perusteilla hovioikeus pysytti käräjäoikeuden tuomion voimassa.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Jouko Nikula (eri mieltä), Ahti Ikola ja Arto Suomi. Esittelijä Vesa Karttunen (mietintö).

Viskaali Karttunen katsoi mietinnössään, ettei lomarakennuksen rakentaminen osittain D:n omistamalle maalle ollut tapahtunut vastoin parempaa tietoa tai törkeästä huolimattomuudesta. Vaikka kysymyksessä olevien kiinteistöjen välinen raja oli ollut asiakirjoista ilmenevin tavoin epäselvä, naapurikiinteistön omistajan olisi puhevaltansa säilyttääkseen tullut tehdä huomautuksensa rakentamista vastaan heti rakentamisen alettua.

Asiassa ei ollut selvitetty, että A:n ja B:n rakennuksista aiheutuisi D:lle tai hänen omistamansa kiinteistön käytölle merkittävää haittaa. A ja B olivat näyttäneet, että lomarakennuksen purku- ja siirtokustannukset nousevat korkeiksi, kirjallisen kustannusarvion mukaan 37 472 euroksi. Vajan ja ulkokäymälän siirtämisestä aiheutuvasta vahingosta ei sitä vastoin ollut esitetty selvitystä eikä niiden siirtämisestä voitu muutoinkaan katsoa aiheutuvan suhteettoman suurta vahinkoa. Lomarakennuksen purkamisesta koituisi sen paikoilleen jäämisestä D:lle aiheutuvaan haittaan nähden suhteettoman suurta vahinkoa. Vajan ja ulkokäymälän siirtämisestä tällaista vahinkoa ei sitä vastoin voitu katsoa aiheutuvan.

Näillä perusteilla Karttunen esitti, että E velvoitetaan sallimaan lomarakennuksen jääminen paikoilleen ja että käräjäoikeuden tuomion lopputulos pysytetään muilta osin voimassa.

Hovioikeudenneuvos Nikula hyväksyi mietinnön katsoen kuitenkin, että siinä mainittu kustannusarvio oli vain suuntaa-antava.

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

A:lle ja B:lle myönnettiin valituslupa. Valituksessaan he vaativat kanteen hylkäämistä.

E vastasi valitukseen ja vaati sen hylkäämistä.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Perustelut

Riidan kohde

1. E on kanteessaan vaatinut, että A ja B velvoitetaan siirtämään omistamansa rakennukset hänen omistamaltaan tilalta Y Oriveden kaupungin Haaviston kylässä. A ja B ovat vastustaneet kannetta katsoen, ettei D:llä ollut asiassa oikeussuojan tarvetta, koska hän ei ollut tosiasiassa edes ostanut sitä aluetta, jolla rakennukset osittain sijaitsivat, vaan saanut sen omistukseensa vastikkeetta ennalta-arvaamattoman rajankäyntiratkaisun seurauksena. A ja B ovat lisäksi katsoneet, että E on joka tapauksessa eräistä naapuruussuhteista annetun lain (jäljempänä naapuruussuhdelaki) 14 §:n nojalla velvollinen sallimaan rakennusten jäämisen paikoilleen.

Kysymys oikeudellisesta intressistä

2. Etelä-Suomen maaoikeus on 13.5.1998 antamallaan lainvoiman saaneella tuomiolla vahvistanut rajan D:n omistaman tilan Y ja A:n ja B:n omistaman tilan X välillä kulkevan siten, että A:n ja B:n omistamat lomarakennus, vaja ja ulkokäymälä sijaitsevat osaksi D:n omistaman tilan Y alueella. Rajan paikkaa koskevan riidan tultua lainvoimaisesti ratkaistuksi siten, että A:n ja B:n rakennukset sijaitsevat osaksi D:n maalla, D:llä on, päinvastoin kuin A ja B ovat esittäneet, oikeudellinen tarve saada tuomioistuimen ratkaisu siitä, ovatko A ja B velvollisia siirtämään rakennuksensa hänen omistamansa tilan alueelta.

Kysymys naapuruussuhdelain 14 §:n soveltamisesta

Pysyttämisoikeus lomarakennuksen osalta

6. Valtio on omistanut tilan Y kesällä 1991, jolloin A:n ja B:n rakennushanke on käynnistynyt. Asiassa ei ole edes väitetty, että valtio olisi naapuruussuhdelain 14 §:n 1 momentin edellyttämällä tavalla tehnyt A:lle ja B:lle huomautuksen rakentamista vastaan. Valtion velvollisuuteen valvoa etuaan rakentamisessa ja reagoida virheellistä rakentamista vastaan ei ole vaikuttanut se, että rajan paikka on ollut epäselvä. Valtio on siten A:n ja B:n rakennusaikaisena naapurina menettänyt puhevaltansa vaatia riidan kohteena nyt olevan lomarakennuksen siirtämistä, jos siirtämisestä johtuisi rakennuksesta aiheutuvaan haittaan nähden suhteettoman suurta vahinkoa. Korkein oikeus pitää käräjäoikeuden katsomin tavoin selvänä, että A:lle ja B:lle olisi aiheutunut tällaista vahinkoa kysymyksessä olevan lomarakennuksen siirtämisestä.

7. Edellä lausutuilla perusteilla Korkein oikeus katsoo, että A:lle ja B:lle on naapuruussuhdelain 14 §:n 1 momentin nojalla syntynyt tilan Y kesällä 1991 omistaneeseen valtioon nähden oikeus pysyttää osaksi mainitun tilan alueelle rakentamansa lomarakennus paikoillaan. Tämä oikeus sitoo myös tilan Y uudeksi omistajaksi 15.11.1991 tullutta D:tä, koska lomarakennuksen siirtämisestä aiheutuisi Korkeimman oikeuden arvion mukaan edelleenkin huomattavaa vahinkoa D:lle aiheutuvaan haittaan nähden.

Pysyttämisoikeus vajan ja ulkokäymälän osalta

8. Siltä osin kuin kanteessa on vaadittu A:n ja B:n velvoittamista siirtämään omistamansa vaja ja ulkokäymälä pois tilan Y alueelta, Korkein oikeus katsoo, etteivät A ja B ole esittäneet perustetta, joka oikeuttaisi heidät pitämään nämä rakennukset D:n omistaman tilan alueella. A ja B ovat näin ollen velvollisia siirtämään mainitut rakennukset D:n omistaman tilan Y alueelta.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomiota muutetaan siten, että A ja B vapautetaan velvollisuudesta siirtää omistamansa lomarakennus pois D:n omistaman, Oriveden kaupungin Haaviston kylässä sijaitsevan tilan Y alueelta.

Muilta osin hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Asian ovat ratkaisseet presidentti Leif Sevón sekä oikeusneuvokset Riitta Suhonen, Gustaf Möller, Eeva Vuori ja Gustav Bygglin. Esittelijä Marja Räbinä.

---

[SV]

Den rätt som enligt 14 § 1 mom. lagen angående vissa grannelagsförhållanden uppkommit för ägaren till en byggnad som delvis var belägen på grannens mark att låta byggnaden stå kvar, var på de grunder som framgår av Högsta domstolens dom i kraft även i förhållande till grannfastighetens nya ägare.

GranneL 14 § 1 mom