Supreme Court allows compensation for land value increase caused by general plan, not just detailed plan.

Rakennuslain 53 §:ään perustunut lunastus oli toteutettu kiinteän omaisuuden hankkimiseksi kunnalle yhdyskuntarakentamista varten alueelta, jolle kunnanvaltuusto oli päättänyt laadittavaksi asemakaavan. Lunastus oli siten toimeenpantu asemakaavan laatimispäätöksen toteuttamiseksi. Yleiskaavoituksen aiheuttamaa maan arvon kohoamista pidettiin lunastuslain 31 §:n 2 momentissa tarkoitettuna, muusta syystä kuin siitä kaavoituksesta, jonka toteuttamiseksi lunastus toimeenpannaan, johtuneena arvonnousuna. Tällainen arvonnousu oli luettava korvauksensaajan hyväksi.

LunastusL 31 § 2 mom

ASIAN KäSITTELY TOIMITUKSESSA JA MAAOIKEUDESSA

Toimitus

Espoon kaupunginhallituksen valtioneuvostoon 3.3.1989 saapuneen hakemuksen johdosta valtioneuvosto on 15.2.1990 myöntänyt Espoon kaupungille rakennuslain 53 §:n 1 ja 2 momentin, sellaisina kuin nuo lainkohdat olivat ennen 1.9.1990 voimaantullutta lainmuutosta (653/90), nojalla luvan lunastaa Espoon kaupungin Järvenperän kylässä sijaitsevan Träskändan tilan RN:o 1:313 lukuun ottamatta noin yhden hehtaarin suuruista määräalaa rakennuksineen. Lunastuskorvauksen määräämiseksi on 10.4.1990 aloitettu lunastustoimitus nro 111834-4, joka on lopetettu 7.11.1990. Lunastustoimikunta on muun muassa todennut, että Espoon kauppalanvaltuusto oli 29.1.1963 tehnyt päätöksen asemakaavan laatimisesta alueelle. Kaupunginvaltuusto oli 17.5.1978 hyväksynyt aluetta koskeneen yleiskaavan, jonka korkein hallinto-oikeus oli kumonnut 7.11.1984. Kaupunginhallitus oli 28.6.1990 hyväksynyt uuden yleiskaavaehdotuksen.

Lunastustoimikunta on korvausperusteiden osalta todennut, että koska kysymys oli omaisuuden hankkimisesta kunnalle yhdyskuntarakentamista varten, ei luovuttajalle ollut korvattava siitä kaavoituksesta, jonka toteuttamiseksi lunastus tehdään, aiheutunutta maan arvonnousua kaavan laatimispäätöksen 29.1.1963 jälkeiseltä ajalta, paitsi 7 vuotta vanhemmalta ajalta lunastuksen vireille tulosta. Koska lunastushakemus oli tullut valtioneuvostoon 3.3.1989, lunastuslain 31 §:n 3 momentin tarkoittama ajankohta oli 2.3.1982.

Lunastustoimikunta on katsonut, että se arvonnousu, joka oli aiheutunut muusta syystä kuin siitä kaavoituksesta, jonka toteuttamiseksi lunastettiin, oli luettava korvauksensaajan hyväksi. Tämä arvonnousu oli ollut rajumpaa kuin elinkustannusindeksin kohoaminen. Sen sijaan vuoden 1982 jälkeen tapahtuneet yleiskaavojen varaukset ja niistä aiheutuneet maan arvojen kohoamiset olivat sellaisia lunastuslain 31 §:n 2 momentissa tarkoitettuja arvonnousuja, jotka oli jätettävä ottamatta huomioon. Lunastustoimikunta on määritellyt lunastushinnan korottamalla tiluksilla 2.3.1982 ollutta arvoa kaavapäätösalueiden ulkopuolisia alueita koskeneissa kaupoissa todetun hintakehityksen mukaan.

Muun muassa näillä perusteilla ja suorittamiensa hintatutkimusten avulla lunastustoimikunta on määrännyt yksikköhinnaksi lunastettavalle alueelle 35 markkaa neliömetriltä. Tämän mukaisesti lunastustoimikunta on määrännyt lunastuskorvaukseksi lunastettavalle alueelle 8 547 280 markkaa. Lisäksi on määrätty korvaukseksi tilusjärjestelyssä lunastetuista yhteisalueosuuksista 53 200 markkaa ja kustannusten korvaukseksi 15 000 markkaa. Lunastustoimikunta on lunastuslain 49 §:n 1 momentin nojalla määrännyt lunastuskorvaukset talletettavaksi 7.2.1991 mennessä Uudenmaan lääninhallitukseen.

Vaatimukset maaoikeudessa

X Oy on vaatinut maapohjakorvauksen yksikköhinnan korottamista 105 markaksi neliömetriltä 6 prosentin korkoineen haltuunotto-oikeuden saamisesta lukien. Lisäksi yhtiö on vaatinut oikeudenkäyntikulujensa korvaamista.

Etelä-Suomen maaoikeuden päätös 20.11.1991

Maaoikeus, joka on kuullut Espoon kaupunkia ja toimitusinsinööriä, on katsonut, että leikkaussäännöstä oli sovellettu lunastuslain mukaisesti. Maapohjan arvoon vaikuttavat tosiasiat oli lunastuslain tarkoittamalla tavalla käyvän hinnan mukaisen täyden korvauksen määräämiseksi otettu huomioon. Kun muutakaan syytä toimituksen muuttamiseen ei ollut esitetty, maaoikeus on lunastuslain 29, 30, 31 ja 44 §:n nojalla hylännyt valituksen.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

X Oy:lle on myönnetty valituslupa 24.3.1992. Valituksessaan yhtiö on vaatinut lunastustoimikunnan ja maaoikeuden päätösten kumoamista ja maapohjasta määrätyn yksikköhinnan korottamista 105 markaksi neliömetriltä 6 prosentin korkoineen haltuunotto-oikeuden saamisesta lukien. Lisäksi yhtiö on vaatinut Espoon kaupungin velvoittamista korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut maaoikeudessa ja Korkeimmassa oikeudessa korkoineen.

Espoon kaupunki on antanut pyydetyn vastauksen ja vaatinut valituksen hylkäämistä.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 24.5.1993

Käsittelyratkaisu

X Oy ei ole maaoikeudessa vaatinut korkoa oikeudenkäyntikulukorvaukselle. Tämän vuoksi yhtiön korkovaatimus oikeudenkäyntikuluille jätetään maaoikeuden osalta vasta Korkeimmassa oikeudessa esitettynä tutkimatta.

Pääasiaratkaisu

Perustelut

Lunastus on toteutettu kiinteän omaisuuden hankkimiseksi kunnalle yhdyskuntarakentamista varten alueelta, jolle kunnanvaltuusto on päättänyt laadittavaksi asemakaavan.

Lunastuslain 31 §:n 2 momentin ensimmäisestä virkkeestä ilmenevän pääsäännön mukaan lunastuskorvausta määrättäessä ei oteta huomioon kaavan laatimispäätöksen jälkeen tapahtunutta maan arvonnousua. Saman momentin toisen virkkeen mukaan luetaan kuitenkin se osa arvonnoususta, joka on aiheutunut muista syistä kuin siitä kaavoituksesta, jonka toteuttamiseksi lunastus toimeenpannaan, korvauksensaajan hyväksi.

Koska lunastus on toimeenpantu maan hankkimiseksi yhdyskuntarakentamista varten alueelta, jolle on päätetty laadittavaksi asemakaava, lunastuslain 31 §:n 2 momentin toisessa virkkeessä tarkoitettuna kaavoituksena, jonka toteuttamiseksi lunastus on toimeenpantu, on pidettävä asemakaavoitusta. Tämän vuoksi yleiskaavoituksen aiheuttama maan arvon kohoaminen on arvonnousua, joka on johtunut muista syistä kuin siitä kaavoituksesta, jonka toteuttamiseksi lunastus on toimeenpantu. Tällainen arvonnousu on säännöksen mukaan luettava korvauksensaajan hyväksi.

Lunastustoimikunta on siten menetellyt virheellisesti, kun se lunastushintaa määrätessään ei ole lukenut korvauksensaajan hyväksi yleiskaavoituksen aiheuttamaa arvonnousua. Lunastushinnan määräämiseksi tulee selvittää, mikä osa arvonnoususta on johtunut asemakaavan laatimispäätöksestä ja mikä osa muista syistä kuin siitä kaavoituksesta, jonka toteuttamiseksi lunastus on toimeenpantu.

Päätöslauselma

Maaoikeuden ja lunastustoimikunnan päätökset kumotaan maapohjakorvauksen osalta. Toimitus palautetaan maapohjakorvauksen määräämiseksi lunastustoimikunnalle, jonka tulee ottaa huomioon palauttamisen syy ja muutoinkin laillisesti menetellä. Muilta osin maaoikeuden päätöstä ei muuteta. Asian laadun vuoksi X Oy saa pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Nikkarinen, Haarmann, Paasikoski ja Möller sekä ylimääräinen oikeusneuvos Pellinen

---

[SV]

En inlösning som grundat sig på 53 § byggnadslagen hade verkställts för att åt kommunen anskaffa fast egendom för byggande av samhällen på ett område, för vilket kommunfullmäktige beslutat att en stadsplan skall uppgöras. Inlösningen hade sålunda verkställts i avsikt att genomföra beslutet angående uppgörande av en stadsplan. Den stegring i markvärdet som föranletts av generalplanläggningen ansågs vara en i 31 § 2 mom. inlösningslagen avsedd, av annat än den planläggning, för vars genomförande inlösen sker, föranledd värdestegring. Denna värdestegring skulle räknas ersättningstagaren till godo.

InlösningsL 31 § 2 mom

Hela rättsfallet är i FKKO-registret