Real estate agent's employee liability dismissed; company liable for failure to disclose easement details to buyer.

Kiinteistönvälitysyhtiön työntekijä oli ennen määräalan kaupan päättämistä esittänyt ostajalle kiinteistörekisterinotteen, jonka mukaan uittajalle oli vesioikeuden päätöksellä perustettu pysyvä käyttöoikeus kantatilan maaalueeseen. Kaupan päättämisen jälkeen oli ilmennyt, että naapurikiinteistölle tuli tukkien pudotuspaikka ja että uittaja käytti määräalan läpi kulkevaa tietä tukkien kuljetukseen pudotuspaikalle.

Ään.

Ks.

KKO:1992:165

ja

KKO:1992:166

Kun kiinteistörekisterinotteesta ei ollut ilmennyt uittajan käyttöoikeuden sisältö, kiinteistönvälitysyhtiön olisi tullut varmistautua käyttöoikeuden sisällöstä. Kun kiinteistönvälitysyhtiön työntekijä oli laiminlyönyt antaa ostajalle kaupan päättämisen kannalta riittävät tiedot, yhtiö velvoitettiin suorittamaan ostajalle vahingonkorvausta. Yhtiön työntekijä ei ollut ostajalle vastuussa yhtiön toimeksiannon virheellisestä täyttämisestä aiheutuneesta vahingosta. Koska työntekijän virhe oli tapahtunut vain yhtiölle annetun toimeksiannon suorittamisessa, hän ei ollut korvausvastuussa ostajalle myöskään vahingonkorvauslain nojalla.

Ks.

KKO:1994:5

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Kanne Joutsan kihlakunnanoikeudessa

A ja B ovat 4.6.1990 C:lle, 24.5.1990 Huoneistokeskus OY:lle ja 29.5.1990 D:lle tiedoksi toimitetun haasteen nojalla lausuneet, että he olivat 14.6.1989 vahvistetulla kauppakirjalla 100 000 markan kauppahinnasta ostaneet C:ltä noin 10 000 neliömetrin määräalan Sorvalan tilasta RN:o 2:353 Luhangan kunnan Luhangan kylässä rakentaakseen määräalalle kesämökin. Kaupassa oli C:n toimeksiannon nojalla toiminut välittäjänä Huoneistokeskus OY:n palveluksessa ollut kiinteistönvälittäjä D.

Kauppakirjassa myyjä oli vakuuttanut antaneensa kaikki ne tiedot ja niissä mahdollisesti ennen kauppaa tietoonsa tulleet muutokset, jotka olivat saattaneet kaupan päättämisessä vaikuttaa ostajan ratkaisuihin.

Laki kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä säätää kiinteistönvälittäjälle selonottovelvollisuuden ja velvollisuuden antaa ostajalle kaikki ne tiedot, joiden välittäjä tietää tai hänen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Mainitun lain 13 §:n nojalla kiinteistönvälittäjä vastaa vahingosta, jonka suorituksessa oleva virhe on aiheuttanut välittäjän toimeksiantajan vastapuolelle.

Tiestä aiheutui maisemallista haittaa ja tiellä oleva liikenne aiheutti asumiselle haittaa. Myös tukkien pudotuspaikasta aiheutui A:lle ja B:lle haittaa. Uittopaikan johdosta kesämökkitontti oli käytännössä menettänyt kokonaan vaihdanta-arvonsa. Samoin määräalan virkistys- ja käyttöarvo oli huomattavasti alentunut.

Mainitut tiedot olisivat vaikuttaneet kaupasta päättämiseen ja kauppahintaan. C ei ollut kuitenkaan kauppakirjan ehtojen vastaisesti ilmoittanut sanottuja seikkoja, vaikka hänen oli täytynyt tietää uittopaikasta. Kiinteistön välittänyt D:kään ei ollut ilmoittanut näitä seikkoja, vaikka hänen oli tullut ne tietää tai ainakin hänen olisi pitänyt ne tietää.

Sen vuoksi A ja B ovat vaatineet, että määräalan kauppahinta alennetaan 50 000 markkaan ja että C tällä perusteella sekä D ja hänen työnantajansa Huoneistokeskus OY vahingonkorvauksena velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan A:lle ja B:lle yhteisesti 50 000 markkaa 16 prosentin korkoineen 14.6.1989 lukien.

Kihlakunnanoikeuden päätös 5.9.1990

Todistajana kuullun kiinteistönvälittäjä X:n kertomuksesta ilmeni, että tilaan kuului Päijänteen rantaviivaa noin 100 metriä. Tila oli käyttökelpoinen virkistystarkoituksiin eikä se ollut menettänyt vaihtoarvoaan, vaikka kanteessa mainitut seikat saattoivat jossakin määrin häiritä tilan käyttöä virkistystarkoituksiin. Todistajan käsityksen mukaan tilan käypänä arvona oli tällä hetkellä pidettävä 100 000 - 150 000 markkaa, eräin edellytyksin jopa 200 000 markkaa. Todistajana kuultu Y oli kertonut tien ja sillä liikkuvien autojen sekä Onnelan tilan naapurustossa sijaitsevan tukinpudotuspaikan aiheuttamasta haitasta.

A ja B on velvoitettu suorittamaan Huoneistokeskus OY:lle ja D:lle korvaukseksi näiden yhteisistä oikeudenkäyntikuluista 4 000 markkaa 16 prosentin korkoineen kihlakunnanoikeuden päätöksen julistamispäivästä lukien.

Valtion varoista on maksettu maksuttomasta oikeudenkäynnistä annetun lain nojalla C:n avustajaksi määrätylle asianajaja Q:lle kulujen korvaukseksi 751,65 markkaa ja palkkioksi 4 750 markkaa eli yhteensä 5 501,65 markkaa, mikä määrä A ja B on velvoitettu yhteisvastuullisesti korvaamaan valtiolle.

Kouvolan hovioikeuden tuomio 13.11.1991

Hovioikeus, jonka tutkittavaksi A ja B olivat saattaneet jutun, on pysyttänyt kihlakunnanoikeuden päätöksen.

A ja B on velvoitettu yhteisvastuullisesti suorittamaan korvaukseksi Huoneistokeskus OY:lle ja D:lle yhteisistä vastauskuluista 1 300 markkaa 16 prosentin korkoineen hovioikeuden tuomion antopäivästä lukien ja yhteisvastuullisesti korvaamaan valtiolle Q:lle C:n avustamisesta hovioikeudessa palkkioksi maksetut 1 000 markkaa.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

Valituslupa on myönnetty 25.3.1992. A ja B ovat vaatineet kihlakunnanoikeuden päätöksen ja hovioikeuden tuomion kumoamista ja kanteensa hyväksymistä sekä C:n, D:n ja yhtiön velvoittamista yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa kaikissa oikeusasteissa korkoineen.

C:n on antanut pyydetyn vastauksen. Yhtiö ja D ovat yhteisesti antaneet pyydetyn vastauksen ja vaatineet korvausta vastauskuluistaan korkoineen.

A ja B ovat 4.6.1992 toimittaneet Korkeimpaan oikeuteen lisäkirjelmän asiakirjoineen.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 30.3.1993

Käsittelyratkaisu

A:n ja B:n määräajan jälkeen tullut lisäkirjelmä jätetään huomiotta, koska sen huomioon ottamiseen ei ole oikeudenkäymiskaaren 30 luvun 18 §:ssä edellytettyä erityistä syytä.

Pääasia

Perustelut

C on antaessaan määräalan myymistä koskevan toimeksiannon yhtiölle ilmoittanut, että naapurikiinteistölle saattaa tulla tukkien pudotuspaikka ja että määräalan läpi kulkevaa tietä tullaan käyttämään kuljetukseen pudotuspaikalle. Kiinteistörekisterinotteesta, jonka yhtiö on hankkinut välitystoimeksiannon hoitamista varten, on ilmennyt, että Itä-Suomen vesioikeuden päätöksellä 12.3.1987 on perustettu uittajalle pysyvä käyttöoikeus Sorvalan tilan 0,352 hehtaarin maa-alueeseen. Otteesta ei ole ilmennyt käyttöoikeuden tarkempaa sisältöä tai sen kohdistumista myytävään määräalaan eikä sitä, että mainitun vesioikeuden päätöksen nojalla naapurikiinteistölle tuli tukkien pudotuspaikka.

Kaupan jälkeen määräalan läpi kulkevaa tietä on levennetty ja sen edustalla oleva lahti on ruopattu uiton tarpeita varten. Keväällä ja kesällä tukkeja kuljettavat autot käyttävät A:n ja B:n tilan läpi kulkevaa tietä. Liikenteestä aiheutuu A:lle ja B:lle meluhaittaa ja häiriöitä. Uitto vaikuttaa myös järven veden laatuun.

A:lle ja B:lle on kaupan yhteydessä esitetty kiinteistörekisterinote, mutta vastoin heidän kiistämistään on jäänyt näyttämättä, että heille olisi sen lisäksi toimitettu myytävää kiinteistöä koskeva myyntiesite tai annettu uittajan käyttöoikeudesta muuta tietoa kuin kiinteistörekisterinote.

A ja B eivät ole voineet kiinteistörekisterinotteen perusteella ymmärtää uittajan käyttöoikeudesta määräalalle aiheutuvia seurauksia. Tämän vuoksi A:n ja B:n ostamassa kiinteistössä on ollut virhe, kun heillä ei ole kauppaa tehtäessä ollut tietoa uittajan käyttöoikeuden sisällöstä sekä määräalan käyttöön ja arvoon vaikuttavasta naapurikiinteistöön kohdistuvasta viranomaisen päätöksestä. Kiinteistö on ollut virheiden vuoksi kauppaa tehtäessä arvoltaan alhaisempi kuin millaisena se on myyty ja virheestä on aiheutunut A:lle ja B:lle vahinkoa.

Kiinteistönvälittäjän tulee kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetun lain 8 §:n 1 momentin mukaan antaa ostajalle kaupan päättämisen kannalta riittävät tiedot. D on C:n antaman ilmoituksen perusteella ollut tietoinen naapurikiinteistölle mahdollisesti tulevasta tukkien pudotuspaikasta. Kun kiinteistörekisterinotteesta ei ole ilmennyt uittajan käyttöoikeuden sisältö ja sen kohdistuminen myytävään määräalaan, Huoneistokeskus OY:n, jonka on pitänyt tietää tällaisen seikan vaikuttavan kaupasta päättämiseen, olisi mainitun lain 9 §:n säännösten mukaisesti pitänyt varmistautua käyttöoikeuden tarkemmasta sisällöstä. Laiminlyönnistä on johtunut, että A ja B eivät ennen kaupan päättämistä olleet saaneet tietoa naapurikiinteistöä koskevasta vesioikeuden päätöksestä ja siitä, että uittaja tulee käyttämään määräalan läpi kulkevaa tietä tukkien kuljetukseen pudotuspaikalle.

Kiinteistönvälittäjän on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti ja huolellisesti ottaen huomioon myös toimeksiantajan vastapuolen edut. Hänen on annettava vastapuolelle tietoja ja myös varmistuttava siitä, että tiedot ovat oikeat ja riittävät. Toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada kiinteistönvälittäjältä korvausta vahingosta, jonka välittäjän suorituksessa oleva virhe hänelle on aiheuttanut. Kiinteistönvälittäjän ja vastapuolen välinen suhde on tällä perusteella sellainen, että välittäjän vahingonkorvausvelvollisuutta vastapuolelle on arvioitava vahingonkorvausta sopimussuhteissa koskevien oikeusohjeiden perusteella. Näitä perusteita on myös sovellettava välittäjän työntekijän vastuuseen vastapuolelle.

Huoneistokeskus OY on kiinteistönvälittäjänä vastuussa työntekijänsä ostajille aiheuttamasta vahingosta. D ei puolestaan ole yhtiön työntekijänä A:lle ja B:lle vastuussa yhtiön saaman toimeksiannon virheellisestä täyttämisestä aiheutuneesta vahingosta. Hän ei ole korvausvastuussa A:lle ja B:lle myöskään vahingonkorvauslain nojalla, koska hänen virheensä on tapahtunut vain yhtiölle annetun toimeksiannon suorittamisessa. Tämän perusteella D ei ole velvollinen suorittamaan A:lle ja B:lle vahingonkorvausta.

Kaupan kohteen virheellisyyden vuoksi A:lla ja B:llä on oikeus saada C:ltä hinnanalennusta ja yhtiöltä vahingonkorvausta. Hinnanalennuksen ja vahingonkorvauksen määräksi Korkein oikeus arvioi 10 000 markkaa.

Korvauksena siitä, että kauppahinnasta 10 000 markkaa on ollut C:n hallussa kaupantekopäivästä 14.6.1989 lukien, A:lla ja B:llä on oikeus saada hinnanalennussaatavalleen tuottokorko kauppahintasuorituksesta lukien. Tuottokorko määräytyy korkolain 3 §:n 2 momentista ilmenevän oikeusohjeen mukaan Suomen Pankin kulloinkin voimassa olevaa peruskorkoa vastaavan korkokannan mukaisesti. Haasteen tiedoksiantopäivästä lukien C:n on suoritettava korkolain 9 §:n nojalla 16 prosentin viivästyskorko.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomio ja kihlakunnanoikeuden päätös kumotaan. A ja B vapautetaan korvaamasta Huoneistokeskus OY:n ja D:n oikeudenkäyntikuluja kihlakunnanoikeudessa ja hovioikeudessa korkoineen sekä korvaamasta valtiolle C:n oikeudenkäyntiavustajalle kihlakunnanoikeudessa ja hovioikeudessa maksettuja palkkioita. C:n ja Huoneistokeskus OY velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan, C:n hinnanalennuksena ja yhtiö vahingonkorvauksena, A:lle ja B:lle yhteisesti 10 000 markkaa. C velvoitetaan suorittamaan hinnanalennukselle 10 000 markalle tuottokorkoa 7,5 prosenttia ajalta 14.6. -31.10.1989 ja 8,5 prosenttia ajalta 1.11.1989 - 3.6.1990 sekä 16 prosenttia viivästyskorkoa 4.6.1990 lukien. Yhtiö velvoitetaan suorittamaan vahingonkorvaukselle 16 prosenttia viivästyskorkoa 24.5.1990 lukien. C ja yhtiö velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan A:lle ja B:lle heillä jutussa olleista oikeudenkäyntikuluista 18 000 markkaa 16 prosentin korkoineen Korkeimman oikeuden tuomion antopäivästä lukien.

Maksuttomasta oikeudenkäynnistä annetun lain nojalla maksetaan asianajaja Q:lle palkkioksi C:n avustamisesta Korkeimmassa oikeudessa 850 markkaa, mikä määrä jää valtion vahingoksi.

Eri mieltä olevien jäsenten lausunnot

Oikeusneuvos Lindholm: Käsittelyratkaisun osalta olen samaa mieltä kuin enemmistö.

C on jättänyt kiinteistön myynnin kiinteistönvälittäjälle ja ilmoittanut tälle määräalan läpi kulkevan tien käyttämisestä tukkien kuljetukseen ja naapurikiinteistölle mahdollisesti tulevasta tukkien pudotuspaikasta. Kun kiinteistönvälittäjän tehtävänä on kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetun lain 8 §:n 1 momentin ja 9 §:n nojalla antaa ostajille kaikki kaupasta päättämiseen vaikuttavat tiedot ja tietojen ollessa puutteellisia varmistua niiden oikeellisuudesta, katson, ettei C, joka on ilmoittanut kiinteistönvälittäjälle tietämänsä seikat, ole vastuussa kiinteistössä olleista virheistä. A:lla ja B:llä ei ole oikeutta saada C:ltä hinnanalennusta vaan ainoastaan vahingonkorvausta yhtiöltä.

Tällä perusteella katson, ettei ole syytä muuttaa hovioikeuden tuomion lopputulosta C:n osalta. Korkeimman oikeuden enemmistön mainitsemilla perusteilla päädyn yhtiön osalta samaan lopputulokseen kuin enemmistö. Q:lle valtion varoista Korkeimmassa oikeudessa maksetun palkkion 850 markkaa velvoitan A ja B korvaamaan yhteisvastuullisesti valtiolle.

Oikeusneuvos Nikkarinen: Olen samaa mieltä kuin oikeusneuvos Lindholm.

Ratkaisuun osallistuneet: presidentti Heinonen, oikeusneuvokset Nikkarinen (eri mieltä), Lindholm (eri mieltä), Taipale ja Sevon

---

[SV]

En arbetstagare i ett fastighetsförmedlingsföretag hade före försäljningen av ett outbrutet område för köparen visat ett utdrag ur fastighetsregistret, enligt vilket genom vattendomstolens utslag hade stiftats en bestående nyttjanderätt för en flottande till ett jordområde som hörde till stomlägenheten. Efter köpet hade framgått att på grannfastigheten blev en plats för utvältande av stock och att den flottande använde en väg genom det outbrutna området för transporter till utvältningsplatsen.

Se

KKO:1992:165

och

KKO:1992:166

Omröstn.

Då innehållet i den flottandes nyttjanderätt inte hade framgått av utdraget ur fastighetsregistret borde fastighetsförmedlingsföretaget ha förvissat sig om nyttjanderättens innehåll. Då bolagets arbetstagare hade försummat att lämna köparen tillräcklig information för köpbeslutet förpliktades bolaget att betala skadestånd till köparen. Arbetstagaren ansvarade inte mot köparen för den skada som uppkommit genom felet vid utförandet av bolagets uppdrag. Då arbetstagarens fel hade inträffat endast vid utförandet av det uppdrag som bolaget givits ansvarade han inte heller enligt skadeståndslagen gentemot köparen.

Hela rättsfallet är i FKKO-registret