Shareholders forced company to apply for building permit within three months after zoning approval.

Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestykseen merkityt kaksi huoneistoa oli rakennusoikeuden puuttumisen vuoksi jätetty rakentamatta. Huoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajien kanteesta asunto-osakeyhtiö velvoitettiin asemakaavan ja tonttijaon vahvistamisen jälkeen hakemaan rakennuslupaa huoneistojen rakentamiseen.

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Kanne Espoon kihlakunnanoikeudessa

Yhtiön ylimääräinen yhtiökokous oli 14.2.1978 päättänyt, että talojen nrot 3 ja 8 rakentamisen aloittamisajankohtaa siirretään kuuden kuukauden päähän siitä ajankohdasta, jona yhtiön kiinteistöä koskeva tekeillä ollut asemakaava tulisi lopullisesti vahvistetuksi. Lisäksi yhtiökokous oli päättänyt, että talojen rakentaminen oli saatettava päätökseen kahden ja puolen vuoden kuluessa asemakaavan vahvistamisesta lukien.

Kysymyksessä olevaa aluetta koskeva asemakaava oli vahvistettu 11.10.1988, mutta saanut valitusmenettelyn jälkeen lainvoiman vasta 15.11.1989.

Tämän jälkeen yhtiö oli aiheettomasti viivytellyt tontin mittausta ja tontin tonttirekisteriin merkintää koskevissa toimenpiteissä. Sen vuoksi tonttijako oli vahvistettu vasta 24.1.1990 ja tontti merkitty kiinteistörekisteriin 3.5.1990. Vasta tämän jälkeen oli ollut käytännössä mahdollista saada hankkeille rakennuslupa.

AB:t olivat 20.4.1990 jättäneet yhtiölle rakennuslupahakemuksen kaikkine siihen tarvittavine asiakirjoineen ja liitteineen, mutta yhtiö ei kuitenkaan ollut ryhtynyt hoitamaan rakennuslupa-asiaa.

Sen vuoksi AB:t ovat vaatineet, että yhtiö velvoitettaisiin kolmen kuukauden kuluessa päätöksen lainvoimaiseksi tulosta lukien hakemaan rakennuslupaa yhtiön omistamalle tontille nro 16 Espoon kaupungin 60. kaupunginosan korttelissa 60114 siten, että tontille rakennetaan A ja B:n laadituttamien suunnitelmien mukaisesti huoneistot A 3 (5 h + k, 164,5 neliömetriä) ja A 8 (6 h + k, 169 neliömetriä) uhalla, että ellei yhtiö hae sanotussa ajassa lupaa, heillä oli oikeus oikeuden pöytäkirjanotteen nojalla jättää lupahakemus yhtiön puolesta. AB:t ovat edelleen vaatineet vahvistettavaksi, että heillä oli oikeus omalla kustannuksellaan rakentaa kysymyksessä olevat asuinrakennukset yhtiön omistamalle tontille sekä korjata ja täydentää rakennuslupahakemuksia viranomaisten vaatimalla tavalla. AB:t ovat vielä vaatineet yhtiön velvoittamista korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa korkoineen.

Kihlakunnanoikeuden päätös 17.12.1990

Kihlakunnanoikeus, jossa yhtiö oli vastustanut kannetta ja vaatinut korvausta oikeudenkäyntikuluistaan korkoineen, on lausunut selvitetyksi, että yhtiön osakkeita nrot 3 ja 8 koskevien kauppakirjojen mukaan saatiin kysymyksessä olevien osakkeiden rakennuspaikoille osakkeenomistajan omalla kustannuksella rakentaa kauppakirjoissa mainitun suuruiset asuinrakennukset. Yhtiökokouksessa 14.2.1978 oli lisäksi päätetty, että rakentaminen oli aloitettava kuuden kuukauden kuluessa siitä, kun asemakaava on lopullisesti vahvistettu.

Asemakaava oli lainvoimaisesti vahvistettu 15.11.1989. Sen jälkeen AB:t olivat yrittäneet saada yhtiön hallitusta yhtiökokouksen 14.2.1978 säätämässä määräajassa ryhtymään toimenpiteisiin rakennuslupahakemuksen tekemiseksi. Yhtiön hallitus tai yhtiökokous eivät kuitenkaan olleet vielä tähän päivään mennessä ryhtyneet toimenpiteisiin edellä mainitun luvan saamiseksi.

Sen vuoksi ja kun rakennuslupahakemuksen tekeminen tässä tapauksessa kuului yhtiölle, kihlakunnanoikeus on velvoittanut yhtiön kolmen kuukauden kuluessa päätöksen lainvoimaiseksi tulosta lukien hakemaan rakennuslupaa yhtiön omistamalle tontille nro 16 Espoon kaupungin 60. kaupunginosan korttelissa 60114 siten, että tontille rakennetaan A ja B:n laadituttamien suunnitelmien mukaisesti ja heidän kustannuksellaan huoneistot A 3 (5 h + k, 164,5 neliömetriä) ja A 8 (6 h + k, 169 neliömetriä) uhalla, että A ja B:lla on oikeus kihlakunnanoikeuden pöytäkirjanotteen nojalla jättää lupahakemus yhtiön puolesta ja siten, että rakennuslupahakemusta voidaan A ja B:n toimesta korjata ja täydentää viranomaisten vaatimalla tavalla.

Yhtiö on lisäksi velvoitettu suorittamaan A ja B:lle yhteisesti korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 24 000 markkaa 16 prosentin korkoineen päätöspäivästä lukien.

Helsingin hovioikeuden tuomio 4.11.1992

Hovioikeus, jonka tutkittavaksi yhtiö oli valittamalla saattanut jutun, on lausunut, että AB:t olivat kanteessaan vaatineet Asunto Oy Jupperin Oma-Kodon velvoittamista hakemaan määräajassa rakennuslupaa yhtiön tontille heidän kustannuksellaan rakennettaviin kahteen kanteessa tarkemmin yksilöityyn rakennukseen.

AB:t omistivat yhtiön osakkeet, jotka oikeuttivat yhtiön vuonna 1972 vahvistetun yhtiöjärjestyksen mukaan kummankin kantajan osalta yhden huoneiston hallitsemiseen yhtiön kiinteistössä. Huoneistoja ei ollut rakennettu ja AB:t olivat jo osakkeet ostaessaan tienneet, ettei tontilla ollut rakennusoikeutta noiden huoneistojen rakentamiseen. Rakennusoikeus oli saatu vasta vuonna 1990. A ja B:lla oli siten oikeus vaatia huoneistojen rakentamista yhtiön osakkeiden omistajina. Yhtiöllä oli toisaalta velvollisuus ryhtyä tarvittaviin toimenpiteisiin A ja B:n sanotun yhtiöjärjestyksen mukaisen oikeuden toteuttamiseksi.

Lisärakentamista ja siihen liittyvän rakennusluvan hakemista koskeva päätös muutti yhtiövastikkeiden jakoperusteita ja saattoi vaikuttaa yhtiövastikkeen määräämisperusteisiin. Sekä rakennustyö että uudet huoneistot vaikuttivat yhtiön ja sen muiden osakkaiden etuihin ja oikeuksiin. Päätöksen tekeminen tällaisessa asiassa kuului siten yhtiökokoukselle. Yhtiökokouksen päätös oli toisaalta osakeyhtiölain 9 luvun 17 §:n 4 momentin mukaan tuomioistuimen muutettavissa vain, jos voitiin todeta, minkä sisältöinen päätöksen olisi pitänyt olla. Yhtiökokouksen päätöksen korvaaminen asiassa tuomioistuimen lausumalla ei ollut mahdollista. Edellä kerrottu huomioon ottaen eivät kanteessa esitetyt vaatimukset olleet hyväksyttävissä. Yhtiökokouksen päätöstä asianomainen osakas voi moittia ja vaatia sen julistamista mitättömäksi tai esittää täsmällisen, tuomioistuimen hyväksyttävissä olevan muutosvaatimuksen. Asiassa esitetty kanne oli näin ollen kokonaisuudessaan hylättävä.

Edellä mainituilla perusteilla hovioikeus on kumonnut kihlakunnanoikeuden päätöksen ja hylännyt kanteen. Yhtiö on vapautettu velvollisuudesta korvata A ja B:n oikeudenkäyntikuluja kihlakunnanoikeudessa. Asian laatuun nähden yhtiö on saanut kärsiä oikeudenkäyntikulunsa asiassa vahinkonaan.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

Valituslupa on myönnetty 31.3.1993. Muutoksenhakemuksessaan AB:t ovat vaatineet, että hovioikeuden tuomio kumotaan ja asia jätetään pääasian osalta kihlakunnanoikeuden päätöksen varaan siten, että kihlakunnanoikeuden rakennusluvan hakemiselle asettama määräaika määrätään alkamaan Korkeimman oikeuden tuomion antopäivästä. AB:t ovat lisäksi vaatineet, että yhtiö velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa asiassa korkoineen. Yhtiö on antanut pyydetyn vastauksen ja vaatinut korvausta oikeudenkäyntikuluistaan kihlakunnanoikeudessa, hovioikeudessa ja Korkeimmassa oikeudessa korkoineen.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 29.10.1993

Käsittelyratkaisu

Koska yhtiö on tyytynyt hovioikeuden tuomioon, jätetään yhtiön täällä tekemä vaatimus saada korvausta oikeudenkäyntikuluistaan alemmissa oikeuksissa tutkimatta.

Pääasiaratkaisu

Perustelut

A ja B ovat 24.6.1980 allekirjoitetuilla kauppakirjoilla ostaneet Asunto Oy Jupperin Oma-Kodon osakkeet, edellinen nron 3 ja jälkimmäinen nron 8, jotka yhtiön yhtiöjärjestyksen mukaan oikeuttavat vastaavien huoneistojen nrot 3 ja 8 hallintaan. Huoneistot oli rakennusoikeuden puuttumisen vuoksi jätetty rakentamatta. Yhtiön ylimääräinen yhtiökokous oli 14.2.1978 päättänyt, että huoneistojen rakentaminen on aloitettava kuuden kuukauden kuluessa asemakaavan lopullisesta vahvistamisesta.

Asemakaava on vahvistettu 11.10.1988 ja saanut lainvoiman 15.11.1989. Tonttijako on vahvistettu 24.1.1990.

AB:t ovat 20.4.1990 toimittaneet yhtiölle rakennuslupahakemuksen ja pyytäneet yhtiön hallitusta hakemaan rakennuslupaa. Yhtiön hallitus ei ole suostunut A ja B:n pyyntöön, vaan on siirtänyt asian ylimääräisen yhtiökokouksen käsiteltäväksi.

AB:t ovat asemakaavan ja tonttijaon vahvistamisen jälkeen oikeutettuja vaatimaan niiden tilojen rakentamista, joiden hallintaan heidän osakkeensa yhtiöjärjestyksen mukaan oikeuttavat, sillä tavoin kuin yhtiön perustajien ja asunto-osakkeiden ostajien välisissä kauppakirjoissa on mainittu. Rakentaminen ei edellytä yhtiöjärjestyksen muutosta eikä vaikuta vastikeperusteeseen, joka yhtiöjärjestyksen mukaan on siinä mainitut huoneistojen lattiapinta-alat. Päätöksen tekeminen asiassa ei siten kuulu yhtiökokoukselle, vaan yhtiön hallitukselle.

Yhtiön hallitus on A ja B:n oikeuden toteuttamiseksi velvollinen hakemaan rakennuslupaa.

Näillä perusteilla Korkein oikeus on ratkaissut asian tuomiolauselmasta ilmenevällä tavalla.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomio kumotaan ja asia jätetään pääasian osalta kihlakunnanoikeuden päätöksen lopputuloksen varaan. Kihlakunnanoikeuden rakennusluvan hakemiselle asettama määräaika alkaa Korkeimman oikeuden tuomion antopäivästä.

Asunto Oy Jupperin Oma-Koto velvoitetaan korvaamaan A ja B:n oikeudenkäyntikulut jutussa 30 000 markalla 16 prosentin korkoineen Korkeimman oikeuden tuomion antamisesta.

Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Lindholm, Haarmann, Krook, Raulos ja Tulokas

---

[SV]

Två lägenheter som fanns upptagna i ett bostadsaktiebolags bolagsordning hade på grund av bristande byggnadsrätt förblivit obyggda. På talan av ägarna till de aktier som berättigade till besittning av lägenheterna ålades bostadsaktiebolaget sedan stadsplanen och tomtindelningen hade fastställts att ansöka om byggnadslov för byggande av lägenheterna.

Hela rättsfallet är i FKKO-registret