Tenant's unjustified termination of lease requires landlord to mitigate damages by re-leasing at lower rent.

Ään.

Vuokralainen A oli perusteetta purkanut liikehuoneistoa koskevan vuokrasopimuksen. Vuokranantaja ei ollut velvollinen vuokraamaan huoneistoa uudelleen alhaisemmasta kuin A:n maksamasta vuokrasta vähentääkseen A:n kanssa sovittujen vuokrien menettämisestä aiheutuvaa vahinkoaan.

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Kanne Helsingin asunto-oikeudessa

Yhtiön vastaus

Yhtiö on kanteen johdosta lausunut, että eläkekassa olisi saanut vuokrattua huoneiston uudelle vuokralaiselle 12 kuukauden kuluessa sopimuksen purkamisesta, mikäli se olisi ryhtynyt tarvittaviin ja riittäviin toimenpiteisiin. Tätä aikaa vastaavan korvauksen yhtiö oli suorittanut eläkekassalle. Se, että huoneisto oli vuokrattu uudelle vuokralaiselle vasta 18 kuukauden kuluttua vuokrasuhteen päättymisestä, oli johtunut eläkekassan laiminlyönnistä. Yhtiö on sen vuoksi vaatinut kanteen hylkäämistä.

Asunto-oikeuden tuomio 14.8.1989

Asunto-oikeus on katsonut selvitetyksi, että eläkekassa vuokranantajana ja yhtiö vuokralaisena olivat 1.8.1984 solmineet kysymyksessä olevaa liikehuoneistoa koskevan vuokrasopimuksen. Vuokrasuhde oli sovittu päättyväksi kuuden kuukauden kuluttua irtisanomispäivästä irtisanomispäivän ollessa kunkin kuukauden viimeinen päivä kuitenkin siten, että ensimmäinen mahdollinen irtisanomispäivä oli 28.2.1989.

Yhtiö oli kuitenkin purkanut vuokrasopimuksen 1.2.1987, koska yhtiöllä ei ollut enää ollut huoneistolle käyttöä, ja maksanut vuokrasopimuksen ennenaikaisen purkamisen johdosta vahingonkorvauksena 219.740 markkaa, mikä vastasi viivästyskorot huomioon ottaen vuokria ajalta 1.2.30.11.1987 ja osaa joulukuun 1987 vuokrasta. Eläkekassa oli saanut huoneiston vuokrattua uudelleen 1.9.1988 lukien.

Asiassa oli selvitetty, että kysymyksessä olevan kaltaisten liikehuoneistojen keskimääräinen vuokraamisaika oli 1.2.1987-31.8.1988 välisenä aikana ollut kolmesta viiteen kuukautta. Kun kysymyksessä olevan huoneiston vuokraaminen oli kuitenkin kestänyt vuokrasopimuksen purkamisesta 1.2.1987 lähtien 18 kuukautta, asunto-oikeus on katsonut, ettei eläkekassa ollut ryhtynyt riittäviin toimenpiteisiin vuokrasopimuksen purkamisesta aiheutuneen vahingon rajoittamiseksi siihen nähden, että yhtiö oli osan vuokrista maksanut, eikä eläkekassa ollut selvittänyt, ettei huoneistoa olisi saatu edes alhaisemmalla vuokralla vuokrattua edelleen.

Tämän vuoksi ja koska yhtiö oli jo suorittanut vuokrasopimuksen purkamisesta aiheutuneen vahingon korvauksena vuokrasopimuksen purkamisen jälkeiseltä ajalta yli 11 kuukauden vuokraa vastaavan määrän, asunto-oikeus on hylännyt kanteen.

Asunto-oikeuden soveltamat lainkohdat:

Huoneenvuokralaki 5 § 1 momentti Laki varallisuusoikeudellisista oikeustoimista 36 §

Helsingin hovioikeuden tuomio 29.11.1989

Hovioikeus, jonka tutkittavaksi eläkekassa oli saattanut jutun, on todennut, että osakeyhtiö oli maksanut eläkekassalle vuokrasopimuksen purkamisen jälkeiseltä ajalta yli 10 kuukauden vuokraa vastaavan määrän. Hovioikeus on katsonut, ettei ollut syytä asunto-oikeuden tuomion muuttamiseen.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

Valituslupa on myönnetty 27.2.1990. Valituksessaan eläkekassa on vaatinut hovioikeuden ja asunto-oikeuden tuomion kumoamista ja kanteensa hyväksymistä sekä korvausta oikeudenkäyntikuluistaan kaikissa oikeusasteissa laillisine korkoineen.

Yhtiö on antanut siltä pyydetyn vastauksen vaatien vastauskulujen korvaamista.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 31.5.1991

Perustelut

Asiassa on riidatonta, että yhtiö on kirjeellään 27.1.1987 ilmoittanut purkavansa kanteessa todetun vuokrasopimuksen 1.2.1987 lukien ja että eläkekassalta on jäänyt sopimuksen mukaiselta vuokra-ajalta saamatta vuokra mainitusta päivästä 31.8.1988 saakka. Asianosaiset ovat niinikään yksimieliset siitä, että yhtiön eläkekassalle vapaaehtoisesti suorittama korvaus on vastannut vuokria ajalta 1.2.30.11.1987 ja osaa joulukuun 1987 vuokrasta ja että eläkekassan loppuosaa joulukuun 1987 vuokrasta ja vuokraa ajalta 1.1.-31.8.1988 vastaava vahinko on määrältään kanteen mukaiset 169.131 markkaa.

Purkamisilmoituksessaan 27.1.1987 yhtiö on purun syyksi esittänyt, että huoneisto oli ollut tyhjä toukokuusta 1986 lukien siinä harjoitetun toiminnan loputtua ja että yhtiö lukuisista yrityksistä huolimatta ei ollut onnistunut vuokraamaan huoneistoa edelleen. Vastauskirjellään 30.1.1987 eläkekassa on ilmoittanut, ettei se hyväksynyt vuokrasopimuksen purkua, vaan edelleen vaati sopimuksen ehtojen, etenkin vuokranmaksun täyttämistä. Välittömästi tämän jälkeen eläkekassa on ryhtynyt tarjoamaan huoneistoa vuokralle laajamittaista vuokraustoimintaa harjoittavan Osuusmeijerien Vakuutuslaitoksen välityksellä. Vuokrausta koskevia lehtiilmoituksia on ajalla 12.2.1987-7.6.1988 ollut kaksitoista. Huoneiston luovuttaminen uudelleen vuokralle on kuitenkin onnistunut vasta 1.9.1988 lukien.

Eläkekassan mukaan 169.131 markan menetys on kokonaan johtunut sopimuksen oikeudettomasta purkamisesta. Yhtiö puolestaan katsoo vapaaehtoisesti suorittamansa korvauksen riittäväksi ja vaadittua korvausta vastaavan vuokratulomenetyksen aiheutuneen siitä, että eläkekassa ei ollut ryhtynyt riittäviin toimenpiteisiin huoneiston uudelleen vuokraamiseksi saadakseen vahingon jäämään mahdollisimman vähäiseksi. Tämä olisi yhtiön käsityksen mukaan onnistunut ainakin vuokraamalla huoneisto puretun sopimuksen mukaan jäljellä olleeksi vuokra-ajaksi alhaisemmasta vuokrasta.

Korkein oikeus katsoo, että yhtiö on ilman 10.2.1961 annetun huoneenvuokralain (1961/82) mukaista perustetta purkanut asianosaisten vuokrasopimuksen päättymään 31.1.1987. Tämän sopimusrikkomuksensa vuoksi yhtiön tulee korvata eläkekassalle 169.131 markan vahinko sovittujen vuokrien menettämisestä, ellei tuo vahinko johdu eläkekassan omasta menettelystä tai laiminlyönnistä. Korkein oikeus katsoo, ettei vahinko ole osaksikaan johtunut eläkekassasta, koska sen toimenpiteet uuden vuokralaisen hankkimiseksi ovat olleet asianmukaiset ja riittävät eikä eläkekassan velvollisuutena ole ollut vuokrata huoneistoa alhaisemmasta kuin yhtiön maksamasta vuokrasta vähentääkseen yhtiön kanssa sopimiensa vuokrien menettämisestä aiheutuvaa vahinkoa.

Yhtiön sopimusrikkomus muodostaa oikeudenkäynnistä huoneenvuokra-asioissa annetun lain 36 §:ssä tarkoitetun painavan syyn velvoittaa yhtiö suorittamaan eläkekassan kohtuulliset oikeudenkäyntikulut kokonaan.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden ja asunto-oikeuden tuomio kumotaan. Fazer Musiikki Oy velvoitetaan suorittamaan Meijeriväen Eläkekassalle korvaukseksi vuokrasopimuksen oikeudettomasta purkamisesta aiheutuneesta vahingosta joulukuun 1987 vuokrasta maksamatta jäänyttä osaa 18.595 markkaa ja ajalta 1.1.-31.8.1988 maksamatta jääneitä vuokria 18.817 markkaa kuukaudelta vastaavat 169.131 markkaa 16 prosentin korkoineen kullekin kuukausierälle kunkin kuukauden kolmannesta päivästä lukien. Fazer Musiikki Oy velvoitetaan lisäksi suorittamaan Meijeriväen Eläkekassalle oikeudenkäyntikulujen korvaukseksi jutussa 8.000 markkaa 16 prosentin korkoineen tämän tuomion antopäivästä lukien.

Eri mieltä olevan jäsenen lausunto

Oikeusneuvos Krook: Yhtiö on 1.2.1987 ilman laillista perustetta purkanut asianosaisten vuokrasopimuksen, jonka irtisanomisaika on ollut kuusi kuukautta ja ensimmäinen mahdollinen irtisanomispäivä 28.2.1989. Purkuhetkellä vuokrasopimus on siten ollut irtisanottavissa päättymään aikaisintaan 31.8.1989. Lähtökohtaisesti yhtiö on sopimusrikkomuksensa johdosta ollut vastuussa eläkekassan menettämien vuokrien korvaamisesta tämän mukaisesti jäljellä olleelta, 31.8.1989 päättyneeltä vuokra-ajalta.

Yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaan eläkekassan velvollisuutena on kuitenkin ollut myötävaikuttaa vahinkonsa rajoittamiseen. Eläkekassa on siten ollut velvollinen ryhtymään asianmukaisiin toimenpiteisiin uuden vuokralaisen löytämiseksi.

Osana tähän vuokranantajan velvollisuuteen vähentää vahinkoaan sisältyy velvollisuus tarpeen vaatiessa ja tilaisuuden tarjoutuessa, huomioon ottaen vuokralaisenkin edut, vuokrata huoneisto jäljellä olevaksi vuokra-ajaksi aikaisempaa vuokraa alhaisemmastakin vuokrasta oikeuksin vaatia erotus vuokralaiselta vahingonkorvauksena. Milloin näin on asia, riippuu olosuhteista yksittäisessä tapauksessa, kuten huoneiston vuokra-arvosta, jäljellä olevan vuokra-ajan pituudesta ja vuokramarkkinoiden yleisestä tilasta. Vuokranantajalla on joka tapauksessa todistustaakka siitä, että sen toimenpiteet vahinkonsa rajoittamiseksi ovat olleet asianmukaiset. Näille ei kuitenkaan voida asettaa liiallisia vaatimuksia siihen nähden, että kysymys on toisen osapuolen sopimusrikkomuksesta johtuneen vahingon torjumisesta.

Oikeudenkäynnistä huoneenvuokra-asioissa annetun lain 36 §:n nojalla määrään, ettei yhtiölle ole tuleva korvausta vastauskuluistaan.

Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Salervo, Nikkarinen, Roos, Paasikoski ja Krook (eri mieltä)

---

[SV]

Omröstn.

Hyresgästen A hade utan skäl hävt ett hyresavtal angående en affärslägenhet. Hyresvärden var inte skyldig att på nytt hyra ut lägenheten mot en lägre hyra än vad A hade betalat för att minska sin förlust till följd av att han gick miste om de hyresbetalningar som hade avtalats med A.

Hela rättsfallet är i FKKO-registret