Bank liable to buyer for damages when bank agent failed to disclose mortgage auction sale restrictions.

Pankinjohtaja A oli pankin edustajana notariaattitoimintaan liittyvänä toimenpiteenä laatinut kauppakirjan, jolla B myi C:lle määräalan omistamastaan tilasta. Kauppaa tehtäessä tila oli ollut pankin hakemuksesta ulosmitattuna saatavasta, jonka maksamisen vakuudeksi oli vahvistettu kiinnitys tilaan. C oli maksanut B:lle kauppahinnan, minkä jälkeen tila oli myyty pakkohuutokaupalla eikä C ollut saanut erotetuksi määräalaa itsenäiseksi tilaksi ja omistusoikeutta siihen.

Koska tila oli ollut kauppaa tehtäessä ulosmittauksen johdosta myymis- ja hukkaamiskiellossa, A:n olisi pitänyt ilmoittaa C:lle ulosmittauksesta ja sen merkityksestä hänen oikeusasemaansa. Kun A ei ollut näin menetellyt, pankki oli velvollinen korvaamaan C:lle aiheutuneen kauppahinnan määräisen vahingon.

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Kanne Nurmeksen kihlakunnanoikeudessa

C:t ovat Nurmeksen Osuuspankille 25.9.1987 ja B:lle 11.9.1987 tiedoksi toimitetun haasteen nojalla lausuneet, että C:t olivat 2.4.1986 allekirjoitetulla kauppakirjalla ostaneet B:ltä 45.000 markan kauppahinnasta 2.000 neliömetrin suuruisen määräalan Lamponiemen tilasta RN:o 70:21 Nurmeksen kaupungin Nurmeksen kylässä. Kauppakirjan ehtojen mukaan määräala tuli vapauttaa B:n kustannuksella Lamponiemen tilaa rasittavista velkakiinnityksistä. B oli kauppakirjassa sitoutunut luovuttamaan määräalan C:ille rasituksista vapaana ja C:iden piti suorittaa kauppahinta B:lle kokonaisuudessaan heti, kun kiinnitysten haltija oli antanut suostumuksensa määräalan vapauttamiseksi kantatilan kiinnityksistä. C:t olivat huhtikuussa 1986 maksaneet kauppahinnan B:lle.

Kauppakirjan allekirjoittamishetkellä Lamponiemen tilaan oli useita velkakiinnityksiä. Kaikki kiinnitetyt velkakirjat olivat olleet pankin hallussa. Lamponiemen tila oli 25.2.1986 ulosmitattu pankin 202.282,75 markan saatavasta korkoineen ja lainhakukuluineen. Tila oli ollut kaupantekohetkellä myymis- ja hukkaamiskiellossa ja se oli 13.3.1987 myyty julkisella pakkohuutokaupalla pankille muun muassa mainittujen pankin saatavien suorittamiseksi. Pankki oli tuolloin ilmoittanut C:ille, ettei se suostunut määräalan erottamiseen.

Pankin palveluksessa oleva A oli C:iden toimeksiannosta laatinut pankin toimitiloissa kauppakirjan sen allekirjoittamispäivänä ja samassa allekirjoittamistilaisuudessa julkisena kaupanvahvistajana vahvistanut kaupan. Kaupantekotilaisuudessa taikka muutoinkaan ei ollut ollut puhetta, että Lamponiemen tila oli ulosmitattu ja että se oli myymis- ja hukkaamiskiellossa, vaikka nuo seikat olivat olleet sekä B:n että A:n tiedossa. C:tt eivät sen sijaan olleet niistä tienneet allekirjoittaessaan kauppakirjan ja maksaessaan kauppahinnan B:lle.

A oli lisäksi todistaessaan kauppakirjan oikeaksi laiminlyönyt antaa C:ille kaupanvahvistaja-asetuksen 4 §:n mukaiset ohjeet kiinnityksen saamiseksi määräalan erottamisoikeuden vakuudeksi.

B:n ja A:n menettelyn vuoksi C:t eivät olleet saaneet määräalaa erotetuksi itsenäiseksi tilaksi, mistä C:ille oli aiheutunut kauppahinnan määräinen vahinko. Pankki oli ollut sopimussuhteessa C:ihin ja oli A:n työnantajana vastuussa A:n C:ille kauppakirjan laadinnassa aiheuttamasta vahingosta.

Sen vuoksi C:t ovat vaatineet, että pankki yhteisvastuullisesti B:n kanssa velvoitetaan suorittamaan C:ille yhteisesti kauppahinnan palautuksena 45.000 markkaa 16 prosentin korkoineen 1.5.1986 lukien ja korvaamaan C:iden oikeudenkäyntikulut 16 prosentin korkoineen kihlakunnanoikeuden päätöksen julistamispäivästä lukien.

Kihlakunnanoikeuden päätös 11.2.1988

Kihlakunnanoikeus on, kuultuaan pankkia ja B:tä kanteesta, lausunut selvitetyksi, että B oli 2.4.1986 vahvistetulla kauppakirjalla myynyt C:ille itsenäiseksi tilaksi erotettavaksi 2.000 neliömetrin suuruisen määräalan Lamponiemen tilasta RN:o 70:21. Kauppakirjan oli laatinut pankin palveluksessa pankinjohtajana toimiva A, joka oli sen jälkeen julkisena kaupanvahvistajana vahvistanut kauppakirjan. Kauppakirjan ehtojen mukaan määräala luovutettiin ostajille rasituksista vapaana ja ostajat olivat tietoisia kantatilan velkakiinnityksistä, joista määräala myyjän kustannuksella tuli vapauttaa. Kauppakirjassa oli sovittu, että 45.000 markan määräinen kauppahinta suoritettiin kokonaisuudessaan välittömästi, kun kiinnityksen haltija oli antanut suostumuksensa määräalan vapauttamiseen kantatilan kiinnityksistä. Omistus- ja hallintaoikeus määräalaan oli sovittu siirtyväksi ostajille, kun kauppahinta oli maksettu.

Pohjois-Karjalan lääninhallitus oli 25.2.1986 määrännyt pankin hakemuksesta Lamponiemen tilan ulosmitatuksi tilaan kiinnitettyjen velkakirjasaatavien jäljellä olevan pääoman ja koron sekä lainhakukulujen perimiseksi. Tilaan oli kohdistunut useita pankin hakemuksesta vahvistettuja velkakirjakiinnityksiä. Pankin johtokunnassa oli huhtikuussa 1986 käsitelty määräalan vapauttamista tilaan kohdistuvista kiinnityksistä, mutta johtokunta oli päättänyt, ettei määräalaa vapautettu kiinnitysvastuusta. Tila oli 13.3.1987 pidetyssä pakkohuutokaupassa myyty pankille. Pankki oli kieltäytynyt suostumasta C:iden ostaman määräalan erottamiseen tilasta. Pankki oli 12.10.1987 vahvistetulla kauppakirjalla myynyt tilan edelleen. C:t eivät näin ollen olleet saaneet erotetuksi määräalaa itsenäiseksi tilaksi.

A ei ollut laiminlyönyt antaa C:ille kaupanvahvistaja-asetuksen 4 §:ssä tarkoitettuja ohjeita kiinnityksen hakemiseksi erottamisoikeuden pysyvyyden vakuudeksi pankin palveluksessa olevana henkilönä, vaan toimiessaan virkavastuulla julkisen kaupanvahvistajan tehtävässä. Pankki ei näin ollen ollut vahingonkorvauslain 3 luvussa tarkoitetussa vastuussa laiminlyönnistä mahdollisesti aiheutuneesta vahingosta.

Sen vuoksi kihlakunnanoikeus on hylännyt kanteen pankin osalta ja velvoittanut B:n suorittamaan C:ille yhteisesti, paitsi muuta, kauppahinnan palautuksena 45.000 markkaa 16 prosentin korkoineen 1.5.1986 lukien ja korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 6.000 markkaa 16 prosentin korkoineen 11.2.1988 lukien. C:t on yhteisvastuullisesti velvoitettu suorittamaan pankille korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 6.000 markkaa 16 prosentin korkoineen 11.2.1988 lukien.

Itä-Suomen hovioikeuden tuomio 20.7.1989

Hovioikeus, jonka tutkittavaksi C:t valittamalla olivat yhteisesti saattaneet jutun, on pysyttänyt kihlakunnanoikeuden päätöksen. C:t on velvoitettu yhteisvastuullisesti suorittamaan pankille korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 600 markkaa 16 prosentin korkoineen hovioikeuden tuomion antopäivästä ja Nurmeksen kaupungille korvaukseksi kaupungin yleisen oikeusavustajan B:lle hovioikeudessa antamasta oikeusavusta 300 markkaa.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

C:ille on 26.10.1989 myönnetty valituslupa pankin osalta. B:n osalta valituslupahakemus on siirretty käsiteltäväksi valituksen käsittelyn yhteydessä.

C:t ovat yhteisessä valituksessaan toistaneet vaatimuksensa, että pankki yhteisvastuullisesti B:n kanssa velvoitetaan suorittamaan heille yhteisesti kauppahinnan palautuksena 45.000 markkaa 16 prosentin korkoineen 1.5.1986 lukien. Lisäksi C:t ovat vaatineet, että pankki ja B yhteisvastuullisesti velvoitetaan suorittamaan heille korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista kihlakunnanoikeudessa 14.989,30 markkaa 16 prosentin korkoineen 11.2.1988 lukien ja korvausta oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 16 prosentin korkoineen 20.7.1989 lukien sekä Korkeimmassa oikeudessa 16 prosentin korkoineen ratkaisun antamispäivästä lukien.

Pankki on antanut siltä vaaditun vastauksen, jossa se on vaatinut vaatimusten hylkäämistä ja oikeudenkäyntikulujensa korvaamista Korkeimmassa oikeudessa 1.030 markalla korkoineen.

C:t ovat muutoksenhaulle säädetyn määräajan jälkeen 21.2.1990 Korkeimpaan oikeuteen toimittaneet kirjoituksen lisäselvityksineen.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 25.3.1991

Valituslupahakemus B:n osalta

Valituslupaa ei myönnetä. Hovioikeuden tuomio jää tältä osin pysyväksi.

Valitus pankin osalta

Käsittelyratkaisu

C:iden määräajan jälkeen 21.2.1990 saapunut kirjoitus lisäselvityksineen jätetään huomiotta, koska sen huomioon ottamiseen ei ole oikeudenkäymiskaaren 30 luvun 18 §:ssä tarkoitettua erityistä syytä.

Pääasiaratkaisun perustelut

A on pankin edustajana laatinut kihlakunnanoikeuden päätöksessä mainitun C:iden ja B:n välisen määräalan kauppakirjan pankissa notariaattitoimintaan kuuluvana toimenpiteenä. C:t ovat myös maksaneet pankille korvauksen kauppakirjan laatimisesta. Pankin ja C:iden välille on näin ollen syntynyt kauppakirjan laatimista koskeva sopimussuhde. Sen vuoksi A:n on kauppakirjaa laatiessaan pitänyt ottaa huomioon myös C:iden etu ja näin ollen se, että he saavat ostamansa määräalan erotetuksi ja omistusoikeuden siihen.

Määräalan kauppaa tehtäessä Lamponiemen tila on ollut pankin lainhakuhakemuksen johdosta ulosmitattuna saatavasta, jonka maksamisen vakuudeksi oli vahvistettu kiinnitys tilaan. Pankin johtokunta on päättänyt, ettei se anna suostumusta määräalan vapauttamiseksi tilaan vahvistetuista kiinnityksistä. Tila on 13.3.1987 myyty pakkohuutokaupalla. Näin ollen C:t eivät ole saaneet erotetuksi määräalaa itsenäiseksi tilaksi eivätkä omistusoikeutta siihen.

Kun kiinteistö on ulosmitattu, se on ulosottolain 4 luvun 30 §:n 2 momentin nojalla myymis- ja hukkaamiskiellossa. Kiinteistöstä kiellon aikana tehty määräalan luovutus on ulosottolain 7 luvun 3 §:n 2 momentin nojalla mitätön suhteessa ulosmittausvelkojiin. Luovutuksen osapuolten välisessä suhteessa sen toteutuminen riippuu siitä, myydäänkö kiinteistö ulosmittauksen perusteena olevan saatavan suorittamiseksi pakkohuutokaupalla vai raukeaako kielto ulosmittauksen peruuttamisen johdosta. C:iden etu huomioon ottaen A:n olisi tämän vuoksi pitänyt kauppaa tehtäessä ilmoittaa heille tilan ulosmittauksesta ja sen sekä kauppakirjaan kauppahinnan maksamisajankohdasta otetun ehdon merkityksestä heidän oikeusasemaansa, mitä A ei ole tehnyt. Tästä johtuen C:t ovat maksaneet kauppahinnan, vaikka maksuajankohtaa koskeva ehto ei ollut täyttynyt. C:ille on siten A:n menettelystä aiheutunut maksetun kauppahinnan määräinen vahinko, josta pankki on korvausvastuussa.

Pankin on suoritettava korvaus C:ille yhteisvastuullisesti B:n kanssa, joka on kihlakunnanoikeuden 11.2.1988 julistamalla hänen osaltaan lainvoimaisella ratkaisulla velvoitettu palauttamaan C:ille kauppahinnan määrä. Korkolain 7 ja 9 §:n säännökset huomioon ottaen pankin on suoritettava korkoa korvaukselle haasteen tiedoksiantamisesta lukien.

Oikeudenkäyntikulut

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomio ja kihlakunnanoikeuden päätös kumotaan Nurmeksen Osuuspankin osalta. C:t vapautetaan velvollisuudesta suorittaa pankille korvausta oikeudenkäyntikuluista kihlakunnanoikeuden osalta 6.000 markkaa korkoineen ja hovioikeuden osalta 600 markkaa korkoineen. Pankki velvoitetaan suorittamaan C:ille yhteisesti vahingonkorvaukseksi 45.000 markkaa 16 prosentin korkoineen 25.9.1987 lukien. Tämä korvaus pankin on suoritettava yhteisvastuullisesti B:n kanssa.

Pankki velvoitetaan suorittamaan C:ille yhteisesti korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista kihlakunnanoikeudessa 10.000 markkaa, hovioikeudessa 1.000 markkaa ja Korkeimmassa oikeudessa 2.200 markkaa eli yhteensä 13.200 markkaa 16 prosentin korkoineen Korkeimman oikeuden tuomion antopäivästä lukien, joka koko korvauksen osalta on sen vahvistamispäivänä myös korvausvelan eräpäivä. Mainitusta määrästä pankin on suoritettava 6.000 markkaa nyt määrättyine korkoineen yhteisvastuullisesti B:n kanssa.

Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Salervo, Jalanko, Nikkarinen, Paasikoski ja Krook

---

[SV]

Bankdirektören A hade som representant för en bank såsom ett notariatuppdrag upprättat ett köpebrev, med vilket B till C sålde ett outbrutet område av sin lägenhet. Då köpet ingicks hade lägenheten till följd av bankens ansökan varit utmätt för en fordran, till vars säkerhet inteckning hade fastställts i lägenheten. C hade betalt köpeskillingen åt B, varefter lägenheten hade sålts på exekutiv auktion. C hade sålunda inte fått det outbrutna området avskiljt till en självständig lägenhet och således inte heller äganderätten till det.

Då lägenheten vid köpet stått under skingringsförbud till följd av utmätningen, hade A bort upplysa C om utmätningen och dess betydelse för dennes rättsställning. Då A hade försummat detta, var banken skyldig att ersätta C den skada som föranletts av betalningen av köpeskillingen.

Hela rättsfallet är i FKKO-registret