Landlord granted priority payment from auction proceeds for rent debt despite not seizing tenant's movable property.

Kolmannen saamisesta oli ulosmitattu vuokralaisen irtainta omaisuutta, joka oli ulosmitattaessa vuokrahuoneistossa. Vaikka vuokranantaja ei ollut ottanut hallintaansa pidätysoikeuden alaista omaisuutta ja vaikka sitä ei ollut vuokrasaatavasta ulosmitattu, vuokranantajalla oli ulosottolain 4 luvun 12 §:n 2 momentin nojalla oikeus saada suoritus vuokrasaatavistaan omaisuuden myyntihinnasta vaadittuaan sitä ulosottomieheltä ennen pakkohuutokauppaa.

EtuoikeusA 5 §

UL 4 luku 12 § 2 mom

ASIAN AIKAISEMPI KÄSITTELY

Pakkohuutokaupasta kertyneiden varojen jako 24.2.1987

Vantaan nimismiespiirin osastopäällikkö B on 24.2.1987 jakanut Vantaalta olevan Vantaan Lelu- ja Vauvatarvike Oy:ltä ulosmitatun irtaimen omaisuuden pakkohuutokaupassa 30.9.1986 kertyneet varat jakoluettelon mukaan siten, että täytäntöönpanokuluina on otettu huomioon 13.217 markkaa 90 penniä, joka sisälsi Kiinteistö Oy Orvokintie 1:lle vuokrasaatavista ulosmittauksen kestoajalta pakkohuutokauppaan saakka laskun nojalla maksettaviksi määrätyt 10.069 markkaa 90 penniä Vantaan piirin avustavan ulosottomiehen C:n kanssa tehdyn sopimuksen mukaisesti. Seuraavaksi on luettu kiinteistöyhtiön hyväksi yhtiön huoneenvuokralain mukaisen pidätysoikeuden nojalla lain mukaisin etuoikeuksin vaatimat vuokrasaatavat ajalta ennen ulosmittausta eli 12.236 markkaa 80 penniä etuoikeusasetuksen 3 §:n tuomin etuoikeuksin. Viimeiseksi on luettu Uudenmaan lääninveroviraston hyväksi 28.015 markkaa 30 penniä ulosmittauksen 1.9.1986 tuomin etuoikeuksin. Muut velkojat ovat jääneet jako-osuudetta.

Uudenmaan lääninhallituksen päätös 12.1.1988

Pampesa Oy ja A ovat valittamalla saattaneet asian lääninhallituksen ulosotonhaltijana tutkittavaksi vaatien, paitsi täytäntöönpanokuluihin sisältyneen 10.069 markan 90 pennin suuruisen erän poistamista, vahvistettavaksi, ettei kiinteistöyhtiö ollut oikeutettu kauppahinnan jaossa saamaan suoritusta mahdolliselle huoneenvuokrasaatavalleen sekä seuraavansisältöisen jakoluettelon vahvistamista:

1) Täytäntöönpanokulut 3.148 markkaa

2) Uudenmaan lääninveroviraston saatava 28.015 markkaa 30 penniä

3) Valittajien saatavat niille jakopäivään asti kertyneine korkoineen

ja oikeudenkäyntikuluineen.

Vaatimustensa perusteluina valittajat ovat muun muassa esittäneet, ettei kiinteistöyhtiö ollut esittänyt purkaneensa Vantaan Lelu- ja Vauvatarvike Oy:n kanssa tekemäänsä vuokrasopimusta, joten vuokrasopimus oli ollut voimassa ulosmittauksen tapahtuessa ja oli ilmeisesti ollut voimassa vielä kauppahinnan jakopäivänäkin. Vaikka vuokranantaja olisikin huoneenvuokralain 31 §:n nojalla irtisanonut vuokrasopimuksen, hän ei kuitenkaan ollut hakenut Vantaan Lelu- ja Vauvatarvike Oy:lle häätöä, joten huoneisto oli tuona aikana ollut vuokralaisen laillisessa hallinnassa. Sen vuoksi huoneenvuokralain 50 §:n mukaista pidätysoikeutta ei ollut toteutettu liikehuoneistossa olleeseen velallisen irtaimeen omaisuuteen nähden. Toisaalta mahdollista pidätysoikeuden käyttämistä koskevaa ilmoitusta ei edes ollut väitetty tehdyn vuokralaiselle.

Kiinteistöyhtiö on vastauksessaan muun muassa lausunut, että viranomaisten toimenpiteet olivat tapahtuneet lain edellyttämällä ja vallinneissa olosuhteissa ainoalla järkevällä tavalla. Yhtiö on pyytänyt ulosottomiehen toimenpiteiden pysyttämistä.

Pyydettynä lausuntonaan avustava ulosottomies C on todennut, että hänen suorittaessaan ulosmittauksen 1.9.1986 vastaava liikkeenharjoittaja ei enää ollut ollut tavoitettavissa. Liikkeen työntekijältä hän oli saanut avaimet sekä tiedon siitä, kuka huoneiston omisti. Suljettuaan liikkeen hän oli ottanut yhteyttä isännöitsijä D:hen. Tällöin D oli jo alustavasti ilmoittanut, että kiinteistöyhtiöllä oli myös vuokrasaamisia liikkeeltä. Hänen tiedustellessaan D:ltä tavaroiden säilyttämisestä liiketiloissa huutokauppaan saakka, tämä oli ilmoittanut sen olevan mahdollista vain, jos kiinteistöyhtiö sai vuokrasaatavansa myynnistä kertyvistä tavaroista ennen muita. Koska nimismiespiirissä ei ollut ollut tiloja ulosmitatun omaisuuden säilyttämistä varten ja koska kyseessä oli ollut suuri tavaraerä, C oli katsonut parhaaksi antaa tavaraerän olla kyseessä olleissa tiloissa. D oli myös ilmoittanut käyttävänsä tarvittaessa vuokranantajan pidätysoikeutta, mikäli vuokravelka ei muuten järjestyisi.

Siltä osin kuin nyt on kysymys lääninhallitus on perusteluissaan lausunut, että asiakirjoista saatavan selvityksen mukaan ulosmitatut esineet olivat ulosmittausta toimitettaessa 1.9.1986 olleet velallisen hallussa tämän kiinteistöosakeyhtiön kanssa solmiman vuokrasopimuksen nojalla hallitsemassa huoneistossa. Esineet oli jätetty ulosmitattuina kysymyksessä olleeseen huoneistoon. Kun velallista ei ollut edes väitetty häädön uhalla velvoitetun muuttamaan myöhemminkään pois huoneistosta, ei jakoluettelossa olisi tullut viitata vuokrasaatavan osalta huoneenvuokralain 50 §:n mukaiseen vuokranantajan pidätysoikeuteen perustuvaan oikeuteen saada huoneistossa olevat esineet hallintaansa ja esinehallinnan tuottamaan etuoikeusasetuksen 3 §:n mukaiseen etuoikeusasemaan. Vuokranantajalla oli kuitenkin etuoikeusasetuksen 5 §:n mukainen etuoikeus vuokralaisen hallinnassa olevaan omaisuuteen vuokranmaksusta enintään vuoden ajalta.

Ratkaisunaan lääninhallitus on muuttanut jakoluettelon seuraavaksi:

1) Täytäntöönpanokulut

3.148 markkaa

2) Vuokranantajan etuoikeusasetuksen 5 §:n

mukaisen etuoikeuden nojalla vuokra ajalta

21.8.-30.9.1986 Kiinteistö Oy Orvokintie 1

9.480 markkaa

3) Uudenmaan lääninverovirasto

28.015 markkaa 30 penniä

4) a) Liikkeenharjoittaja A,

Oulu (saatava: Vantaan kihlakunnanoikeuden

yksipuolisen tuomion 4.9.1986 § 878 nojalla

pääomaa 4.000 markkaa 6 prosentin korkoineen

2.500 markalle 15.7.1986 lukien ja 1.500

markalle 15.8.1986 lukien, molemmat

huutokauppapäivään, provisiota 1/3 prosenttia

pääomamäärille sekä 2.290 markkaa 20 penniä

oikeudenkäyntikuluja eli yhteensä 6.346

markkaa 60 penniä)

4.313 markkaa 60 penniä

4) b) Pampesa Oy, Rovaniemi (saatava: Vantaan

kihlakunnanoikeuden yksipuolisen tuomion

4.9.1986 § 879 nojalla pääomaa 10.000 markkaa

6 prosentin korkoineen 5.000 markalle

15.7.1986 lukien ja samoin 5.000 markalle

15.8.1986 lukien, molemmat huutokauppapäivään,

provisiota pääomille 1/3 prosenttia sekä 2.390

markkaa 20 penniä oikeudenkäyntikuluja eli

yhteensä 12.524 markkaa 85 penniä)

8.513 markkaa 10 penniä

________________________

yhteensä 53.470 markkaa

Helsingin hovioikeuden päätös 16.6.1988

Pampesa Oy ja A ovat saattaneet asian hovioikeuden tutkittavaksi toistaen vaatimuksensa jakoluettelon oikaisemisesta seuraavan sisältöiseksi:

1. Täytäntööpanokulut 3.148 markkaa

2. Uudenmaan lääninveroviraston saatava 28.015 markkaa 30 penniä

3. A Liikkeenharjoittaja A:n saatava 7.501 markkaa 79 penniä

3. B Pampesa Oy:n saatava 14.804 markkaa 91 penniä.

Hovioikeus ei ole muuttanut lääninhallituksen päätöstä.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

Pampesa Oy:lle ja A:lle on myönnetty valituslupa 24.8.1988. Kiinteistöyhtiö on antanut siltä pyydetyn vastauksen.

Pampesa Oy ja A ovat vaatineet kiinteistöyhtiön saamisen poistamista jakoluettelosta. Valittajat ovat katsoneet, ettei kiinteistöyhtiöllä ollut oikeutta saada suoritusta vuokrasaatavalleen pakkohuutokaupassa kertyneistä varoista, koska kiinteistöyhtiö ei ollut käyttänyt vuokranantajan pidätysoikeutta pakkohuutokaupassa myytyyn irtaimeen omaisuuteen nähden eikä tätä omaisuutta ollut mainitusta saamisesta ulosmitattu. Vuokrasaatavaa ei ollut edes ulosottolain edellyttämällä tavalla valvottu ennen huutokauppapäivää tai huutokaupan yhteydessä.

Kiinteistöyhtiö on vaatinut valituksen hylkäämistä ja vastauskulujensa korvaamista korkoineen. Yhtiö on katsonut olevansa oikeutettu ulosottolain 4 luvun 12 §:ssä tarkoitettuun pidätysoikeuteen etuoikeusasetuksen 5 §:ssä säädetyin etuoikeuksin, koska ulosottomiehelle oli ilmoitettu pidätysoikeuden käyttämisestä ja ulosmitattu omaisuus oli jäänyt kiinteistöyhtiön ja ulosottomiehen välisen sopimuksen perusteella vuokrahuoneistoon.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 23.5.1989

Perustelut

Ulosmitattu irtain omaisuus on ulosmitattaessa ollut velallisen kiinteistöyhtiöltä vuokraamassa huoneistossa. Kiinteistöyhtiö ei tosin ollut ottanut pidätysoikeuden alaista omaisuutta hallintaansa eikä sitä ollut yhtiön saatavasta ulosmitattu. Vuokranantajan pidätysoikeuden voimassaolo ja tämän oikeuden turvaaman saatavan etuoikeusasetuksen 5 §:n mukainen etuoikeus edellyttävät kuitenkin vain sitä, että vuokralaisen irtain omaisuus on ulosmitattaessa vuokrahuoneistossa. Näin ollen yhtiöllä on ulosottolain 4 luvun 12 §:n 2 momentin nojalla oikeus saada suoritus vuokrasaatavistaan omaisuuden myyntihinnasta vaadittuaan sitä ulosottomieheltä ennen pakkohuutokauppaa.

Päätöslauselma

Hovioikeuden päätöksen lopputulosta ei muuteta. Pampesa Oy ja A velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan kiinteistöyhtiön oikeudenkäyntikulut Korkeimmassa oikeudessa 1.000 markalla 16 prosentin korkoineen Korkeimman oikeuden päätöksen antopäivästä lukien.

Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Ailio, Takala, Nikka- rinen, Ketola ja Paasikoski

---

[SV]

Lösöre som tillhörde en hyresgäst och som fanns i hyreslägenheten då utmätning verkställdes hade utmätts för tredje mans gäld. Fastän hyresvärden inte hade tagit egendomen, som var underkastad retentionsrätt, i sin besittning och trots att den inte hade utmätts för hyresfordran, hade hyresvärden med stöd av 4 kap. 12 § 2 mom. utsökningslagen rätt att få betalning för sin hyresfordran ur egendomens försäljningspris då han hade yrkat därpå hos utmätningsmannen före den exekutiva auktionen.

FörmånsrättsF 5 §

UL 4 kap 12 § 2 mom

Hela rättsfallet är i FKKO-registret