Supreme Court allows tenant to remove building after lease ends but denies extension or compensation claims.

Vrt.

KKO:1984-II-77

Ään.

Kysymys siitä, oliko vuokramiehellä oikeus saada vuokraaikaa pidennetyksi tai korvausta vuokra-alueelle rakentamastaan rakennuksesta.

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Kanteet Naantalin raastuvanoikeudessa

Vuokrasopimusta tehtäessä kaupunki oli luonut B:lle sellaisen kuvan, että vuokra-aika tuli jatkumaan alkuperäisen vuokrasopimuksen umpeuduttua ja että vuokramiehen hallinta tuli jatkumaan tämänkin jälkeen. B:lle olivat vuokrasopimukseen otetut vuokrasuhteen jatkamislauseke, vuokra-alueen lunastuslauseke ja raskas rakentamisvelvollisuus antaneet perustellun aiheen uskoa, että hän saattoi turvallisin mielin rakentaa tontille kaupungin vaatiman rakennuksen, jonka tosiasiallinen käyttöikä oli huomattavasti pitempi kuin vuokrasopimuksen mukainen 30 vuoden perusvuokra-aika. Vuokrasopimusta tehtäessä ei ollut myöskään esiintynyt seikkoja, joiden perusteella olisi voinut pitää epätodennäköisenä, ettei vuokramies saanut pitää aluetta vuokralla yli 30 vuotta.

B oli vuokrasopimuksen ehtojen täyttämiseksi rakentanut tontille kivisen puuteollisuusrakennuksen, jossa oli kahdessa kerroksessa tehdasosa ja yhdessä kerroksessa asuinosa. Rakennuksen kokonaispinta-ala oli 520 neliömetriä.

B oli vuokra-aikana pyytänyt saada lunastaa vuokraalueen vuokrasopimuksessa edellytetyllä tavalla omakseen. Naantalin kaupunginhallitus oli 15.10.1973 päättänyt, ettei aluetta siinä vaiheessa myytäisi B:lle, koska sen suunnittelu ja käyttö oli vielä epäselvä.

B oli kuollut 29.11.1977 ja A oli hänen ainoa oikeudenomistajansa.

Kaupunki oli 10.11.1983 päivätyllä kirjeellä ilmoittanut, että vuokrasuhde päättyi 31.12.1983, että kaupunki myisi alueen vuokrasuhteen päätyttyä Suomen Sokeri Oy:lle ja ettei kaupunki lunastanut tontilla olevaa teollisuusrakennusta. Kaupunki oli jo sopinut alueen luovuttamisesta 21.6.1977 allekirjoitetulla vaihtokirjalla ja kiinteistökaupan esisopimuksella. Kaupunki oli 16.1.1984 kehottanut A:ta poistamaan heti rakennukset ja muun omaisuutensa vuokra-alueelta ja panemaan sen kuntoon viimeistään 1.3.1984 mennessä. Suomen Sokeri Oy oli ilmoittanut kaupungille, että tontilla olevat rakennukset oli siirrettävä pois.

Vuokra-alueen luovutus vaihdon kautta oli tilanne, jota vuokramies ei ollut osannut ottaa vuokrasopimusta tehtäessä etukäteen huomioon. Kaupunki ei ollut ilmoittanut vuokra-alueen käytöstä eikä ollut väittänyt, että sillä olisi alueeseen vuokrasopimuksen 4 kohdassa tarkoitettuja "muita tarkoituksia", joihin se "itse katsoisi aluetta tarvitsevan". Jo vuokrasopimuksessa käytetty sana "itse" osoitti, että vuokrasopimuksessa oli tarkoitettu kaupungin omaa käyttöä, johon vaihto ulkopuoliselle ei voinut sisältyä. Kaupunki oli laatinut vuokrasopimuksen, joita se jatkuvasti teki. Kaupungilla oli sopimusta tehtäessä ollut käytettävissään tarvittava tekninen ja juridinen asiantuntemus. Sopimuksen laatijana kaupunki oli siitä vastuussa.

Vuokramiehen lunastusoikeus tuli voimaan kaupan tapahtuessa. Kaupungin päätöksenteon kannalta ratkaiseva hetki oli esisopimus, joka sitoi kaupungin kaupan tekemiseen. Silloin oli tapahtunut sitova tahdonilmaisu ja luovutus oli vain täytäntöönpanoa.

Kaupunki oli vastuussa vuokramiehelle aiheutuvasta vahingosta, jos kaupunki ei halunnut pysyä tekemässään sopimuksessa. Kaupunki oli menetellyt epäasiallisesti luodessaan B:lle vuokra-alueen hallinnasta alkuperäisen sopimuskauden päättymisen jälkeen sellaisia oikeutettuja odotuksia, joiden perusteella B oli rakentanut vuokra-alueelle puuteollisuuslaitoksen. Sitä hän ei olisi tehnyt, jos hän olisi tiennyt hallinnan päättyvän alkuperäisen vuokrasopimuksen päättymisajankohtana. Kaupunki oli jättänyt tyydyttämättä nämä vuokramiehen oikeutetut odotukset luovuttamalla ilman asiallista syytä vuokrakauden kestäessä vuokra-alueen ulkopuoliselle muiden vaihtojen yhteydessä ja laiminlyömällä valvoa luovutuksen yhteydessä vuokramiehen oikeutettuja etuja. Kaupungin menettelystä oli seurauksena, että vuokramiehen olisi luovuttava pilkkahinnasta tai suorastaan ilmaiseksi vuokra-alueelle rakentamastaan kivisestä asuin- ja teollisuusrakennuksesta, jonka arvo oli ainakin miljoona markkaa.

Tämän vuoksi ja ottaen huomioon varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 §:n säännökset A on vaatinut, että 1) hänellä oli oikeus saada pidennetyksi mainittu 26.10.1954 solmittu ja 31.12.1983 päättynyt vuokrasuhde vuokrasopimuksen 4 kohdan mukaisesti 10 vuodeksi vuokrasopimuksen mukaisilla ehdoilla tai että 2) hänet oikeutettaisiin lunastamaan vuokra-alue, joka vastasi nykyisin tonttia nro 11 Naantalin kaupungin IV kaupunginosan korttelissa nro 2, vuokrasopimuksen 5 kohdan mukaisilla ehdoilla. Sen varalta että kaupunki kiisti lunastusvaatimuksen, A on vaatinut, että 3) kaupunki velvoitettaisiin suorittamaan hänelle vahingonkorvaukseksi tontin lunastusoikeuden kieltämisestä 200.000 markkaa ja rakennuksen arvosta 800.000 markkaa molemmat määrät 16 prosentin korkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä. Lisäksi A on vaatinut oikeudenkäyntikulujensa korvaamista 16 prosentin korkoineen laskettuna siitä, kun kuukausi oli kulunut raastuvanoikeuden päätöspäivästä.

Naantalin kaupunki, joka on kiistänyt A:n kanteen, on puolestaan A:lle tiedoksi toimitetun haasteen nojalla lausunut, että vuokrasopimuksen voimassaoloaika oli päättynyt 31.12.1983. Vuokra-ajan päättymisestä ja A:lle annetusta kehotuksesta huolimatta hän ei ollut ryhtynyt toimenpiteisiin tontilla olevan rakennuksen ja muun omaisuutensa poistamiseksi.

Tämän vuoksi kaupunki on vaatinut, paitsi muuta, että A velvoitettaisiin heti poistamaan vuokra-alueella olevat rakennukset ja kaiken omaisuutensa sekä panemaan vuokra-alueen kuntoon.

Raastuvanoikeuden päätös 10.3.1986

Raastuvanoikeus on lausunut, että B ja kaupunki olivat 26.10.1954 allekirjoittaneet vuokrasopimuksen, jonka mukaan vuokra-aika alkoi 1.1.1954 ja päättyi 31.12.1983. Vuokrasopimuksen vuokra-ajan jatkamista koskeva ehtojen 4 kohta kuului seuraavasti:

"Siinä tapauksessa, ettei kaupunki tämän vuokrakauden päättyessä katso itse tarvitsevansa aluetta muihin tarkoituksiin on vuokraajalla oikeus saada sopimus pidennetyksi edelleen jatkuvasti 10 vuodeksi kerrallaan silloin vahvistettavasta vuokramaksusta.

Vuokraaja sitoutuu ilman eri korvauksia alistumaan jo vuokra-aikana sellaisiin alueen rajojen muutoksiin, jotka ovat välttämättömät kaupungin puolesta myöhemmin laadittavan asemakaavan toteuttamiseksi."

A oli pyrkinyt esittämään selvitystä siitä, että kaupungin menettely olisi luonut B:lle perustellun syyn olettaa vuokra-ajan jatkuvan 31.12.1983 jälkeen. Tällä näytöllä ei kuitenkaan ollut merkitystä, koska B oli tehnyt Naantalin kaupunginhallitukselle 16.5.1973 päivätyn seuraavan sisältöisen anomuksen:

"Lokakuun 26 päivänä 1954 tehdyn vuokrasopimuksen perusteella hallitsen teollisuustonttia Satamatien varrella. Sopimuksen mukaan vuokra-aika päättyy joulukuun 31 päivänä 1983.

Kun vuokra-aikaa on jäljellä enää kymmenen vuotta, ja rakennus olisi perusteellisen korjauksen tarpeessa ja sitä voisi vähän laajentaakin, anon, että saisin sopimuksen edellyttämällä tavalla ostaa tontin omakseni. Kymmentä vuotta silmälläpitäen ei nimittäin kannata ryhtyä äsken mainitsemiini toimenpiteisiin.

Tarjoan tontista 10 markan hintaa neliömetriltä eli noin 25.000 markkaa minkä olen valmis suorittamaan käteisellä kaupantekohetkellä."

Näin ollen B oli vuonna 1973 ollut täysin tietoinen siitä, että vuokra-aika voi päättyä sopimuksen mukaisesti 31.12.1983. Tämä tietoisuus oli vaikuttanut hänen toimintaansa muun muassa rakennuksen korjauksia silmälläpitäen. B ei siis ollut uskonut, että hän saisi pitää vuokra-aluetta hallinnassaan rakennuksen käyttöiän.

A oli saanut vuokraoikeuden perintönä B:n jälkeen. A:lla ei näin ollen ollut parempaa oikeutta vuokrasopimuksen nojalla kuin B:llä olisi ollut. A:kaan ei siten ollut voinut luottaa siihen, että vuokra-alue jäisi hänen hallintaansa vielä vuokra-ajan päättymisen jälkeen.

Tämän vuoksi oli jäänyt näyttämättä, että A:lla olisi oikeus saada vuokrasopimus jatketuksi 10 vuodella 31.12.1983 jälkeen.

B:n vuokra-alueelle rakentaman rakennuksen käyttöikä oli pitempi kuin 30 vuotta. Vuokramiehellä ei ollut oikeutta rakentamalla sovittua vuokra-aikaa vastaamattomalla tavalla saada vuokrasopimuksen vuokra-aikaa koskevaan ehtoon muutosta.

Vuokrasopimuksen 5 kohdassa sanottiin: "Mikäli kaupunki vuokra-aikana haluaa myydä tälle vuokra-alueelle muodostetun tontin, on vuokraajalla etuoikeus ostaa se täysin samoilla ehdoilla kuin muukin ostaja."

Kaupunki ja Oy Juurikassokeri olivat 21.6.1977 allekirjoittaneet kiinteistönkaupan muodosta säädetyssä järjestyksessä vaihtokirjan ja kiinteistökaupan esisopimuksen. Sopimuksen mukaan kaupunki luovutti Oy Juurikassokerille muun muassa B:lle vuokratun alueen. Tämä alue oli sovittu luovutettavaksi yhtiön omistukseen ja hallintaan 1.1.1984.

Mainitussa sopimuksessa oli tehty B:lle vuokrattua aluetta koskeva kiinteistönkaupan esisopimus. Kauppa toteutui erikseen tehtävällä luovutuskirjalla. Tällaista erillistä luovutuskirjaa ei ollut esitetty eikä kaupunki ja yhtiö olleet tehneet vuokrasopimuksen kestäessä vuokraaluetta koskevaa kauppaa. Esisopimusta ei voitu pitää sellaisena kauppana, jonka nojalla A:lla olisi lunastusoikeus vuokra-alueeseen. A ei myöskään voinut luovuttaa kaupungille samanlaista vastiketta maa-alueesta kuin yhtiö. Tälläkään perusteella A ei voinut lunastaa aluetta itselleen eikä vuokrasopimuksen 5 kohdan mukainen etuoikeus voinut tarkoittaa vaihtosopimuksia.

A oli esittänyt, että vuokrasopimuksen 4 ja 5 kohdissa oli tarkoitettu antaa sopimuksen päättymistä vastaan sellainen täydellinen suoja, että sen rikkoisi vain alueen ottaminen kaupungin omaan välittömään käyttöön. Sopimuksen ehtojen tällaisesta merkityksestä ei ollut esitetty selvitystä, vaan pikemminkin oli ilmennyt, että määräaikainen vuokrasopimus oli tehty alueen käyttösuunnitelmien oltua 1950-luvun alkupuolella vielä täysin kesken, kuten asia oli ollut vielä vuonna 1973.

Sopijapuolten oli näytetty sopimussuhteen kestäessä käyttäytyneen aivan kuin sopimussuhde päättyisi sopimuksen mukaisesti. Kaupunki oli vuokra-aikana jatkanut alueen käytön suunnittelua ja tehnyt alueen luovutuksesta esisopimuksen. Toisaalta B oli esittänyt kaupungille lunastustarjouksen, jossa hän itse oli ilmoittanut, ettei hänen kannattanut korjata rakennusta vain 10 vuotta varten. Näin ollen vuokramiehellä ei ollut ollut perusteltuja odotuksia vuokrasuhteen jatkamisesta.

A on edelleen esittänyt, että puheena oleva riita olisi vertailukelpoinen Korkeimman oikeuden ratkaisusta KKO 1984 II 77 ilmenevän tapauksen kanssa. Käsiteltävänä olevaan maanvuokrasopimukseen ei soveltunut maanvuokrasta maalla vuonna 1902 annettu laki, koska vuokra-alue oli kaupungin alueella. Vuokrasopimukseen sovellettiin yksinomaan vuokrasopimuksen määräyksiä ja yleisiä oikeusperiaatteita. Näissäkään ei ollut sääntöjä siitä, oliko vuokramiehellä vuokra-ajan päättyessä oikeus saada vuokranantajalta korvaus vuokra-alueelle rakentamastaan rakennuksesta.

Vuokrasopimuksen 2 kohdan ensimmäinen kappale kuului seuraavasti: "Alueelle on kahden vuoden kuluessa rakennettava tulenkestävästä aineesta teollisuusrakennus, jonka pohjapinta-ala on vähintäin 150 neliömetrin suuruinen. Tätä rakennusta ei saa kaupungin luvatta purkaa. Jos rakennus kokonaan tai osaksi palaa tai muutoin tuhoutuu, on alueelle kahden vuoden kuluessa jälleen rakennettava vähintäin samanarvoinen rakennus."

Vuokramies oli siten suhteellisen vapaasti saanut päättää siitä, millaisen rakennuksen hän alueelle rakensi. Vuokranantajan rakennusta koskevat määräykset vuokrasopimuksessa olivat olleet hyvin puutteelliset. Rakennus oli oleellisesti suurempi kuin vuokrasopimuksessa oli vähimmäisvaatimuksena edellytetty. Kaupungilla ei myöskään ollut taloudellista etua siitä, että rakennus jäisi tontille. Kaupunki joutuisi raivaamaan rakennuksen pois alueelta ennen sen luovuttamista Suomen Sokeri Oy:lle.

Rakennuksesta suoritettavaa korvausta vastaan puhuivat myös seikat, että vuokrasopimus oli kestänyt B:n eliniän, B ei ollut käyttänyt rakennusta alkuperäisen tarkoituksen mukaisesti 15.11.1969 jälkeen, B:llä oli ollut selvä käsitys siitä, että vuokrasopimus voi päättyä vuoden 1983 lopussa ja että B:llä oli ollut elinkeinoverotusta koskevien sääntöjen nojalla mahdollisuus poistaa koko rakennuksen arvo vuokra-aikana.

Näin ollen ei ollut näytetty sellaisia perusteita, joiden nojalla kaupunki olisi velvollinen lunastamaan B:n vuokra-alueelle rakentaman rakennuksen.

Raastuvanoikeus on katsonut, että A:n kanne oli jäänyt kokonaisuudessaan näyttämättä. A:n oikeus saada pitää hallussaan B:n kaupungilta vuokraamaa Satamatien varrella olevaa noin 2.400 neliömetrin suuruista maa-aluetta oli päättynyt 31.12.1983 eikä A ollut poistanut omaisuuttaan alueelta. Vuokramies oli velvollinen poistamaan vuokra-alueella olevat tavaransa vuokrasuhteen päätyttyä.

Tämän vuoksi raastuvanoikeus on hylännyt A:n kanteen kokonaisuudessaan ja kaupungin kanteesta velvoittanut A:n heti poistamaan vuokra-alueella olevat rakennukset ja kaiken muun omaisuutensa sekä panemaan niiden paikat kuntoon uhalla, että kaupunki oikeutettiin tekemään mainitut työt hänen kustannuksellaan.

Raastuvanoikeus on lisäksi määrännyt oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta.

Turun hovioikeuden tuomio 10.7.1987

Hovioikeus, jonka tutkittavaksi A oli saattanut jutun, on lausunut, että B:n ja kaupungin välinen raastuvanoikeuden päätöksessä tarkoitettu vuokrasopimus koski teollisuustonttia. Tällaisella vuokra-alueella olevien rakennusten ja laitosten osalta, päinvastoin kuin asuntoalueen vuokrassa, ei vuokranantajalla vanhastaan ollut katsottu olevan velvollisuutta rakennusten lunastamiseen. Mielipide oli saanut vahvistuksen maanvuokralain 76 §:ssä. Raastuvanoikeuden päätöksessä kosketellusta Korkeimman oikeuden ratkaisusta, johon A oli viitannut kanteensa tueksi, ei siten voitu saada johtoa tapauksen ratkaisuun.

B ja kaupunki eivät olleet vuokrasopimuksessa sopineet vuokramiehen vuokrakauden jälkeisistä velvollisuuksista vuokranantajaa vastaan. Sopimuksessa oli sen sijaan uudelleenvuokrausehto ja lunastuslauseke eli siinä oli mainittu vuokranantajan velvollisuuksista vuokramiestä vastaan. Kaupungin sinänsä laillisen menettelyn seurauksena ei A:lla syntyneessä tilanteessa ollut oikeutta saada aluetta uudelleen vuokralle tai lunastaa sitä itselleen. Toisaalta ei A sillä perusteella, että vuokrasopimus oli lakannut, ollut velvollinen omalla kustannuksellaan poistamaan rakennusta ja panemaan aluetta kuntoon.

Tämän vuoksi hovioikeus on poistaessaan raastuvanoikeuden määräämän oikeudenkäyntikulujen korvaamisvelvollisuuden jättänyt asian raastuvanoikeuden päätöksen lopputuloksen varaan muutoin, mutta on kumonnut lausunnon A:n velvoittamisesta omalla kustannuksellaan poistamaan rakennukset ja määrännyt, että A:lla oli oikeus poistaa rakennus kolmen kuukauden kuluessa hovioikeuden tuomion saatua lainvoiman. Ellei A sitä tehnyt, oli kaupungilla oikeus omalla kustannuksellaan poistaa kysymyksessä oleva rakennus.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

Valituslupa on myönnetty 24.9.1987.

A on toistanut raastuvanoikeudessa esittämänsä vaatimukset, että 1) hänellä olisi oikeus saada vuokrasopimuksen mukainen vuokra-aika pidennetyksi tai että 2) hänet oikeutettaisiin lunastamaan vuokra-alue taikka vaihtoehtoisesti, että 3) kaupunki velvoitettaisiin suorittamaan hänelle vahingonkorvaukseksi yhteensä 1.000.000 markkaa 16 prosentin korkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä sekä että kaupungin kanne hylättäisiin kokonaisuudessaan ja määräykset rakennuksen poistamisesta tontilta kumottaisiin. Lisäksi A on vaatinut korvausta oikeudenkäyntikuluistaan jutussa 16 prosentin korkoineen Korkeimman oikeuden tuomion antopäivästä.

Kaupunki on siltä pyydetyssä vastauksessa vaatinut valituksen hylkäämistä ja vastauksen antamisesta aiheutuneiden kulujen korvaamista.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Vuokra-alue kuuluu tonttijaon vahvistamisen jälkeen tonttiin nro 11, Naantalin kaupungin IV kaupunginosan 2. korttelissa. Muun muassa tätä tonttia koskien on 21.6.1977 tehty raastuvanoikeuden päätöksessä selostettu vaihtokirja ja kiinteistökaupan esisopimus.

Vuokrasopimus koskee teollisuusalueen vuokraa kaupungissa. Vuokrasopimukseen ei voida soveltaa vuonna 1966 annetun maanvuokralain eikä maanvuokrasta maalla vuonna 1902 annetun lain säännöksiä. Laissa ei siten ole säännöstä, johon A, joka B:n perillisenä on hänen jälkeensä tullut vuokramieheksi, voisi perustaa kanteensa vaatimukset. Ratkaisu on näin ollen tehtävä vuokrasopimuksen perusteella. A ei ole osoittanut, että vuokrasopimusta tehtäessä olisi edellytetty muuta kuin mitä vuokrasopimuksesta ilmenee tai että sen jälkeen olisi sovittu vuokrasopimuksen ehdoista poikettavaksi.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta. Hovioikeuden tuomiossa mainittu rakennuksen poistamista koskeva kolmen kuukauden määräaika alkaa Korkeimman oikeuden tuomion antopäivästä. Asian laadun vuoksi kaupungin on itse vastattava kuluistaan Korkeimmassa oikeudessa.

Eri mieltä olevan jäsenen lausunto

Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Ailio, Takala, Nybergh, Lindholm ja Paasikoski

---

[SV]

Omröstn.

Jfr

KKO:1984-II-77

Fråga därom, huruvida legotagare var berättigad till förlängning av legotiden eller ersättning för en byggnad som han hade uppfört på legoområdet.

Hela rättsfallet är i FKKO-registret