Supreme Court dismisses claim to adjust property sale price under unfair terms law due to seller's initiative and knowledge.

Kiinteistönkaupan ehtojen mukaan 600.000 markan kauppahinnasta, joka oli huomattavasti alempi kuin tilan käypä hinta, oli 400.000 markkaa suoritettava neljän vuoden aikana siten, että kunakin vuotena oli maksettava 100.000 markkaa ilman korkoa. Kauppa oli tehty myyjän aloitteesta pitkähkön harkinta-ajan jälkeen. Myyjä oli ollut tietoinen kauppahinnan ja käyvän hinnan erosta. Kauppaehdot oli merkitty kauppakirjaan myyjän esittäminä ja ne olivat vastanneet hänen tarkoitustaan, ettei ostaja kauppahintaa suorittaessaan joutuisi taloudellisiin vaikeuksiin. Myyjän kanne, jossa tämä vaati, että kauppahintaa ja sen maksutapaa koskevia ehtoja soviteltaisiin varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 §:n nojalla, hylättiin.

OikTL 36 §

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Kanne Orimattilan kihlakunnanoikeudessa

A on B:lle 15.3.1985 toimitetun haasteen nojalla lausunut, että hän oli 30.11.1983 vahvistetulla kauppakirjalla myynyt B:lle Artjärven kunnassa olevan tilan 600.000 markan kauppahinnasta, josta oli sovittu maksettavaksi 150.000 markkaa siten, että B maksoi 31.3.1984 mennessä pankkiin tilaa rasittavat yhteensä 105.533,59 markan määräiset lainat ja loppuosan A:lle. Vielä maksamatta jääneestä kauppahinnasta B:n tuli korotta maksaa 31.12.1984 mennessä 50.000 markkaa, 31.12.1985 mennessä 100.000 markkaa, 31.12.1986 mennessä 100.000 markkaa, 31.12.1987 mennessä 100.000 markkaa ja 31.12.1988 mennessä 100.000 markkaa. Lisäksi A oli pidättänyt itselleen elinikäisen asumisoikeuden tilalla sijaitsevaan saunatupaan ja B oli ottanut vastattavakseen A:n veljen elinikäisen eläkkeen tilaan, mihin eläkkeeseen kuului yksi huone asumisoikeuksineen, lämpöineen ja valoineen tilan päärakennuksessa.

Sen vuoksi A on ensisijaisesti vaatinut kauppakirjan kauppahintaan liittyvien ehtojen kohtuullistamista varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 §:n nojalla siten, että kauppahinnaksi määrättäisiin 1.200.000 markkaa ja että vuoden 1984 jälkeen maksamattomaksi jäävästä kauppahinnasta määrättäisiin erääntymään vuosittain kunkin vuoden viimeisenä päivänä 250.000 markkaa viimeisen erän erääntyessä 31.12.1988 sekä että maksamattomalle kauppahinnalle määrättäisiin 12 prosentin vuotuinen korko 1.1.1984 lukien. Sen varalta, ettei ehtoja voitaisi mainituin tavoin kauppaa purkamatta kohtuullistaa, A on vaatinut, että kiinteistönkauppa mainitun lain 31, 33 ja 36 §:n säännösten nojalla julistettaisiin pätemättömäksi ja että B:lle 12.9.1984 tilaan annettu lainhuuto julistettaisiin mitättömäksi.

Vastaus

B on lausunut, että kiinteistönkauppa oli tehty A:n aloitteesta ja tämän ehdottamilla kauppaehdoilla. A oli ollut kaupasta päätettäessä tietoinen tilan käyvästä arvosta. Tämän vuoksi ei ollut perusteita kauppaehtojen kohtuullistamiseksi. B ei myöskään kaupan yhteydessä ollut toiminut sellaisella tavalla, että olisi perusteita kaupan julistamiselle pätemättömäksi. Tämän vuoksi B on kiistänyt kanteen.

Kihlakunnanoikeuden päätös 1.10.1985

Kihlakunnanoikeus, jossa asianosaiset ovat vaatineet oikeudenkäyntikulujensa korvaamista, on lausunut, että A oli 30.11.1983 vahvistetulla kauppakirjalla myynyt mainitun tilan B:lle 600.000 markan kauppahinnasta ja kauppaan sisällytettyjä eläke-etuja vastaan, joiden verotusarvoksi oli esitetty yhteensä 32.309 markkaa. Kauppakirjan ehtojen mukaan kauppahinnasta oli suoritettava 150.000 markkaa 31.3.1983 mennessä muun muassa siten, että B otti vastattavakseen 105.533,59 markan lainat, että 50.000 markkaa oli maksettava 31.12.1984 mennessä sekä että 31.12.1985, 31.12.1986, 31.12.1987 ja 31.12.1988 mennessä oli suoritettava kullakin kerralla 100.000 markkaa ilman velaksi jääneelle pääomalle laskettavaa korkoa. Omistus-ja hallintaoikeus myytyyn tilaan siirtyi B:lle 1.1.1984.

A:lla oli ollut kaupan tehdessään todellinen tarkoitus myydä tila B:lle ja juuri sellaisesta hinnasta, minkä tämä kykenisi suorittamaan, vaikkakaan sovittu hinta, joka tosin oli kaksinkertainen kiinteistön silloiseen verotusarvoon nähden, ei ollut ollut korkein mahdollinen tilasta saatavissa ollut hinta. B:n ei ollut näytetty menetelleen vilpillisesti kaupanteossa. B ei myöskään suostuessaan kauppaan ollut tarkoittanut maksaa tilasta korkeampaa hintaa eikä ollut ollut siihen valmis. Kaupan purkamiselle ei myöskään ollut osoitettu riittäviä perusteita. Sitä vastoin kauppahinnan maksamattomalle osalle esitetyn korkovaatimuksen osalta kihlakunnanoikeus on katsonut, ettei kauppahinnan jäätyä verraten alhaiseksi ollut kohtuullista, että huomattava osa kauppahinnasta jäi A:lle korottomaksi saamiseksi useiksi vuosiksi ja vaille suojaa rahanarvon alenemiselta. Tätä ei myöskään ollut pidettävä nykyisin kiinteistönkaupoissakaan vallitsevan käytännön mukaisena.

Tämän vuoksi kihlakunnanoikeus on, hyläten kanteen kauppahinnan korottamista ja kaupan pätemättömäksi julistamista koskevien vaatimusten osalta, varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 §:n nojalla velvoittanut B:n suorittamaan A:lle maksamattomalle osalle kanteessa tarkoitettua kauppahintaa kohtuulliseksi arvioidun 11 prosentin vuotuisen koron 1.1.1985 lukien. Jutun laatuun nähden asianosaisten oli pidettävä oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

Kouvolan hovioikeuden tuomio 15.10.1986

Hovioikeus, jonka tutkittavaksi A ja B puolin ja toisin olivat saattaneet jutun, on jättänyt sen kihlakunnanoikeuden päätöksen varaan. Jutun lopputulokseen nähden asianosaiset saivat kumpikin itse vastata oikeudenkäyntikuluistaan.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

A:lle ja B:lle on myönnetty valituslupa 16.1.1987.

B on vaatinut kanteen hylkäämistä kokonaisuudessaan ja oikeudenkäyntikulujensa korvaamista kaikissa oikeusasteissa. Hän on pitänyt jossakin määrin epävarmana, kohdistuuko puheena olevassa tapauksessa kohtuullistaminen lainkaan varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 §:ssä tarkoitettuun ehtoon, koska kysymys on vain sopimukseen alunperin kuulumattoman koron lisäämisestä maksamattomalle kauppahinnalle. Kauppa oli ollut lähtöisin A:n aloitteesta ja kauppaehdot olivat hänen vaatimiaan. Koska B:n mahdollisuudet ryhtyä suureen maatilakauppaan olivat olleet rajalliset, A oli pyrkinyt omaaloitteisesti järjestämään kauppaehdot sellaisiksi, että kauppa myös B:n puolelta oli tullut mahdolliseksi. Vaikka kauppahinta sellaisenaan oli jossakin määrin edullinen, ilmeni edullisuus erityisesti siinä, että hän oli saanut korotonta maksuaikaa.

A ja B ovat antaneet pyydetyt vastaukset.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Kysymyksessä oleva kiinteistönkauppa on kihlakunnanoikeuden päätöksessä selostetuin tavoin päätetty A:n aloitteesta pitkähkön harkinta-ajan jälkeen. A on kauppaa tehtäessä tiennyt, että kauppahinta oli alempi kuin tilan käypä hinta. Kauppahintaa ja sen maksutapaa koskevat ehdot on merkitty kauppakirjaan hänen ilmoituksensa perusteella ja ovat vastanneet hänen tarkoitustaan, ettei B kauppahintaa suorittaessaan joutuisi taloudellisiin vaikeuksiin. Kauppaa tehtäessä vallinneista olosuhteista ei voida päätellä, että A olisi ollut huonommassa asemassa kuin B. Sen vuoksi ei ole syytä sovitella kauppahintaa ja sen maksutapaa koskevia ehtoja.

A ei ole osoittanut sellaisia seikkoja, joiden perusteella kiinteistönkauppa varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 31 tai 33 §:n säännösten nojalla olisi julistettava pätemättömäksi.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomio ja kihlakunnanoikeuden päätös kumotaan. A:n kanne hylätään kokonaisuudessaan. B vapautetaan hänelle määrätystä koronmaksuvelvollisuudesta.

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 4 §:n 1 momentin ensimmäisestä virkkeestä ilmenevän periaatteen mukaan B ei saa korvausta oikeudenkäyntikuluistaan alemmissa oikeuksissa. Asian laadun vuoksi B:n on itse vastattava kuluistaan Korkeimmassa oikeudessa.

Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Ailio, Jalanko, Mörä, Lehtonen ja Lindholm

---

[SV]

Enligt villkoren i ett fastighetsköp skulle av köpeskillingen om 600.000 mark, som var avsevärt lägre än fastighetens gängse pris, 400.000 mark erläggas under fyra års tid så att 100.000 mark betalades varje år utan ränta. Köpet hade ingåtts på initiativ av säljaren efter en tämligen lång betänketid. Säljaren hade varit medveten om förhållandet mellan köpeskillingen och det gängse priset. Köpevillkoren hade antecknats i köpebrevet i enlighet med vad säljaren hade anfört och de hade motsvarat hans avsikt, nämligen att köparen inte skulle råka i trångmål vid erläggandet av köpeskillingen. Säljarens käromål, vari han yrkade, att villkoren rörande köpeskillingen och dess betalning skulle jämkas med stöd av 36 § lagen om rättshandlingar på förmögenhetsrättens område, förkastades.

RättshandlL 36 §

Hela rättsfallet är i FKKO-registret