Supreme Court allows appeal against appellate court ruling on rent adjustment clauses exceeding statutory minimums.

Απόφαση 996 / 2011 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 996/2011

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Σπυρίδωνα Ζιάκα, Προεδρεύοντα Αρεοπαγίτη, Γεωργία Λαλούση, Βασιλική Θάνου - Χριστοφίλου, Δημητρούλα Υφαντή και Βασίλειο Λαμπρόπουλο, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 4 Μαρτίου 2011, με την παρουσία και του Γραμματέα Γεωργίου Φιστούρη για να δικάσει μεταξύ:

Της αναιρεσείουσας: Ά. Μ. του Α., κατοίκου ..., η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Κωνσταντίνο Λιούμα με δήλωση κατ' άρθρο 242 παρ. 2 ΚΠολΔ και δεν κατέθεσε προτάσεις.

Της αναιρεσιβλήτου: Ομόρρυθμης Εταιρείας με την επωνυμία "Κ. ΤΑΤΣΗΣ ΚΑΙ ΣΙΑ Ο.Ε.", με διακριτικό τίτλο "ΤΟ ΣΤΑΧΥ" που εδρεύει στα ... και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Χρήστο Πολυζόπουλο και κατέθεσε προτάσεις.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 7/10/2006 αγωγή της ήδη αναιρεσιβλήτου, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Ιωαννίνων. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 302/2007 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 4/2009 του Εφετείου Ιωαννίνων. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 1/3/2009 αίτησή της.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Η Εισηγήτρια Αρεοπαγίτης Γεωργία Λαλούση ανέγνωσε την από 27/1/2009 έκθεσή της, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη των λόγων της αναίρεσης. Ο πληρεξούσιος της αναιρεσιβλήτου ζήτησε την απόρριψη της αιτήσεως και την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Ι. Κατά τις διατάξεις του άρθρου 7 παράγραφοι 1 και 2 του ΠΔ 34/1995 "Κωδικοποίηση διατάξεων νόμων περί εμπορικών μισθώσεων" το μίσθωμα κατά τη σύναψη της σύμβασης καθορίζεται ελεύθερα από τους συμβαλλομένους και αναπροσαρμόζεται κατά τα χρονικά διαστήματα και το ύψος που ορίζεται στη σύμβαση. Σε περίπτωση που δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής του μισθώματος ή αυτή έχει εξαρτηθεί από άκυρη ρήτρα, η αναπροσαρμογή γίνεται μετά διετία από την έναρξη της σύμβασης και καθορίζεται σε ποσοστό ετησίως όχι κατώτερο του έξι (6%) της αντικειμενικής αξίας του μισθίου και για τους ακάλυπτους χώρους του τέσσερα (4%) και στις περιοχές που δεν ισχύει το σύστημα αυτό, της αγοραίας αξίας τους.

Από τα ανωτέρω προκύπτει ότι ο νόμος δίδει προβάδισμα στην ιδιωτική βούληση και ότι οι συμβαλλόμενοι έχουν πλήρη ελευθερία ως προς το χρόνο σύναψης της συμφωνίας, ως προς το περιεχόμενό της και το ύψος του κατ' αναπροσαρμογή μισθώματος, ως προς τη χρονική διάρκεια της σχετικής λειτουργίας, αφού λειτουργεί πλήρως η αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων.

Περαιτέρω, κατά την παράγραφο 1 του άρθρου 5 του ΠΔ 34/1995 η μίσθωση ισχύει για δώδεκα (12) έτη, ακόμη και αν έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο, μπορεί όμως να λυθεί με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Εξάλλου, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 174 ΑΚ, δικαιοπραξία που αντιβαίνει σε απαγορευτική διάταξη του νόμου, αν δεν συνάγεται κάτι άλλο, είναι άκυρη, Με τη διάταξη αυτή, που αποτελεί περιορισμό της αρχής της ελευθερίας των συμβάσεων που θεσπίσθηκε με το άρθρο 361 του ίδιου κώδικα, καθιερώνεται η αρχή της ακυρότητας της δικαιοπραξίας όταν αντιβαίνει σε απαγορευτική ή επιτακτικού χαρακτήρα δημόσιας τάξης διάταξη οποιουδήποτε νόμου.

Αντιβαίνει δε σε απαγορευτική διάταξη κάποιου νόμου μια δικαιοπραξία όχι μόνο όταν έρχεται σε αντίθεση με αυτόν ευθέως, αλλά και όταν επιδιώκεται με αυτή αποτέλεσμα που αποδοκιμάζεται από το νόμο. Η ακυρότητα των δικαιοπραξιών που γίνονται για περιγραφή ή καταστρατήγηση του νόμου (in fraudem legis) θεμελιώνεται στη λογική αρχή ότι ο νομοθέτης απαγορεύοντας ορισμένη δικαιοπραξία διότι αποδοκιμάζει τον οικονομικό και γενικά κοινωνικό σκοπό που επιδιώκεται με αυτήν, εκφράστηκε κατά τρόπο στενότερο από ότι επιβάλλονταν σύμφωνα με την πραγματική του βούληση.

Έτσι η ακυρότητα της προς καταστρατήγηση του νόμου επιχειρηθείσας δικαιοπραξίας εξαρτάται από την ερμηνεία της υπό καταστρατήγηση διάταξης και στην περίπτωση που συντρέχουν οι όροι της επέκτασης της απαγόρευσης είτε με διασταλτική είτε με αναλογική ερμηνεία της διάταξης, η δικαιοπραξία, σύμφωνα με τα άρθρα 3 και 174 ΑΚ, είναι άκυρη από μόνο το λόγο ότι αντιστρατεύεται αντικειμενικά στο πνεύμα και το σκοπό δημόσιας τάξης διάταξης, είτε αυτή είναι απαγορευτική είτε επιτακτική.

Στην προκείμενη περίπτωση το Εφετείο με την προσβαλλόμενη απόφαση δέχθηκε τα ακόλουθα, κρίσιμα για την τύχη της αναίρεσης πραγματικά περιστατικά: "Την 1-9-2000 η εναγομένη και ήδη εφεσίβλητη, εκμίσθωσε στους Γ. Π. και Κ. Τ., μοναδικά ομόρρυθμα μέλη της ενάγουσας και ήδη εκκαλούσας ομόρρυθμης εταιρίας με την επωνυμία *Κ.

Τ. και Σια ΟΕ*, ένα ισόγειο κατάστημα ιδιοκτησίας της, εμβαδού 84 τ.μ. που βρίσκεται στα ... επί της οδού ..., προκειμένου να χρησιμοποιηθεί από την τελευταία για τη λειτουργία επιχείρησης αρτοποιϊας, ζαχαροπλαστικής και λοιπών συναφών δραστηριοτήτων, κατήρτισαν δε γι' αυτό το από 1-9-2000, ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως, κατά το οποίο:

η διάρκεια της μισθώσεως ορίσθηκε για έξι (6) χρόνια από την ημερομηνία υπογραφής της σχετικής μισθωτικής συμβάσεως, ήτοι από 1-9-2000 μέχρι 31-8-2006, η οποία ήδη συνεχίζεται εκ του νόμου σύμφωνα με το άρθρο 5 παρ. 1 του ΠΔ 34/1995, όπως αυτό ισχύει μετά την τροποποίησή του με το άρθρο 7 παρ. 6 και 8 του Ν 2741/1999 για δώδεκα έτη.

Το αρχικό μίσθωμα προκαταβαλλόμενο την πρώτη ημέρα κάθε μήνα ορίσθηκε σε 370.000 δρχ, αναπροσαρμοζόμενο κάθε χρόνο σε ποσοστό 6% επί του καταβαλλόμενου μισθώματος, αρχής γενομένης από την πρώτη ημέρα του δεύτερου έτους της μισθώσεως. Με βάση τη συμφωνία τους αυτή (2ος όρος της μισθώσεως) το μηνιαίο μίσθωμα αναπροσαρμόστηκε διαδοχικά στα ποσά των α) 392000 δρχ από 1-9-2001 έως 31-8-2002 β) 413700 δρχ από 1-9-2002 έως 31-8-2003 γ) 440500 δρχ από 1-9-2003 έως 31-8-2004 δ) 467000 δρχ από 1-9-2004 έως 31-8-2005 και ε) 495000 δρχ από 1-9-2005 έως 31-8-2006.

Περαιτέρω, αποδείχθηκε ότι οι ανωτέρω συμβαλλόμενοι, συμφώνησαν (4ος και 5ος όρος του μισθωτηρίου) την εξακολούθηση της μίσθωσης και πέραν της συμβατικής διάρκειας, σε περίπτωση που οι μισθωτές αρνηθούν να υπογράψουν νέα σύμβαση στις 31-8-2006 με αναπροσαρμοζόμενο μίσθωμα 900000 δραχμών. Με τον ίδιο όρο, καθορίζουν επίσης ετήσια αναπροσαρμογή του μισθώματος σε ποσοστό 15% για κάθε νέο έτος αρχής γενομένης στις 31-8-2007.

Ακόμη, αποδείχθηκε, ότι οι όροι αυτοί, που τέθηκαν κατά την κατάρτιση της ένδικης μίσθωσης για προσδιορισμό μισθώματος σχεδόν διπλάσιου αυτού που θα καταβάλλεται στο τέλος του έκτου μισθωτικού έτους και του ποσοστού αναπροσαρμογής τριπλάσιου σχεδόν εκείνου που θα καταβάλλεται στο τέλος του έβδομου έτους της μισθώσεως για την περίπτωση που θα εξακολουθήσει για τον ανωτέρω λόγο η μισθωτική σχέση μεταξύ των συμβαλλομένων και πέρα απ' τη συμβατική (εξαετή) διάρκεια αυτής ενέχει, κατά τα εκτεθέντα, ανεπίτρεπτη παραίτηση από την προστασία της νομοθεσίας περί επαγγελματικής στέγης κατά τη σύναψη της μισθώσεως και συνεπεία αυτού, τέθηκε προς καταστρατήγηση των αναγκαστικού δικαίου, περί ελάχιστης διάρκειας διατάξεων του ΠΔ 34/1995, είναι άκυροι.

Σημειώνεται ακόμη ότι το ανωτέρω μηνιαίο μίσθωμα και το ποσοστό αναπροσαρμογής, κατά το χρόνο που γενικώς επικρατεί η ρύθμιση της υπολειπόμενης του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή (ΔΤΚ) ετήσιας αναπροσαρμογής επί των εμπορικών μισθώσεων και σε τάξη μεγέθους 75% επ' αυτού (ΔΤΚ), ενώ ο τελευταίος κατά το χρονικό διάστημα από το έτος 2002 μέχρι και το 2006 κυμαίνεται από 2,7% μέχρι 3,7%, όπως αποδεικνύεται από τα έγγραφα της Γενικής Γραμματείας Εθνικής Στατιστικής Υπηρεσίας Ελλάδος, που με επίκληση προσκομίζει η εκκαλούσα, είναι ασύνηθες και υπερβατικό και δεν τελεί σε αρμονία με την οικονομική κατάσταση που επικρατεί στην αγορά και τη γενικότερη κίνηση των τιμών και εισοδημάτων.

Επομένως, η ένδικη αγωγή, ως προς το κεφάλαιο περί αναγνωρίσεως της ακυρότητας της προαναφερθείσης συμφωνίας, είναι βάσιμη και κατ' ουσίαν κατά το μέρος που υπερβαίνει εκείνο το 6% ετησίως. Και τούτο, επειδή ο έγκυρος όρος περί σταδιακής αναπροσαρμογής του μισθώματος ισχύει και για το διάστημα που παρατείνεται αναγκαστικά η σύμβαση μισθώσεως καταστήματος, δηλαδή και για χρόνο μεταγενέστερο του συμφωνημένου χρόνου λήξεως της μισθώσεως, εφόσον δεν έχει αποκλεισθεί συμβατικώς η ισχύς αυτού του όρου".

Μετά τις παραδοχές αυτές το Εφετείο δέχθηκε την έφεση και τους πρόσθετους λόγους της μισθώτριας εταιρίας, εξαφάνισε την πρωτόδικη απόφαση που έκρινε ότι νομίμως είχε συμφωνηθεί αναπροσαρμογή του μισθώματος και για τον πέραν του συμβατικού νόμιμο χρόνο της μίσθωσης στο ποσό και το ποσοστό που αναφέρεται στους 4ο και 5ο και αναγνώρισε ότι οι τελευταίοι όροι είναι άκυροι ως τεθέντες προς καταστρατήγηση του άρθρου 5 του ΠΔ 34/1995 που καθορίζει την ελάχιστη διάρκεια της μίσθωσης επαγγελματικής στέγης σε 12 έτη.

Με τους λόγους της αναίρεσης (Α και Β) η αναιρεσείουσα εκμισθώτρια προσάπτει στην προσβαλλόμενη απόφαση τις πλημμέλειες από τους αριθμούς 1 και 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔ ότι παραβίασε ευθέως και εκ πλαγίου τις διατάξεις των άρθρων 5 και 7 του ΠΔ 34/1995, καθώς και των διατάξεων 3, 174, 180, 181, 361 και 371 ΑΚ. Με αυτά που δέχθηκε το Εφετείο, ενόψει του καθιερούμενου προβαδίσματος της ιδιωτικής βούλησης κατά τον καθορισμό του μισθώματος και τους όρους αναπροσαρμογής και της καθιερούμενης κατ' απόλυτο τρόπο ελάχιστης διάρκειας (δωδεκαετούς) της επαγγελματικής μίσθωσης, ευθέως παραβίασε τις προαναφερόμενες διατάξεις ουσιαστικού δικαίου, διότι με τους ανωτέρω όρους καθορίζεται ο τρόπος αναπροσαρμογής του μισθώματος κατά τη διάρκεια του συμβατικού χρόνου και του χρόνου της συνέχισης αυτής μέχρι τη συμπλήρωση της νόμιμης διάρκειας.

Οι λόγοι αναίρεσης, επομένως, είναι βάσιμοι και πρέπει να γίνουν δεκτοί.

Κατ' ακολουθίαν των ανωτέρω πρέπει να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση κατά το αναφερόμενο στο σκεπτικό μέρος, ήτοι καθόσον αφορά το κεφάλαιο της αγωγής για ακυρότητα των όρων περί αναπροσαρμογής του μισθώματος, να παραπεμφθεί η υπόθεση προς εκδίκαση κατά το αναιρούμενο μέρος στο ίδιο Εφετείο Ιωαννίνων, η συγκρότηση του οποίου από άλλους δικαστές, εκτός από εκείνους που δίκασαν προηγουμένως, είναι δυνατή (άρθρο 580 παρ. 3 ΚΠολΔ). Επίσης, η αναιρεσίβλητη εταιρία πρέπει, ως ηττηθείσα, να καταδικασθεί στη δικαστική δαπάνη της αναιρεσείουσας.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Αναιρεί την 4/2009 απόφαση του Εφετείου Ιωαννίνων, κατά το αναφερόμενο στο σκεπτικό μέρος.

Παραπέμπει την υπόθεση προς περαιτέρω εκδίκαση κατά το ανωτέρω αναιρούμενο μέρος στο ίδιο Εφετείο Ιωαννίνων, το οποίο θα συγκροτηθεί από άλλους δικαστές, εκτός από εκείνους που δίκασαν προηγουμένως.

Καταδικάζει την αναιρεσίβλητη εταιρία στη δικαστική δαπάνη της αναιρεσείουσας, την οποία ορίζει σε δύο χιλιάδες τριακόσια (2300) ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίστηκε στην Αθήνα στις 13 Μαϊου 2011.

Δημοσιεύτηκε σε έκτακτη, δημόσια στο ακροατήριο συνεδρίαση στις 16 Ιουνίου 2011.

Ο ΠΡΟΕΔΡΕΥΩΝ ΑΡΕΟΠΑΓΙΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ