Supreme Court dismisses appeal against appellate court ruling on condominium usage change and property management disputes.

Απόφαση 984 / 2009 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ) Αριθμός 984/2009

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Γεώργιο Πετράκη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Αθανάσιο Πολυζωγόπουλο, Ελευθέριο Μάλλιο, Γεωργία Λαλούση και Ευτύχιο Παλαιοκαστρίτη, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 5 Δεκεμβρίου 2008, με την παρουσία και του Γραμματέα Γεωργίου Φιστούρη για να δικάσει μεταξύ:

Των αναιρεσειόντων: 1) ..., 2) ... κατοίκων ..., 3) ... το γένος ..., 4) ..., το γένος ..., 5) ... κατοίκου ..., 6) ..., κατοίκου ..., 7) ..., κατοίκου ..., ως εξ αδιαθέτου κληρονόμων του αποβιώσαντος..., οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Αυγερινό Αλεξίου και κατέθεσαν προτάσεις.

Των αναιρεσιβλήτων: 1) ..., 2) ..., 3) ..., κατοίκων ..., ατομικά και με την ιδιότητα των συνδιαχειριστριών και νομίμων εκπροσώπων της συνιδιοκτησίας της πολυκατοικίας, που βρίσκεται στην ... επί της οδού ..., οι οποίες εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Ιωάννη Κωστόπουλο που ανακάλεσε την από 4/12/2008 δήλωσή του για παράσταση κατ' άρθρο 242 παρ. 2 ΚΠολΔ, παραστάθηκε αυτοπροσώπως και κατέθεσε προτάσεις.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 25/6/2003 αγωγή των ήδη αναιρεσιβλήτων και την από 9/2/2004 πρόσθετη παρέμβαση προσώπου που δεν είναι διάδικος στην παρούσα δίκη, που κατατέθηκαν στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών και συνεκδικάστηκαν. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 3726/2004 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 9414/2005 του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητούν οι αναιρεσείοντες με την από 5/2/2007 αίτησή τους, κοινοποιούμενης στον ασκήσαντα πρόσθετη παρέμβαση ..., κάτοικο ...

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Ευτύχιος Παλαιοκαστρίτης, ανέγνωσε την από 1/12/2008 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη της αναίρεσης. Ο πληρεξούσιος των αναιρεσειόντων ζήτησε την παραδοχή της αιτήσεως, ο πληρεξούσιος των αναιρεσιβλήτων την απόρριψή της και καθένας την καταδίκη του αντίδικου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΤΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Ι.Ο από το άρθρο 173 και 200 του Α.Κ. κανόνας περί ερμηνείας των δικαιοπραξιών και ειδικότερα των συμβάσεων, όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη εφαρμόζεται σε κάθε περίπτωση που υφίσταται κενό ή αμφίβολο σημείο στις δηλώσεις βουλήσεως της ερμηνευομένης συμβάσεως. Το δικαστήριο δε της ουσίας, αν διαπιστώσει, έστω και έμμεσα, την ύπαρξή του κενού ή αμφιβόλου σημείου και δεν προσφύγει στην καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη προς κάλυψη του κενού ή άρση του αμφιβόλου σημείου, ελέγχεται αναιρετικά για παραβίαση των διατάξεων ουσιαστικού δικαίου των ως άνω άρθρων του ΑΚ.

Στην προκειμένη περίπτωση το Εφετείο δέχτηκε τα παρακάτω: Οι διάδικοι είναι ιδιοκτήτες αυτοτελών ιδιοκτησιών της πολυκατοικίας που βρίσκεται στου ... στη διασταύρωση των οδών ...και έχει υπαχθεί στις διατάξεις για την οριζόντια ιδιοκτησία. Οι ενάγουσες ήδη αναιρεσίβλητες είναι και συνδιαχειρίστριες της πολυκατοικίας.

Ο εναγόμενος ο οποίος έχει ήδη αποβιώσει και έχει κληρονομηθεί από τους αναιρεσείοντες, είναι επίσης κύριος του χώρου του ημιυπογείου ορόφου της ως άνω πολυκατοικίας, που έχει χαρακτηριστεί ως κινηματογράφος και μέρους του ισογείου δυνάμει του με αριθ. ... αγοραπωλητηρίου συμβολαίου, του συμβ/φου Αθηνών Σταύρου Διαμαντοπούλου που μεταγράφηκε νόμιμα...

Με τους όρους 8 και 9 παρ. δ' του κανονισμού της πολυκατοικίας, τον οποίο έχει αποδεχθεί και ο εναγόμενος και δεσμεύεται απ' αυτόν, ορίζεται ότι επιτρέπεται απεριορίστως εν γένει η χρήση της ιδιοκτησίας εκάστου συνιδιοκτήτη και των δικαιωμάτων επί των κοινοχρήστων υπό τον όρο ότι η χρήση αυτή δεν θα διαταράσσει την άσκηση των ομοίων δικαιωμάτων των λοιπών συνιδιοκτητών και δεν θα παρενοχλεί ή θα διαταράσσει την ησυχία αυτών, δεν θα θίγει την στατική επάρκεια και αντοχή της οικοδομής, απαγορεύεται η εναπόθεση εντός των οριζοντίων ιδιοκτησιών, καθώς και στους κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής εύφλεκτων ή δύσοσμων υλών και υπερμέτρως βαρέων αντικειμένων που επηρεάζουν την ασφάλεια της οικοδομής, ή τοποθέτηση οιουδήποτε μηχανήματος ή εργαλείου ή άλλου πράγματος που προξενεί ασυνήθη θόρυβο ή κίνδυνο κατά τα προβλεπόμενα από τις οικείες αστυνομικές διατάξεις περί ησυχίας και ασφαλείας, εξαιρέσει του κινηματογράφου, ο οποίος πρέπει να λειτουργεί σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις και να μην προκαλεί ασυνήθη θόρυβο ή κίνδυνο σε βάρος των λοιπών ενοίκων της πολυκατοικίας.

Σύμφωνα ακόμη με το άρθρο 2 της συστατικής πράξης που ενσωματώνει και τον κανονισμό παρεσχέθη το δικαίωμα στις εργολήπτριες εταιρίες μέχρι την αποπεράτωση της πολυκατοικίας και μετά από αυτή, για τις ανήκουσες σ'αυτές οριζόντιες ιδιοκτησίες τις μη μεταβιβασθείσες σε τρίτους, να προβαίνουν με οποιαδήποτε τροποποίησή τους, υπό την προϋπόθεση ότι δεν θίγονται η στατική ικανότητα του κτιρίου και οι οριζόντιες ιδιοκτησίες και οι κοινόχρηστοι χώροι και περαιτέρω αν δεν ελάμβαναν άδεια λειτουργίας του κινηματογράφου για την ως άνω προς τούτο προοριζόμενη οριζόντια ιδιοκτησία, να μετατρέπουν τη χρήση της με συμβολαιογραφική πράξη.

Κατά δε το άρθρο 18 της ίδια πράξεως, η τροποποίηση της πράξης αυτής γίνεται μόνο με παμψηφία των συνιδιοκτητών. Ωστόσο ο εναγόμενος παρά την πιο πάνω απαγόρευση του Κανονισμού προσυμφώνησε να εκμισθώσει την παραπάνω ιδιοκτησία του στον ... προκειμένου να χρησιμοποιηθεί από αυτόν ως χώρος στάθμευσης αυτοκινήτων και με το από 17-1-2003 ιδιωτικό συμφωνητικό καταρτίστηκε η εν λόγω σύμβαση μισθώσεως αφού προηγουμένως έλαβε άδεια αλλαγής της χρήσεως της ιδιοκτησίας και στη συνέχεια προχώρησε σε εργασίες διαρρυθμίσεως της, προκειμένου να γίνει κατάλληλη για τη νέα χρήση της, αφού έλαβε την απαραίτητη οικοδομική άδεια.

Επίσης προέβη σε διαρρυθμίσεις του περιβάλλοντος χώρου της πολυκατοικίας, προκειμένου να διευκολυνθεί η ελεύθερη πρόσβαση των σταθμευόντων εκεί αυτοκινήτων. Με τις ως άνω εργασίες διαρρυθμίσεως και από την μελλοντική χρήση της ιδιοκτησίας του εναγομένου ως χώρου στάθμευσης αυτοκινήτων προσβάλλονται τα δικαιώματα των υπολοίπων ιδιοκτητών των οριζοντίων ιδιοκτησιών της πολυκατοικίας μεταξύ των οποίων και εκείνα των εναγουσών ως συνιδιοκτητών και παραβιάζονται οι προαναφερθείσες διατάξεις του Κανονισμού, διότι έχουν ως αποτέλεσμα την αλλαγή της εμφάνισης της πολυκατοικίας στο συγκεκριμένο χώρο και τη δημιουργία κινδύνων για την ασφάλεια του κτιρίου και για την σωματική ακεραιότητα και την υγεία των ενοίκων και των επισκεπτών τους από τη χρησιμοποίηση του επικλινούς πεζοδρομίου και οδοστρώματος και από τις αναθυμιάσεις και τις οσμές των καυσαερίων καθώς και από την εκπομπή υπερβολικών θορύβων των αυτοκινήτων.

Από τις παραδοχές αυτές του Εφετείου σαφέστατα προκύπτει ότι αυτό δεν διαπίστωσε κενό ή αμφίβολο σημείο του Κανονισμού της πολυκατοικίας ως προς τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του εναγομένου για τον τρόπο χρήσεως της ιδιοκτησίας του όπως και των εναγουσών, αλλά δέχθηκε ότι οι σχετικοί όροι, του κανονισμού είναι σαφείς και ότι η αλλαγή της χρήσης του ακινήτου του από κινηματογράφο σε χώρο στάθμευσης αυτοκινήτων καθώς και οι προς τούτο γενόμενες διαρρυθμίσεις του ακινήτου, λόγω των αναφερομένων συνηθειών που συνεπάγονται για τους άλλους συνιδιοκτήτες και απαγορεύονται από τους ανωτέρω όρους του κανονισμού, είναι ανεπίτρεπτες, εντεύθεν δε δεν ήταν αναγκαία η προσφυγή στις διατάξεις των άρθρων 173 και 2000 του ΑΚ, για την ερμηνεία των όρων του κανονισμού.

Κατά συνέπεια το Εφετείο δεν παραβίασε τις ερμηνευτικές αυτές διατάξεις ούτε ευθεώς ούτε εκ πλαγίου κι έτσι δεν υπέπεσε στις πλημμέλειες από το άρθρο 559 αριθ. 1 και 19 Κ.πολ.Δ και ο πρώτος λόγος, με τον οποίο προβάλλονται αντίθετες αιτιάσεις, είναι αβάσιμος στην ουσία και πρέπει να απορριφθεί.

ΙΙ. Με τον δεύτερο λόγο προβάλλονται αιτιάσεις για πλημμέλειες από τους αριθμού 1 και 19 του άρθρου 559 Κ.Πολ.Δ. κατά την απόρριψη της κατά το άρθρο 281 ΑΚ ένστασης του εναγομένου περί καταχρηστικής άσκησης του δικαιώματος των εναγουσών να αρνηθούν να του επιτρέψουν την αλλαγή της χρήσης της ιδιοκτησίας του. Ο λόγος αυτός της αναίρεσης είναι αβάσιμος ως προς μεν την πρώτη πλημμέλεια διότι με βάση τα πραγματικά περιστατικά που δέχθηκε το Εφετείο και παρατίθενται στην προηγουμένη αιτιολογία, η άσκηση του αγωγικού δικαιώματος δεν υπερβαίνει προφανώς τα όρια της καλής πίστης ή των χρηστών ηθών ή του κοινωνικού ή οικονομικού σκοπού του δικαιώματος ως προς δε τη δεύτερη πλημμέλεια διότι η προσβαλλόμενη απόφαση έχει πλήρεις και όχι ανεπαρκείς αιτιολογίες, αφού δέχεται ότι ο κινηματογράφος στο ακίνητο του εναγομένου λειτούργησε επί 33 έτη, ότι η ιδιοκτησία του αυτή δεν .......... Δεδομένου ότι προβλέπεται από τον κανονισμό η αλλαγή της χρήσης του με ομοφωνία των συνιδιοκτητών και ότι από την αλλαγή της χρήσης από κινηματογράφο σε σταθμό στάθμευσης αυτοκινήτων δεν ωφελείται, αλλά επιβαρύνεται πολύ η κατοικία και οι συνιδιοκτήτες της.

ΙΙΙ Με τον τρίτο λόγο της αναίρεσης προβάλλονται αιτιάσεις για πλημμέλειες από το άρθρο 559 αριθ. 11 Κ.Πολ.Δ με τον ισχυρισμό ότι το Εφετείο δεν έλαβε υπόψη του τα αναφερόμενα στο αναιρετήριο έγγραφα, που με επίκληση είχαν προσκομιστεί σ'αυτό. Από την γενική όμως διαβεβαίωση που περιέχεται στην προσβαλλόμενη απόφαση και το όλο περιεχόμενο της προκύπτει χωρίς καμία αμφιβολία, ότι ελήφθησαν υπόψη όλα τα έγγραφα που προσκόμισαν και επικαλέστηκαν οι διάδικοι. Τέτοια αμφιβολία δεν προκύπτει από το ότι για ορισμένα από αυτά γίνεται ειδική αναφορά εφόσον η αναφορά αυτή γίνεται εντελώς επιλεκτικά, χωρίς η επιλογή αυτή να αποκλείει τη λήψη υπόψη των υπολοίπων που δεν αναφέρονται. Ειδικότερα δε καθόσον αφορά την από 17-2-2004 έκθεση αυτοψίας της πολεοδομίας στην αναιρεσιβαλλομένη ρητά αυτή μνημονεύεται. Κατά συνέπεια και ο ως άνω λόγος πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμος ουσιαστικά.

ΙV. Με τον τέταρτο λόγο προβάλλονται αιτιάσεις για πλημμέλεια από το άρθρο 559 αριθ. 20 Κ.πολ.Δ., με τον ισχυρισμό ότι παραμορφώθηκε το περιεχόμενο της συστατικής πράξης που ενσωματώνει και τον κανονισμό της πολυκατοικίας με την απόδοση του περιεχομένου του άρθρου 2 του ως άνω κανονισμού εντελώς διαφορετικού από το αληθινό. Ο λόγος αυτός πρωτίστως είναι αλυσιτελής, διότι το δικαστήριο έκρινε ότι η αλλαγή της χρήσης του επιδίκου χώρου από κινηματογράφο σε σταθμό στάθμευσης αυτοκινήτων είναι απαγορευμένη ως προσκρούουσα στις διατάξεις του κανονισμό της πολυκατοικίας λόγω δημιουργίας κινδύνων για την ασφάλεια του κτιρίου και για την υγεία των ενοίκων από τις αναθυμιάσεις κ.λ.π των αυτοκινήτων και όχι διότι ο εναγόμενος δεν μπορούσε να αλλάξει τη χρήση κατά πολύ όπου εντοπίζεται η φερομένη παραμόρφωση. Σε κάθε περίπτωση, όπως προκύπτει από τη σύγκριση του κειμένου του άρθρου 2 του κανονισμού και εκείνου που αποδόθηκε από το δικαστήριο δεν υπάρχει καμία ουσιαστική διαφορά μεταξύ τους που μπορεί να οδηγήσει σε διαφορετική κρίση. Κατά συνέπεια και ο ως άνω λόγος της αναίρεσης είναι αβάσιμος στην ουσία και πρέπει να απορριφθεί . Κατόπιν αυτών πρέπει να απορριφθεί η αίτηση αναίρεσης και να καταδικαστούν οι αναιρεσείοντες στη δικαστική δαπάνη των αναιρεσιβήτων διότι έχασαν τη δίκη ( άρθρο 176, 183 Κ.πολ.Δ.)

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 5-2-2007 αίτηση για αναίρεση της 9414/2005 απόφασης του Εφετείου Αθηνών.

Καταδικάζει τους αναιρεσείοντες στη δικαστική δαπάνη των αναιρεσιβλήτων την οποία ορίζει στο ποσόν των χιλίων οκτακοσίων (1800) ευρώ.

Κρίθηκε, αποφασίστηκε στην Αθήνα στις 4 Μαρτίου 2006 και

Δημοσιεύθηκε, σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριο του στην Αθήνα στις 28 Απριλίου 2009.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ