Supreme Court dismisses appeal on breach of good faith and duty of disclosure in real estate transaction dispute.

Απόφαση 971 / 2019 (Α1, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)Αριθμός 971/2019

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Α1' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Γεώργιο Λέκκα Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Αθανάσιο Καγκάνη, Αλτάνα Κοκκοβού, Θωμά Γκατζογιάννη και Μαρία Κουβίδου - Εισηγήτρια, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΕΔΡΙΑΣΕ δημόσια στο ακροατήριό του, στις 18 Φεβρουαρίου 2019, με την παρουσία και του Γραμματέα Γεωργίου Φιστούρη, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:

Του αναιρεσείοντος: Κ. Ι. του Γ., κατοίκου ..., ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Ευάγγελο Βασιλακάκη και κατέθεσε προτάσεις.

Της αναιρεσιβλήτου: Χ. Α. του Ε., κατοίκου ..., η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Φραγκίσκο Κοτσώνη και κατέθεσε προτάσεις.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 5/7/2011 αγωγή της ήδη αναιρεσιβλήτου, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 17902/2014 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 380/2017 του Μονομελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί ο αναιρεσείων με την από 7/4/2017 αίτησή του.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο πληρεξούσιος του αναιρεσείοντος ζήτησε την παραδοχή της αιτήσεως, ο πληρεξούσιος της αναιρεσιβλήτου την απόρριψή της και καθένας την καταδίκη του αντίδικου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Με την κρινόμενη αίτηση αναίρεσης, προσβάλλεται η 380/2017 τελεσίδικη απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης, που εκδόθηκε αντιμωλία των διαδίκων, κατά την τακτική διαδικασία. Με την απόφαση αυτή το ανωτέρω Δικαστήριο δέχτηκε τυπικά και κατ ουσίαν την από 9-1-2015 έφεση της αναιρεσίβλητης κατά της 17902/2014 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης, που είχε απορρίψει την από 5-7-2011 αγωγή της αναιρεσείουσας περί αποζημίωσής της κατά τις διατάξεις περί ευθύνης από διαπραγματεύσεις και από αδικοπραξία, την οποία εξαφάνισε, ακολούθως δε κράτησε και δίκασε την ανωτέρω αγωγή, την οποία δέχτηκε εν μέρει ως ουσιαστικά βάσιμη και υποχρέωσε τον εναγόμενο να καταβάλει στην ενάγουσα το ποσό των 52.500 ευρώ, νομιμοτόκως . Η αίτηση αναίρεσης ασκήθηκε νομότυπα και εμπρόθεσμα (άρθρα 552, 553, 556, 558, 564, 566§1 ΚΠολΔ), είναι συνεπώς παραδεκτή (άρθρα 577 παρ. 1 ΚΠολΔ) και πρέπει να ερευνηθεί ως προς το παραδεκτό και βάσιμο των λόγων της (άρθρο 577 παρ. 3 ΚΠολΔ).

Κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αριθ. 1 ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται αν παραβιάστηκε κανόνας του ουσιαστικού δικαίου, ο οποίος παραβιάζεται αν δεν εφαρμοσθεί, ενώ συνέτρεχαν οι πραγματικές προϋποθέσεις για την εφαρμογή του ή αν εφαρμοσθεί, ενώ δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις αυτές, καθώς και αν εφαρμόσθηκε εσφαλμένα, η δε παραβίαση εκδηλώνεται είτε με φευδή ερμηνεία, είτε με κακή εφαρμογή, δηλαδή με εσφαλμένη υπαγωγή σ' αυτόν των περιστατικών της ατομικής περίπτωσης που καταλήγει σε εσφαλμένο συμπέρασμα με τη μορφή του διατακτικού (ΟλΑΠ 1/2016, ΟλΑΠ 2/2013, ΟλΑΠ 7/2006).

Με τον παραπάνω λόγο αναίρεσης ελέγχονται τα σφάλματα του δικαστηρίου της ουσίας κατά την εκτίμηση της νομικής βασιμότητας της αγωγής και των ισχυρισμών (ενστάσεων) των διαδίκων, καθώς και τα νομικά σφάλματα του ανωτέρω δικαστηρίου κατά την έρευνα της ουσίας της διαφοράς. Στην τελευταία δε περίπτωση, η παραβίαση του κανόνα αυτού ελέγχεται από τον Άρειο Πάγο αποκλειστικώς και μόνο με βάση τα πραγματικά περιστατικά που δέχεται το δικαστήριο της ουσίας ότι αποδείχθηκαν ή ότι δεν αποδείχθηκαν (ΑΠ 130/2016, ΑΠ 1420/2013).

Εξάλλου, κατά τη διάταξη του αριθμού 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση και ιδίως αν δεν έχει καθόλου αιτιολογίες ή έχει αιτιολογίες αντιφατικές ή ανεπαρκείς σε ζήτημα/ίου ασκεί ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Κατά την έννοια της διάταξης αυτής η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση και ιδρύεται ο αντίστοιχος λόγος αναίρεσης, όταν από τις παραδοχές της, που περιλαμβάνονται στην ελάσσονα πρόταση του νομικού της συλλογισμού και αποτελούν το αιτιολογικό της, δεν προκύπτουν καθόλου ή αναφέρονται ανεπαρκώς ή αντιφατικώς τα πραγματικά περιστατικά, στα οποία το δικαστήριο της ουσίας στήριξε την κρίση του, για ζήτημα με ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης, με αποτέλεσμα έτσι να μην μπορεί να ελεγχθεί αν, στη συγκεκριμένη περίπτωση, συνέτρεχαν ή όχι οι όροι του κανόνα ουσιαστικού δικαίου που εφαρμόσθηκε (Ολ ΑΠ 1/1999).

Το κατά νόμο αναγκαίο περιεχόμενο της ελάσσονος πρότασης προσδιορίζεται από τον εκάστοτε εφαρμοστέο κανόνα ουσιαστικού δικαίου, του οποίου το πραγματικό πρέπει, πλήρως και χωρίς αντιφάσεις, να καλύπτεται από τις παραδοχές της απόφασης στο αποδεικτικό της πόρισμα και να μη καταλείπονται αμφιβολίες (ΑΠ 210/2017,ΑΠ 224/2015).

Περαιτέρω, κατά τη διάταξη του άρθρου 197 ΑΚ, " κατά τις διαπραγματεύσεις για τη σύναψη σύμβασης τα μέρη οφείλουν αμοιβαία να συμπεριφέρονται σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη", κατά δε τη διάταξη του άρθρου 198 εδ. 1 ΑΚ " όποιος κατά τις διαπραγματεύσεις για τη σύναψη σύμβασης προξενήσει υπαίτια στον άλλον ζημία είναι υποχρεωμένος να την ανορθώσει και αν ακόμη η σύμβαση δεν καταρτίστηκε ".

Από το συνδυασμό των διατάξεων αυτών προκύπτει, ότι προϋποθέσεις της προσυμβατικής ευθύνης είναι η ύπαρξη σταδίου διαπραγματεύσεων, η αντισυμβατική συμπεριφορά του αντισυμβαλλόμενου, η υπαιτιότητα, η επέλευση ζημίας και η ύπαρξη αιτιώδους συνάφειας μεταξύ της υπαιτιότητας και της ζημίας. Ειδικότερα, κατά την έννοια των διατάξεων αυτών, διαπραγματεύσεις νοούνται οι προφορικές ή έγγραφες ανταλλαγές απόψεων των ενδιαφερομένων για τη σύναψη ορισμένης σύμβασης, με τις οποίες επιδιώκεται η βαθμιαία προσέγγιση των διαφορετικών αρχικών θέσεών τους σχετικά με τους όρους της υπό συζήτηση σύμβασης μέχρι την τελική σύμπτωσή τους ή την αδυναμία τέτοιας σύμπτωσης.

Το στάδιο των διαπραγματεύσεων διαρκεί μέχρι την διακοπή τους και ματαίωση της σύμβασης ή την κατάρτισή της. Κατά το στάδιο αυτό; επιβάλλεται η παροχή διασαφηστικών πληροφοριών και εξηγήσεων σε σχέση με το αντικείμενο της σύμβασης και μάλιστα τέτοιων που θα μπορούσαν να ασκήσουν επιρροή στην απόφαση του άλλου, δηλαδή η λεγόμενη υποχρέωση διαφώτισης και προστασίας.

Έτσι συμπεριφορά αντίθετη προς την καλή πίστη και στα συναλλακτικά ήθη, δηλαδή αντίθετη προς την επιβαλλόμενη στα μέρη συναλλακτική ευθύτητα και εντιμότητα, κατά την αντίληψη έμφρονος συναλλασσόμενου και επομένως παράνομη, υπάρχει, όταν παραβιάζονται οι βασικές υποχρεώσεις διαφώτισης του άλλου μέρους για τους πραγματικούς και νομικούς όρους της σχεδιαζόμενης σύμβασης και προστασίας του με τη δημιουργία συνθηκών ασφάλειάς του .

Η αποζημίωση περιλαμβάνει το αρνητικό διαφέρον της σύμβασης, δηλαδή τη ζημία που υπέστη ο διαπραγματευόμενος, επειδή πίστεψε στην κατάρτιση της σύμβασης, την οποία θα απέφευγε, αν από την αρχή τηρούσε αρνητική στάση. Το αρνητικό αυτό διαφέρον, εκτός των άλλων, περιλαμβάνει την περιουσιακή μείωση, όπως τις δαπάνες για τη σύναψη της σύμβασης και την προκαταβολή, εφόσον αυτή είναι επακόλουθο του προσυμβατικού πταίσματος ( ΑΠ 334/2015, ΑΠ 715/2011, ΑΠ 1302/2010 ).

Στην προκειμένη περίπτωση από την παραδεκτή επισκόπηση της προσβαλλόμενης απόφασης (άρθρ. 561 παρ. 2 ΚΠολΔικ), προκύπτει ότι το Εφετείο, μετά από συνεκτίμηση των νομίμως σ' αυτό επικληθέντων και προσκομισθέντων αποδεικτικών στοιχείων, δέχθηκε ότι αποδείχθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά, ως προς την ανωτέρω αγωγή της αναιρεσίβλητης.

"Με το …59/9-10-2007 προσύμφωνο μεταβίβασης ποσοστών εξ αδιαιρέτου οικοπέδου κατά τις διατάξεις του Ν. 3741/1929 "περί ιδιοκτησίας κατά ορόφους" και των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ και σύμβασης εργολαβίας του συμβολαιογράφου Μ. Π., όπως αυτό τροποποιήθηκε με την υπ' αριθ. …31/12-9-2008 συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης του ίδιου ως άνω συμβολαιογράφου, ο εναγόμενος, ο οποίος είναι αρχιτέκτων μηχανικός και ασκούσε και το επάγγελμα του εργολάβου οικοδομών, ανέλαβε να ανεγείρει με το σύστημα της αντιπαροχής, με δικές του δαπάνες, πολυώροφη οικοδομή, αποτελούμενη από υπόγειο, ισόγειο, έξι ορόφους πάνω από το ισόγειο και κεραμοσκεπή, επί του κείμενου στο Ο.Τ 16 και επί της διασταύρωσης των οδών ...

στην ..., οικοπέδου με ΚΑΕΚ ...12003/0/0, εμβαδού 302,48 τμ, το οποίο ανήκε κατά κυριότητα στις Π. Μ. του Ν. και Α. Χ. του Ι., οι δε τελευταίες ανέλαβαν την υποχρέωση και υποσχέθηκαν να μεταβιβάσουν κατά κυριότητα, αναλόγως της προόδου των οικοδομικών εργασιών, ποσοστά εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου τους προς τον εναγόμενο εργολάβο ή οποιονδήποτε τρίτο θα τους υποδείκνυε αυτός.

Επίσης, με την …..76/6- 10-2008 συμβολαιογραφική πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας κατά τις διατάξεις του Ν. 3741/1929 "περί ιδιοκτησίας κατά ορόφους" και των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ και διανομής πριν από την ανέγερση διαιρετών τμημάτων οικοδομής του προαναφερόμενου συμβολαιογράφου, που καταχωρήθηκε νόμιμα στα βιβλία εγγραφών του Κτηματολογικού Γραφείου ...

με αριθμό καταχώρησης …71/6- 5-2009, οι παραπάνω συνοικοπεδούχοι συνέστησαν οριζόντια ιδιοκτησία σε όλους τους διαιρετούς χώρους της υπό ανέγερση ανωτέρω οικοδομής και διένειμαν μεταξύ τους τους αυτοτελείς και διαιρετούς χώρους αυτής που θα ελάμβαναν ως αντιπαροχή. Εις εκτέλεση της συμβάσεως εργολαβίας ο εναγόμενος έλαβε την 54/7-8-2008 άδεια οικοδομής του Τμήματος Πολεοδομικών Εφαρμογών της Διεύθυνσης Πολεοδομίας του Δήμου ..., βάσει της οποίας προέβη στις εργασίες ανέγερσης της παραπάνω οικοδομής, η οποία ήδη κατά τον Ιούλιο του έτους 2010 βρισκόταν σε στάδιο αποπεράτωσης.

Τα πραγματικά αυτά περιστατικά συνομολογούνται από τους διαδίκους. Στις αρχές του Ιουλίου του 2010 η ενάγουσα επισκέφτηκε την οικοδομή και επέδειξε ενδιαφέρον προς αγορά του με αριθμό εσωτερικής αρίθμησης 2 διαμερίσματος του τέταρτου ορόφου της οικοδομής αυτής, όπως όμως αυτό θα διαμορφωνόταν με βάση τις τροποποιήσεις που διατύπωσε.

Αυτό το διαμέρισμα αποτελούσε μέρος του εργολαβικού ανταλλάγματος του εναγομένου, και όπως της επιδείχθηκε απ' αυτόν ήταν ήδη διαμορφωμένο ως προς την εσωτερική και εξωτερική τοιχοποιία του, αποτελείτο δε από δύο δωμάτια, σαλοτραπεζαρία, κουζίνα με συνεχόμενη τραπεζαρία και λουτροαποχωρητήριο. Η κατάσταση αυτή του διαμερίσματος αποτυπώνονταν στην κάτοψη του τέταρτου ορόφου της οικοδομής, η οποία κατατέθηκε στο Τμήμα Πολεοδομικών Εφαρμογών της Διεύθυνσης Πολεοδομίας του Δήμου ...

στις 27-10-2009, μετά την έκδοση της ανωτέρω οικοδομικής αδείας και την υποβολή αίτησης για τακτοποίηση ημιυπαίθριων χώρων που είχαν περιληφθεί σ' αυτό. Ειδικότερα, η υφιστάμενη, κατά τον παραπάνω χρόνο, κατάσταση του διαμερίσματος διέφερε ήδη από την περιγραφή του στο ανωτέρω συμβόλαιο σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, όπου αναφερόταν πως εκείνο θα είχε καθαρό εμβαδόν 57,76 τμ και θα αποτελείτο από ένα δωμάτιο, καθιστικό, κουζίνα και λουροαποχωρητήριο, η διαφορά δε αυτή οφειλόταν στην αύξηση των χώρων κύριας χρήσης του λόγω ενσωμάτωσης σ' αυτό ορισμένων από τους ημιυπαίθριους χώρους που προβλέπονταν από την οικοδομική άδεια, ενώ ο εναγόμενος είχε ήδη υποβάλει τη με αριθμό πρωτοκόλλου 4781/19-10-2009 υπεύθυνη δήλωσή του απευθυνόμενη προς τη Διεύθυνση Πολεοδομίας ..., αναφερόμενος σε νέα χρήση ως κατοικίας ημιυπαίθριων χώρων του τέταρτου ορόφου της οικοδομής, συνολικής επιφάνειας 21,05 τμ, προβαίνοντας με αυτόν τον τρόπο στην πρώτη ενέργεια για τη διαδικασία τακτοποίησής τους, στη συνέχεια δε είχε συντάξει και καταθέσει τη νέα κάτοφη του τέταρτου ορόφου κατά τα προεκτιθέμενα.

Το διαμέρισμα που επιδείχθηκε στην ενάγουσα πληρούσε μεν τις προϋποθέσεις που την ενδιέφεραν ως προς τη θέση και τον προσανατολισμό του, αυτή όμως εξ υπαρχής δήλωσε ότι ενδιαφερόταν για αγορά κατοικίας με μεγαλύτερο εμβαδό από αυτό που το ως άνω διαμέρισμα είχε ήδη μετά την ανωτέρω διαμόρφωσή του και για κατοικία με τρία δωμάτια και καθαρό εμβαδό 100 τμ περίπου.

Ο εναγόμενος, που είχε δυνατότητα να επιφέρει κατασκευαστικές αλλαγές ώστε να αποκτήσει το προς πώληση διαμέρισμα μεγαλύτερη έκταση (εφόσον βεβαίως τηρούσε και τις νόμιμες διατυπώσεις), διότι μπορούσε να επεκτείνει τη σαλοτραπεζαρία του ενσωματώνοντας σ' αυτήν τμήμα του διπλανού διαμερίσματος, που αποτελούσε και αυτό μη πωληθέν ακόμη μέρος του εργολαβικού του ανταλλάγματος, προσφέρθηκε να προβεί σε αυτή την αλλαγή.

Επίσης αυτός προσφέρθηκε να μετατρέψει τον αυτοτελή χώρο, που προοριζόταν κατά την ανωτέρω κάτοψη ως κουζίνα του διαμερίσματος, σε ένα επιπλέον δωμάτιο (τρίτο δωμάτιο), να μεταφέρει δε την κουζίνα σε τμήμα που καταλάμβανε κατά το αρχικό σχέδιο η σαλοτραπεζαρία του, ώστε να πληροί το διαμέρισμα τις προδιαγραφές που απαιτούσε η ενάγουσα.

Αυτή απαίτησε επίσης να της παραχωρηθεί και χώρος στάθμευσης αυτοκινήτου. Ο εναγόμενος συνήνεσε και σ' αυτή την απαίτησή της και έτσι οι διάδικοι συνυπέγραψαν στις 16-7-2010 ιδιωτικό συμφωνητικό - απόδειξη προκαταβολής με συνοπτικό περιεχόμενο, στο οποίο γίνεται μνεία για τη συμφωνία τους να της πωληθεί από τον εναγόμενο το γωνιακό διαμέρισμα του τετάρτου ορόφου αντί συνολικού τιμήματος 350.000 ευρώ και για την καταβολή εκ μέρους της, ως προκαταβολής έναντι του τιμήματος και προς δέσμευση του διαμερίσματος, 50.000 ευρώ, η οποία έγινε δια της παραδόσεως στον εναγόμενο τραπεζικής επιταγής αυτού του ποσού και πληρώθηκε, όπως συνομολογείται, κατά την εμφάνισή της από τον τελευταίο στην πληρώτρια τράπεζα.

Σ' αυτό το ιδιωτικό συμφωνητικό, που αποσκοπούσε κυρίως στη δέσμευση του διαμερίσματος δια της πληρωμής προκαταβολής και στην αποτύπωση της συμφωνίας των διαδίκων ως προς την τιμή αγοράς του, δεν περιλήφθηκε ακριβής περιγραφή του διαμερίσματος που συμφωνήθηκε να πωληθεί και κυρίως μνεία του εμβαδού του και των χώρων αυτού ή των άλλων τροποποιήσεων που συμφωνήθηκαν, πέραν της γενικής αναφοράς στο γωνιακό διαμέρισμα του τέταρτου ορόφου της οικοδομής επί της οδού ...

στην περιοχή ...., είναι δε πρόδηλο ότι οι διάδικοι επιφυλάχθηκαν να αποτυπώσουν τις ειδικότερες συμφωνίες τους με αναλυτικότερο κείμενο συγγραφής υποχρεώσεων και με την υπογραφή κάτοψης που θα απεικόνιζε τη νέα διαμόρφωση και εμβαδό του διαμερίσματος, όπως και έγινε λίγο αργότερα, όταν το νέο σχέδιο ετοιμάσθηκε.

Έτσι επακολούθησε η υπογραφή από τους διαδίκους ειδικής συγγραφής υποχρεώσεων και κάτοψης του διαμερίσματος με τις διαστάσεις και τροποποιήσεις που συμφωνήθηκαν μεταξύ τους. Στην ειδική συγγραφή υποχρεώσεων, που στη δακτυλογραφημένη μορφή της συνέπιπτε σε πολλά σημεία της με το σχέδιο της συγγραφής το οποίο είχε υπογραφεί με τις οικοπεδούχους, εκτός από ελάχιστους όρους της (π.χ την αξία των επίπλων κουζίνας που αναλάμβανε την υποχρέωση να τοποθετήσει ο εναγόμενος η οποία ανερχόταν σε 2.500 αντί 1.200 ευρώ, τη διαφοροποίηση των δαπέδων που φερόταν ότι είχε πραγματοποιηθεί ήδη), προστέθηκαν ιδιογράφως οι περισσότερες συμφωνηθείσες και απαιτηθείσες από την ενάγουσα προσθήκες οι αφορώσες την κατασκευή του διαμερίσματος και στη συνέχεια υπογράφηκε αυτή, όπως τελικώς διαμορφώθηκε, από τους διαδίκους.

Στην κάτοψη δε του διαμερίσματος, που σχεδιάστηκε από τον εναγόμενο και υπογράφηκε από αμφότερους τους διαδίκους επίσης, απεικονιζόταν το διαμέρισμα με τη νέα συμφωνηθείσα διαρρύθμισή του και το μεγαλύτερο εμβαδόν που θα είχε αυτό μετά την ενσωμάτωση και μέρους του διπλανού διαμερίσματος, το δε συνολικό καθαρό εμβαδόν του προσδιορίσθηκε και με ειδική επισημείωση επί του σχεδίου της κατόψεως αυτής σε 95 τμ.

Ο εναγόμενος ισχυρίσθηκε ότι η ενάγουσα συμφώνησε την αγορά του διαμερίσματος όπως το είχε δει χωρίς το εμβαδόν του να είναι καθοριστικό για την μεταξύ τους συμφωνία, γι' αυτόν δε τον λόγο η έκταση που έπρεπε να έχει δεν αναγράφηκε στο αρχικό συμφωνητικό - απόδειξη προκαταβολής. Ο ισχυρισμός του όμως αυτός ελέγχεται παντελώς αβάσιμος, διότι σύμφωνα και με τα προεκτιθέμενα, το ιδιωτικό συμφωνητικό ήταν ιδιαίτερα συνοπτικό, το εμβαδόν όμως του διαμερίσματος που επιθυμούσε να αγοράσει η ενάγουσα είχε γνωστοποιηθεί εξ υπαρχής στον εναγόμενο και με βάση αυτό σχεδίασε τη νέα κάτοψη που απεικόνιζε τη συμφωνία τους, ενώ το μέγεθος του διαμερίσματος που ζητήθηκε ήταν καθοριστικό, σύμφωνα και με τα διδάγματα της κοινής πείρας και λογικής, και για τον προσδιορισμό του τιμήματος που είχε συμφωνηθεί ήδη κατά την υπογραφή του ιδιωτικού συμφωνητικού - απόδειξης προκαταβολής, διότι δεν θα ήταν δυνατό να έχουν το ίδιο τίμημα ένα διαμέρισμα με καθαρό εμβαδόν 57 τμ, ένα διαμέρισμα με καθαρό εμβαδόν 78 τμ (με την προσθήκη και ημιυπαίθριων χώρων) και ένα διαμέρισμα με καθαρό εμβαδόν 95 τμ.

Το τίμημα δε, που στη συγκεκριμένη περίπτωση προσδιορίστηκε σε 350.000 ευρώ, αντικατόπτριζε την αξία ενός αρκετά μεγάλου (με καθαρό εμβαδόν 95 - 100 τμ περίπου) καινούργιου διαμερίσματος εξαιρετικά καλής κατασκευής και πολύ καλής θέσης, που θα περιελάμβανε τρία δωμάτια, σαλοτραπεζαρία, κουζίνα κλπ, διότι αυτό ήταν ιδιαίτερα υψηλό σε σχέση με τις κοινώς γνωστές τιμές των ακινήτων και δη διαμερισμάτων στην πόλη της … και ειδικότερα στην περιοχή της ... (ακόμη και των ευρισκόμενων κοντά στη θάλασσα), κατά την περίοδο της επίτευξης της συμφωνίας μεταξύ των διαδίκων, οπότε μάλιστα είχαν ήδη αρχίσει να διαφαίνονται οι συνέπειες της οικονομικής κρίσης.

Συγκεκριμένα δε το συμφωνηθέν τίμημα ανερχόταν σε ποσό άνω των 3500 ευρώ για κάθε τ.μ του καθαρού εμβαδού του διαμερίσματος, συμπεριλαμβανομένου μάλιστα σ'αυτό όχι μόνο του χώρου νόμιμης δόμησης αλλά και των υπό τακτοποίηση ημιυπαίθριων χώρων. Για την εξ υπαρχής συμφωνία μεταξύ των διαδίκων κατέθεσε και η μάρτυρας της ενάγουσας μητέρα της, η οποία έχει ιδία γνώση των πραγμάτων, διότι, παρέχοντας η ίδια και ο σύζυγος της στην θυγατέρα τους τα χρήματα για την αγορά συνόδευε κατά τις συναντήσεις της με τον εναγόμενο την ενάγουσα, ηλικίας μόλις 26 ετών περίπου κατά τον ως άνω χρόνο και παντελώς άπειρη ως προς διαπραγματεύσεις τέτοιου είδους.

Μαζί με την υπογραφή της κατόψεως του διαμερίσματος όπως αυτό θα διαμορφωνόταν με βάση όσα συμφωνήθηκαν, οι διάδικοι υπέγραψαν και κάτοψη του ισογείου χώρου της οικοδομής στην οποία αποτυπωνόταν ο μέλλων να στεγασθεί με " πλέξιγκλας " χώρος στάθμευσης αυτοκινήτου αριστερά της εισόδου της οικοδομής επί της οδού ... ,που ο ενάγων συμφώνησε να της παραχωρηθεί για αποκλειστική χρήση ως παρακολούθημα του διαμερίσματος ,αφού θα κατασκευαζόταν εκ μέρους του και το στέγαστρο.

Και από αυτό το τελευταίο γεγονός αποδεικνύεται πως η παραχώρηση τέτοιας θέσης στάθμευσης απαιτήθηκε εξ υπαρχής από την ενάγουσα, όπως και η νέα διαμόρφωση του διαμερίσματος ,διότι διαφορετικά δεν θα ήταν δυνατό να έχει ετοιμαστεί και το σχέδιο κάτοψης του ισογείου από τον εναγόμενο προκειμένου να υπογραφεί μαζί με τη συμφωνηθείσα νέα κάτοψη του διαμερίσματος.

Το συμφωνηθέν δε τίμημα είναι τόσο υψηλό που δικαιολογεί και καλύπτει πλήρως και την παραχώρηση θέσης στάθμευσης αυτοκινήτου. Με τη συγγραφή υποχρεώσεων συμφωνήθηκε (με ιδιόγραφες σημειώσεις προστεθείσες στο βασικό κείμενο κατά τα προεκτιθέμενα) και η κατασκευή από τον εναγόμενο δεύτερου wc και μιας αποθήκης στο χώρο του μπαλκονιού του τρίτου υπνοδωματίου με πόρτα εισόδου από το δωμάτιο, η τοποθέτηση διάφορων υλικών μεγαλύτερης αξίας από τα προβλεπόμενα στη συγγραφή με τους οικοπεδούχους ,η τοποθέτηση ντουλαπών στα δωμάτια και τζακιού στη σαλοτραπεζαρία.

Με το τελευταίο δε άρθρο της ανωτέρω συγγραφής συμφωνήθηκε η διάρκεια των εργασιών για την πλήρη αποπεράτωση της κατασκευής της κατοικίας αυτής σε τρεις μήνες από την υπογραφή του συμβολαίου ,στην οποία απέβλεπαν οι διάδικοι βάσει της συμφωνίας τους, δεν ορίσθηκε όμως ακριβής χρόνος υπογραφής αυτού.

Εις εκτέλεσιν των συμφωνηθέντων ,ο εναγόμενος προέβη σε σειρά εργασιών και ειδικότερα αυτός επεξέτεινε την σαλοτραπεζαρία του διαμερίσματος ενσωματώνοντας σ αυτό χώρο της διπλανής κατοικίας, κατασκεύασε στο χώρο του μπαλκονιού ενός από τα δωμάτια αποθήκη με πόρτα εισόδου από το δωμάτιο ,τοποθέτησε δάπεδο μεγαλύτερης αξίας από το εργολαβικό ,προχώρησε σε τοποθέτηση εξωτερικών κουφωμάτων σύμφωνα με τις επιλογές της αγοράστριας /τοποθέτησε γύψινο λούκι και γύψινες κορνίζες στις οροφές του διαμερίσματος (τέτοια τοποθέτηση δεν προβλεπόταν για τους χώρους αντιπαροχής των οικοπεδούχων ),πραγματοποίησε εγκατάσταση για σύνδεση ηλιακού θερμοσίφωνα, άλλαξε την υδραυλική εγκατάσταση για την κατασκευή δεύτερου WC, πραγματοποίησε τις απαιτούμενες εργασίες για τη μεταβολή του χώρου της κουζίνας και κατασκεύασε χαμηλό τοίχο προκειμένου να τη διαχωρίσει από τη σαλοτραπεζαρία τοποθετώντας επ αυτού και παράθυρο διαχωριστικό προς την πλευρά του σαλονιού με μεταλλική κατασκευή ανάρτησης, τοποθέτησε πρίζα με σούκο καπάκι στο κεντρικό μπαλκόνι και προέβη στις απαιτούμενες εργασίες στις ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις του διαμερίσματος ενόψει της νέας διαμόρφωσης του χώρου του, τοποθέτησε ψηφιακό θερμοστάτη στο σαλόνι και δύο εντοιχισμένες ντουλάπες ,ενώ πραγματοποίησε και διάτρηση πλακών του πέμπτου και έκτου ορόφου και της ταράτσας για την τοποθέτηση δύο καμινάδων.

Επίσης ο εναγόμενος, προκειμένου να ικανοποιήσει την εξ υπαρχής διατυπωθείσα απαίτηση της ενάγουσας για αγορά διαμερίσματος μεγαλύτερου εμβαδού από αυτό που είχε εκείνο το οποίο της επιδείχθηκε και να τηρήσει τις σχετικές υποσχέσεις που της έδωσε, ενσωμάτωσε στο διαμέρισμα και κοινόχρηστο και κοινόκτητο μέρος της οικοδομής και δη τμήμα του κοινόχρηστου διαδρόμου έξω από αυτό ευρισκόμενο μπροστά από το πλατύσκαλο της εξωτερικής θύρας του.

Μετά από αυτά και ενώ υπολειπόταν ακόμη μέρος ανεκτέλεστων εργασιών (εγκατάσταση τζακιού αερίου στη σαλοτραπεζαρία, τοποθέτηση μπανιέρας τζακούζι στο μπάνιο κλπ), τις οποίες όμως κατά τη συμφωνία τους είχε περιθώριο να εκτελέσει ο εναγόμενος εντός προθεσμίας τριών μηνών από την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου πώλησης, αυτός κάλεσε στις αρχές του έτους 2011 την ενάγουσα να προβούν στην κατάρτιση αυτού του συμβολαίου και στη μεταβίβαση της κυριότητας του διαμερίσματος ,στην οποία απέβλεπαν αμφότεροι κατά το στάδιο των μέχρι τότε μεταξύ τους διαπραγματεύσεων και συμφωνιών.

Αυτός είχε ήδη δηλώσει στην ενάγουσα ότι δεν θα της παραχωρούσε τη συμφωνηθείσα θέση στάθμευσης αυτοκινήτου ,διότι αυτό δεν ήταν δυνατό για πολεοδομικούς λόγους, όπως της είχε δηλώσει και ότι δεν θα προχωρούσε στην τοποθέτηση τεντών στους εξώστες του διαμερίσματος ,όπως είχαν συμφωνήσει με τη μεταξύ τους συγγραφή υποχρεώσεων,διότι θα αλλοιωνόταν η εξωτερική όψη της οικοδομής και αυτό δεν ήταν επίσης επιτρεπτό.

Η ενάγουσα ,έχοντας εξ υπαρχής σοβαρή πρόθεση να προβεί στην αγορά του διαμερίσματος ,όπως αυτό θα διαμορφωνόταν ,για την οποία είχε μάλιστα καταβάλει και ένα αρκετά σημαντικό ποσό ως προκαταβολή ,υπέγραφε ,όπως συνομολογείται, παρά την υπαναχώρηση του εναγομένου από τις δύο ως άνω υποχρεώσεις του ,την υπ αριθμ.

…66/10-2-2011 δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτου ,η οποία υποβλήθηκε στην αρμόδια Δ.Ο.Υ ... ,ενώ είχε συνταχθεί ήδη και σχέδιο του συμβολαίου που επρόκειτο να υπογράφουν οι διάδικοι και οι οικοπεδούχοι, προκειμένου να μεταβιβασθεί η κυριότητα της κατοικίας στην ενάγουσα ,από την επιλεγείσα από τον εναγόμενο συμβολαιογράφο Γ.

Ν., σύμφωνα με τα στοιχεία που της είχε παραδώσει ο τελευταίος ,ο οποίος, είχε αναλάβει και την κάλυψη των συμβολαιογραφικών εξόδων της μεταβίβασης κατά σχετική του συμφωνία με την ενάγουσα. Όπως συνομολογείται όμως και από τον εναγόμενο (βλ. σελ 14-15 των προτάσεων του εναγομένου ενώπιον του παρόντος δικαστηρίου) στην ως άνω δήλωση φόρου μεταβιβάσεως αλλά και στο συνταχθέν σχέδιο του συμβολαίου ,που επρόκειτο να υπογραφεί από τους διαδίκους ,το πωλούμενο προς την ενάγουσα διαμέρισμα δεν φερόταν να έχει το συμφωνηθέν καθαρό εμβαδόν των 95 τ.μ ,έστω και μικρότερο κατά την έκταση όμως μόνο των ημιυπαίθριων χώρων που θα τακτοποιούντο, αλλά καθαρό εμβαδόν 57,76 τ.μ ,όσο δηλαδή το διαμέρισμα που προβλεπόταν στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας και που της είχε επιδειχθεί αρχικώς χωρίς όμως καν την ενσωμάτωση των ημιυπαίθριων χώρων σ αυτό ,το οποίο αυτή δεν επιθυμούσε και δεν επρόκειτο να αγοράσει, διότι ενδιαφερόταν για σημαντικά μεγαλύτερη κατοικία.

Η ενάγουσα ,η οποία ήταν νεαρής ηλικίας και άπειρη κατά τα προεκτιθέμενα,υπέγραψε μεν τη δήλωση φόρου μεταβίβασης χωρίς καν να την ερευνήσει ,θεωρώντας αυτονόητο πως αυτή απηχούσε τα συμφωνηθέντα ,εφόσον μάλιστα το διαμέρισμα ,όπως το έβλεπε ,είχε διαμορφωθεί σε σημαντικά μεγαλύτερο από το αρχικό μέγεθος, χωρίς όμως να αποδεικνύεται ότι αυτό είχε αποκτήσει και το επακριβώς συμφωνηθέν εμβαδόν.

Πριν όμως από την υπογραφή του συμβολαίου, οι γονείς της και η ίδια διαπίστωσαν τη σοβαρότατη διάσταση μεταξύ των συμφωνηθέντων και αυτών που καλείτο να υπογράφει ,ενώ οι ίδιοι ενημερώθηκαν και από μία των οικοπεδούχων ότι εκείνη ,τη συναίνεση της οποίας δεν είχε καν φροντίσει να εξασφαλίσει ο εναγόμενος πριν προβεί στη συμφωνία του με την ενάγουσα ,στη σπουδή του να πωλήσει το διαμέρισμα, δεν είχε συναινέσει στην παροχή θέσης στάθμευσης αυτοκινήτου αποκλειστικής χρήσης της ενάγουσας στον ακάλυπτο χώρο της οικοδομής ,καθόσον οι προβλεφθέντες (περιορισμένοι ως προς τον αριθμό τους )χώροι στάθμευσης είχε συμφωνηθεί να κατασκευασθούν στον υπόγειο χώρο της.

Ο εναγόμενος δεν είχε καν μεριμνήσει ,πριν καλέσει την ενάγουσα προς υπογραφή του οριστικού συμβολαίου, να λάβει χώρα τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας ,όπως όφειλε ,προκειμένου να καταστεί δυνατή η νόμιμη μεταβίβαση προς αυτήν του διαμερίσματος που είχαν συμφωνήσει και του οποίου το εμβαδόν είχε τροποποιηθεί, σε σχέση με το προβλεπόμενο στην ισχύουσα σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, με την προσθήκη σ αυτό και μέρους του διπλανού διαμερίσματος, ενώ μάλιστα δεν είχε διασφαλίσει και την συναίνεση των οικοπεδούχων για την ενσωμάτωση σ'αυτό και τμήματος των κοινόκτητων και κοινόχρηστων χώρων της οικοδομής, στην οποία είχε προβεί.

Εάν δε η ενάγουσα δεν είχε αντιληφθεί το πρόβλημα εγκαίρως και είχε συναινέσει στην απαίτηση του εναγομένου να συμπράξει στην κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου πώλησης εντός του Απριλίου 2011,οπότε και θα του κατέβαλε κατά τη συμφωνία τους ακόμη 200.000 ευρώ από το τίμημα (οι υπόλοιπες 100.000 ευρώ θα καταβάλλονταν κατά την παράδοση του διαμερίσματος), αυτή θα προσυπέγραψε μία σύμβαση βάσει της οποίας θα της πωλείτο και αυτή θα αποκτούσε κατά κυριότητα ακίνητο μικρότερο από το συμφωνηθέν, για το οποίο θα συνέχιζε να οφείλει και το υπόλοιπο του συμφωνηθέντος για μεγαλύτερο ακίνητο τιμήματος.

Η ανωτέρω απαίτηση και συμπεριφορά του εναγομένου, η οποία αντέβαινε στα συμφωνηθέντα ως προς το ακίνητο που θα αποκτούσε η ενάγουσα και στην υποχρέωσή του προς διαφώτισή της, ήταν αντίθετη στην καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, που επιβάλλεται να διέπουν τις διαπραγματεύσεις Μετά από όλα αυτά κατελύθη ευλόγως κάθε σχέση εμπιστοσύνης εκ μέρους της ενάγουσας προς εκείνον ,ο οποίος μάλιστα είχε υποσχεθεί και την εκτέλεση επιπλέον εργασιών στο διαμέρισμα, που δεν είχαν ακόμη ολοκληρωθεί .

Η μη εκτέλεση αυτών (για την οποία μάλιστα η προθεσμία έληγε τρεις μήνες μετά την υπογραφή του συμβολαίου ) δεν θα ήταν μεν δυνατό να δικαιολογήσει από μόνη της την απόφαση της ενάγουσας να διακόψει τις διαπραγματεύσεις, υπό τις ως άνω όμως διαμορφωθείσες περιστάσεις δημιουργούσε πλέον ευλόγως σ αυτήν, που είχε χάσει την εμπιστοσύνη της προς τον εναγόμενο, αμφιβολίες ακόμη και ως προς το αν ο τελευταίος θα ήταν συνεπής ως προς την τήρηση των υπόλοιπων, ήσσονος σημασίας, υποχρεώσεων που είχε αναλάβει .Μετά από τη διαπίστωση ότι ο εναγόμενος την καλούσε ουσιαστικά να συμπράξει στην κατάρτιση σύμβασης, με την οποία αυτή θα αποκτούσε νομίμως την κυριότητα διαμερίσματος καθαρού εμβαδού μόλις 57,76 τμ, χωρίς καν να της επισημάνει τη διάσταση μεταξύ των συμφωνηθέντων μεταξύ τους και του περιεχομένου του συμβολαίου, η ενάγουσα του απηύθυνε την από 19-4-2011 εξώδικη δήλωσή της με την οποία του δήλωνε ότι η κατάρτιση της σύμβασης αγοραπωλησίας ματαιώθηκε αποκλειστικά από δική του υπαιτιότητα και τον καλούσε να της επιστρέψει την προκαταβολή των 50.000 ευρώ καθώς και να της αποδώσει τα ηλεκτρικά ήδη που είχε αγοράσει για να τοποθετηθούν στην κουζίνα του διαμερίσματος και δη μία ηλεκτρική κουζίνα εργοστασίου κατασκευής AEG τύπου Ε 41243 Μ, και ένα απορροφητήρα με τη μετώπη του,του ιδίου εργοστασίου, τύπου DF 6260,συνολικής αξίας 2000 ευρώ, τα οποία είχε φροντίσει να μεταφερθούν στο διαμέρισμα πιστεύοντας στην επικείμενη κατάρτιση της σύμβασης .

Ο εναγόμενος εις απάντηση της ως άνω εξωδίκου επέδωσε στην ενάγουσα την από 28-4-2011 εξώδικη απάντηση- διαμαρτυρία, δηλώνοντάς της πως εκτέλεσε επιπλέον εργασίες στο διαμέρισμα όπως είχαν συμφωνήσει και πως, παρότι ήταν έτοιμοι για την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου πώλησης, είχαν δε υποβληθεί και στην αρμόδια εφορία οι δηλώσεις φόρου μεταβίβασης, εκείνη υπαναχωρούσε αδικαιολόγητα από τη σύμβαση, προφανώς για να επιτύχει τη μείωση του τιμήματος, την κάλεσε δε εκ νέου για την υπογραφή του συμβολαίου, δηλώνοντας ότι σε αντίθετη περίπτωση θα παρακρατούσε την προκαταβολή προς εξόφληση των πρόσθετων εργασιών που εκτέλεσε, επιφυλασσόμενος και για κάθε περαιτέρω ζημία του.

Η ενάγουσα του ανταπάντησε, με την από 15-6-2011 εξώδικη δήλωσή της, ότι η συμφωνία τους αναφερόταν στην πώληση διαμερίσματος καθαρού εμβαδού 95 τ.μ και ότι το διαμέρισμα για το οποίο αυτός την κάλεσε να υπογράφει συμβόλαιο είχε καθαρό εμβαδόν 57,76 τ.μ, με συνέπεια να ματαιωθεί η κατάρτιση της πωλήσεως από αποκλειστικώς δική του υπαιτιότητα και ότι θεωρούσε πως την εξαπάτησε, τον καλούσε δε εκ νέου να της επιστρέφει την προκαταβολή που του έδωσε, ενώ προσδιόριζε και συγκεκριμένο χρόνο (την 29η -6-2011 ώρα 18.00'),κατά τον οποίο τον καλούσε να παρευρίσκεται στο διαμέρισμα προκειμένου να το ανοίξει και να της παραδώσει τις ανωτέρω ηλεκτρικές συσκευές, του παρείχε δε και περιθώριο, σε περίπτωση που αδυνατούσε να παρευρίσκεται εκεί την ως άνω ημέρα κα ώρα, να την ενημερώσει εγκαίρως ώστε να προσέλθει άλλη ημέρα για την παραλαβή τους.

Ο εναγόμενος δεν απάντησε με οποιονδήποτε τρόπο σε αυτή τη νέα εξώδικη πρόσκλησή της ούτε προσφέρθηκε να προβεί στις αναγκαίες ενέργειες για τυχόν τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, ώστε να καταστεί δυνατή η νόμιμη πώληση προς την ίδια του συμφωνηθέντος μεγαλύτερου διαμερίσματος, ενώ δεν εμφανίστηκε στην καθορισθείσα από την ενάγουσα ημέρα και ώρα, κατά την οποία αυτή ματαίως τον ανέμενε για να παραλάβει τις ηλεκτρικές συσκευές που της ανήκαν.

Μετά δε από πέντε περίπου χρόνια, μόλις δε δύο ημέρες πριν την εκδίκαση της υπό κρίση εφέσεως από το παρόν δευτεροβάθμιο δικαστήριο, ήτοι στις 19-10-2016,ο εναγόμενος της επέδωσε την από 18- 10-2016 εξώδικη πρόσκλησή του, με την οποία επικαλούμενος και άλλες, μη αποδειχθείσες, προηγηθείσες προσκλήσεις της, την καλούσε να έλθει να παραλάβει τις ηλεκτρικές συσκευές χωρίς όμως καν να καθορίζει ημέρα και ώρα παραλαβής.

Ο εναγόμενος, κρατώντας τις συσκευές αυτές επί πέντε περίπου έτη εντός του διαμερίσματος του εργολαβικού του ανταλλάγματος, που διέθετε πλέον προς πώληση και επιδείκνυε σε τρίτους αγοραστές, και μη αποδίδοντάς τις στην ενάγουσα, στην οποία ανήκαν, παρότι η ίδια τις ζήτησε, τις ιδιοποιήθηκε παρανόμως, έχοντας πρόθεση να τις ενσωματώσει στην περιουσία του.

Η ανωτέρω όψιμη πρόσκληση της τελευταίας να τις παραλάβει, η οποία έγινε αορίστως και τις παραμονές της δίκης σε δεύτερο βαθμό, κρίνεται προσχηματική και δεν είναι ικανή να αναιρέσει την κρίση του δικαστηρίου ως προς την παράνομη ιδιοποίησή τους, που της προξένησε περιουσιακή ζημία ίση με την αξία των συσκευών.

Επίσης ο εναγόμενος με την προπεριγραφείσα αντίθετη στην καλή πίστη και στα συναλλακτικά ήθη συμπεριφορά του, κατέστη αποκλειστικά υπαίτιος της ματαιώσεως της συμβάσεως και της εξαιτίας της περιουσιακής ζημίας της ενάγουσας, που ανέρχεται στο ποσό των 50.000 ευρώ ,το οποίο του είχε καταβάλει ως προκαταβολή, υπέχει δε υποχρέωση αποζημίωσης της και για τη συγκεκριμένη ζημία που εκείνη υπέστη πιστεύοντας ότι η μεταξύ τους ακύρως κατά το στάδιο των διαπραγματεύσεων σύμβαση πωλήσεως θα καταρτιζόταν εγκύρως και νομίμως.

Ο εναγόμενος γνώριζε όταν καλούσε την ενάγουσα να υπογράφουν το συμβόλαιο ότι αυτό αναφερόταν σε διαμέρισμα πολύ μικρότερου εμβαδού από εκείνο που της υποσχέθηκε και ότι βάσει αυτού η τελευταία δεν θα αποκτούσε νομίμως την κυριότητα έστω και του μεγαλύτερου διαμερίσματος που είχε διαμορφωθεί (του οποίου το ακριβές εμβαδόν δεν αποδείχθηκε καν ),με συνέπεια την πρόκληση ζημίας της ,εφ όσον το τίμημα που όφειλε να καταβάλει ανερχόταν στο ποσό των 350.000 ευρώ και αντιστοιχούσε σε διαμέρισμα καθαρού εμβαδού 95 τ.μ ,το δε πταίσμα που επέδειξε κατά το στάδιο των διαπραγματεύσεων συνίσταται σε δόλο του.

Ο ίδιος αποπειρώμενος να δικαιολογήσει την συμπεριφορά του και να αρνηθεί την υπαιτιότητά του ,επικαλείται ότι από αβλεψία του αναφερόταν στο σχέδιο του συμβολαίου ,το οποίο συντάχθηκε και το οποίο κάλεσε την ενάγουσα να υπογράφει ,στην πώληση και μεταβίβαση διαμερίσματος καθαρού εμβαδού 57,76 τ.μ. Ο ισχυρισμός αυτός δεν ευσταθεί,διότι ο εναγόμενος ήταν έμπειρος εργολάβος οικοδομών ,όπως κατέθεσε και ο μάρτυράς του αναφερόμενος και σε άλλες οικοδομές που είχε κατασκευάσει,και δεν είναι δυνατό να αποδοθεί η ανωτέρω σοβαρότατη διαφοροποίηση σε αβλεψία του.

Ούτε ο ισχυρισμός του ότι στο μέλλον και κατά το τελευταίο στάδιο θα τροποποιείτο η οικοδομική άδεια είναι δυνατό να αναιρέσει την ανωτέρω κρίση του δικαστηρίου, καθόσον η τυχόν τροποποίηση της οικοδομικής άδειας στο μέλλον δεν θα καθιστούσε την ενάγουσα κυρία μεγαλύτερου διαμερίσματος από αυτό που θα αναγραφόταν στο συμβόλαιο αγοράς του ,το οποίο θα είχε καταχωρηθεί στο κτηματολόγιο με μειωμένες διαστάσεις.

Η τροποποιητική δε πράξη της οριζόντιας ιδιοκτησίας ,προκειμένου να μεταβιβασθεί στην ενάγουσα το διαμέρισμα που είχε συμφωνήσει, έπρεπε βεβαίως να προηγηθεί του συμβολαίου πωλήσεως ,πράγμα που δεν συνέβη και ο εναγόμενος το γνώριζε ,παρά ταύτα δε την κάλεσε να συμπράξει στην κατάρτιση του τελευταίου .

Ο ίδιος μάλιστα επικαλείται ότι σε άλλη περίπτωση ,που έπεται χρονικώς (και δεν προηγήθηκε όπως αβασίμως υποστηρίζει) έπραξε ακριβώς αυτό ,ήτοι φρόντισε κατ αρχήν μεν να λάβει χώρα τροποποίηση της οριζόντιας ιδιοκτησίας της οικοδομής με το ….37/13-7-2011 συμβόλαιο της συμβολαιογράφου του Γ. Ν. (της ιδίας που ετοίμασε και το σχέδιο του συμβολαίου πώλησης προς την ενάγουσα ) στη συνέχεια δε επακολούθησε η υπογραφή του …93/16-9-2011 συμβολαίου αγοραπωλησίας με άλλους αγοραστές ,που απέκτησαν ιδιοκτησία σε ισόγειο χώρο της ίδιας οικοδομής διαφορετική από την προβλεπόμενη στην αρχικώς ισχύουσα σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Αναφέρεται δε απλώς ότι ,και εάν το δικαστήριο είχε κρίνει πως το πταίσμα του εναγόμενου κατά τις διαπραγματεύσεις δεν συνίστατο σε δόλο αυτού (πράγμα που δεν συμβαίνει) ,αλλά σε αβλεψία του και πάλι θα τον βάρυνε υπαιτιότητα για τη ματαίωση της συμβάσεως συνιστάμενη σε αμέλειάτου ,αρκούσα να θεμελιώσει ευθύνη του από τις διαπραγματεύσεις κατά τα προεκτιθέμενα ,αφού σ αυτή την περίπτωση θα γινόταν δεκτό πως αυτός δεν επέδειξε κατ αυτές την επιμέλεια και προσοχή που όφειλε και μπορούσε από τις περιστάσεις να επιδείξει ένας μέσος συνετός εργολάβος οικοδομών ,φροντίζοντας να είναι συνεπής σε όσα συμφώνησε ,ελέγχοντας εκ των προτέρων τα συμβόλαια αγοραπωλησιών που επρόκειτο να υπογράψει και λαμβάνοντας τα μέτρα που ήταν απαραίτητο να ληφθούν πριν την υπογραφή (κυρίως την τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας στην προκείμενη περίπτωση ) προκειμένου να διασφαλίσει την τήρηση των συμφωνηθέντων κατά τις διαπραγματεύσεις.

Ουδόλως δε κρίνεται βάσιμος ο ισχυρισμός του εναγομένου ότι η ενάγουσα επιθυμούσε ,για φορολογικούς λόγους ,να εμφαίνεται μικρότερο από το πραγματικό το εμβαδόν του διαμερίσματος της ,ο οποίος δεν αποδείχθηκε από τα ανωτέρω αποδεικτικά στοιχεία και ο οποίος είναι αντιφατικός με τον αμέσως προαναφερόμενο ισχυρισμό του ότι η διάσταση μεταξύ συμφωνηθέντων και αποτυπωθέντων στο σχέδιο συμβολαίου οφείλεται σε αβλεψία του.

Αβάσιμος είναι επίσης ο ισχυρισμός του εναγομένου ότι η ενάγουσα ,λόγω της οικονομικής κρίσης, μεταμελήθηκε ως προς την αγορά του διαμερίσματος και χρησιμοποίησε ως πρόσχημα τα παραπάνω ζητήματα για να αποχωρήσει από τις διαπραγματεύσεις ,ο οποίος επίσης δεν αποδείχθηκε . Αντιθέτως η σοβαρή και σταθερή πρόθεση της ενάγουσας να αγοράσει το διαμέρισμα αποδεικνύεται όχι μόνο από την καταβολή σοβαρού ποσού ως προκαταβολής του τιμήματος ,αλλά και από την αγορά στη συνέχεια εκ μέρους της ηλεκτρικών συσκευών που τοποθετήθηκαν εντός αυτού και την υπογραφή της δήλωσης φόρου μεταβιβάσεως τον Απρίλιο 2011 λίγο πριν υπογραφεί το οριστικό συμβόλαιο, όπως υπολόγιζε.

Η προπεριγραφόμενη συμπεριφορά του εναγομένου (απαίτησή του προς υπογραφή οριστικού συμβολαίου πριν την τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας ) αρκεί να θεμελιώσει την αξίωση της ενάγουσας προς αποζημίωσή της λόγω πταίσματος του κατά τις διαπραγματεύσεις . Επιπροσθέτως όμως και η ανάληψη εκ μέρους του της υποχρέωσης να παραχωρήσει στην ενάγουσα στεγασμένο με πλέξιγκλας χώρο στάθμευσης αυτοκινήτου στον ακάλυπτο ισόγειο χώρο της οικοδομής, τον οποίο μάλιστα αποτύπωσε και σε κάτοψη, προκειμένου να την πείσει για τη σοβαρότητα της υπόσχεσής του, ενώ αυτός γνώριζε ότι η σχετική υπόσχεσή του ήταν ενδεχόμενο να μην υλοποιηθεί, αφού αυτή η παραχώρηση εξαρτάτο από τη συναίνεση των οικοπεδούχων, την οποία δεν είχε φροντίσει να λάβει, αλλά και από περιορισμούς που έθεταν πολεοδομικές διατάξεις, που ο ίδιος τις γνώριζε, συνιστά πταίσμα του κατά τις διαπραγματεύσεις ενδεικτικό της συνολικής αντίθετης στην καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, συμπεριφοράς που τήρησε κατ αυτές.

Γι αυτόν ακριβώς το λόγο ο εναγόμενος φρόντισε να περιληφθεί στο άρθρο 4 της ειδικής συγγραφής υποχρεώσεων και ρητός όρος, σύμφωνα με τον οποίο, σε περίπτωση μη υλοποίησης της αμέσως προαναφερόμενης υποχρέωσής του για πολεοδομικούς ή άλλους λόγους, θα αποζημιωθεί ο αγοραστής (και όχι ο ίδιος, όπως αβασίμως υποστηρίζει με τις προτάσεις του ) με ανάλογο ποσό για τη συμφωνηθείσα κατασκευή διαστάσεων 2,20 χ 4,40 γρ.μ, όση και η θέση πάρκινγκ.

Ενώ δε αυτός δήλωσε στην ενάγουσα ότι η σχετική συμφωνία, που αφορά σημαντικό ζήτημα σύμφωνα με τους κανόνες της κοινής πείρας και λογικής, δεν ήταν δυνατό να υλοποιηθεί, ουδόλως προσφέρθηκε πριν την κατάρτιση του συμβολαίου, το οποίο την κάλεσε να υπογράφει, να το διευθετήσει προσερχόμενος σε συμφωνία μαζί της ως προς το ακριβές ύφος αυτής της αποζημιώσεως που θα της όφειλε και τον τρόπο καταβολής της (έστω δι ορισμένης μειώσεως του τιμήματος ), αλλά αντιθέτως, διαστρέφοντας τη μεταξύ τους συμφωνία, υποστηρίζει πως εκείνη του όφειλε αποζημίωση για τη μη υλοποίηση της υπόσχεσης του ".

Με βάση τις παραδοχές αυτές, το Εφετείο δέχθηκε ως ουσιαστικά βάσιμη την έφεση της ενάγουσας - αναιρεσίβλητης και αφού εξαφάνισε την κρίνασα αντιθέτως εκκαλούμενη απόφαση, κράτησε και δίκασε εκ νέου την αγωγή, την οποία δέχτηκε εν μέρει ως ουσιαστικά βάσιμη και υποχρέωσε τον εναγόμενο -αναιρεσείοντα να καταβάλει στην ενάγουσα- αναιρεσίβλητη το ποσό των 52.500 ευρώ, νομιμοτόκως.

Ειδικότερα, το Εφετείο δέχτηκε ότι, κατά το στάδιο των διαπραγματεύσεων ο αναιρεσείων επέδειξε την αναλυτικά περιγραφόμενη υπαίτια (δόλια) συμπεριφορά, η οποία αντέβαινε τα συμφωνηθέντα ως προς το ακίνητο που θα αποκτούσε η αναιρεσίβλητη και ήταν αντίθετη στην καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, που επιβάλλεται να διέπουν τις διαπραγματεύσεις, συγκεκριμένα δε ότι ο αναιρεσείων παραβίασε την υποχρέωση διαφώτισης της αναιρεσίβλητης, η οποία λόγω του νεαρού της ηλικίας της και της απειρίας της, σε χρόνο μεταγενέστερο του αρχικού συμφωνητικού και της συγγραφής υποχρεώσεων, χωρίς να την ερευνήσει, υπέγραψε τη δήλωση φόρου μεταβίβασης, στην οποία το πωλούμενο σ αυτήν διαμέρισμα δεν φερόταν να έχει το συμφωνηθέν καθαρό εμβαδόν των 95τ.μ,έστω μικρότερο κατά την έκταση των ημιυπαίθριων χώρων, αλλά καθαρό εμβαδόν 57,76 τμ, που προβλεπόταν στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, θεωρώντας ότι αυτή (δήλωση φόρου κληρονομιάς) απηχούσε τα συμφωνηθέντα, εφόσον το διαμέρισμα, όπως το έβλεπε είχε διαμορφωθεί σε σημαντικά μεγαλύτερο από το αρχικό μέγεθος, χωρίς να αποδεικνύεται ότι είχε αποκτήσει και το επακριβώς συμφωνηθέν εμβαδόν, περαιτέρω δε ότι απαίτησε από την ενάγουσα να υπογράφει συμβόλαιο, με το οποίο αυτή θα αποκτούσε κατά κυριότητα ακίνητο μικρότερο από το συμφωνηθέν, για το οποίο θα συνέχιζε να οφείλει και το υπόλοιπο του συμφωνηθέντος για μεγαλύτερο ακίνητο τιμήματος, χωρίς καν να της επισημάνει τη διάσταση μεταξύ των συμφωνηθέντων μεταξύ τους και του περιεχομένου του συμβολαίου .

Με αυτά που ανελέγκτως δέχθηκε και έτσι που έκρινε το Εφετείο, δεν παραβίασε τις επικαλούμενες διατάξεις των άρθρων 197,198 εδ α ΑΚ, αφού υπό τα ως άνω γενόμενα δεκτά πραγματικά περιστατικά, συνέτρεχαν οι νόμιμες προϋποθέσεις εφαρμογής τους, καθόσον η συνολικά περιγραφόμενη συμπεριφορά του αναιρεσείοντος, είναι αντίθετη στην καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, που επιβάλλεται να διέπουν τις διαπραγματεύσεις, καθόσον παραβιάζει τη βασική υποχρέωση διαφώτισης της αναιρεσίβλητης για τους πραγματικούς και νομικούς όρους της σχεδιαζόμενης σύμβασης και προστασίας της με τη δημιουργία συνθηκών ασφάλειάς της και ως εκ τούτου, αφού αυτός , από δόλο κατά τις διαπραγματεύσεις , κατέστη υπαίτιος για τη ματαίωση της σύμβασης, υπέχει υποχρέωση αποζημίωσης της αναιρεσίβλητης.

Επομένως, ο από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ δεύτερος λόγος της αίτησης αναίρεσης, με τον οποίο ο αναιρεσείων αιτιάται το Εφετείο για ευθεία παραβίαση των ανωτέρω διατάξεων ουσιαστικού δικαίου, ισχυριζόμενος ότι η αναιρεσίβλητη με την υπογραφή τη δήλωσης φόρου μεταβίβασης αποδέχτηκε ότι το πωλούμενο είχε έκταση 57,76 τμ.

και συνεπώς ότι αυτός δεν παραβίασε τις αρχές της καλής πίστης και δη το καθήκον διαφώτισης, πέραν του ότι, κατά το μέρος που αναφέρεται στην αποδοχή από την αναιρεσίβλητη της μεταβίβασης σ αυτή μικρότερης έκτασης ακινήτου με την υπογραφή της δήλωσης του φόρου μεταβίβασης, απαραδέκτως πλήττεται η ουσία της υπόθεσης, πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμος.

Περαιτέρω, έτσι όπως παραπάνω έκρινε το Εφετείο δεν στέρησε την απόφασή του από νόμιμη βάση, αφού, όπως προκύπτει από το ανωτέρω περιεχόμενο της, διέλαβε σ' αυτήν σαφείς, πλήρεις και χωρίς αντιφάσεις αιτιολογίες ως προς το ουσιώδες ζήτημα της αντίθεσης της συμπεριφοράς του αναιρεσείοντος προς την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη και δη για το ζήτημα της υποχρέωσής του προς διαφώτιση της αναιρεσίβλητης για το εμβαδόν του υπό πώληση ακινήτου.

Ειδικότερα, αναφέρονται στην προσβαλλόμενη απόφαση οι μεταξύ των διαδίκων έγγραφες συμφωνίες, κατά τη διάρκεια των διαπραγματεύσεων, ως προς την έκταση του υπό πώληση ακινήτου, οι υποχρεώσεις που ανέλαβε ο αναιρεσίβλητος για τη διαμόρφωσή του ώστε να αποκτήσει αντί των 57,76 τμ που προβλεπόταν στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, έκταση 95 τμ και η απαίτηση του τελευταίου να μεταβιβάσει στην αναιρεσείουσα, χωρίς καν να την ενημερώσει και χωρίς τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας ,κατά παράβαση των συμφωνηθέντων και των αρχών της καλής πίστης καιτων συναλλακτικών ηθών, διαμέρισμα επιφάνειας 57,76 τμ.

Οι αιτιολογίες αυτές επιτρέπουν τον αναιρετικό έλεγχο για την ορθή εφαρμογή ή μη των προαναφερόμενων διατάξεων των άρθρων 197 ,198 εδ ΑΚ, ως προς το ζήτημα της παραβίασης της υποχρέωσης του αναιρεσείοντος προς διαφώτιση της αναιρεσίβλητης για το εμβαδόν του υπό πώληση ακινήτου, τις οποίες το Εφετείο δεν παραβίασε εκ πλαγίου με ανεπαρκείς αιτιολογίες .

Επομένως ο πρώτος λόγος της αίτησης αναίρεσης, από τον αριθμό 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, με τον οποίο υποστηρίζονται τα αντίθετα, πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμος.

Συνεπώς, η ένδικη αίτηση αναίρεσης, πρέπει ν' απορριφθεί, απορριπτομένου, κατόπιν τούτου, ως άνευ αντικειμένου του αιτήματος του αναιρεσείοντος για επαναφορά των πραγμάτων στην προτέρα κατάσταση (άρθρο 579 ΚΠολΔ). Επίσης ,πρέπει να διαταχθεί εισαγωγή στο Δημόσιο Ταμείο του κατατεθέντος, για την άσκηση της ένδικης αίτησης αναίρεσης, παραβόλου (άρθρο 495 παρ. 3 ΚΠολΔ). και να επιβληθούν τα δικαστικά έξοδα της αναιρεσίβλητης σε βάρος του αναιρεσείοντος, λόγω της ήττας του, κατά παραδοχή του σχετικού αιτήματος της καταθέσασας προτάσεις αναιρεσίβλητης (άρθρα 106,176, 183,189,191 παρ. 2 ΚΠολΔ), όπως αναφέρεται στο διατακτικό, (άρθρο 495 παρ. 3 ΚΠολΔ).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 7-4-2017 αίτηση του Κ. Ι. του Γ. για αναίρεση της 380/2017 απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης.

Διατάσσει την εισαγωγή στο Δημόσιο Ταμείο του κατατεθέντος παραβόλου για την άσκηση της αίτησης αναίρεσης.

Επιβάλλει στον αναιρεσείοντα τα δικαστικά έξοδα της αναιρεσίβλητης, τα οποία προσδιορίζει στο ποσό των δύο χιλιάδων επτακοσίων (2.700) ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 6 Μαΐου 2019.

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στην Αθήνα, στις 31 Ιουλίου 2019.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ

Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ