Supreme Court allows appeal against eviction order, ruling tenant's right to renew is subject to Article 281 AC good faith limits.

Απόφαση 968 / 2021 (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)

Αριθμός 968/2021

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Ειρήνη Καλού, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Κωστούλα Φλουρή - Χαλεβίδου, Μαρία Τζανακάκη, Αικατερίνη Βλάχου και Γεωργία Κατσιμαγκλή, Αρεοπαγίτες.

Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 22 Ιανουαρίου 2021, με την παρουσία και του Γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:

Του αναιρεσείοντος: ΝΠΔΔ με την επωνυμία "ΜΕΤΟΧΙΚΟ ΤΑΜΕΙΟ ΣΤΡΑΤΟΥ" (ΜΤΣ), που εδρεύει στην Αθήνα και εκπροσωπείται νόμιμα, το οποίο εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Νικόλαο Αλεξόπουλο.

Των αναιρεσιβλήτων: 1) Ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία "ΑΚΡΟΠΟΛ ΕΜΠΟΡΙΚΑ ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΑ ΑΕ", που εδρεύει στην Αθήνα και εκπροσωπείται νόμιμα και 2) ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία "ΑΚΡΟΠΟΛ Χ. ΑΕ ΕΜΠΟΡΙΚΗ, ΚΤΗΜΑΤΙΚΗ, ΤΕΧΝΙΚΗ, ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΕΜΠΟΡΙΚΩΝ ΚΕΝΤΡΩΝ ΚΑΙ ΧΩΡΩΝ ΣΤΑΘΜΕΥΣΗΣ, ΥΠΗΡΕΣΙΩΝ ΚΑΙ ΣΥΜΜΕΤΟΧΙΚΗ", που εδρεύει στην Αθήνα και εκπροσωπείται νόμιμα, οι οποίες εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Γεώργιο Παραμυθιώτη με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 24-9-2015 αγωγή του ήδη αναιρεσείοντος, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 1548/2016 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 3259/2019 του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί το αναιρεσείον με την από 30-9-2019 αίτησή του.

Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, με Εισηγήτρια την Αρεοπαγίτη Γεωργία Κατσιμαγκλή, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο πληρεξούσιος του αναιρεσείοντος ζήτησε την παραδοχή της αίτησης αναίρεσης και την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Η κρινόμενη από 30-09-2019 (με αριθμό έκθεσης κατάθεσης 8974/859/30-09-2019) αίτηση για την αναίρεση της υπ' αριθμ. 3259/2019 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών, που εκδόθηκε αντιμωλία των διαδίκων κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών (άρθρα 647 επ. του Κ.Πολ.Δ., όπως ίσχυαν πριν από την αντικατάστασή τους με το άρθρο τέταρτο του άρθρου 1 του Ν. 4335/2015), έχει ασκηθεί νόμιμα και εμπρόθεσμα (άρθρα 552, 553 παρ. 1β, 556, 558, 564 παρ. 3 Κ.Πολ.Δ.). Είναι επομένως παραδεκτή (άρθρο 577 παρ. 1 Κ.Πολ.Δ.) και πρέπει να ερευνηθεί περαιτέρω για το παραδεκτό και βάσιμο του προβαλλόμενου λόγου της (άρθρο 577 παρ. 3 Κ.Πολ.Δ.).

Από την παραδεκτή επισκόπηση της προσβαλλόμενης απόφασης και των λοιπών διαδικαστικών εγγράφων της δίκης (άρθρο 561 παρ. 2 Κ.Πολ.Δ.), αναφορικά με το διαδικαστικό ιστορικό της υπόθεσης, προκύπτουν τα ακόλουθα: Το ενάγον και ήδη αναιρεσείον Ν.Π.Δ.Δ. με την επωνυμία "ΜΕΤΟΧΙΚΟ ΤΑΜΕΙΟ ΣΤΡΑΤΟΥ" άσκησε την από 24-09-2015 (με αριθμό κατάθεσης 86790/2311/2015) αγωγή του ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών κατά των εναγόμενων και ήδη αναιρεσίβλητων εταιρειών με την επωνυμία: 1) "ΑΚΡΟΠΟΛ ΕΜΠΟΡΙΚΑ ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΑ Α.Ε." και 2) "ΑΚΡΟΠΟΛ Χ.

Α.Ε. ΕΜΠΟΡΙΚΗ, ΚΤΗΜΑΤΙΚΗ, ΤΕΧΝΙΚΗ, ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΕΜΠΟΡΙΚΩΝ ΚΕΝΤΡΩΝ & ΧΩΡΩΝ ΣΤΑΘΜΕΥΣΗΣ, ΥΠΗΡΕΣΙΩΝ ΚΑΙ ΣΥΜΜΕΤΟΧΙΚΗ", με την οποία ισχυρίσθηκε, ότι δυνάμει της από 30-10-2008 σύμβασης εμπορικής μίσθωσης εκμίσθωσε στη δεύτερη εναγομένη το ειδικότερα περιγραφόμενο σε αυτή (αγωγή) διατηρητέο ακίνητο, ιδιοκτησίας του, για χρονικό διάστημα είκοσι πέντε (25) ετών, αντί ετήσιας προσόδου 1.524.000 ευρώ, καταβαλλόμενης σε δώδεκα (12) ισόποσες μηνιαίες δόσεις ετησίως, αναπροσαρμοζόμενης κατά ποσοστό 4,5% και επιπλέον ποσού 200.000 ευρώ εφάπαξ κατά την υπογραφή της σύμβασης και ποσοστού 7% επί των ετήσιων ακαθαρίστων κερδών της εκμετάλλευσης.

Ότι σύμφωνα με το ρητό όρο 22.3 της σύμβασης μίσθωσης η δεύτερη εναγομένη - μισθώτρια είχε δικαίωμα να παραχωρεί σε τρίτο πρόσωπο τη χρήση ολικώς ή μερικώς του μισθίου ακινήτου, συνάπτοντας συμβάσεις υπεκμίσθωσης και έχοντας την υποχρέωση να γνωστοποιεί στο ενάγον τη συμφωνημένη αναπροσαρμογή του μισθώματος τριάντα (30) τουλάχιστον ημέρες πριν από την έναρξη ισχύος της.

Ότι στις 21-12-2010 η δεύτερη εναγομένη κατήγγειλε πρόωρα τη σύμβαση μίσθωσης και κατά το χρόνο επέλευσης των αποτελεσμάτων της καταγγελίας της σύμβασης αυτής (21-3-2011) του γνωστοποίησε τις υφιστάμενες συμβάσεις υπεκμίσθωσης, στις οποίες έκτοτε υπεισήλθε αυτό, ως εκμισθωτής, σύμφωνα με ρητό όρο της σύμβασης.

Ότι με την από 29-6-2009 σύμβαση η δεύτερη εναγομένη υπεκμίσθωσε στην πρώτη εναγομένη, θυγατρική της εταιρεία, το περιγραφόμενο μέρος του μισθίου ακινήτου για το από 02-05-2009 έως 31-12-2014 χρονικό διάστημα, αντί μηνιαίου υπομισθώματος: α) από 2-5-2009 έως 30-4-2010 ποσού 36.000 ευρώ, β) από 1-5-2010 έως 30-4-2011 ποσού 39.000 ευρώ, γ) από 1-5-2011 έως 30-4-2012 ποσού 42.300 ευρώ, δ) από 1-5-2012 έως 30-4-2013 ποσού 45.300 ευρώ και ε) από 1-5-2013 και εφεξής ποσού 42.300 ευρώ, πλέον όλων των αναπροσαρμογών που μεσολάβησαν την 1η-5ου κάθε έτους με ποσοστό αναπροσαρμογής ίσο με τη μεταβολή του δείκτη τιμών καταναλωτή του μήνα της αναπροσαρμογής σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους, προσαυξημένο κατά 1%.

Ότι οι εναγόμενες με το από 14-06-2010 ιδιωτικό συμφωνητικό, επικαλούμενες τη δυσχερή οικονομική κατάσταση της χώρας, αναπροσάρμοσαν το ανωτέρω μίσθωμα ως εξής: 1) από την 1-5-2010 και καθ' όλη τη διάκρεια της μίσθωσης σε ποσοστό 11 % επί του καθαρού κύκλου εργασιών της υπομισθώτριας, πλέον τέλους χαρτοσήμου, 2) από την 1-1-2011 συμφώνησαν ότι η υπομισθώτρια υποχρεούται να καταβάλλει στην υπεκμισθώτρια ως ελάχιστο εγγυημένο μίσθωμα, ποσό που θα ανέρχεται στο 1/6 του 90% του συνολικού ποσού, που προέκυψε ως μίσθωμα κατά το προηγούμενο εξάμηνο και ότι το ανωτέρω ελάχιστο εγγυημένο μίσθωμα θα αναπροσαρμόζεται εφεξής ανά εξάμηνο κατά ποσοστό 1/6 του 90% του 11% επί του καθαρού κύκλου εργασιών της υπομισθώτριας του εξαμήνου που προηγήθηκε και όπως ειδικότερα αναφέρεται στην αγωγή, ενώ διευκρινίστηκε ότι σε κάθε περίπτωση μετά τους σχετικούς υπολογισμούς θα καταβάλλεται το υψηλότερο ποσό, ήτοι είτε το ως άνω ελάχιστο εγγυημένο μηνιαίο μίσθωμα, είτε το ποσό που προκύπτει από τον υπολογισμό του 11% του καθαρού κύκλου εργασιών της υπομισθώτριας, πλέον τέλους χαρτοσήμου και ότι ο καθαρός κύκλος εργασιών της υπομισθώτριας θα αποδεικνύεται από τα επίσημα βιβιλία της.

Ότι η πρώτη εναγομένη γνωστοποίησε για πρώτη φορά στο ενάγον στις 10-04-2013 τον μηνιαίο κύκλο εργασιών της για το χρονικό διάστημα από 01-07-2020 έως 31-12-2012, με σύνολο οφειλομένων μισθωμάτων το ποσό των 64.816,54 ευρώ και ταυτόχρονα κατήγγειλε την από 29-06-2009 σύμβαση υπομίσθωσης με χρόνο επέλευσης των αποτελεσμάτων της στις 13-05-2013, χωρίς όμως να του καταβάλει τη νόμιμη αποζημίωση ενός μηνιαίου μισθώματος λόγω πρόωρης καταγγελίας.

Ότι οι ανωτέρω όροι περί αναπροσαρμογής του μισθώματος που συμφωνήθηκαν με το από 14-06-2010 ιδιωτικό συμφωνητικό είναι παράνομοι και άκυροι, διότι είναι καταπλεονεκτικοί και αντίθετοι στα χρηστά ήθη, κατ' άρθρο 178 του Α.Κ., για τους ειδικότερα αναφερόμενους λόγους, στους οποίους περιλαμβάνεται η προφανής δυσαναλογία μεταξύ παροχής και αντιπαροχής (μισθίου και μισθώματος), σε συνδυασμό με τα λοιπά επικαλούμενα στοιχεία, όπως παράλειψη ενημέρωσης του Ταμείου για τη σχετική συμφωνία αναπροσαρμογής του υπομισθώματος, σχέση μητρικής - θυγατρικής μεταξύ των δύο εναγομένων εταιρειών, γνώση των εναγομένων για την προοπτική καταγγελίας της αρχικής σύμβασης, απόκρυψη του κύκλου εργασιών της πρώτης εναγομένης, εξάρτηση μισθώματος από γεγονότα μελλοντικά, απρόβλεπτα και εξαρτώμενα πλήρως από την πρώτη εναγομένη με μετακύλιση του επιχειρηματικού κινδύνου σε νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου, χωρίς συμφωνία σταθερού και συγκεκριμένου ποσού ως ελάχιστου εγγυημένου υπομισθώματος και κατ' ουσίαν μη αναπροσαρμογή του υπομισθώματος, και τέλος ότι σε κάθε περίπτωση οι ανωτέρω όροι περί αλλαγής του τρόπου υπολογισμού του υπομισθώματος είναι άκυροι κατ' άρθρο 174 Α.Κ., ως καταχρηστικοί και αντίθετοι στην απαγορευτική διάταξη του άρθρου 281 του Α.Κ., διότι υπερβαίνουν προφανώς τα τασσόμενα όρια από το άρθρο αυτό, όπως ειδικότερα αναλύονται.

Κατόπιν δε όλων αυτών το ενάγον ζήτησε: α) κυρίως, να αναγνωριστεί η ακυρότητα των άνω μνημονευόμενων όρων του από 14-06-2019 ιδιωτικού συμφωνητικού περί αλλαγής του τρόπου υπολογισμού του υπομισθώματος και υπολογιζόμενων των υπομισθωμάτων με βάση το αρχικό από 29-6-2009 συμφωνητικό υπεκμίσθωσης, να υποχρεωθούν οι εναγόμενες, αλληλεγγύως και εις ολόκληρο, να του καταβάλουν νομιμοτόκως το συνολικό ποσό του 1.148.437,08 ευρώ για τα μισθώματα του χρονικού διαστήματος από 01-04-2011 έως 13-05-2013, πλέον ποσού 42.300 ευρώ ως νόμιμη αποζημίωση λόγω πρόωρης καταγγελίας και β) επικουρικά, σε περίπτωση που κριθούν έγκυροι οι ανωτέρω όροι, να του καταβάλουν νομιμοτόκως το ποσό των 71.753,39 ευρώ και των 1.718,23 για τις ίδιες ανωτέρω αιτίες αντίστοιχα.

Επί της αγωγής αυτής εκδόθηκε η υπ' αριθμ. 1548/2016 οριστική απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, με την οποία η αγωγή απορρίφθηκε ως απαράδεκτη λόγω έλλειψης παθητικής νομιμοποίησης ως προς τη δεύτερη εναγομένη, έγινε δεκτή ως κατ' ουσίαν βάσιμη ως προς την πρώτη εναγομένη, κατά την κυρία βάση του κυρίου αιτήματός της, θεμελιούμενη στη διάταξη του άρθρου 178 του Α.Κ. [χωρίς κατόπιν αυτού να ερευνηθεί η επικουρική βάση του κυρίου αιτήματός της, θεμελιούμενη στη διάταξη του άρθρου 281 σε συνδυασμό με 174 του Α.Κ.], αναγνωρίσθηκε η ακυρότητα των όρων του από 14-6-2010 ιδιωτικού συμφωνητικού, που αφορούν στην αναπροσαρμογή του υπομισθώματος και υποχρεώθηκε η πρώτη εναγομένη να καταβάλει στο ενάγον κατά το κύριο αίτημα της αγωγής, τα ποσά των 1.148.437 ευρώ και 42.300 ευρώ για τις ανωτέρω αιτίες αντίστοιχα και συνολικά 1.190.737 ευρώ.

Κατά της πρωτόδικης αυτής οριστικής αποφάσεως οι εναγόμενες άσκησαν τις από 04-01-2017 (με αριθμό κατάθ. 17/2017) και από 24-03-2017 (με αριθμό κατάθ. 521758/501263/2017) εφέσεις τους αντίστοιχα, επί των οποίων εκδόθηκε η προσβαλλόμενη με αριθμό 3259/2019 οριστική απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών, το οποίο συνεκδίκασε αντιμωλία των διαδίκων τις ανωτέρω εφέσεις, δέχθηκε τυπικά και κατ' ουσίαν αυτές, εξαφάνισε την πρωτόδικη απόφαση και ακολούθως:

α) ως προς τη δεύτερη εναγομένη απέρριψε την αγωγή ως κατ' ουσίαν αβάσιμη και β) ως προς την πρώτη εναγομένη απέρριψε και τις δύο βάσεις (κυρία και επικουρική) του κυρίου αιτήματος της αγωγής, θεμελιούμενες στις διάταξεις των άρθρων 178 και 281 αντίστοιχα του Α.Κ. και ακολούθως δέχθηκε εν μέρει την αγωγή ως κατ' ουσίαν βάσιμη και δη κατά το επικουρικό της αίτημα και υποχρέωσε την πρώτη εναγομένη να καταβάλει στο ενάγον το ποσό των 71.753,39 ευρώ και των 1.718,23 ευρώ για τις ως άνω αιτίες αντίστοιχα.

Κατά το άρθρο 281 του Α.Κ. "η άσκηση του δικαιώματος απαγορεύεται, αν υπερβαίνει προφανώς τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός ή οικονομικός σκοπός του δικαιώματος". Κατά την έννοια της διάταξης αυτής "καλή πίστη" θεωρείται η συμπεριφορά του χρηστού και συνετού ανθρώπου, που επιβάλλεται κατά τους συνηθισμένους τρόπους ενεργείας, δηλαδή η στην κοινωνική συμβίωση επιβαλλόμενη ευθύτητα και εντιμότητα, ενώ ως κριτήριο των "χρηστών ηθών" χρησιμεύουν οι ιδέες του κατά γενική αντίληψη χρηστώς και εμφρόνως σκεπτόμενου ανθρώπου (ΑΠ 123/2017, ΑΠ 1658/2017).

Η αναφορά στην εν λόγω διάταξη των αξιολογικών κριτηρίων της καλής πίστης, των χρηστών ηθών, του κοινωνικού και του οικονομικού σκοπού του δικαιώματος είναι διαζευκτική, οπότε η άσκηση του δικαιώματος είναι απαγορευμένη εφόσον αντικειμενικά υπερβαίνει προφανώς έστω και ένα από τα προπαρατιθέμενα αξιολογικά κριτήρια.

Προφανής υπέρβαση είναι η έντονη αποδοκιμασία εντός των γενικών πλαισίων των κοινωνικοοικονομικών δεδομένων σε σχέση με την ορθολογιστική συμπεριφορά σε ορισμένο τόπο και χρόνο. Σύμφωνα δε με την ανωτέρω διάταξη, η οποία αποσκοπεί στην πάταξη της κακοπιστίας και της ανηθικότητας στις συναλλαγές και γενικώς στην άσκηση κάθε δικαιώματος, για να θεωρηθεί η άσκηση του δικαιώματος καταχρηστική, πρέπει η προφανής υπέρβαση των ορίων που επιβάλλουν η καλή πίστη, ή τα χρηστά ήθη, ή ο οικονομικός, ή κοινωνικός σκοπός του δικαιώματος να προκύπτει από την προηγηθείσα συμπεριφορά του δικαιούχου και του υπόχρεου ή από την πραγματική κατάσταση που δημιουργήθηκε ή από τις περιστάσεις που μεσολάβησαν ή από άλλα περιστατικά, τα οποία, χωρίς κατά νόμο να εμποδίζουν τη γέννηση ή να επάγονται την απόσβεση του δικαιώματος, καθιστούν μη ανεκτή την άσκησή του, κατά τις περί δικαίου και ηθικής αντιλήψεις του μέσου κοινωνικού ανθρώπου, ως αντιτιθεμένη στο περί δικαίου αίσθημα και την ηθική τάξη και ως προκαλούσα έντονη εντύπωση αδικίας (ΑΠ 881/2019, ΑΠ 1370/2019, ΑΠ 123/2017, ΑΠ 1658/2017).

Για την κατάφαση της καταχρηστικότητας δεν είναι απαραίτητο η άσκηση του δικαιώματος να προκαλεί αφόρητες ή δυσβάστακτες συνέπειες για τον υπόχρεο, θέτοντας σε κίνδυνο την οικονομική του υπόσταση, αλλά αρκεί να έχει δυσμενείς απλώς επιπτώσεις στα συμφέροντά του (Ολ.ΑΠ 6/2016, Ολ.ΑΠ 16/2006, Ολ.ΑΠ 7/2002, Ολ.ΑΠ 8/2001).

Η διακρίβωση των πράξεων, με τις οποίες ο δικαιούχος άσκησε το δικαίωμά του στη συγκεκριμένη περίπτωση, αποτελεί πραγματικό ζήτημα και κρίνεται ανελέγκτως από το δικαστήριο της ουσίας, η κρίση του, όμως αυτή, ότι ορισμένη συμπεριφορά υπερβαίνει, και μάλιστα προφανώς, τα όρια που θέτουν τα παραπάνω κριτήρια είναι νομική και, επομένως, υπόκειται στον αναιρετικό έλεγχο.

Ο Άρειος Πάγος, δηλαδή, ελέγχει μόνο αν τα πραγματικά περιστατικά, που έγιναν δεκτά από το δικαστήριο της ουσίας συνιστούν την προεκτεθείσα νομική έννοια του άρθρου 281 ΑΚ ( (Ολ. ΑΠ 2/2019, Ολ. ΑΠ 8/2018). Εξάλλου, η καθιερούμενη από το άρθρο 361 Α.Κ. αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων ελέγχεται με βάση και το άρθρο 281 Α.Κ., με την έννοια ότι η δυνατότητα χρήσεως του συμβατικού μηχανισμού για τη διάπλαση εννόμων σχέσεων δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει τα όρια της συμβατικής ελευθερίας που τίθενται από το σκοπό και την κοινωνική νομική της λειτουργία στα πλαίσια της έννομης τάξης (AΠ 1768/2011).

Περαιτέρω, κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αριθμός 19 Κ.Πολ.Δ. αναίρεση επιτρέπεται, αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση, και ιδίως αν δεν έχει καθόλου αιτιολογίες ή έχει αιτιολογίες αντιφατικές ή ανεπαρκείς σε ζητήματα που ασκούν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Από την υπόψη διάταξη, που αποτελεί κύρωση της παράβασης του άρθρου 93 παρ. 3 του Συντάγματος, η οποία ορίζει ότι κάθε δικαστική απόφαση πρέπει να είναι ειδικά και εμπεριστατωμένα αιτιολογημένη, προκύπτει ότι ο προβλεπόμενος από αυτή λόγος αναίρεσης ιδρύεται, όταν στην ελάσσονα πρόταση του νομικού συλλογισμού δεν εκτίθενται καθόλου πραγματικά περιστατικά (έλλειψη αιτιολογίας) ή όταν τα εκτιθέμενα δεν καλύπτουν όλα τα στοιχεία που απαιτούνται, βάσει του πραγματικού του εφαρμοστέου κανόνα δικαίου, για την επέλευση της έννομης συνέπειας που απαγγέλθηκε ή την άρνησή του (ανεπαρκής αιτιολογία), ή όταν αντιφάσκουν μεταξύ τους (αντιφατική αιτιολογία) (Ολ. ΑΠ 1/2020, Ολ. ΑΠ 2/2019, Ολ. ΑΠ 8/2018, Ολ. ΑΠ 1/1999). Εξάλλου, το κατά νόμο αναγκαίο περιεχόμενο της ελάσσονος πρότασης προσδιορίζεται από τον εκάστοτε εφαρμοστέο κανόνα ουσιαστικού δικαίου, του οποίου το πραγματικό πρέπει να καλύπτεται πλήρως από τις παραδοχές της απόφασης στο αποδεικτικό της πόρισμα, και να μην καταλείπονται αμφιβολίες (ΑΠ 85/2020, ΑΠ 38/2020).

Συνεπώς, κατά την έννοια του αναιρετικού αυτού λόγου η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση και υπάρχει, επομένως, εκ πλαγίου παράβαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου, όταν από τις παραδοχές της, που περιλαμβάνονται στην ελάσσονα πρόταση του νομικού συλλογισμού της και αποτελούν το αιτιολογικό της, δεν προκύπτουν καθόλου ή αναφέρονται ανεπαρκώς ή αντιφατικώς τα πραγματικά περιστατικά, στα οποία το δικαστήριο της ουσίας στήριξε την κρίση του για ζήτημα με ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης, με αποτέλεσμα έτσι, να μην μπορεί να ελεγχθεί, αν στη συγκεκριμένη περίπτωση συνέτρεχαν οι όροι του κανόνα ουσιαστικού δικαίου που εφαρμόσθηκε ή δεν συνέτρεχαν οι όροι εκείνου που δεν εφαρμόσθηκε (ΑΠ 78/2020, ΑΠ 59/2020).

Ειδικότερα, ανεπάρκεια αιτιολογίας υπάρχει όταν από την απόφαση δεν προκύπτουν σαφώς τα περιστατικά που, είτε είναι κατά νόμο αναγκαία για τη στοιχειοθέτηση στη συγκεκριμένη περίπτωση, της διάταξης ουσιαστικού δικαίου που εφαρμόστηκε, είτε αποκλείουν την εφαρμογή του, ή όταν η απόφαση έχει ελλείψεις, όσον αφορά το νομικό χαρακτηρισμό των κρίσιμων περιστατικών που έγιναν δεκτά (Ολ.

ΑΠ 15/2006, ΑΠ 78/2020, 38/2020, ΑΠ 638/2019, ΑΠ 98/2017). Αντιθέτως, δεν υπάρχει έλλειψη νόμιμης βάσης, όταν πρόκειται για ελλείψεις αναγόμενες στην εκτίμηση των αποδείξεων και μάλιστα στην ανάλυση, στάθμιση και αξιολόγηση του εξαγόμενου από αυτές πορίσματος, γιατί στην κρίση αυτή το δικαστήριο προβαίνει ανελέγκτως, κατ` άρθρο 561 παρ.1 Κ.Πολ.Δ., εκτός αν δεν είναι σαφές το αποδεικτικό πόρισμα και για το λόγο αυτό καθίσταται ανέφικτος ο αναιρετικός έλεγχος (Ολ.

ΑΠ 1/2020). Για να είναι ορισμένος ο από τον αριθμό 19 του άνω άρθρου λόγος αναίρεσης, με τον οποίο προβάλλεται η αιτίαση ότι η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση, πρέπει να μνημονεύονται στο αναιρετήριο, ο κανόνας δικαίου που φέρεται ότι παραβιάστηκε, προκειμένου να ελεγχθεί αν υπάρχει, σχετικά με την εφαρμογή του, έλλειψη αιτιολογιών ή αντίφαση ή, κυρίως, ανεπάρκεια αυτών, καθώς επίσης:

α) οι πραγματικές παραδοχές της απόφασης ή μνεία ότι αυτή δεν έχει καθόλου αιτιολογίες, β) ο ισχυρισμός (αγωγικός, ένσταση) και τα περιστατικά που προτάθηκαν για τη θεμελίωσή του, ως προς τον οποίο η έλλειψη, η ανεπάρκεια ή η αντίφαση και η σύνδεσή του με το διατακτικό και γ) εξειδίκευση του σφάλματος του δικαστηρίου, δηλαδή, αν πρόκειται για παντελή έλλειψη αιτιολογίας, μνεία μόνο τούτου, αν πρόκειται για ανεπαρκή αιτιολογία, ποία επιπλέον περιστατικά έπρεπε να αναφέρονται ή ως προς τι υπάρχει έλλειψη νομικού χαρακτηρισμού και, αν πρόκειται για αντιφατικές αιτιολογίες, ποίες είναι αυτές, σε τι συνίσταται η αντίφαση και από πού προκύπτει και τούτα σε σχέση με νόμιμο ισχυρισμό που παραδεκτά προτάθηκε στο δικαστήριο της ουσίας (Ολ.

ΑΠ 20/2005, ΑΠ 59/2020, ΑΠ 38/2020, ΑΠ 638/2019). Συνακόλουθα, η έλλειψη νόμιμης βάσης της προσβαλλομένης απόφασης για ελλιπείς, ανεπαρκείς ή αντιφατικές αιτιολογίες (άρθρο 559 αριθμός 19 του Κ.Πολ.Δ.) πρέπει να προκύπτει από τη διατυπωθείσα προς στήριξη του διατακτικού της απόφασης ελάσσονα πρόταση του δικανικού συλλογισμού, δηλαδή από τις παραδοχές της απόφασης του δικαστηρίου της ουσίας επί των ζητημάτων που ασκούν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης και με βάση τις οποίες το δικαστήριο, ως αναγκαίες, κατέληξε στην κρίση περί παραδοχής ή απόρριψης της αγωγής, της ένστασης ή της αντένστασης και κατά τούτο συνιστούν, κατά τα ήδη προεκτεθέντα, στοιχεία του ορισμένου του προβαλλομένου στο αναιρετήριο σχετικού λόγου αναίρεσης (Ολ.

ΑΠ 27/1998, ΑΠ 38/2020, ΑΠ 319/2017).

Στην προκειμένη περίπτωση με το μοναδικό λόγο της κρινόμενης αίτησης αναίρεσης από το άρθρο 559 αριθμός 19 Κ.Πολ.Δ., το αναιρεσείον αποδίδει στην προσβαλλόμενη απόφαση την πλημμέλεια ότι παραβίασε εκ πλαγίου την ουσιαστικού δικαίου διάταξη του άρθρου 281 του Α.Κ., με την αιτίαση, όπως ορθά εκτιμάται, ότι το Εφετείο διέλαβε ελλιπείς και ανεπαρκείς αιτιολογίες ως προς την απόρριψη της νομικής βάσης της αγωγής του, η οποία στηριζόταν στο άρθρο 281 του Α.Κ., που καθιστούν ανέφικτο τον αναιρετικό έλεγχο.

Από την παραδεκτή επισκόπηση της προσβαλλόμενης αποφάσεως (άρθρο 561 παρ. 2 ΚΠολΔ), προκύπτει ότι το Εφετείο, εκτιμώντας το σύνολο των αποδεικτικών μέσων, που παραδεκτά επικαλέστηκαν και προσκόμισαν οι διάδικοι, δέχθηκε, κατά την ανέλεγκτη κρίση του, ως αποδειχθέντα, τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: "Δυνάμει του από 30-10-2008 ιδιωτικού συμφωνητικού το ενάγον ΝΠΔΔ εκμίσθωσε στη δεύτερη εναγομένη, μετά από διεθνή πλειοδοτικό διαγωνισμό, ένα διατηρητέο κτίριο, συνολικής επιφάνειας 5.288,14 τ.μ., ιδιοκτησίας του, το οποίο βρίσκεται στην … και στη συμβολή των οδών ...

και Βουλής και αποτελείται από πρώτο υπόγειο, εμβαδού 842,66 τ.μ., δεύτερο υπόγειο, εμβαδού 456,40 τ.μ., ισόγειο, εμβαδού 820,70 τ.μ., ημιώροφο, εμβαδού 656,56 τ.μ., πρώτο όροφο, εμβαδού 820,70 τ.μ., δεύτερο όροφο, εμβαδού 820,70 τ.μ., τρίτο όροφο, εμβαδού 537,78 τ.μ., και τέταρτο όροφο, εμβαδού 332,64 τ.μ., για χρονικό διάστημα είκοσι πέντε (25) ετών, με σκοπό την εκμετάλλευση των χώρων του από τη μισθώτρια, αντί ετήσιου μισθώματος ύψους 1.524.000 ευρώ, καταβαλλομένου σε δώδεκα ισόποσες μηνιαίες δόσεις, ήτοι 127.000 ευρώ μηνιαίως, εντός του πρώτου πενθημέρου κάθε μισθωτικού μήνα και αναπροσαρμοζόμενου κατά ποσοστό 4,5% ετησίως επί του καταβαλλομένου μισθώματος του αμέσως προηγουμένου έτους, επιπλέον δε ποσού 200.000 ευρώ κατά την υπογραφή της σύμβασης και ποσοστού 7% επί των ετήσιων ακαθάριστων κερδών της εκμετάλλευσης, καταβλητέου την 31η Ιουλίου εκάστου έτους.

Περαιτέρω, σύμφωνα με τον 22.3 όρο της σύμβασης η μισθώτρια θα καθόριζε ελεύθερα τις τιμές ενοικίασης καθ' όλη τη διάρκεια της εκμετάλλευσης, τους όρους εφαρμογής τους, καθώς και τον τρόπο πληρωμής, έχοντας την υποχρέωση να γνωστοποιεί στο ενάγον τη συμφωνημένη αναπροσαρμογή του μισθώματος τριάντα (30) τουλάχιστον ημέρες πριν από την έναρξη ισχύος της και να διαλαμβάνει απαραιτήτως τον όρο ότι, σε περίπτωση καταγγελίας ή λήξης του χρόνου της ως άνω σύμβασης μίσθωσης, τα μισθώματα θα καταβάλλονται από τον επόμενο μισθωτικό μήνα στα γραφεία του ενάγοντος, αλλιώς οι υπομισθωτές θα είναι εξωστέοι και οι υπομισθώσεις χωρίς καμία άλλη διατύπωση θα εκχωρούνται στο ενάγον εκμισθωτή.

Ακολούθως, η μισθώτρια παρέλαβε τη χρήση του μισθίου, το οποίο εκμεταλλεύθηκε προβαίνοντας σε συμβάσεις υπεκμίσθωσης των χώρων του. Δυνάμει του από 29-6-2009 ιδιωτικού συμφωνητικού η 2η εναγομένη υπεκμίσθωσε στην 1η εναγομένη θυγατρική της εταιρεία τμήμα του ισογείου, εμβαδού 184,10 τ.μ. περίπου, πατάρι, εμβαδού 169,15 τ.μ.

περίπου, και αποθηκευτικό χώρο στο δεύτερο υπόγειο, εμβαδού 28,32 τ.μ. περίπου, για το από 2-5-2009 έως 31-12-2014 χρονικό διάστημα, προκειμένου να το χρησιμοποιήσει η υπομισθώτρια ως χώρο πώλησης προϊόντων Ferrari (αξεσουάρ, είδη δώρων, ενδύματα, υποδήματα, αθλητικά είδη κλπ). Το μηνιαίο υπομίσθωμα συμφωνήθηκε να ανέρχεται α) από 2-5-2009 έως 30-4-2010 στο ποσό των 36.000 ευρώ, β) από 1-5-2010 έως 30-4-2011 στο ποσό των 39.000 ευρώ, γ) από 1-5-2011 έως 30-4-2012 στο ποσό των 42.300 ευρώ, δ) από 1-5-2012 έως 30-4-2013 στο ποσό των 45.300 ευρώ, ε) από 1-5-2013 στο ποσό των 42.300 ευρώ, επί του οποίου θα υπολογίζεται την 1-5 εκάστου εφεξής έτους ποσοστό αναπροσαρμογής ίσο με τη μεταβολή του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του μήνα της αναπροσαρμογής σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του αμέσως προηγουμένου έτους (απλή δωδεκάμηνη μεταβολή), όπως υπολογίζεται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Ελλάδος, προσαυξημένο κατά μία εκατοστιαία μονάδα (Δ.Τ.Κ. + 1%), πλέον ολόκληρου του τέλους χαρτοσήμου.

Στη συνέχεια, δυνάμει του από 14-6-2010 ιδιωτικού συμφωνητικού, οι ανωτέρω υπεκμισθώτρια και υπομισθώτρια συμφώνησαν την αναπροσαρμογή του υπομισθώματος, συνεπεία, όπως αναφέρεται στο ίδιο συμφωνητικό, της δυσχερούς οικονομικής κατάστασης που έχει δημιουργηθεί στο διεθνή και ιδίως στον ελλαδικό χώρο, ως εξής: 1) από την 1-5-2010 και καθ' όλη τη διάρκεια της μίσθωσης σε ποσοστό 11%, πλέον τέλους χαρτοσήμου, υπολογιζόμενου επί του καθαρού κύκλου εργασιών (δηλαδή χωρίς να περιλαμβάνεται ΦΠΑ και λοιποί δημοτικοί φόροι και τέλη) της επιχείρησης της 1ης εναγομένης, 2) από 1-1-2011 η 1η εναγομένη θα υποχρεούται να καταβάλει στην υπεκμισθώτρια ως ελάχιστο εγγυημένο μίσθωμα ποσό που θα ανέρχεται στο 1/6 του 90% του συνολικού ποσού που προέκυψε ως μίσθωμα κατά το προηγούμενο εξάμηνο (ήτοι από 1-7-2010 έως 31-12-2010), 3) το ανωτέρω ελάχιστο εγγυημένο μίσθωμα θα αναπροσαρμόζεται εφεξής ανά εξάμηνο (ήτοι την 01.07 και 01-01 κάθε έτους), ανερχόμενο για κάθε εξάμηνο στο 1/6 του 90% του 11% επί του καθαρού κύκλου εργασιών του προηγουμένου εξαμήνου, όπως το ποσοστό αυτό (11 %) προσδιορίζεται ανωτέρω υπ' αριθμ. 1, 4) διευκρινίζεται ότι σε κάθε περίπτωση μετά τους σχετικούς υπολογισμούς θα καταβάλλεται το υψηλότερο ποσό, ήτοι είτε το ως άνω ελάχιστο εγγυημένο μηνιαίο μίσθωμα, όπως θα προσδιορίζεται ανά εξάμηνο κατά τα οριζόμενα ανωτέρω υπ' αριθμ. 3, είτε το ποσό που θα προκύπτει από τον υπολογισμό του 11% του καθαρού κύκλου εργασιών (υπ' αριθμ. 1), πλέον ολόκληρου του τέλους χαρτοσήμου, 5) ο καθαρός κύκλος εργασιών της υπομισθώτριας θα αποδεικνύεται από τα επίσημα βιβλία αυτής.

Η δε τελευταία υποχρεούται να γνωστοποιεί στην υπεκμισθώτρια εντός δέκα ημερών από τη λήξη εκάστου εξαμήνου το ποσό του μηνιαίου κύκλου εργασιών του προηγηθέντος εξαμήνου, η οποία έχει τη δυνατότητα εξακρίβωσης του ποσού αυτού με τον έλεγχο από ελεγκτές των παραστατικών και των στοιχείων της υπομισθώτριας και τη λήψη υπόψη κάθε σχετικού εγγράφου, από το οποίο θα προκύπτει ο υπολογισμός του ανωτέρω ποσοστιαίου μισθώματος.

Με την από 20-12-2010 εξώδικη καταγγελία της, που επιδόθηκε στο ενάγον στις 21-12-2010, η 2η εναγομένη κατήγγειλε πρόωρα τη σύμβαση μίσθωσης σύμφωνα με το άρθρο 43 του ΠΔ 34/1995, όττως τροποποιήθηκε με το άρθρο 17 του Ν 3853/2010, καθόσον το μίσθιο ακίνητο είναι διατηρητέο, ενώ στις 21-3-2011, οπότε επήλθαν τα αποτελέσματα της καταγγελίας, γνωστοποίησε στο ενάγον τις υφιστάμενες συμβάσεις υπεκμίσθωσης του, στις οποίες έκτοτε υπεισήλθε τούτο ως εκμισθωτής, η δε μισθώτρια απέδωσε σ' αυτό τη χρήση του μισθίου στις 16-5-2011.

Μεταξύ των γνωστοποιηθεισών συμβάσεων ήταν η από 29-6-2009 σύμβαση υπεκμίσθωσης και το από 14-6-2010 ιδιωτικό συμφωνητικό περί αναπροσαρμογής του μισθώματος μεταξύ των εναγομένων. Ακολούθως, επειδή η 1η εναγομένη, παρότι έκανε ακώλυτη χρήση του μισθίου, δεν κατέβαλλε τα οφειλόμενα μισθώματα από τον Απρίλιο του 2011 και εφεξής, καθώς και δαπάνες κοινοχρήστων συνολικού ποσού 14.855,85 ευρώ, το ενάγον της επέδωσε στις 4-4-2013 την υπό την αυτή ημερομηνία εξώδικη διαμαρτυρία-πρόσκληση-δήλωσή του, με την οποία, μεταξύ άλλων, την κάλεσε να του γνωστοποιήσει εντός προθεσμίας τριών ημερών το ποσό του μηνιαίου κύκλου εργασιών της, επισημαίνοντας, ότι αν δεν το πράξει ή σε περίπτωση που μετά τη γνωστοποίηση του ποσού του μηνιαίου κύκλου εργασιών της διαπιστωθεί "απαλλοτρίωση του καταβλητέου στο Ταμείο μισθώματος σε σχέση με τις ισχύουσες μισθωτικές συνθήκες", θα εκλάβει (ενν.

το ενάγον) ως καταβλητέο το μηνιαίο μίσθωμα των 42.300 ευρώ κατά τη δικαστική επιδίωξη για την ικανοποίηση των αξιώσεών του. Η 1η εναγομένη με την από 8-4-2013 εξώδικη δήλωση της, που επιδόθηκε στο ενάγον στις 10-4-2013, γνωστοποίησε σ' αυτό για πρώτη φορά το μηνιαίο κύκλο εργασιών της επιχείρησης της για το χρονικό διάστημα από 1-7-2010 έως 31-12-2012 με σύνολο οφειλομένων μισθωμάτων 64.816,54 ευρώ.

Με βάση τα ανωτέρω εκτεθέντα αποδείχθηκε, ότι η 2η εναγομένη με το από 14-6-2010 συμφωνητικό προέβη σε αναπροσαρμογή του υπομισθώματος, την οποία είχε δικαίωμα να καθορίσει ελεύθερα, σύμφωνα με τον 22.3 όρο της από 30-10-2008 σύμβασης μίσθωσης. Η παράβαση της συμφωνηθείσας, με τον ίδιο συμβατικό όρο, υποχρέωσης της να γνωστοποιήσει εγκαίρως στο ενάγον την αναπροσαρμογή του υπομισθώματος (δηλαδή εντός 30 ημερών από την έναρξη ισχύος της), ουδόλως επιδρά το κύρος της σχετικής συμφωνίας περί αναπροσαρμογής.

Άλλωστε, το ενάγον έλαβε γνώση του περιεχομένου του από 14-6-2010 συμφωνητικού ήδη από τις 21-3-2011, οπότε επιδόθηκε η υπό την αυτή ημερομηνία εξώδικη γνωστοποίηση-πρόσκληση και δήλωση της 2ης εναγομένης, δηλαδή πριν από την υπεισέλευση του ενάγοντος στην επίδικη μισθωτική σχέση. Ως εκ τούτου, το τελευταίο είχε τη δυνατότητα από τότε να αντιδράσει στους όρους της αναπροσαρμογής του μισθώματος με το από 14-6-2010 συμφωνητικό, δηλαδή πριν καν αποκτήσει αξίωση καταβολής του πρώτου μισθώματος από την 1η εναγομένη.

Παρότι όμως η 1η εναγομένη όφειλε μισθώματα από τον Απρίλιο του 2011, το ενάγον για πρώτη φορά έθεσε ζήτημα για τη συμφωνηθείσα αναπροσαρμογή δύο έτη αργότερα, με την από 4-4-2013 εξώδικη δήλωση του, με την οποία ζήτησε από την 1η εναγομένη να του γνωστοποιήσει το μηνιαίο κύκλο εργασιών της. Σημειωτέον δε ότι μόλις μετά ταύτα πληροφορήθηκε τον κύκλο εργασιών της 1ης εναγομένης, δεν αμφισβήτησε την ακρίβεια των δοθέντων σ' αυτό στοιχείων, γεγονός που σημαίνει, ότι αυτή καθ' εαυτή η καθυστέρηση στη γνωστοποίηση των στοιχείων δεν προξένησε ζημία στο ενάγον.

Επίσης, με τον 22.3 όρο συμφωνήθηκε, ότι σε περίπτωση λήξης της από 30-10-2008 σύμβασης μίσθωσης οι υπομισθώσεις συνεχίζονται ως μισθώσεις με εκμισθωτή το ενάγον, στο οποίο εκχωρούνται όλα τα δικαιώματα και υποχρεώσεις από αυτές χωρίς καμία άλλη διατύπωση. Κατά συνέπεια, με τον όρο αυτό το ενάγον συμφώνησε να αναλάβει τον κίνδυνο, που εμπεριέχεται στη δυνατότητα συνέχισης της υπομίσθωσης μετά τη λήξη της αρχικής μίσθωσης με μίσθωμα προσδιορισθέν ελευθέρως μεταξύ υπεκμισθώτριας και υπομισθώτριας.

Περαιτέρω, δεν αποδείχθηκε συμπαιγνία μεταξύ των εναγομένων κατά την κατάρτιση του από 14-6-2010 συμφωνητικού λόγω της σχέσης των δύο εταιρειών ως μητρικής και θυγατρικής, εφόσον αν είχαν τέτοια βούληση, θα είχαν φροντίσει να μη συμφωνήσουν με την από 29-6-2009 σύμβαση υπεκμίσθωσης το προαναφερόμενο ιδιαιτέρως υψηλό υπομίσθωμα.

Πράγματι, το αρχικώς συμφωνηθέν υπομίσθωμα με την από 29-6-2009 σύμβαση υπεκμίσθωσης του επιδίκου, μικρού τμήματος του κτιρίου του ενάγοντος, συνολικής επιφάνειας 381,57 τ.μ. (184,50 τ.μ. για τμήμα του ισογείου + 169,15 τ.μ. πατάρι + 28,32 τ.μ. αποθηκευτικό χώρο στο δεύτερο υπόγειο), ανερχομένο από την 1-5-2011 στο ποσό των 42.300 ευρώ, ισούται με το 1/3 του ύψους του συνολικού μισθώματος περίπου, ύψους 127.000 ευρώ μηνιαίως, που συμφώνησε το ενάγον με τη 2η εναγομένη με την από 30-10-2008 σύμβαση μίσθωσης, για ολόκληρο το κτίριο, συνολικού εμβαδού 5.288,14 τ.μ..

Από την αρχική συμφωνία για το υπομίσθωμα συνάγεται, ότι οι εναγόμενες προσέβλεπαν σε μεγάλη κερδοφορία της υπομισθώτριας. Μετ' ολίγον όμως οι προσδοκίες τους διαψεύσθηκαν, διότι ξέσπασε η οικονομική κρίση, η οποία κατά το χρόνο κατάρτισης της τροποποιητικής σύμβασης ήταν στην οξύτερη φάση της. Η δε ραγδαία πτώση της κατανάλωσης στην αγορά συμπαρέσυρε σε δραματική μείωση τις μισθωτικές αξίες των ακινήτων ακόμη και στα πλέον εμπορικά σημεία, όπως το εμπορικό κέντρο της Αθήνας, όπου βρίσκεται το επίδικο μίσθιο.

Εξαιτίας της κατάστασης αυτής, μετά την αποχώρηση των εναγομένων από το μίσθιο, αποχώρησαν και οι λοιπές μισθώτριες και το κτίριο του ενάγοντος παρέμεινε κενό επί τρία τουλάχιστον έτη. Ήδη το κτίριο και δη τα 4.160,50 τ.μ. αυτού έχουν εκμισθωθεί το έτος 2017 αντί συνολικού μηνιαίου μισθώματος 40.000 ευρώ, δηλαδή με μικρότερο μίσθωμα σε σχέση με το συμφωνηθέν με την από 29-6-2009 σύμβαση υπεκμίσθωσης του επιδίκου μισθίου.

Το τελευταίο, αφού παρέμεινε κενό επί μία διετία μετά την απόδοση της χρήσης του από την 1η εναγομένη στο ενάγον, συνήψε βραχυχρόνια σύμβαση μίσθωσης με την εταιρεία ΑΝΝΑ CORVINUS ΜΟΝ/ΠΗ ΕΠΕ" για το από 1-4-2015 έως 31-10-2015 χρονικό διάστημα αντί μηνιαίου μισθώματος 9.820 ευρώ. Είναι όμως γνωστό από τα επικρατούντα στις εμπορικές συναλλαγές, ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις συνάπτονται με σαφώς μεγαλύτερο μίσθωμα σε σχέση με τις μακροχρόνιες, λόγω δέσμευσης του μισθίου ακινήτου για μικρό χρονικό διάστημα και για ιδιαιτέρως επικερδή εμπορική, εποχική χρήση.

Περαιτέρω, το κατάστημα που εκμίσθωσε το ενάγον περί τα τέλη του έτους 2016 σε εταιρεία για χρήση φαρμακείου αντί μισθώματος 11.750 ευρώ μηνιαίως, έχει σημαντικά μεγαλύτερη επιφάνεια από το επίδικο μίσθιο, διότι περιλαμβάνει πέραν τούτου ακόμη ένα ισόγειο κατάστημα, εμβαδού 99,50 τ.μ., με πατάρι, εμβαδού 44 τ.μ., ενώ επιπρόσθετα το συμφωνηθέν και στην περίπτωση αυτή μίσθωμα είναι υποπολλαπλάσιο του συμφωνηθέντος δυνάμει του από 29-6-2009 μισθωτηρίου.

Στο σημείο αυτό επισημαίνεται ότι, σε κάθε περίπτωση, κρίσιμος χρόνος για να κριθεί, αν υπήρχε προφανής δυσαναλογία μεταξύ της μισθωτικής αξίας του μισθίου ακινήτου και της συμφωνηθείσας αναπροσαρμογής, είναι ο χρόνος κατάρτισης του από 14-6-2010 συμφωνητικού, ενώ οι ανωτέρω μεταγενέστερες μισθώσεις δεν είναι πρόσφορες ως συγκριτικά στοιχεία, καθόσον καταρτίσθηκαν σε σαφώς μεταγενέστερο χρόνο.

Εντούτοις από τις μισθώσεις αυτές καταδεικνύεται, ότι ακόμη και μετά την πάροδο πολλών ετών από τον επίδικο χρόνο, οι μισθωτικές αξίες συνεχίζουν να υπολείπονται κατά πολύ αυτών του χρόνου κατάρτισης της από 29-6-2009 σύμβασης και προσεγγίζουν περισσότερο στο συμφωνηθέν με το από 14-6-2010 μισθωτήριο υπομίσθωμα.

Κατά τα λοιπά, το γεγονός ότι κατά τον επίδικο χρόνο το ενάγον δήλωσε στην αρμόδια ΔΟΥ ως μισθώματα τα συμφωνηθέντα με το από 29-6-2009 μισθωτήριο, δεν ασκεί έννομη επιρροή στην υπό κρίση υπόθεση, λαμβανομένου μάλιστα υπόψη, ότι του είχε κοινοποιηθεί το από 14-6-2010 μισθωτήριο από τις 21-3-2011 και ως εκ τούτου γνώριζε, ότι με αυτό είχε συμφωνηθεί διαφορετικό μίσθωμα, σε σχέση με το αρχικό και εντούτοις επέλεξε να δηλώσει τα παλαιό μίσθωμα.

Με βάση τα προαναφερόμενα η από 14-6-2010 συμφωνηθείσα αναπροσαρμογή του υπομισθώματος μεταξύ των εναγομένων είναι ανεκτή κατά νόμο, διότι δικαιολογείται από την έκρυθμη κατάσταση που επικρατούσε στην αγορά κατά το χρόνο κατάρτισης της ανωτέρω συμφωνίας λόγω της σφοδρής οικονομικής κρίσης, που επέφερε απότομη και μεγάλη μείωση του κύκλου εργασιών των επιχειρήσεων και κατ' επέκταση οδήγησε σε κατάρρευση των μισθωτικών αξιών.

Άλλωστε, το δυσμενές αυτό κλίμα στην αγορά κατέστησε τις σχετικές επενδύσεις των εναγομένων ζημιογόνες γι' αυτές και έτσι οι τελευταίες αναγκάσθηκαν να καταγγείλουν διαδοχικά πρόωρα τις μισθωτικές συμβάσεις τους. Συνακολούθως δεν αποδείχθηκε, ότι οι προσβαλλόμενοι όροι περί αναπροσαρμογής του μισθώματος δυνάμει του από 14-6-2010 ιδιωτικού συμφωνητικού είναι αντίθετοι στα χρηστά ήθη.

Ομοίως για τους ίδιους προεκτεθέντες λόγους δεν αποδείχθηκε, ότι οι όροι αυτοί υπερβαίνουν προφανώς τα τασσόμενα όρια του άρθρου 281 του ΑΚ. Ως εκ τούτου, οι προσβαλλόμενοι όροι του από 14-6-2010 ιδιωτικού συμφωνητικού είναι έγκυροι, με βάση δε αυτούς υπολογίζεται το ύψος των μισθωμάτων του από 1-4-2011 έως 13-5-2013 χρονικού διαστήματος, καθώς και η νόμιμη αποζημίωση λόγω καταγγελίας, που δεν έχουν καταβληθεί στο ενάγον και οφείλει η 1η εναγομένη. .....

Το πρωτόδικο δικαστήριο, το οποίο αναγνώρισε την ακυρότητα των πρώτου, δεύτερου, τρίτου, τέταρτου και πέμπτου όρων περί αναπροσαρμογής του μισθώματος του από 14-6-2010 ιδιωτικού συμφωνητικού, λόγω αντίθεσης αυτών στα χρηστά ήθη, και ακολούθως υποχρέωσε την πρώτη εναγομένη να καταβάλει τα οφειλόμενα μισθώματα με βάση το από 29-6-2009 συμφωνητικό υπεκμίσθωσης, εσφαλμένως τις αποδείξεις εκτίμησε, όπως βασίμως παραπονούνται οι εναγόμενες με τον τρίτο λόγο των εφέσεών τους".

Με βάση τις παραδοχές αυτές, το Μονομελές Εφετείο Αθηνών, με την προσβαλλόμενη απόφασή του, δέχθηκε ως κατ' ουσίαν βάσιμες τις εφέσεις των εκκαλούντων και ήδη αναιρεσίβλητων κατά της πρωτόδικης υπ' αριθμ. 1548/2016 απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, που είχε κρίνει, κατά τα προαναφερόμενα, διαφορετικά, την οποία και εξαφάνισε και στη συνέχεια :

α) ως προς τη δεύτερη εναγομένη απέρριψε την αγωγή ως κατ' ουσίαν αβάσιμη και β) ως προς την πρώτη εναγομένη απέρριψε και τις δύο βάσεις της αγωγής, ήτοι κυρία και επικουρική, θεμελιούμενες στις διάταξεις των άρθρων 178 και 281 του Α.Κ. αντίστοιχα, επί των οποίων στηριζόταν το κύριο αίτημα αυτής και ακολούθως δέχθηκε την αγωγή ως κατ' ουσίαν βάσιμη κατά το επικουρικό της αίτημα και υποχρέωσε την πρώτη εναγομένη να καταβάλει στο ενάγον τα αιτούμενα με το ανωτέρω επικουρικό της αίτημα, χρηματικά ποσά των 71.753,39 ευρώ και 1718,23 ευρώ για τις προαναφερόμενες αιτίες, αντίστοιχα.

Υπό τις ανωτέρω παραδοχές και αναφορικά με την άνω επικουρική βάση του κυρίου αιτήματος της αγωγής, θεμελιούμενη στη διάταξη του άρθρου 281 του Α.Κ. [η οποία, λόγω παραδοχής από το πρωτοβάθμιο δικαστήριο της κυρίας ως άνω βάσης, θεμελιούμενης στη διάταξη του άρθρου 178 του ΑΚ, δεν ερευνήθηκε πρωτοδίκως, πλην όμως το δευτεροβάθμιο δικαστήριο, λόγω του μεταβιβαστικού αποτελέσματος της έφεσης, μετά την εξαφάνιση της εκκαλουμένης απόφασης και την απόρριψη της άνω κυρίας, από το άρθρο 178 Α.Κ., βάσης, κατέστη αρμόδιο να την ερευνήσει και χωρίς ειδικό προς τούτο παράπονο, διότι μετά την εξαφάνιση της εκκαλουμένης απόφασης, δεν δικάζεται πλέον η έφεση, αλλά η αγωγή ], το Εφετείο, με βάση τα πραγματικά περιστατικά, που κατά την αναιρετικώς ανέλεγκτη κρίση του δέχθηκε ως αποδειχθέντα, διέλαβε ελλιπείς και ανεπαρκείς αιτιολογίες, που καθιστούν ανέφικτο τον αναιρετικό έλεγχο, σχετικά με ζήτημα αυτό, που ασκεί ουσιώδη επιρροή στην έκβαση της δίκης και ειδικότερα περί της ορθής ή μη εφαρμογής του άρθρου 281 Α.Κ., την οποία παραβίασε εκ πλαγίου και έτσι στέρησε την απόφασή του από νόμιμη βάση.

Ειδικότερα, το Εφετείο, ερευνώντας την κυρία βάση του κυρίου αιτήματος της αγωγής, θεμελιούμενη στη διάταξη του άρθρου 178 του Α.Κ., κατέληξε στην κρίση ότι "δεν αποδείχθηκε, ότι οι προσβαλλόμενοι όροι περί αναπροσαρμογής του μισθώματος δυνάμει του από 14-6-2010 ιδιωτικού συμφωνητικού είναι αντίθετοι στα χρηστά ήθη" [χωρίς να θίγεται κατά τούτο με αναιρετικό λόγο η προσβαλλόμενη απόφαση] και περαιτέρω σχετικά με την επικουρική βάση του κυρίου αιτήματος της αγωγής, θεμελιούμενη στη διάταξη του άρθρου 281 του Α.Κ., κατέληξε στην κρίση ότι "ομοίως για τους ίδιους προεκτεθέντες λόγους δεν αποδείχθηκε, ότι οι όροι αυτοί υπερβαίνουν προφανώς τα τασσόμενα όρια του άρθρου 281 του ΑΚ", χωρίς όμως καμία άλλη ειδικότερη αναφορά σχετικά με την κρίση του αυτή, όσον αφορά την εν λόγω επικουρική βάση της αγωγής, η οποία ήταν αναγκαία για την πληρότητα της αιτιολογίας του, καθόσον τα κριτήρια της εν λόγω διατάξεως του άρθρου 281 του Α.Κ., δεν ταυτίζονται, αλλά είναι περισσότερα αυτών της διατάξεως του άρθρου 178 του Α.Κ..

Πιο συγκεκριμένα από την παράθεση των ανωτέρω γενομένων ανελέγκτως δεκτών ως αποδειχθέντων πραγματικών περιστατικών, προκύπτει ότι το Εφετείο ερεύνησε το επίμαχο ζήτημα της αναγνώρισης της ακυρότητας των ανωτέρω όρων περί αλλαγής του τρόπου υπολογισμού του υπομισθώματος και αναπροσαρμογής (μείωσης) αυτού, μόνο κατά το κριτήριο που αφορούσε στα χρηστά ήθη, ενώ ως προς τα λοιπά κριτήρια της καλής πίστης, του κοινωνικού και του οικονομικού σκοπού του δικαιώματος, τα οποία διαλαμβάνονται διαζευκτικά στην επικαλούμενη ουσιαστικού δικαίου διάταξη του άρθρου 281 του Α.Κ., επί της οποίας στηρίζεται η άνω επικουρική αγωγική βάση, την οποία όφειλε, μετά την απόρριψη της κυρίας αγωγικής βάσης, να ερευνήσει, δέχθηκε συλλήφθην, ελλιπώς και ανεπαρκώς τα ανωτέρω και δη ότι "ομοίως για τους ίδιους προεκτεθέντες λόγους δεν αποδείχθηκε, ότι οι όροι αυτοί υπερβαίνουν προφανώς τα τασσόμενα όρια του άρθρου 281 του ΑΚ", αν και τα στοιχεία των εν λόγω κριτηρίων (της καλής πίστης, του κοινωνικού και του οικονομικού σκοπού του δικαιώματος) διαφοροποιούνται και δεν συμπίπτουν εννοιολογικά με αυτά των χρηστών ηθών, σύμφωνα και με τα προαναφερθέντα στη νομική σκέψη της παρούσας, και ως εκ τούτου απαιτείτο για την πληρότητα της κρίσης του, ειδικότερη αναφορά για τα εν λόγω στοιχεία, που απαιτούνται βάσει του πραγματικού του κανόνα δικαίου του άρθρου 281 του Α.Κ., ακόμα και στην περίπτωση της θεμελίωσης των άνω, κυρίας και επικουρικής, αγωγικών βάσεων στα ίδια πραγματικά περιστατικά, αφού τα περιστατικά αυτά συγκροτούν διαφορετικό σε κάθε αγωγική βάση κανόνα δικαίου, ήτοι των άρθρων 178 και 281 του Α.Κ.

αντίστοιχα, από τους οποίους ο δεύτερος (κανόνας δικαίου) και δη του άρθρου 281 του Α.Κ. παραθέτει διαζευκτικά περισσότερα κριτήρια και ενοιολογικώς διαφορετικά. Πιο συγκεκριμένα με την προσβαλλόμενη απόφαση έγινε ανελέγκτως δεκτό: α) Ότι η άνω υπεκμισθώτρια και υπομισθώτρια, ήτοι οι αναιρεσίβλητες, προέβησαν δυνάμει του από 14-06-2010 ιδιωτικού συμφωνητικού στην αναπροσαρμογή και δη στη μείωση του υπομισθώματος, που είχαν συμφωνήσει με την αρχική μεταξύ τους από 29-06-2009 σύμβαση υπομίσθωσης, η οποία, όσον αφορά το ύψος του υπομισθώματος περιελάμβανε τα ανωτέρω αναφερόμενα στην προσβαλλόμενη απόφαση σταθερά και συγκεκριμένα χρηματικά ποσά και καθόρισαν με τη νεώτερη αυτή από 14-06-2010 συμφωνία ότι θα καταβάλλεται πλέον μειωμένο μίσθωμα, το οποίο ορίστηκε ως εξής: "1) από την 1-5-2010 και καθ' όλη τη διάρκεια της μίσθωσης σε ποσοστό 11%, πλέον τέλους χαρτοσήμου, υπολογιζόμενου επί του καθαρού κύκλου εργασιών (δηλαδή χωρίς να περιλαμβάνεται ΦΠΑ και λοιποί δημοτικοί φόροι και τέλη) της επιχείρησης της 1ης εναγομένης, 2) από 1-1-2011 η 1η εναγομένη θα υποχρεούται να καταβάλει στην υπεκμισθώτρια ως ελάχιστο εγγυημένο μίσθωμα ποσό που θα ανέρχεται στο 1/6 του 90% του συνολικού ποσού που προέκυψε ως μίσθωμα κατά το προηγούμενο εξάμηνο (ήτοι από 1-7-2010 έως 31-12-2010), 3) το ανωτέρω ελάχιστο εγγυημένο μίσθωμα θα αναπροσαρμόζεται εφεξής ανά εξάμηνο (ήτοι την 01.07 και 01-01 κάθε έτους), ανερχόμενο για κάθε εξάμηνο στο 1/6 του 90% του 11% επί του καθαρού κύκλου εργασιών του προηγουμένου εξαμήνου, όπως το ποσοστό αυτό (11 %) προσδιορίζεται ανωτέρω υπ' αριθμ. 1, 4) διευκρινίζεται ότι σε κάθε περίπτωση μετά τους σχετικούς υπολογισμούς θα καταβάλλεται το υψηλότερο ποσό, ήτοι είτε το ως άνω ελάχιστο εγγυημένο μηνιαίο μίσθωμα, όπως θα προσδιορίζεται ανά εξάμηνο κατά τα οριζόμενα ανωτέρω υπ' αριθμ. 3, είτε το ποσό που θα προκύπτει από τον υπολογισμό του 11% του καθαρού κύκλου εργασιών (υπ' αριθμ. 1), πλέον ολόκληρου του τέλους χαρτοσήμου".

Από τις ανωτέρω παραδοχές της προσβαλλόμενης απόφασης συνάγεται ότι με το από 14-06-2010 τροποποιητικό συμφωνητικό δεν προβλέφθηκε ένα σταθερό και συγκεκριμένο ποσό ως προς ύψος του μηνιαίου μισθώματος, αλλά αυτό εξαρτήθηκε πλήρως από την υπομισθώτρια - πρώτη αναιρεσίβλητη και αποκλειστικά από γεγονότα μελλοντικά, αβέβαια και απρόβλεπτα, ήτοι τον καθαρό κύκλο εργασιών της τελευταίας, ενώ και ως ελάχιστο εγγυημένο εισόδημα επίσης δεν ορίστηκε ένα σταθερό και συγκεκριμένο ποσό, αλλά αντίθετα και αυτό εξαρτήθηκε από τον, αβέβαιου και απρόβλεπτου αποτελέσματος, καθαρό κύκλο εργασιών της υπομισθώτριας αυτής, το ίδιο δε ισχύει και για την αναπροσαρμογή του μισθώματος, με αποτέλεσμα έτσι, να μετακυλίεται ο επιχειρηματικός κίνδυνος της υπομισθώτριας στον εκμισθωτή και να επηρεάζονται, κατ' αντικειμενική κρίση, τα έννομα συμφέροντα του αναιρεσείοντος με τον ανωτέρω τρόπο υπολογισμού του μισθώματος, ο οποίος είναι εντελώς ασυνήθης στον κύκλο των συναλλαγών των νομικών προσώπων δημοσίου δικαίου, όπως το αναιρεσείον, που εξυπηρετούν δημόσιους σκοπούς και δεν μπορούν να επιβαρύνονται με τον επιχειρηματικό κίνδυνο των μισθωτών τους και δεδομένου ότι αυτό ήταν εκδοχέας των σχετικών μισθωτικών δικαιωμάτων και υποχρεώσεων, σύμφωνα με την από 30-10-2008 σύμβαση μίσθωσης σε περίπτωση λύσης αυτής, και το οποίο τελικά, σύμφωνα με τις παραδοχές της προσβαλλόμενης απόφασης, πράγματι υπεισήλθε ως εκμισθωτής στην εν λόγω μισθωτική σχέση, σύμφωνα με τον όρο 22.3 της από 30-10-2008 σύμβασης μίσθωσης, μετά τη λύση αυτής χωρίς καμία άλλη διατύπωση, και κατά συνέπεια αυτό υπέστη όλες τις συνέπειες της άνω συμφωνίας αναπροσαρμογής, με το μη σταθερό και συγκεκριμένο ποσό μισθώματος.

β) Ότι η υπεκμισθώτρια - δεύτερη αναιρεσίβλητη παραβίασε τη συμφωνηθείσα, με τον υπ' αριθμ. 22.3 συμβατικό όρο της από 30-10-2008 σύμβασης μίσθωσης, υποχρέωσή της να γνωστοποιήσει εγκαίρως στο αναιρεσείον την αναπροσαρμογή του υπομισθώματος, δηλαδή τουλάχιστον τριάντα (30) ημέρες πριν από την έναρξη ισχύος της και ότι αυτό όμως ουδόλως επιδρά στο κύρος της σχετικής συμφωνίας περί αναπροσαρμογής του μισθώματος.

Από την παραδοχή αυτή της προσβαλλόμενης απόφασης συνάγεται ότι η δεύτερη αναιρεσείουσα, αν και είχε ρητή συμβατική υποχρέωση να γνωστοποιήσει στο αναιρεσείον τη συμφωνία περί αναπροσαρμογής του υπομισθώματος τουλάχιστον τριάντα (30) ημέρες πριν από την έναρξη ισχύος της, δεν την γνωστοποίησε, χωρίς να μνημονεύεται στην προσβαλλόμενη απόφαση απολύτως καμία εύλογη αιτία, που να δικαιολογεί την παράλειψη αυτή, αν και ήταν γνωστό ότι σε περίπτωση καταγγελίας της αρχικής μίσθωσης ο σχετικός όρος αναπροσαρμογής θα επηρέαζε ουσιωδώς τα δικαιώματα και συμφέροντα του αναιρεσείοντος, αλλά, όπως συνάγεται από τις παραδοχές της προσβαλλόμενης, την απέκρυψε εντελώς και τη γνωστοποίησε στις 21-03-2011, δηλαδή κατά το χρόνο που επήλθαν τα αποτελέσματα της από 20-12-2010 καταγγελίας στην οποία προέβη η δεύτερη αναιρεσίβλητη - μισθώτρια - υπεκμισθώτρια, της από 30-10-2008 αρχικής σύμβασης μίσθωσης μεταξύ αυτής και του αναιρεσείοντος, και συνακόλουθης υπεισέλευσης του τελευταίου τη θέση του εκμισθωτή, στερώντας όμως έτσι αντικειμενικά από το αναιρεσείον τη δυνατότητα να λάβει εγκαίρως γνώση της θίγουσας τα έννομα συμφέροντά του, συμφωνίας αυτής και να ασκήσει τα νόμιμα δικαιώματά του ως εν δυνάμει εκδοχέας των σχετικών μισθωτικών δικαιωμάτων και υποχρεώσεων της εν λόγω υπομίσθωσης.

Η παραδοχή της προσβαλλόμενης απόφασης ότι η άνω παραβίαση της υποχρέωσης της δεύτερης αναιρεσίβλητης να γνωστοποιήσει εγκαίρως στο αναιρεσείον την αναπροσαρμογή του μισθώματος, δεν επιδρά στο κύρος της σχετικής συμφωνίας, δεν συνιστά κρίσιμο ζήτημα, αφού τέτοιο είναι, όσον αφορά την εν λόγω επικουρικά βάση, το αν η παραβίαση αυτή έγινε καλόπιστα και προς βλάβη ή μη των οικονομικών συμφερόντων του αναιρεσείοντος.

γ) Ότι, επειδή η πρώτη αναιρεσίβλητη - υπομισθώτρια παρότι έκανε ακώλυτη χρήση του μισθίου, δεν κατέβαλε τα οφειλόμενα μισθώματα από τον Απρίλιο του 2011 και εφεξής, το αναιρεσείον της επέδωσε στις 4-4-2013 την υπό την αυτή ημερομηνία εξώδικη διαμαρτυρία-πρόσκληση-δήλωσή του, με την οποία την κάλεσε να του γνωστοποιήσει εντός προθεσμίας τριών ημερών το ποσό του μηνιαίου κύκλου εργασιών της, οπότε η πρώτη αναιρεσίβλητη με την από 8-4-2013 εξώδικη δήλωσή της, που επιδόθηκε στο αναιρεσείον στις 10-4-2013, γνωστοποίησε σ' αυτό για πρώτη φορά το μηνιαίο κύκλο εργασιών της επιχείρησής της για το χρονικό διάστημα από 01-07-2010 έως 31-12-2012 με σύνολο οφειλομένων μισθωμάτων 64.816,54 ευρώ.

Από την παραδοχή αυτή της προσβαλλόμενης απόφασης συνάγεται ότι και η πρώτη αναιρεσίβλητη δεν γνωστοποιούσε τον κύκλο των εργασιών του καταστήματός της, όπως είχε συμβατική υποχρέωση, στο αναιρεσείον, ούτε και κατέβαλε μισθώματα, αλλά τον απέκρυπτε και εξαναγκάστηκε, κατόπιν αγώνα στον οποίο υποχρεώθηκε να προβεί το τελευταίο, να αποκαλύψει τον κύκλο των εργασιών της επιχείρησής της, για πρώτη φορά στις 10-04-2013, με αποτέλεσμα το αναιρεσείον μέχρι το χρόνο αυτό να μην λαμβάνει μισθώματα, αλλά και να τελεί όλο το ανωτέρω μεγάλο χρονικό διάστημα σε πλήρη αβεβαιότητα όσον αφορά το ύψος του καταβλητέου μισθώματος και να μην μπορεί καν να προβεί σε υπολογισμό του ποσού των οφειλόμενων μισθωμάτων.

δ) Ότι το σύνολο των οφειλομένων μισθωμάτων για το χρονικό διάστημα από 01-04-2011 έως 13-05-2013 ανερχόταν σε 73.762,63 ευρώ, ότι το μίσθιο ακίνητο εκμισθώθηκε για το από 01-04-2015 έως 31-10-2015 χρονικό διάστημα αντί μηνιαίου μισθώματος 9.820 ευρώ και ότι περί τα τέλη του έτους 2016 το μίσθιο ακίνητο εκμισθώθηκε από κοινού με ακόμη ένα ισόγειο κατάστημα, εμβαδού 99,50 τ.μ., με πατάρι, εμβαδού 44 τ.μ., αντί μισθώματος ποσού 11.750 ευρώ μηνιαίως.

Από τις ανωτέρω παραδοχές της προσβαλλόμενης απόφασης συνάγεται ότι το μηνιαίο μίσθωμα, όπως διαμορφώθηκε με τον άνω τροποιητικό όρο, μειώθηκε κατά ποσοστό 90% περίπου σε σχέση με το αναφερόμενο στην προσβαλλόμενη απόφαση αρχικό μίσθωμα, το οποίο είχε συμφωνηθεί μόλις πριν από ένα (1) έτος περίπου, με την από 29-06-2009 σύμβαση υπομίσθωσης, χωρίς να μνημονεύεται στην προσβαλλόμενη απόφαση, πέραν της αναφερόμενης οικονομικής κρίσης της χώρας, καμία άλλη εύλογη αιτία, που να δικαιολογεί την εξαιρετικά αυτή σημαντική μείωση, και ως εκ τούτου το μίσθωμα κατέστη, κατ' αντικειμενική κρίση, ευτελές και εντελώς δυσανάλογο σε σχέση με τη μισθωτική αξία του, ευρισκομένου σε κεντρικό και κατ'εξοχήν εμπορικό σημείο της Αθήνας, μισθίου ακινήτου, όπως αυτή προκύπτει από τις αναφερόμενες στην προσβαλλόμενη απόφαση, έστω μεταγενέστερες εκμισθώσεις, που και αυτές έλαβαν χώρα διαρκούσης της οικονομικής κρίσης, αλλά και δεν ανταποκρινόταν στις οικονομικές συνθήκες που επικρατούσαν εκείνη την περίοδο, αν ληφθεί υπόψη ότι το Ελληνικό Δημόσιο νομοθέτησε με το άρθρο 21 του ν. 4.002/2011 (ΦΕΚ Α' 180 /22.8.2011) τη μείωση των μισθωμάτων που καταβάλλουν σε ιδιοκτήτες οι δημόσιες υπηρεσίες, Ν.Π.Δ.Δ, Δήμοι κ.λπ., κατά 20%, ενώ με το άρθρο 2 παρ. 4 του Ν. 4.081/2012 (ΦΕΚ Α' 184/27.09.2012) επήλθε περαιτέρω μείωση του μηνιαίου μισθώματος από 01-10-2012 με σταδιακή κλίμακα :

α) για μίσθωμα έως 1.000 ευρώ κατά ποσοστό 10%, β) για μίσθωμα από 1.000,01 έως 2.000 ευρώ κατά ποσοστό 15% και γ) για μίσθωμα άνω των 3.000 ευρώ κατά ποσοστό 25%, και όχι στο ως άνω εξαιρετικά μεγάλο ποσοστό μείωσης, που συμφώνησαν οι αναιρεσίβλητες, χωρίς να σταθμίσουν κατά την καλή πίστη, τα συμφέροντα και τη βλάβη του αναιρεσείοντος ως εκμισθωτή σε περίπτωση λύσης της αρχικής από 30-10-2008 σύμβασης μίσθωσης.

ε) Ότι δεν αποδείχθηκε συμπαιγνία μεταξύ των εναγομένων κατά την κατάρτιση του από 14-6-2010 συμφωνητικού λόγω της σχέσης των δύο εταιρειών ως μητρικής και θυγατρικής, εφόσον αν είχαν τέτοια βούληση, θα είχαν φροντίσει να μη συμφωνήσουν με την από 29-6-2009 σύμβαση υπεκμίσθωσης το προαναφερόμενο ιδιαιτέρως υψηλό υπομίσθωμα, πλην όμως η παραδοχή αυτή της προσβαλλόμενης απόφασης είναι ανεπαρκής, όσον αφορά τον ισχυρισμό του αναιρεσείοντος περί συμπαιγνίας μεταξύ των αναιρεσειουσών εταιρειών ως μητρικής και θυγατρικής, καθόσον η αποδιδόμενη στις αναιρεσίβλητες συμπαιγνία αφορά μόνο την καταρτισθείσα στις 14-06-2010 τροποποιητική σύμβαση, σε συνδυασμό και με την επίκληση από το αναιρεσείον ότι κατά το χρόνο κατά τον οποίο το εν λόγω από 14-06-2010 συμφωνητικό απέκτησε βέβαιη χρονολογία είχε ήδη αρχίσει να ισχύει ο Ν. 3853/17-06-2010 και οι αναιρεσίβλητες γνώριζαν ήδη τη δυνατότητα της πρόωρης καταγγελίας της αρχικής από 30-10-2008 σύμβασης μίσθωσης από τη δεύτερη αναιρεσίβλητη, που είχε ως άμεσο επακόλουθο την υπεισέλευση του αναιρεσείοντος ως εκμισθωτή στην επίμαχη μισθωτική σχέση με την πρώτη αναιρεσίβλητη και στις απορρέουσες από την από 14-06-2010 τροποποιητική σύμβαση, δυσμενείς για τα συμφέροντά του, συνέπειες ως προς την οποία (γνώση των αναιρεσίβλητων για τη δυνατότατα της πρόωρης καταγγελίας της αρχικής από 30-10-2008 σύμβασης μίσθωσης) η προσβαλλόμενη απόφαση ελλιπώς δεν περιέχει ουδεμία αναφορά και αιτιολογία, ενώ περαιτέρω ουδεμία αναφορά και αιτιολογία περιέχει η προσβαλλόμενη απόφαση και ως προς το εάν η δεύτερη αναιρεσίβλητη, προέβη λόγω της οικονομικής κρίσης και των δυσμενών οικονομικών συνθηκών, σε αντίστοιχες τροποποιήσεις και των λοιπών συμβάσεων υπομίσθωσης που είχε καταρτίσει με άλλους υπομισθωτές, ή αυτό συνέβη μόνο με τη σύμβαση της πρώτης αναιρεσίβλητης θυγατρικής της εταιρείας.

Όλες οι ανωτέρω περιστάσεις και τα περιστατικά, που αναφέρονται και συνάγονται από τις παραδοχές της προσβαλλόμενης απόφασης, αυτοτελώς και συνδυαστικά αξιολογούμενα δεν ερευνήθηκαν από το Εφετείο στα πλαίσια των κριτηρίων της επικουρικής βάσης της αγωγής θεμελιούμενης στο άρθρο 281 του Α.Κ. και δη της καλής πίστης, του κοινωνικού και του οικονομικού σκοπού του δικαιώματος, και ειδικότερα αν η, με το ως άνω από 14-06-2010 τροποποιητικό συμφωνητικό, αναπροσαρμογή του μισθώματος έγινε καθ' υπέρβαση των ορίων της καλής πίστης, του κοινωνικού και του οικονομικού σκοπού του δικαιώματος όσον αφορά το αναιρεσείον, αλλά το άνω δευτεροβάθμιο δικαστήριο ελλιπώς και ανεπαρκώς κατέληξε στην κρίση ότι δεν αποδείχθηκε, ότι οι όροι αναπροσαρμογής του μισθώματος υπερβαίνουν προφανώς τα τασσόμενα όρια του άρθρου 281 του ΑΚ, χωρίς, όπως προαναφέρθηκε, την απαιτούμενη ειδικότερη αναφορά στα κριτήρια αυτά.

Εξάλλου το γεγονός ότι σύμφωνα με τον 22.3 όρο της από 30-10-2008 σύμβασης μίσθωσης η υπεκμισθώτρια είχε δικαίωμα να καθορίσει ελεύθερα την αναπροσαρμογή του υπομισθώματος και το αναιρεσείον με τον όρο αυτό συμφώνησε να αναλάβει τον κίνδυνο, που εμπεριέχεται στη δυνατότητα συνέχισης της υπομίσθωσης μετά τη λήξη της αρχικής μίσθωσης με μίσθωμα προσδιορισθέν ελευθέρως μεταξύ υπεκμισθώτριας και υπομισθώτριας, όπως έγινε δεκτό με την προσβαλλόμενη απόφαση, δεν αναιρεί την εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 281 του Α.Κ.

και δεν εμποδίζει τον έλεγχο της ελευθέρως καταρτισθείσας τροποποιητικής συμφωνίας περί αναπροσαρμογής του μισθώματος με βάση τα ανωτέρω κριτήρια που θέτει η διάταξη αυτή, καθόσον σύμφωνα και με όσα αναφέρθηκαν στην προηγηθείσα οικεία νομική σκέψη της παρούσας, η καθιερούμενη από το άρθρο 361 Α.Κ. αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων ελέγχεται με βάση το άρθρο 281 Α.Κ.

και δεν είναι επιτρεπτό η δυνατότητα χρήσεως του συμβατικού μηχανισμού για τη διάπλαση των εννόμων σχέσεων να υπερβαίνει τα όρια της συμβατικής ελευθερίας που τίθενται από το σκοπό και την κοινωνική και οικονομική της λειτουργία στα πλαίσια της έννομης τάξης και ειδικότερα οι αναιρεσείουσες είχαν, με βάση τις ανωτέρω συμβάσεις, δικαίωμα να καθορίσουν ελεύθερα το υπομίσθωμα, πλην όμως η άσκηση του δικαιώματός τους αυτού ελέγχεται κατ' άρθρο 281 Α.Κ.

για το αν υπερβαίνει προφανώς τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη, ή ο κοινωνικός ή οικονομικός σκοπός του δικαιώματος.

Κατ' ακολουθίαν όλων των ανωτέρω, πρέπει να γίνει δεκτός ο ανωτέρω λόγος αναίρεσης από το άρθρο 559 αριθμός 19 Κ.Πολ.Δ., ως κατ' ουσίαν βάσιμος. Μετά από αυτά, πρέπει να γίνει δεκτή η κρινόμενη αίτηση αναίρεσης και να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση κατά το κεφάλαιό της, που αφορά την προαναφερομένη επικουρική βάση του κυρίου αιτήματος της αγωγής, θεμελιούμενη στη διάταξη του άρθρου 281 Α.Κ., σε συνδυασμό με το άρθρο 174 Α.Κ. και να παραπεμφθεί η υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο δικαστήριο, που θα συγκροτηθεί από άλλο δικαστή πλην εκείνου, που εξέδωσε την αναιρουμένη απόφαση (άρθρο 580 αριθμ. 3 Κ.Πολ.Δ.), προκειμένου να ερευνηθεί κατά το αναιρούμενο ως άνω μέρος αυτής. Διάταξη για το παράβολο κατ' άρθρο 495 παρ. 3 Κ.Πολ.Δ. δεν θα περιληφθεί, καθόσον το αναιρεσείον απαλλάσσεται από την καταβολή του. Τέλος, οι αναιρεσίβλητες, ως ηττωμένες διάδικοι, πρέπει να καταδικαστούν στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων του αναιρεσειόντος, κατά το νόμιμο και βάσιμο αίτημα του τελευταίου, το οποίο εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του και κατέθεσε προτάσεις (άρθρα 176, 183, 189 παρ. 1, 191 παρ. 2 του Κ.Πολ.Δικ.), όπως ειδικότερα ορίζεται στο διατακτικό.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Δέχεται την αίτηση αναίρεσης.

Αναιρεί την υπ' αριθμ. 3259/2019 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών, κατά το αναφερόμενο στο σκεπτικό κεφάλαιό της.

Παραπέμπει την υπόθεση για νέα εκδίκαση, κατά το κεφάλαιό της αυτό, στο ίδιο Δικαστήριο, που θα συγκροτηθεί από άλλο δικαστή, εκτός εκείνου που δίκασε προηγουμένως.

Και

Καταδικάζει τις αναιρεσίβλητες στα δικαστικά έξοδα του αναιρεσείοντος, τα οποία ορίζει στο ποσό των τριών χιλιάδων (3.000) ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 27 Απριλίου 2021.

Η ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ

και ταύτης αποχωρησάσης από την Υπηρεσία Η αρχαιότερη της συνθέσεως Αρεοπαγίτης και ήδη Αντιπρόεδρος ΑΠ Κωστούλα Φλουρή - Χαλεβίδου

ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στην Αθήνα, στις 21 Ιουλίου 2021.

Η ΠΡΟΕΔΡΕΥΟΥΣΑ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ

και ήδη Αντιπρόεδρος ΑΠ Κωστούλα Φλουρή - Χαλεβίδου