Court held that a four-month eviction notice satisfies the 'not less than four months' statutory requirement.

[*486] 1985 Μαΐου 30

(ΑΓΡΟΤΗΣ, Πρ., Α. Μάιλου και Μ.

Μέρτακα, Πάρεδροι)

ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΕΛΕΓΧΟΥ ΕΝΟΙΚΙΑΣΕΩΝ ΛΑΡΚΑΚΑΣ

Α. Mavrou Enterprises Ltd.,

Αιτητές,

v.

L.M. Stereo Ltd.,

Καθ' ων η αίτηση.

(Αρ. Αιτήσεως Ε 94/84).

Ενοικιοστάσιο - Ο Περί Ενοικιοστασίου Νόμος, 1983 (Νόμος

23/83), Άρθρο 11(1)(η) - Ανάκτηση

κατοχής για κατεδάφιση και

ανοικοδόμηση - Ειδοποίηση για εκκένωση του ακινήτου "εντός τεσσάρων μηνών

από της λήψεως ...... " - Κατά πόσο η ειδοποίηση αυτή ικανοποιεί την

προϋπόθεση του νόμου για προειδοποίηση "ουχί βραχυτέραν των τεσσάρων μηνών" - Καταφατική

απάντηση.

Α. Μαθηκολώνης, για τους Αιτητές.

Α. Ποιητής και Π. Καλλή (Δνίδα), για τους καθ' ων η αίτηση.

ΑΠΟΦΑΣΗ

Η ακόλουθη απόφαση δόθηκε από:-

ΑΓΡΟΤΗ, Ε.Δ.:- Οι αιτητές

ζητούν από το Δικαστήριο Διάταγμα που να διατάσσει τους καθ' ων η αίτηση να

παραδώσουν ελεύθερη κατοχή ενός καταστήματος που κατέχουν και που βρίσκεται στην οδό Μιτσή και επί του τεμαχίου 318 και/ή 313 με αρ. εγγραφής D312 και/ή D313, τμήμα Φ/Σχ. XLI/57.I.III τοποθεσία οδός Ραγκουσίν, Σκάλα.[*487]

Λόγος ανακτήσεως της κατοχής είναι η

κατεδάφιση και επανοικοδόμηση.

Το σχετικό άρθρο του Ν.23/83 είναι το

11(1)(η) που αναφέρει:

11(1)(η) - "Εις περίπτωσιν καθ'

ην το ακίνητον απαιτείται λογικώς υπό του ιδιοκτήτου -

(ι) δια την κατεδάφισιν τούτου οσάκις αύτη

δεν συνιστά κατάχρησιν δικαιώματος,

(ιι) δια την κατεδάφισιν και

επανοικοδόμησιν νέου ακινήτου, ή

(ιιι) δι' ουσιαστικάς και ριζικάς αλλαγάς

συνεπαγομένας την ριζικήν και ολικήν μετατροπήν τούτου δια σκοπούς αξιοποιήσεως

του,

και το Δικαστήριον είναι

πεπεισμένον ότι ο ιδιοκτήτης εξησφάλισε διά τα ανωτέρω οσάκις ήτο επάναγκες την

αναγκαίαν προς τούτο άδειαν και ότι ο ιδιοκτήτης δεν δύναται λογικώς να προβή εις τα εν ταις υποπαραγράφοις (ι), (ιι) και (ιιι) διαλαμβανόμενα άνευ ανακτήσεως της κατοχής του ακινήτου και

νοουμένου ότι παρέσχεν ουχί βραχυτέραν των τεσσάρων μηνών έγγραφον

προειδοποίησιν εις τον ενοικιαστήν να εκκενώση το ακίνητον·".

Στις 7.3.1985 που η Αίτηση ήταν

ορισμένη για ακρόαση τα μέρη δήλωσαν ότι η όλη υπόθεση θα μπορούσε να διευθετηθεί

αν διδόταν από το Δικαστήριο απάντηση στο αν υπάρχει κατάλληλη προειδοποίηση

όπως προβλέπει[*488] το άρθρο

11(1)(η) και το Δικαστήριο δέχθηκε να αγορεύσουν τα μέρη επί του θέματος και να

εκδώσει απόφαση.

Παρόμοιες κυπριακές νομοθετικές

ρυθμίσεις με το άρθρο 11(1)(η) υπάρχουν σ' όλους τους προηγουμένους για το Ενοικιοστάσιο Νόμους από το 1942, όπως κωδικοποιήθηκαν στο Κεφ.

108 με τον τίτλο INCREASE OF RENT (RESTRICTIONS) και που περιλαμβάνει εκτός από το Ν.16/42 τους Ν. 7/43, 30/44,

11/46 και 16/47. Εδώ στο άρθρο 8(1)(d) διαβάζουμε:

8(1)(d) - " ... and has

given to the tenant not less than three months' notice in writing to vacate the

premises".

Όμοιες διατάξεις υπάρχουν στο

Ν.13/54, άρθρο 18(1)(ιι) στο Κεφ. 86, άρθρο 1.8(1)(ι) στο Ν.17/61, άρθρο

10(1)(η) και στο Ν.36/75, άρθρο 16(1)(η). Σήμερα, όπως βλέπουμε στο άρθρο 11(1)(η), πιο πάνω, η μόνη διαφορά που παρουσιάζεται στην προειδοποίηση που

απαιτείται για έξωση, είναι στο χρόνο, δηλαδή, από τρεις μήνες που ήταν σ' όλα τα

προηγούμενα νομοθετήματα σήμερα απαιτείται τέσσερεις μήνες

προειδοποίηση.

Η έγγραφη προειδοποίηση προς τους

ενοικιαστές κατατέθηκε σαν τεκμ. 1 και αναφέρει τα πιο κάτω:[*489]

"ΑΝΔΡΕΑΣ ΜΑΘΗΚΟΛΩΝΗΣ

ΔΙΚΗΓΟΡΟΣ

Κυρίους

L.M. STEREO

LTD.,

Ζήνωνος Κιτιέως αρ. 87, ΑΝΕΥ ΒΛΑΒΗΣ

Λάρνακα· Εν Λάρνακι τη 18.2.1984.

Κύριοι,

Κατ' εντολήν των εκ Λάρνακος πελατών

μου Α. MAVR0U ENTERPISES LTD.,

ιδιοκτητών και εκμισθωτών της αποθήκης ήτις ευρίσκεται εις Λάρνακα εις την οδόν Μιτσή και την οποίαν κατέχετε

ως θέσμιοι ενοικιασταί, επιθυμώ να σας ειδοποιήσω όπως εντός τεσσάρων (4) μηνών

από της λήψεως της παρούσης επιστολής εκκενώσετε και

παραδώσετε την ελευθέραν κατοχήν αυτής εις τους εν λόγω

πελάτας μου καθ' ότι ούτοι απαιτούν λογικώς την κατοχήν αυτής προτιθέμενοι να

προβούν εις την κατεδάφισιν της και την ανέγερσιν νέου κτιριακού

συγκροτήματος.

Εάν αμελήσητε να συμμορφωθήτε ως

ανωτέρω, θα ληφθούν εναντίον σας τα δέοντα δικαστικά διαβήματα προς έξωσιν σας.

Κατ' εντολήν,

(υπ.) ΑΝΔΡΕΑΣ ΜΑΘΗΚΟΛΩΝΗΣ

ΔΙΚΗΓΟΡΟΣ."

Αυτή η επιστολή στάληκε στους

ενοικιαστές, παραλήφθηκε απ' αυτούς μετά τις 18.2.1984 που

ταχυδρομήθηκε και αυτή η δικαστική διαδικασία άρχισε με[*490]

κατάθεση αυτής της Αιτήσεως στις

25.7.1984, δηλαδή, 4 μήνες και 37 μέρες μετά που γράφτηκε. Βέβαια δεν

παρουσιάζεται άρνηση στην παραλαβή της επιστολής, ούτε ότι η αίτηση

καταχωρήθηκε πριν την παρέλευση τεσσάρων μηνών από της λήψεως της επιστολής,

και έτσι το μόνο θέμα που μένει προς εξέταση είναι αν το λεκτικό της επιστολής

είναι κατάλληλο για

να ικανοποιηθεί το προαπαιτούμενο του άρθρου

11(1)(η) δηλαδή το

" ...... νοουμένου ότι παρέσχεν ουχί

βραχυτέραν των τεσσάρων μηνών έγγραφον προειδοποίησιν εις τον

ενοικιαστήν να εκκενώσει το ακίνητον".

Η ευπαίδευτος δικηγόρος των Καθ' ων η

Αίτηση ισχυρίστηκε ότι το διάστημα που δίδεται με την έκφραση

εντός τεσσάρων μηνών από της λήψεως της παρούσης, δεν είναι διάστημα "ουχί

βραχύτερο των τεσσάρων μηνών" δεν λέει μετά τη λήξη των τεσσάρων μηνών.

Ο ευπαίδευτος δικηγόρος των Αιτητών

ισχυρίστηκε στην αγόρευσή του ότι ο νόμος

προβλέπει μια προειδοποίηση που δίνει δικαίωμα στον ενοικιαστή να μένει

τέσσερεις μήνες στο υποστατικό και αν το Τεκμ. 1 δίδει αυτό το δικαίωμα, τότε

είναι σωστή η προειδοποίηση.

Το ερώτημα που τίθεται είναι τούτο. Η

προειδοποίηση που δόθηκε με την επιστολή, ήταν ή όχι βραχυτέρα των τεσσάρων

μηνών;[*491]

Είναι φανερό πως η απάντηση στο

ερώτημα αυτό βρίσκεται και στην ερμηνεία της λέξης "εντός" που

περιλαμβάνεται στη φράση "εντός τεσσάρων (4) μηνών από της λήψεως της

παρούσης επιστολής".

Αν προστρέξουμε στην αντίστοιχη

αγγλική λέξη "within" στο Stroud's Judicial Dictionary, 4th Ed., θα δούμε το εξής:

(1) "The word 'within' in

relation to a period of time does not usually mean 'during' or 'throughout the

whole of'; it is more frequently used to delimit a period 'inside which' certain

events may happen".

Στην προκειμένη περίπτωση η

ειδοποίηση που στάληκε καθορίζει ή οροθετεί (delimits)

το χρόνο της ειδοποίησης σε τέσσερεις μήνες, ή και νωρίτερα αν ήθελε το πρόσωπο

στο οποίο στέλλεται η ειδοποίηση. Το ανώτατο όριο του χρονικού περιθωρίου που

δόθηκε στην ειδοποίηση έχει οριστεί στους τέσσερεις (4) μήνες. Δεν μπορούμε με

συνέπεια να ισχυριστούμε πως η φράση "εντός τεσσάρων μηνών δεν διαλαμβάνει

την όλη περίοδο των τεσσάρων μηνών, αλλά λ.χ. τέσσερεις μήνες

παρά κάτι",

και επομένως η οροθέτηση της ειδοποίησης στους

τέσσερεις μήνες είναι "ουχί βραχυτέρα των τεσσάρων μηνών", ως ορίζει

ο Νόμος.[*492]

Το Δικαστήριο παραπέμφθηκε επίσης

στην ερμηνεία της λέξης "within"

που διαλαμβάνει στη φράση "within

one month" που δίνει το Λεξικό "Words and Phrases Legally Defined", δεύτερη έκδοση, στη σελίδα 346 στο τέλος της πρώτης στήλης

αναφέρεται: "According to its normal significance, as evidenced by the dictionaries, 'within' when applied to a period of time most usually means 'before the end of'" ή "before

a time limit expires", όπως με άλλα

λόγια αναφέρει πιο κάτω.

Και σ' αυτή την περίπτωση τίθεται

χρονικό όριο ενός μηνός και απαιτείται η εκτέλεση μιας πράξης πριν από την εκπνοή του μήνα γιατί το τέλος ή η

εκπνοή ακολουθεί αμέσως τη συμπλήρωση του μήνα.

Νομίζω πως και εδώ θα

μπορούσε ένας να αναφέρει την παρομοίωση που κάνει το "Stroud's Judicial Dictionary" με τη λέξη

"EXPIRATION" (εκπνοή) σε ζωντανά όντα· όπως

δηλαδή προσδιορίζουμε (δηλώνουμε) δια της λέξεως εκπνοή το θάνατο ενός ανθρώπου

και το έσχατον τέλος του, με τον ίδιο τρόπο θα

μπορούσαμε να προσδιορίσουμε και την εκπνοή ή το

τέλος μιας χρονικής περιόδου.

Δεν μπορεί επομένως μια περίοδος των τεσσάρων (4) μηνών να

εκπνεύσει προτού συμπληρωθούν οι τέσσερεις (4) μήνες.[*493]

Ακόμη μπορούμε να δούμε καθαρά, στο

Τεκμ. 1 ότι καλούνταν οι ενοικιαστές να εκκενώσουν και παραδώσουν ελεύθερη

κατοχή των επιδίκων υποστατικών εντός τεσσάρων (4) μηνών από της λήψεως της

επιστολής. Δηλαδή ο Δικηγόρος των Αιτητών έλεγε με άλλα λόγια "σας δίνω

δικαίωμα να μείνετε στα υποστατικά μέχρι τέσσερεις μήνες, μέχρι τότε δεν κάμνω

τίποτε για να σας βγάλω έξω" και με την τελευταία

παράγραφο της επιστολής του Τεκμ. 1 τους έλεγε "εάν αμελήσετε να

συμμορφωθήτε ως ανωτέρω, θα ληφθούν εναντίον σας τα δέοντα δικαστικά διαβήματα

προς έξωσίν σας". Δηλαδή μόλις περάσει ο χρόνος αυτός θα προχωρήσω. Νομίζω

ότι δεν δημιουργεί καμιά αμφιβολία το κείμενο της επιστολής.

Για τους λόγους που αναφέρω πιο πάνω και με τη σύμφωνο γνώμη των Παρέδρων,

βρίσκω ότι η φράση "εντός τεσσάρων (4) μηνών" που αναφέρεται στην

ειδοποίηση που είναι το υπό συζήτηση θέμα, περιλαμβάνει την περίοδο τεσσάρων (4)

συμπληρωμένων μηνών και είναι κατά συνέπεια "ουχί βραχυτέρα

των τεσσάρων (4) μηνών" και επομένως θεωρώ αυτή ότι δόθηκε σύμφωνα με το Νόμο.

Αναφορικά με τα έξοδα, ενόψη όλων των

περιστάσεων της υποθέσεως, δεν εκδίδω οποιαδήποτε διαταγή.

Διαταγή ως ανωτέρω.